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Ferienvermietung, touristische Lizenz und Plattformen

Autor: Willi Plattes LinkedIn
Erstveröffentlichung: 11. August 2026 · Letzte Aktualisierung: 18. September 2026
Lesezeit: 16 Min.

Kurz & klar

Vor jeder Ferienvermietung auf Mallorca müssen Zone, Gebäudetyp, Bewohnbarkeit, touristische Plätze, Eigentümergemeinschaft und DRIAT beziehungsweise bestehender Registertitel geklärt sein; danach folgen korrekte Werbung, Gästemeldung, Touristensteuer, Einkommensteuer und gegebenenfalls IVA, wobei eine Plattform oder DAC7-Meldung keine touristische Erlaubnis schafft.

Eine Ferienunterkunft auf Mallorca darf nicht allein deshalb angeboten werden, weil eine Buchungsplattform das Inserat technisch akzeptiert. Die touristische Nutzung einer Wohnimmobilie wird auf den Balearen durch ein mehrstufiges System aus Zonenrecht, Gebäudetyp, Bewohnbarkeit, touristischen Plätzen, Erklärung gegenüber der Tourismusverwaltung, Wohnungseigentumsrecht und laufenden Betriebspflichten begrenzt.

Das Wichtigste im Überblick

Vor Veröffentlichung eines Inserats müssen mindestens folgende Fragen mit „Ja“ beantwortet sein:

Prüffrage Warum sie entscheidend ist
Liegt die Wohnung in einer ausdrücklich geeigneten Zone? Neue touristische Vermarktung ist nur in dafür ausgewiesenen Gebieten zulässig
Ist der Gebäudetyp zugelassen? Seit 16. April 2025 sind neue DRIAT-Erstanmeldungen in Objekten unter Wohnungseigentumsrecht grundsätzlich verboten; die seit 14. Juni 2026 geltende Fassung nimmt Reihenhäuser und Doppel-/Paarhäuser sowie isolierte Einfamilienhäuser aus, soweit letztere die Parzelle mit anderen Gebäuden teilen; auch die gesetzliche Hauptwohnungsmodalität ist ausgenommen
Besteht ein gültiger Bewohnbarkeits- oder Nutzungstitel? Kapazität und grundsätzliche Zulässigkeit knüpfen daran an
Sind touristische Plätze verfügbar und ordnungsgemäß zugeordnet? Ohne die erforderlichen Plätze darf die neue Tätigkeit nicht aufgenommen werden
Erlaubt die Eigentümergemeinschaft die Tätigkeit? Für neue Tätigkeiten ist seit 3. April 2025 grundsätzlich eine vorherige ausdrückliche Zustimmung erforderlich
Ist die DRIAT wirksam eingereicht und die touristische Registrierung aktuell? Erst die tourismusrechtliche Habilitation erlaubt den Betrieb; die Registrierungsnummer oder vorläufig die DRIAT-Eingangsregisternummer muss in der Werbung erscheinen
Sind Betriebs-, Gäste- und Steuerpflichten eingerichtet? Reinigung, 24-Stunden-Kontakt, Gästemeldungen, Touristensteuer, Einkommensteuer und gegebenenfalls IVA laufen unabhängig voneinander

Eine bestehende touristische Nummer darf nicht ungeprüft als dauerhaft, übertragbar oder für jeden Eigentümerwechsel ausreichend behandelt werden. Ebenso wenig schafft eine Plattformregistrierung einen touristischen Titel.

Wann eine Vermietung touristisch ist

Artikel 49 der balearischen Ley 8/2012 erfasst die gewinnorientierte touristische Vermarktung einer gesamten Wohnimmobilie für kurze Zeiträume in sofort nutzbarem Zustand. Artikel 50 enthält zusätzliche Merkmale und Vermutungen.

Typisch touristisch sind:

  • Angebote für Tage oder Wochen;
  • wechselnde Gäste;
  • sofortige Bezugsfertigkeit und vollständige Ausstattung;
  • Werbung über Ferienportale, Vermittler oder vergleichbare Kanäle;
  • Leistungen wie Reinigung, Wäsche, Betreuung und laufende Instandhaltung;
  • eine Preis- und Buchungslogik wie bei Ferienunterkünften.

Nach balearischem Recht darf ein touristischer Aufenthalt in diesem Wohnungsregime grundsätzlich höchstens 30 aufeinanderfolgende Nächte dauern. Grundsätzlich muss die Wohnung als Ganzes vermarktet werden; für das Zusammenwohnen mit dem Eigentümer in der Hauptwohnungsmodalität gilt die unten erläuterte Ausnahme. Eine zimmerweise Ferienvermietung oder die parallele Überlassung einzelner Teile über verschiedene Verträge ist nicht zulässig.

Eine echte Saisonmiete wegen eines zeitlich begrenzten Arbeits-, Studien- oder sonstigen nicht touristischen Bedarfs ist davon zu unterscheiden. Der Vertragsname allein entscheidet nicht. Kann ein anderer Zweck nicht nachgewiesen werden, kann das Tourismusrecht eine touristische Vermarktung vermuten.

DRIAT statt einer frei verfügbaren „Ferienlizenz“

Im allgemeinen Sprachgebrauch ist von „Ferienvermietungslizenz“ die Rede. Rechtstechnisch arbeitet das balearische System insbesondere mit der Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística (DRIAT) und der anschließenden Eintragung beziehungsweise Führung im Tourismusregister.

Mit einer verantwortlichen Erklärung bestätigt der Betreiber, dass sämtliche gesetzlichen Voraussetzungen bereits erfüllt sind und die erforderlichen Unterlagen vorliegen. Eine bloße Einreichung schützt daher nicht, wenn wesentliche Angaben falsch sind oder das Objekt materiell unzulässig ist. Falsche, ausgelassene oder wesentlich veränderte Angaben können eine sehr schwere Ordnungswidrigkeit bilden.

Neue Erstanmeldung oder bestehender Titel

Diese Unterscheidung ist seit 2025 zentral.

Neue Erstanmeldungen

Die zweite Zusatzbestimmung des balearischen Decreto-ley 4/2025 verbietet seit seinem Inkrafttreten am 16. April 2025 im gesamten Gebiet der Balearen neue DRIAT-Erstanmeldungen für Wohnungen, die dem Regime des horizontalen Wohnungseigentums unterliegen. Die durch Ley 4/2026 mit Wirkung ab 14. Juni 2026 geänderte Fassung nimmt hiervon Reihenhäuser (viviendas adosadas), Doppel- beziehungsweise Paarhäuser (viviendas emparejadas) sowie isolierte Einfamilienhäuser aus, soweit letztere das Grundstück mit anderen Gebäuden teilen. Reihen- und Doppelhäuser waren bereits in der ursprünglichen Fassung ausgenommen.

Das bedeutet praktisch:

  • Eine gewöhnliche Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kann nicht allein durch Zustimmung der Gemeinschaft neu touristisch zugelassen werden.
  • Auch die Lage in einer touristisch geeigneten Zone beseitigt das neue Gebäudetypverbot nicht.
  • Die gesetzliche Ausnahme muss anhand der konkreten Bau- und Eigentumsstruktur belegt werden; eine werbliche Bezeichnung als „Townhouse“ genügt nicht.
  • Die besondere Modalität der zeitweisen Vermietung der eigenen Hauptwohnung ist von diesem Neuanmeldungsverbot ausdrücklich ausgenommen, bleibt aber an ihre gesonderten Voraussetzungen gebunden.

Bestehende Tätigkeit

Ein vor dem Stichtag rechtmäßig begründeter Titel verschwindet nicht automatisch. Zu prüfen sind jedoch:

  • wann und von wem die DRIAT eingereicht wurde;
  • ob alle damaligen und heutigen Voraussetzungen erfüllt sind;
  • ob der Titel zeitlich befristet ist;
  • ob die erforderliche Verlängerungsmitteilung rechtzeitig erfolgt ist;
  • ob touristische Plätze weiter wirksam zur Verfügung stehen;
  • ob ein Eigentümer- oder Betreiberwechsel gemeldet und zulässig ist;
  • ob Sanktionen, Schulden oder städtebauliche Verstöße bestehen.

Für DRIATs in horizontalem Wohnungseigentum oder weiteren gesetzlich beziehungsweise verordnungsrechtlich bestimmten Typologien gilt grundsätzlich eine Befristung von fünf Jahren. Eine Fortsetzung ist nur möglich, wenn die Voraussetzungen fortbestehen und im Monat vor Fristablauf die gesetzlich vorgesehene Verlängerungsmitteilung eingereicht wird. Ohne rechtzeitige Mitteilung oder bei Wegfall der Voraussetzungen muss die Tätigkeit enden; die Wohnung fällt in den endgültigen Abmeldestatus und die Plätze kehren nach dem Gesetz zurück.

Schritt 1: Zone, Städtebau und Bewohnbarkeit

Neue touristische Vermarktung ist nur in ausdrücklich als geeignet ausgewiesenen Zonen zulässig. Zuständig sind je nach Insel und Planungsebene insbesondere Inselrat und Gemeinde. Eine allgemeine Aussage „Mallorca erlaubt Ferienvermietung“ ist daher falsch.

Für das konkrete Objekt sind zu prüfen:

  • geltende touristische Zonierung;
  • kommunaler Städtebau und legale Wohnnutzung;
  • gültige cédula de habitabilidad, entsprechender insularer Titel oder Nutzungsgenehmigung mit Platzzahl;
  • legaler Bestand von Wohnfläche, Pool, Anbauten und Nutzungsänderungen;
  • kein bestandskräftiger schwerer oder sehr schwerer Städtebauverstoß, solange die Legalität nicht wiederhergestellt ist;
  • bei ländlichem oder geschütztem Boden zusätzliche Beschränkungen.

Die touristische Kapazität darf grundsätzlich die im Bewohnbarkeits- oder Nutzungstitel ausgewiesenen Plätze nicht überschreiten. Mangels speziellerer Regel verlangt Artikel 52 mindestens ein Badezimmer je vier Plätze; für den nächsten angefangenen Viererblock ist ein weiteres erforderlich.

Schritt 2: Eigentümergemeinschaft

Seit dem 3. April 2025 bestimmt Artikel 7 Absatz 3 des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes, dass ein Eigentümer vor Aufnahme der touristischen Tätigkeit nach Artikel 5 Buchstabe e LAU die ausdrückliche vorherige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen muss.

Artikel 17 Absatz 12 verlangt für einen Beschluss, der touristische Nutzung genehmigt, begrenzt, Bedingungen unterwirft oder verbietet, grundsätzlich drei Fünftel aller Eigentümer und zugleich drei Fünftel aller Beteiligungsquoten. Mit derselben Mehrheit können besondere Kostenquoten oder ein Aufschlag auf Gemeinschaftskosten bis zu 20 Prozent beschlossen werden. Diese Beschlüsse wirken grundsätzlich nicht rückwirkend.

Die Übergangsregel schützt einen Eigentümer, der die Tätigkeit bereits vor dem 3. April 2025 tatsächlich ausübte und sich zuvor ordnungsgemäß dem touristischen Sektorrecht unterworfen hatte. Eine bloße alte Absicht, ein Inserat oder eine nicht wirksame DRIAT genügt nicht ohne Weiteres. Protokolle, Satzung, Titel und Beginn der rechtmäßigen Tätigkeit müssen zusammen geprüft werden.

Wichtig: Gemeinschaftszustimmung und balearische Gebäudetypzulässigkeit sind kumulativ. Eine Gemeinschaft kann nicht erlauben, was das Tourismusrecht für neue Anmeldungen verbietet.

Schritt 3: Weitere materielle Anforderungen

Artikel 50 bis 52 der balearischen Tourismusgesetzgebung verlangen unter anderem:

  • gültigen Bewohnbarkeits- oder Nutzungstitel;
  • Einhaltung der zonalen und städtebaulichen Voraussetzungen;
  • erforderliche touristische Plätze;
  • energetische Mindestqualifikation, mangels näherer Verordnung grundsätzlich F bei Gebäuden vor 2008 und D bei späteren Gebäuden, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift;
  • individuelle Verbrauchserfassung für Wasser bei Versorgung über ein öffentliches Netz sowie für wohnungsbezogene Energieversorgung und Einhaltung der Nachhaltigkeitsanforderungen;
  • weder aktuell noch früher dem öffentlich geförderten oder preisgebundenen Wohnungsregime unterliegende Wohnung;
  • Haftpflichtversicherung;
  • Einhaltung von Arbeits-, Sozialversicherungs-, Steuer- und Gewerbepflichten;
  • Erfassung und Meldung der Gäste;
  • Regeln gegen störendes Verhalten und Feiern;
  • grundsätzlich vollständige Vermietung der Wohnung;
  • Mindestalter der Immobilie, grundsätzlich fünf Jahre, soweit keine speziellere Regel gilt.

Für die Modalität der eigenen Hauptwohnung gilt eine besondere, zeitlich begrenzte Regelung von grundsätzlich höchstens 60 Tagen pro Jahr, gekoppelt an eigene Voraussetzungen, Zonierung, Anmeldung des Eigentümers und einen befristeten Titel. Mangels abweichender Durchführungsregelung sind die Vermarktungszeiträume in der DRIAT nach vollen Monaten anzugeben; Änderungen werden im Januar angezeigt. Ausnahmsweise dürfen die dort wohnenden Personen in dieser Modalität mit den Gästen zusammenwohnen, wenn dies in jeder Werbung klar angegeben wird und die gesamte Belegung die genehmigte Kapazität nicht überschreitet. Getrennte Verträge mit gleichzeitig anwesenden Gästegruppen bleiben unzulässig. Sie ist kein allgemeines Schlupfloch für eine Zweitwohnung.

Schritt 4: Pflichten während des Betriebs

Dienstleistungen und 24-Stunden-Kontakt

Der Betreiber muss nach Artikel 51 unmittelbar oder mittelbar mindestens gewährleisten:

  • Reinigung vor dem Einzug neuer Gäste oder während des Aufenthalts nach Vertrag;
  • Bettwäsche, Haushaltswäsche, Haushaltsausstattung und Ersatz;
  • Instandhaltung der Anlagen;
  • weitere vorgeschriebene Leistungen.

Seit dem 1. Mai 2023 ist ein von der insularen Tourismusverwaltung habilitiertes Dienstleistungsregister zu führen, in dem Datum und Leistungserbringer dokumentiert werden. Außerdem muss rund um die Uhr eine telefonische Hilfe erreichbar sein; die Nummer ist auch der Eigentümergemeinschaft für schwere Vorfälle zugänglich zu machen.

Werbung und touristische Registrierungsnummer

Werbung, Vertrag und Vermarktung müssen die touristische Eintragungsnummer ausweisen. Solange die touristische Nummer noch nicht vorliegt, lässt Artikel 23 Absatz 7 für die Werbung ersatzweise die öffentliche Eingangsregisternummer der eingereichten DRIAT zu. Das gilt auch bei Einschaltung eines Vermittlers oder einer Plattform. Die Plattformnummer, Inserats-ID oder Steuernummer ist nicht dasselbe wie die balearische Tourismusregistrierung.

Das Gesetz kann sowohl Betreiber als auch Werbe- und Vermarktungskanäle erfassen. Ein Portal darf daher nicht als rechtliche Vorprüfung verstanden werden.

Gäste- und Transaktionsmeldungen

Nach dem staatlichen Real Decreto 933/2021 müssen Beherbergungsanbieter ihre Tätigkeit vor Aufnahme gegenüber dem vorgesehenen Sicherheitssystem melden und Buchungs-, Vertrags-, Gäste- und Aufenthaltsdaten übermitteln.

Die laufende Mitteilung erfolgt grundsätzlich unverzüglich und spätestens innerhalb von 24 Stunden:

  • nach Reservierung, Vertragsabschluss oder Stornierung;
  • nach Beginn der gebuchten Beherbergungsleistung.

Professionelle Anbieter müssen ein elektronisches Register mit den gesetzlich bezeichneten Daten führen und grundsätzlich drei Jahre ab Ende der Leistung aufbewahren. Nichtprofessionelle Anbieter sind von der eigenen Register- und Aufbewahrungspflicht des Artikels 5 ausgenommen, nicht aber von den Kommunikationspflichten des Artikels 6. Die praktische Anmeldung erfolgt über das vom Innenministerium bereitgestellte Beherbergungsportal.

Touristensteuer der Balearen

Die Steuer auf touristische Aufenthalte erfasst Übernachtungen in touristischen Unterkünften einschließlich touristisch vermarkteter Wohnungen. Die ATIB nennt ausdrücklich auch Wohnungen, die die Voraussetzungen für eine legale touristische Eintragung nicht erfüllen. Wer illegal vermietet, entgeht der Touristensteuer daher nicht.

Je nach Abwicklungsregime sind insbesondere die censale Anmeldung Modelo 017 und die Modelle 700, 702, 710 oder 790 relevant. Die Auswahl hängt von direkter oder objektiver Ermittlung und der konkreten Verwaltungszuordnung ab. Erklärungen und Zahlungen werden elektronisch abgewickelt.

Plattformen: drei unterschiedliche Nummern und Rechtskreise

Bei Plattformangeboten werden häufig verschiedene Identifikatoren verwechselt:

  1. Balearische touristische Registrierungsnummer: Nachweis der regionalen touristischen Eintragung; in der Werbung anzugeben.
  2. Plattforminterne Inseratsnummer: Nur technische Kennung des Portals; keine behördliche Wirkung.
  3. Staatliche Kurzzeitvermietungs-Registernummer nach Real Decreto 1312/2024: Dieses nationale Verfahren wurde 2026 in wesentlichen Teilen für nichtig erklärt.

Stand des nationalen Registers am 15. September 2026

Das Real Decreto 1312/2024 hatte ein einheitliches Verfahren über Grundbuch beziehungsweise Register für eine nationale Vermietungsnummer vorgesehen. Der spanische Tribunal Supremo hat mit Urteilen vom 19. Mai, 21. Mai und 1. Juni 2026 die Vorschriften über dieses Registrierungsverfahren und die Pflicht zur Erlangung der Nummer in wesentlichen Teilen aufgehoben. Die Entscheidungen wurden am 8. Juni, 26. Juni und 18. Juli 2026 im BOE veröffentlicht.

Nach der am 15. September 2026 abgerufenen konsolidierten Fassung besteht die damalige Pflicht, über dieses staatliche Registerverfahren eine nationale Vermietungsnummer zu beschaffen, nicht mehr. Erhalten bleibt insbesondere die Ventanilla Única Digital nach Artikel 7 als Schnittstelle für die Übermittlung von Plattformdaten; sie ist nicht mit dem aufgehobenen Nummernverfahren gleichzusetzen.

Unberührt bleibt die balearische touristische Registrierung. Die Aufhebung des staatlichen Immobilienregisterverfahrens legalisiert keine Ferienvermietung ohne DRIAT und balearische Registrierungsnummer.

EU-Verordnung 2024/1028

Die EU-Verordnung über Datenerhebung und -austausch bei kurzfristiger Vermietung gilt seit 20. Mai 2026. Sie harmonisiert vor allem Registrierungs- und Datenübermittlungsmechanismen, soweit Mitgliedstaaten solche Verfahren vorsehen. Sie ersetzt weder die balearische Marktzugangsprüfung noch Steuer-, Städtebau- oder Wohnungseigentumsrecht.

Einkommensteuer, IVA und DAC7

Einkommensteuer

Die Einnahmen sind je nach steuerlicher Ansässigkeit im spanischen IRPF oder IRNR zu erklären. Bei Nichtresidenten ist regelmäßig Modelo 210 relevant. Ob Kosten abziehbar sind, hängt unter anderem von Ansässigkeit, Leistungsumfang und aktuellem IRNR-Recht ab. Eine Plattformauszahlung nach Abzug von Gebühren ist nicht automatisch der steuerliche Nettobetrag.

Spanische Umsatzsteuer

Die direkte Bereitstellung einer Wohnung an Feriengäste ohne Leistungen der Hotelbranche kann nach den amtlichen AEAT-Hinweisen von der IVA befreit sein. Werden dagegen typische Beherbergungsleistungen erbracht, unterliegt die Vermietung grundsätzlich dem Satz von 10 Prozent. Die vorgelagerte Vermietung an einen Betreiber zur touristischen Weitervermietung ist dagegen grundsätzlich mit 21 Prozent IVA steuerpflichtig. Reinigung nur beim Mieterwechsel ist anders zu würdigen als laufende, hotelähnliche Betreuung während des Aufenthalts.

DAC7 und Modelo 238

Plattformbetreiber müssen nach DAC7 Informationen über bestimmte Anbieter an die Steuerbehörden melden. Bei Immobilienüberlassung können dazu Identität, Anschrift und Katasterreferenz des Objekts, Entgelte, Gebühren, Kontodaten, Anzahl der Vorgänge und Vermietungstage gehören.

DAC7 schafft keine neue Vermietersteuer und keine touristische Erlaubnis. Es ermöglicht den Behörden jedoch, Inserate, Zahlungen und erklärte Einkünfte abzugleichen.

Sanktionen und Stilllegung

Das balearische Tourismusgesetz unterscheidet leichte, schwere und sehr schwere Verstöße. Nach der 2025 verschärften Fassung reichen die allgemeinen Bußgeldrahmen von:

  • bis 5.000 Euro bei leichten Verstößen;
  • 5.001 bis 50.000 Euro bei schweren Verstößen;
  • 50.001 bis 500.000 Euro bei sehr schweren Verstößen.

Für bestimmte illegale Werbung, Vertragsabschlüsse oder Vermarktung von Wohnimmobilien ohne erforderliche DRIAT sieht das Gesetz bei Einordnung als schwerer Verstoß ausdrücklich 30.001 bis 50.000 Euro vor. Je nach Tatbestand können Tätigkeitssperre, Entzug der Habilitation, Verlust der Wirkungen der DRIAT sowie zeitweilige oder endgültige Schließung hinzukommen.

Die genaue Einordnung hängt unter anderem davon ab, ob gar keine DRIAT vorliegt, wesentliche Angaben falsch waren, Typologie oder Zone unzulässig ist, Plätze fehlen oder ein Plattformkanal ohne Nummer vermarktet.

Kauf einer Immobilie mit angeblicher Ferienvermietung

Vor Kauf sollte der Erwerber nicht nur einen Screenshot des Inserats oder Einnahmenlisten verlangen, sondern eine vollständige Akte:

  • DRIAT mit Eingangsdatum und damaligem Betreiber;
  • aktueller Registerauszug und touristische Nummer;
  • Nachweis der touristischen Plätze;
  • Zonenbescheinigung;
  • Bewohnbarkeits- oder Nutzungstitel;
  • Gemeinschaftssatzung und Beschlüsse;
  • Nachweis des rechtmäßigen Tätigkeitsbeginns vor Übergangsstichtagen;
  • Frist und Verlängerungsmitteilungen bei befristetem Titel;
  • Eigentümer- und Betreiberwechselanzeigen;
  • Bestätigung fehlender touristischer und städtebaulicher Sanktionen oder Schulden;
  • Touristensteuer-, Gäste- und Steuerunterlagen;
  • Versicherung und Dienstleistungsregister.

Artikel 50 Absatz 4 schließt einen Wechsel des tourismusrechtlichen Titels aus, solange eine bestandskräftige touristische Sanktionsschuld nicht beglichen ist. Im Kaufvertrag sollten Wirksamkeit und Fortbestand der touristischen Nutzung daher als eigenständige Bedingung behandelt werden, nicht als unverbindliche Verkäuferangabe.

Praktische Arbeitsfolge

  1. Objektart, Grundbuchstruktur und tatsächlichen Baubestand feststellen.
  2. Aktuelle touristische Zonierung und städtebauliche Zulässigkeit schriftlich prüfen.
  3. Neubeginn, bestehender Titel, Verlängerung oder Hauptwohnungsmodalität unterscheiden.
  4. Bewohnbarkeit, Kapazität, Plätze und Energieanforderungen dokumentieren.
  5. Gemeinschaftssatzung, ausdrücklichen Beschluss und Übergangsstatus prüfen.
  6. DRIAT und Registerstatus bei der zuständigen Tourismusverwaltung verifizieren.
  7. Werbung erst mit korrekter balearischer Registrierungsnummer freischalten.
  8. Gästemeldung, Dienstleistungsregister, 24-Stunden-Kontakt, Versicherung und Hausregeln einrichten.
  9. ATIB-Touristensteuer, Einkommensteuer, gegebenenfalls IVA und Rechnungsstellung konfigurieren.
  10. Plattformdaten und eigene Buchhaltung regelmäßig abstimmen.
  11. Fristabläufe und Gesetzesänderungen – insbesondere beim nationalen Kurzzeitvermietungsrahmen – überwachen.

Typische Fehler

  • Plattformfreigabe wird mit einer behördlichen Erlaubnis verwechselt.
  • Eine alte Registrierungsnummer wird ohne DRIAT-, Frist- und Eigentümerprüfung übernommen.
  • Das seit 16. April 2025 geltende Verbot neuer DRIATs in Wohnungseigentumsobjekten wird übersehen.
  • Gemeinschaftszustimmung wird für ausreichend gehalten, obwohl Zone oder Gebäudetyp unzulässig ist.
  • Die Tourismusnummer fehlt im Inserat.
  • Zimmer werden einzeln angeboten, obwohl das balearische Wohnungsregime die Gesamtwohnung verlangt.
  • Gäste werden nur beim Check-in, nicht bereits bei Reservierung beziehungsweise Vertragsabschluss fristgerecht gemeldet.
  • Touristensteuer, Einkommensteuer und IVA werden als eine einzige Pflicht behandelt.
  • Die 2026 aufgehobene nationale Registernummer wird mit der weiterhin erforderlichen balearischen Registrierung verwechselt.
  • DAC7 wird als Steuerbescheid oder Lizenz missverstanden.

Häufige Fragen

Kann ich 2026 eine Wohnung in einem normalen Mehrfamilienhaus neu lizenzieren?

Grundsätzlich nicht, wenn sie dem horizontalen Wohnungseigentum unterliegt. Seit 16. April 2025 sind neue DRIAT-Erstanmeldungen dafür balearenweit verboten; die seit 14. Juni 2026 geltende Fassung nennt als Ausnahmen Reihenhäuser, Doppel-/Paarhäuser und isolierte Einfamilienhäuser, soweit letztere die Parzelle mit anderen Gebäuden teilen. Die gesetzliche Hauptwohnungsmodalität ist ebenfalls vom Verbot ausgenommen, muss aber ihre eigenen Voraussetzungen erfüllen.

Reicht die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft?

Nein. Sie ist bei einer neuen Tätigkeit grundsätzlich erforderlich, ersetzt aber weder Zone, Gebäudetyp, Plätze, Bewohnbarkeit noch DRIAT.

Bleibt eine bestehende Lizenz beim Verkauf automatisch erhalten?

Nicht zwingend. Titel, Betreiber, Eigentümerwechsel, touristische Plätze, Frist, Gemeinschaftslage, Sanktionen und heutige Voraussetzungen müssen einzeln geprüft werden. Eine Sanktionsschuld kann einen Titelwechsel blockieren.

Benötige ich nach den Urteilen von 2026 noch die nationale Vermietungsnummer?

Die wesentlichen Vorschriften des 2024 geschaffenen staatlichen Registrierungsverfahrens wurden 2026 vom Tribunal Supremo aufgehoben. Nach der am 15. September 2026 abgerufenen konsolidierten Fassung lässt sich die damalige Nummernpflicht nicht mehr auf dieses aufgehobene Verfahren stützen; die digitale Datenschnittstelle besteht davon getrennt weiter. Unabhängig davon bleibt die balearische Tourismusregistrierung erforderlich.

Muss ich Touristensteuer zahlen, wenn die Vermietung illegal ist?

Ja, sofern der Steuertatbestand erfüllt ist. Die ATIB erfasst ausdrücklich auch touristisch vermarktete Wohnungen, die nicht legal eingetragen werden können. Die Steuerzahlung legalisiert den Betrieb nicht.

Macht eine reine Endreinigung die Vermietung IVA-pflichtig?

Nicht automatisch. Die AEAT unterscheidet die bloße Wohnungsüberlassung ohne Leistungen der Hotelbranche von einer Beherbergungsleistung. Entscheidend ist das Gesamtpaket, insbesondere laufende Reinigung, Wäschewechsel, Rezeption oder vergleichbare Betreuung während des Aufenthalts.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand nach erneuter amtlicher Prüfung: 15. September 2026. Verwendet wurden insbesondere:

Alle Menschen sind klug.
Die einen vorher, die anderen nachher.

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