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Hauptwohnung, Zweitwohnung und zugerechnete Immobilienerträge im spanischen IRPF

Autor: Willi Plattes LinkedIn
Erstveröffentlichung: 11. August 2026 · Letzte Aktualisierung: 18. September 2026
Lesezeit: 13 Min.

Kurz & klar

Die spanische Hauptwohnung löst im IRPF grundsätzlich keine Einkommenszurechnung aus. Eine selbst genutzte oder leer stehende Zweitimmobilie führt dagegen regelmäßig zu einem rechnerischen Immobilienertrag von 1,1 oder 2 Prozent des maßgeblichen Katasterwerts, zeitanteilig nach Verfügbarkeit und Beteiligungsquote.

Der spanische Einkommensteuertatbestand für zugerechnete Immobilienerträge wirkt auf den ersten Blick wie eine Steuer auf eine fiktive Miete. Rechtlich wird jedoch kein Mietvertrag unterstellt. Vielmehr ordnet Artikel 85 des spanischen Einkommensteuergesetzes für bestimmte Immobilien eine pauschale Einkommenszurechnung an, wenn sie dem Eigentümer zur Verfügung stehen, aber weder dessen steuerliche Hauptwohnung sind noch tatsächlich Vermietungseinkünfte erzeugen.

Das Wichtigste im Überblick

Für in Spanien steuerlich ansässige natürliche Personen gilt im Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, kurz IRPF, im Kern folgende Einordnung:

Nutzung oder Rechtsstellung Behandlung im IRPF
Tatsächliche steuerliche Hauptwohnung Keine Zurechnung nach Artikel 85 LIRPF
Zweitwohnung, Ferienwohnung oder leer stehende Stadtimmobilie, die verfügbar ist Zugerechneter Immobilienertrag für die verfügbaren Tage
Vermietete Immobilie Tatsächliche Vermietungseinkünfte für die vermieteten Tage; gegebenenfalls zusätzliche Zurechnung für übrige verfügbare Tage
Immobilie in einer wirtschaftlichen Tätigkeit Keine Zurechnung nach Artikel 85; Besteuerung nach den Regeln der Tätigkeit
Gebäude im Bau oder aus städtebaulichen Gründen objektiv nicht nutzbar Für diesen Zeitraum grundsätzlich keine Zurechnung
Bloßes nacktes Eigentum bei bestehendem Nießbrauch Zurechnung regelmäßig beim Nießbraucher, nicht beim nackten Eigentümer

Ob der Eigentümer die Zweitwohnung nur wenige Tage besucht, spielt grundsätzlich keine Rolle. Maßgeblich ist, ob sie ihm objektiv zur Verfügung steht. Die Zurechnung wird deshalb auch für eine unbewohnte, aber nutzbare Wohnung angesetzt.

Welche Personen unter die Regel fallen

Artikel 85 LIRPF betrifft natürliche Personen, die im betreffenden Steuerjahr in Spanien einkommensteuerlich ansässig sind und nach den allgemeinen IRPF-Regeln besteuert werden. Bei wirksamer Wahl des Sonderregimes nach Artikel 93 richtet sich die Berechnung dagegen nach den IRNR-Regeln; die nachstehend erläuterte Hauptwohnungsausnahme ist darauf nicht übertragbar. Die spanische Staatsangehörigkeit ist nicht erforderlich. Umgekehrt wird ein Eigentümer nicht schon deshalb IRPF-pflichtig, weil er eine Immobilie in Spanien besitzt.

Für nicht in Spanien ansässige Eigentümer gilt eine ähnliche Zurechnung im Einkommensteuerrecht für Nichtresidenten. Sie wird jedoch über den Impuesto sobre la Renta de no Residentes und grundsätzlich mit dem Modelo 210 erklärt. Diese Verfahrens- und Tarifregeln gehören nicht in die IRPF-Berechnung dieses Artikels.

Bei mehreren Eigentümern wird jedem seine rechtliche Beteiligungsquote zugerechnet. Besteht an der Immobilie ein Nießbrauch oder ein anderes dingliches Nutzungsrecht, trifft die Zurechnung nach der gesetzlichen Regel regelmäßig den Inhaber dieses Rechts. Das nackte Eigentum allein vermittelt dann gerade nicht die volle Nutzungsmöglichkeit.

Wann eine Immobilie als Hauptwohnung gilt

Die Ausnahme für die Hauptwohnung setzt die tatsächliche dauerhafte Nutzung als Hauptwohnung voraus, nicht nur eine postalische Anmeldung oder die Bezeichnung im Kaufvertrag. Für die laufende Zurechnung nach Artikel 85 LIRPF ist keine dreijährige Wartefrist einzuhalten. Die Mindestwohndauer von grundsätzlich drei Jahren und der Bezug innerhalb von regelmäßig zwölf Monaten nach Erwerb oder Fertigstellung gehören dagegen zur Hauptwohnungsdefinition des Artikels 41 bis der IRPF-Verordnung für die dort ausdrücklich genannten Steuerbefreiungen.

Für diese Befreiungen kann die Dreijahresfrist trotz früheren Auszugs als erfüllt gelten, wenn ein Umstand den Wohnungswechsel notwendig macht. Die amtlichen Regeln nennen unter anderem Eheschließung, Trennung, berufliche Versetzung, erste Beschäftigung oder Arbeitsplatzwechsel. Entscheidend ist stets, ob der konkrete Umstand den Umzug tatsächlich erforderlich machte; eine bloße Zweckmäßigkeit genügt nicht automatisch.

Für bestimmte Veräußerungsbefreiungen erweitert das Gesetz den Begriff: Bei der Reinvestitionsbefreiung und bei der Befreiung für Personen ab 65 Jahren kann auch eine Wohnung erfasst sein, die bis zu einem beliebigen Tag innerhalb der zwei Jahre vor dem Verkauf noch Hauptwohnung war. Diese Zwei-Jahres-Regel ist jedoch keine allgemeine Freistellung von der laufenden Einkommenszurechnung. Nach einem endgültigen Auszug kann für verfügbare Tage bereits wieder Artikel 85 LIRPF eingreifen, auch wenn die Wohnung für einen späteren Verkauf noch als frühere Hauptwohnung qualifiziert. Eine gerichtlich dem früheren Ehepartner und gegebenenfalls den gemeinsamen Kindern zur Nutzung zugewiesene Familienwohnung löst nach dem AEAT-Handbuch dagegen auch beim ausgezogenen Miteigentümer keine solche Zurechnung aus.

Zur Hauptwohnung können unter den gesetzlichen und verwaltungsseitig beschriebenen Voraussetzungen gemeinsam erworbene Nebenräume gehören; Garagenstellplätze sind dabei auf höchstens zwei begrenzt. Ob ein Zubehörteil einbezogen ist, hängt von Erwerb, rechtlicher Zuordnung und tatsächlicher Nutzung ab; ein getrennt erworbenes oder separat genutztes Objekt ist nicht allein wegen räumlicher Nähe automatisch Teil der Hauptwohnung.

Welche Immobilien einen zugerechneten Ertrag auslösen

Die Zurechnung erfasst grundsätzlich:

  • städtische Immobilien, die nicht vermietet und keine Hauptwohnung sind;
  • ländliche Grundstücke, soweit auf ihnen Gebäude stehen, die für eine land- oder forstwirtschaftliche Nutzung nicht unerlässlich sind;
  • nutzbare Zweitwohnungen, Ferienhäuser und sonstige dem Eigentümer unentgeltlich zur Verfügung stehende Objekte;
  • bei gemischter Nutzung nur die Tage und Anteile, für die keine tatsächlichen Immobilienerträge oder betrieblichen Einkünfte entstehen.

Nicht unter Artikel 85 fallen insbesondere unbebaute Grundstücke, Immobilien in einer wirtschaftlichen Tätigkeit, die Hauptwohnung und Zeiträume, in denen ein Gebäude noch im Bau oder aus städtebaulichen Gründen objektiv nicht nutzbar ist. Eine freiwillige Nichtnutzung oder ein erfolgloser Vermietungsversuch macht ein nutzbares Objekt dagegen nicht automatisch unverfügbar.

Eine geplante Vermietung genügt außerhalb einer wirtschaftlichen Vermietungstätigkeit ebenfalls nicht, um die Zurechnung auszuschließen. Erst die tatsächliche entgeltliche Überlassung führt für die betreffenden Tage zu Vermietungseinkünften. Steht das Objekt zwischen zwei Mietverhältnissen leer und ist es nutzbar, fällt für diese Zwischenzeit regelmäßig wieder ein zugerechneter Ertrag an. Anders ist es bei einer Immobilie, die tatsächlich einer wirtschaftlichen Vermietungstätigkeit zugeordnet bleibt: Betrieblicher Leerstand löst keine Zurechnung nach Artikel 85 aus.

So wird der zugerechnete Immobilienertrag berechnet

Die Berechnung folgt vier Schritten:

  1. Maßgeblichen Katasterwert bestimmen.
  2. Richtigen Prozentsatz von 1,1 oder 2 Prozent auswählen.
  3. Nach der Zahl der verfügbaren Tage zeitanteilig rechnen.
  4. Beteiligungsquote oder dingliches Nutzungsrecht berücksichtigen.

Die Grundformel lautet:

Katasterwert × Prozentsatz × verfügbare Tage / Kalendertage des Jahres × steuerliche Quote

Der so ermittelte Betrag ist nicht die Steuer, sondern ein im IRPF anzusetzender Immobilienertrag. Er fließt in die allgemeine Bemessungsgrundlage ein und wird zusammen mit den übrigen Einkünften nach den persönlichen IRPF-Regeln besteuert.

Wann 1,1 Prozent gelten

Der Satz von 1,1 Prozent gilt nach der allgemeinen Regel, wenn der Katasterwert infolge eines kollektiven allgemeinen Bewertungsverfahrens revidiert, geändert oder festgesetzt wurde und diese Bewertung im betreffenden Steuerjahr oder in einem der zehn vorangegangenen Steuerzeiträume wirksam geworden ist.

Für die Steuerjahre 2023 bis 2025 bestand eine befristete Sonderregel: Der Satz von 1,1 Prozent konnte bereits bei einer ab dem 1. Januar 2012 wirksam gewordenen Katasterwertrevision gelten. Die Anwendung für 2025 bestätigt das amtliche AEAT-Handbuch zur Renta 2025. Artikel 14 Absatz 2 des Real Decreto-ley 16/2025 hatte die 55. Zusatzbestimmung entsprechend gefasst; das Dekretgesetz wurde jedoch durch den am 28. Januar 2026 veröffentlichten Parlamentsbeschluss aufgehoben und darf nicht als unverändert fortgeltende Rechtsgrundlage dargestellt werden.

Für das Steuerjahr 2026 ist nach dem am 15. September 2026 geprüften Rechtsstand die allgemeine Regel des Artikels 85 maßgeblich: Die kollektive Katasterbewertung muss im Jahr 2026 oder in einem der zehn vorangegangenen Steuerzeiträume wirksam geworden sein. Die für 2023 bis 2025 beschriebene Sonderregel ist nicht automatisch auf 2026 übertragbar. Da bis zur Abgabe der Erklärung für 2026 noch Gesetzesänderungen möglich sind, ist dieser Punkt unmittelbar vor der Erklärung erneut zu kontrollieren.

Wann 2 Prozent gelten

Sind die Voraussetzungen des ermäßigten Prozentsatzes nicht erfüllt, werden 2 Prozent des Katasterwerts angesetzt. Das kann insbesondere ältere Katasterwertrevisionen betreffen, die außerhalb des jeweils maßgeblichen Zeitfensters liegen.

Was gilt ohne mitgeteilten Katasterwert

Besteht am Steuerentstehungsstichtag des IRPF – grundsätzlich am 31. Dezember – kein Katasterwert oder wurde er dem Eigentümer bis dahin nicht mitgeteilt, werden 1,1 Prozent von 50 Prozent des höheren der folgenden Werte angesetzt:

  • des von der Steuerverwaltung für andere Steuerzwecke überprüften Werts oder
  • des Kaufpreises, der Gegenleistung oder des Erwerbswerts, etwa bei unentgeltlichem Erwerb.

Diese Ersatzbemessung darf nicht mit einer freien Marktwertschätzung verwechselt werden. Sie folgt unmittelbar der gesetzlichen Reihenfolge.

Keine Werbungskosten gegen die Zurechnung

Der zugerechnete Betrag wird pauschal ermittelt. Kosten wie Gemeinschaftsgebühren, Instandhaltung, Versicherung, Finanzierungskosten oder Immobiliensteuer werden nicht von diesem fiktiven Ertrag abgezogen. Das unterscheidet die Zurechnung von tatsächlich erzielten Vermietungseinkünften, bei denen unter gesetzlichen Voraussetzungen notwendige Aufwendungen abzugsfähig sein können.

Die Kosten können deshalb wirtschaftlich real sein, ohne die Bemessungsgrundlage nach Artikel 85 zu mindern. Ein häufiger Fehler besteht darin, die Nettologik der Vermietung auf eine unvermietete Zweitwohnung zu übertragen.

Zeitanteilige Berechnung bei Nutzungswechsel

Jeder Kalendertag wird der tatsächlichen steuerlichen Nutzung zugeordnet. Dabei sind besonders folgende Wechsel relevant:

  • Hauptwohnung wird Zweitwohnung;
  • Zweitwohnung wird vermietet;
  • Mietverhältnis endet und die Wohnung steht wieder zur Verfügung;
  • Erwerb oder Verkauf findet während des Jahres statt;
  • Nießbrauch entsteht oder endet;
  • ein Gebäude wird erst im Laufe des Jahres nutzbar.

Die zeitanteilige Zurechnung endet grundsätzlich mit dem Verlust des Eigentums oder des maßgeblichen Nutzungsrechts. Beim Erwerber beginnt sie entsprechend ab dessen rechtlicher Verfügungsmacht, soweit nicht bereits eine andere Einkunftsart oder die Hauptwohnungsausnahme greift.

Rechenbeispiele

Ganzjährig verfügbare Zweitwohnung

Eine in Spanien ansässige Person besitzt allein eine Zweitwohnung mit einem Katasterwert von 150.000 Euro. Die maßgebliche Katasterwertrevision liegt innerhalb des allgemeinen Zeitfensters. Die Wohnung steht das ganze Jahr zur Verfügung.

  • Katasterwert: 150.000 Euro
  • Prozentsatz: 1,1 Prozent
  • zugerechneter Ertrag: 1.650 Euro

Die 1.650 Euro sind nicht der Zahlbetrag an das Finanzamt. Sie erhöhen die allgemeine IRPF-Bemessungsgrundlage.

Teilweise vermietete Ferienwohnung

Eine Wohnung mit einem Katasterwert von 200.000 Euro wird 120 Tage entgeltlich vermietet und steht 245 Tage dem Eigentümer zur Verfügung. Es gilt der Satz von 2 Prozent.

  • Jahresbetrag nach Artikel 85: 200.000 Euro × 2 Prozent = 4.000 Euro
  • zeitanteilige Zurechnung: 4.000 Euro × 245 / 365 = 2.684,93 Euro

Für die 120 vermieteten Tage werden daneben die tatsächlichen Mieteinnahmen und die darauf entfallenden abzugsfähigen Aufwendungen nach den Regeln für Immobilienkapitalerträge ermittelt. Eine doppelte Zurechnung für dieselben Tage ist ausgeschlossen.

Miteigentum und Nießbrauch

Gehört eine Zweitwohnung zwei Personen zu je 50 Prozent, setzt grundsätzlich jede Person die Hälfte des zeitanteiligen Betrags an. Hat eine dritte Person den vollständigen Nießbrauch, ist dagegen grundsätzlich die Nießbraucherin oder der Nießbraucher als Inhaber des dinglichen Nutzungsrechts betroffen. Die Grundbuch- und Vertragslage ist deshalb vor der Erklärung zu prüfen.

Erklärung im jährlichen IRPF

Die Zurechnung wird von Residenten in der jährlichen Einkommensteuererklärung, regelmäßig im Modelo 100, erfasst. Die Erklärung enthält die Identifikation der Immobilie, insbesondere die Katasterreferenz, die rechtliche Quote, die Nutzung und die Zahl der jeweiligen Tage.

Für ein gemischt genutztes Objekt müssen die Zeiträume nachvollziehbar aufgeteilt werden. Geeignete Unterlagen sind insbesondere:

  • Kaufvertrag und aktueller Grundbuchnachweis;
  • Katasterbescheid und Beleg über die letzte Katasterwertrevision;
  • Bescheid oder Zahlungsbeleg der Impuesto sobre Bienes Inmuebles;
  • Mietverträge, Übergabeprotokolle und Belegkalender;
  • Nachweise über Baubeginn, Fertigstellung oder behördlich festgestellte Unbenutzbarkeit;
  • Urkunden zu Nießbrauch, Wohnrecht oder Miteigentumsquoten;
  • Belege über Ein- und Auszug bei einem Wechsel der Hauptwohnung.

Eine lückenlose Tageszuordnung ist besonders wichtig, wenn dieselbe Immobilie im Jahr Hauptwohnung, Zweitwohnung und Mietobjekt war.

Deutschland, Spanien und die Balearen richtig abgrenzen

Die Zurechnung nach Artikel 85 LIRPF ist spanisches staatliches Einkommensteuerrecht. Sie hängt nicht davon ab, in welcher autonomen Gemeinschaft die Immobilie liegt. Die autonome Gemeinschaft kann über den auf die allgemeine Bemessungsgrundlage wirkenden regionalen IRPF-Tarif mittelbar Einfluss auf die endgültige Steuerhöhe haben; die Zurechnungsformel selbst ist jedoch staatlich geregelt.

Katasterwerte und deren Revisionszeitpunkt sind objektbezogen. Deshalb kann für zwei äußerlich ähnliche Immobilien auf Mallorca ein unterschiedlicher Prozentsatz gelten. Maßgeblich ist nicht eine pauschale Regel für die Balearen, sondern der konkrete Katasterdatensatz der jeweiligen Immobilie.

Wer im betreffenden Jahr seinen steuerlichen Wohnsitz zwischen Deutschland und Spanien verlagert, muss zunächst die Ansässigkeit für das gesamte spanische Steuerjahr klären. Spanien kennt für natürliche Personen grundsätzlich keine unterjährige Aufteilung des IRPF-Residentenstatus nach bloßen Zu- und Wegzugstagen. Erst nach dieser Einordnung steht fest, ob die Immobilie im IRPF oder nach dem Recht für Nichtresidenten zu erklären ist.

Praktische Arbeitsfolge

  1. Steuerliche Ansässigkeit für das betreffende Kalenderjahr bestimmen.
  2. Für jede Immobilie Eigentum, Nießbrauch und Beteiligungsquote dokumentieren.
  3. Prüfen, ob und ab wann sie die tatsächliche Hauptwohnung war.
  4. Vermietete, betrieblich genutzte, im Bau befindliche und verfügbare Tage trennen.
  5. Katasterwert und Jahr des Wirksamwerdens der letzten relevanten Revision belegen.
  6. Prozentsatz für das konkrete Steuerjahr bestimmen; Übergangsrecht gesondert prüfen.
  7. Zeitanteiligen Betrag berechnen und mit den Angaben im Modelo 100 abgleichen.
  8. Dieselben Nutzungsdaten mit den erklärten Vermietungseinkünften abstimmen.

Typische Fehler

Die Zweitwohnung wurde kaum genutzt, deshalb wird nichts zugerechnet. Tatsächliche Aufenthalte sind nicht entscheidend. Eine objektiv nutzbare und verfügbare Wohnung kann das ganze Jahr erfasst sein.

Jede gemeldete Wohnung ist automatisch Hauptwohnung. Anmeldung, Stromverbrauch oder Gemeinderegister sind Beweisanzeichen, ersetzen aber nicht die steuerlichen Voraussetzungen tatsächlicher und dauerhafter Nutzung.

Der Satz von 1,1 Prozent gilt dauerhaft nach jeder Revision. Die allgemeine Regel arbeitet mit einem beweglichen Zeitfenster. Befristete Sonderregeln, etwa für 2025, dürfen nicht ungeprüft auf 2026 übertragen werden.

Kosten der Zweitwohnung mindern den zugerechneten Ertrag. Artikel 85 sieht keinen Werbungskostenabzug gegen die Pauschale vor.

Bei Vermietung entfällt die Zurechnung für das ganze Jahr. Sie entfällt nur für die tatsächlich vermieteten Tage. Verfügbare Zwischenzeiten bleiben grundsätzlich erfasst.

Der nackte Eigentümer erklärt immer. Bei einem bestehenden Nießbrauch oder vergleichbaren dinglichen Nutzungsrecht kann die Zurechnung dem Rechtsinhaber statt dem nackten Eigentümer folgen.

Häufige Fragen

Entsteht die Zurechnung auch bei einer geerbten Zweitwohnung?

Ja, sobald die Person zivilrechtlich beziehungsweise dinglich berechtigt ist und die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind. Der Erwerbsweg ändert die Grundregel nicht. Für das Erwerbsjahr wird zeitanteilig gerechnet.

Reicht ein Verkaufsangebot, um die Wohnung als nicht verfügbar zu behandeln?

Nein. Eine angebotene, aber weiterhin nutzbare und nicht vermietete Immobilie bleibt dem Eigentümer regelmäßig verfügbar.

Was passiert bei einer Renovierung?

Normale Renovierungsarbeiten beseitigen die Zurechnung nicht automatisch. Nur wenn das Gebäude im maßgeblichen Zeitraum objektiv im Bau oder aus städtebaulichen Gründen nicht nutzbar ist, kann die gesetzliche Ausnahme eingreifen. Umfang, Dauer und behördliche beziehungsweise technische Nachweise sind entscheidend.

Wird für eine leer stehende Wohnung eine Marktmiete geschätzt?

Nein. Die Zurechnung beruht auf dem gesetzlich bestimmten Prozentsatz des Katasterwerts oder auf der gesetzlichen Ersatzbemessung, nicht auf einer individuellen Marktmiete.

Kann eine Person mehrere Hauptwohnungen gleichzeitig haben?

Für denselben Zeitraum ist die Hauptwohnung grundsätzlich der tatsächliche Mittelpunkt des dauerhaften Wohnens. Mehrere bloß zur Verfügung stehende Immobilien werden nicht gleichzeitig allein durch persönliche Nutzung zu steuerlichen Hauptwohnungen.

Gilt die Regel auch für ein Feriennutzungsrecht?

Bei dinglich ausgestalteten Teilzeitnutzungsrechten wird grundsätzlich zeitanteilig nach der Dauer des Rechts gerechnet. Das Gesetz nimmt Rechte aus, deren Nutzungsdauer höchstens zwei Wochen pro Jahr beträgt. Rein schuldrechtliche Ferienprodukte sind nach ihrer konkreten Vertragsstruktur abzugrenzen.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Alle Menschen sind klug.
Die einen vorher, die anderen nachher.

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