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Auf Mallorca mieten oder kaufen

Autor: Willi Plattes LinkedIn
Erstveröffentlichung: 11. August 2026 · Letzte Aktualisierung: 18. September 2026
Lesezeit: 12 Min.

Kurz & klar

Mieten ist meist die robustere Lösung bei unklarer Aufenthaltsdauer, Ortswechselrisiko oder noch ungeklärter Steuer- und Finanzierungslage; Kaufen wird eher tragfähig, wenn die Nutzung langfristig geplant, die hohen Erwerbs- und späteren Verkaufskosten eingerechnet und Titel, Baurecht, Bewohnbarkeit, Gemeinschaft sowie Steuerfolgen vorab vollständig geprüft sind.

Mieten oder kaufen ist auf Mallorca keine reine Frage der Monatsrate. Ein Kauf bindet Kapital, löst erhebliche Erwerbsnebenkosten aus und macht die rechtliche sowie technische Qualität eines einzelnen Objekts zum eigenen Risiko. Mieten kostet laufend Geld, erhält aber Flexibilität und ermöglicht es, Lage, Infrastruktur und tatsächlichen Wohnbedarf zunächst zu erproben.

Das Wichtigste im Überblick

Eine belastbare Entscheidung entsteht in fünf Schritten:

  1. Nutzungsdauer und Flexibilität: Ist der Aufenthalt langfristig oder kann sich Arbeit, Familie, Aufenthaltsstatus oder bevorzugte Inselregion ändern?
  2. Vollständige Kosten: Werden neben Kaufpreis oder Miete auch Steuern, Finanzierung, Instandhaltung, Gemeinschaft, Versicherungen, Transaktions- und spätere Verkaufskosten berücksichtigt?
  3. Steuerstatus: Wird die Immobilie Hauptwohnung, Zweitwohnung, vermietetes Objekt oder Immobilie eines Nichtresidenten?
  4. Objektqualität: Sind Eigentum, Belastungen, Baurecht, Bewohnbarkeit, Kataster, Gemeinschaft und geplante Nutzung geprüft?
  5. Liquiditätsreserve: Bleibt nach dem Kauf genügend frei verfügbares Vermögen für Reparaturen, Lebenshaltung, Steuern und unerwartete Veränderungen?
Ausgangslage Mieten spricht eher dafür Kaufen spricht eher dafür
Aufenthaltsdauer kurz, ungewiss oder probeweise langfristig und belastbar geplant
Standort Inselregion noch nicht erprobt Mikrolage und Alltag sind bekannt
Kapital Liquidität soll erhalten bleiben Eigenmittel plus Reserve sind vorhanden
Beruf/Familie hohe Veränderungswahrscheinlichkeit stabile Lebens- und Einkommensplanung
Objektwunsch Standardwohnung genügt langfristige individuelle Nutzung oder Umbau geplant
Risikotoleranz keine Bau-, Titel- oder Verkaufsrisiken gewünscht Risiken wurden geprüft und bewusst übernommen
Vermietungsabsicht noch ungeklärt Nutzung ist rechtlich zulässig und steuerlich kalkuliert

Die Tabelle ist keine Preisprognose. Sie zeigt, welche Tatsachen vor einer Berechnung feststehen müssen.

Was Mieten rechtlich und wirtschaftlich bedeutet

Schutz bei normaler Wohnraummiete

Dient die Wohnung dem dauerhaften Wohnbedarf, gilt grundsätzlich die spanische Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Bei einer vertraglich kürzeren Laufzeit kann sich der Vertrag regelmäßig bis zu einer gesetzlichen Mindestdauer verlängern:

  • grundsätzlich fünf Jahre, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist;
  • grundsätzlich sieben Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person ist.

Die gesetzliche Barkaution beträgt bei Wohnraummiete grundsätzlich eine Monatsmiete. Zusätzliche Sicherheiten sind in der gesetzlichen Anfangsperiode regelmäßig begrenzt. Auf den Balearen muss der Vermieter die Kaution beim IBAVI hinterlegen; die amtlichen Informationen nennen eine Frist von 30 Arbeitstagen ab Vertragsabschluss und Inkrafttreten.

Bei einer echten Saisonmiete gelten andere Regeln. Eine bloße Befristung oder die Überschrift „temporada“ nimmt einer tatsächlich dauerhaft genutzten Wohnung den Wohnraumschutz nicht.

Was in die Mietkosten gehört

Für einen realistischen Vergleich zählen nicht nur zwölf Monatsmieten. Zu erfassen sind:

  • Grundmiete und vertraglich umgelegte Kosten;
  • Strom, Wasser, Internet und gegebenenfalls Klimatisierung;
  • Kaution und zusätzliche Sicherheiten als gebundene Liquidität;
  • Umzugs- und Einrichtungskosten;
  • mögliche Makler- oder Servicekosten, soweit rechtlich und vertraglich zulässig;
  • erwartete Mieterhöhungen nach Vertrag und Gesetz;
  • Kosten eines erneuten Umzugs.

Bei einer normalen Wohnraummiete trägt der Vermieter nach Artikel 20 LAU grundsätzlich die Kosten der Immobilienvermittlung und Vertragsformalisierung. Bei Saison- oder sonstigen Nutzungsverträgen kann die Verteilung anders ausfallen und muss geprüft werden.

Vorteile des Mietens

  • geringe Einstiegskosten im Vergleich zum Erwerb;
  • leichterer Wechsel zwischen Palma, Südwesten, Inselmitte oder Norden;
  • kein eigenes Risiko für versteckte Baumängel, größere Gemeinschaftssanierungen oder eingeschränkte Verkäuflichkeit;
  • bessere Möglichkeit, Schulen, Pendelwege, Winterklima, Lärm und touristische Saison praktisch zu testen;
  • keine eigene IBI-, Erwerbsteuer- oder Veräußerungssteuerkette.

Grenzen des Mietens

  • keine Beteiligung an einer möglichen Wertsteigerung;
  • eingeschränkte Umbau- und Gestaltungsfreiheit;
  • Verfügbarkeit hochwertiger Langzeitobjekte kann schwanken;
  • Vertrags- und Verlängerungsfragen bleiben relevant;
  • gezahlte Miete schafft kein veräußerbares Eigentum.

Was beim Kauf sofort an Steuern anfällt

Die steuerliche Belastung hängt vor allem davon ab, ob ein gebrauchtes Objekt oder ein umsatzsteuerpflichtiger Neubau erworben wird.

Gebrauchte Immobilie: TPO

Beim Erwerb einer gebrauchten Immobilie fällt auf den Balearen grundsätzlich die Variante „Transmisiones Patrimoniales Onerosas“ der Grunderwerbsteuer (ITP) an. Die allgemeine progressive Skala beträgt am 11. August 2026:

Teil des Immobiliengesamtwerts Steuersatz
bis 400.000 Euro 8 Prozent
über 400.000 bis 600.000 Euro 9 Prozent
über 600.000 bis 1.000.000 Euro 10 Prozent
über 1.000.000 bis 2.000.000 Euro 12 Prozent
über 2.000.000 Euro 13 Prozent

Die Stufen werden auf die jeweiligen Teile des Immobiliengesamtwerts angewendet. Daraus wird ein Durchschnittssatz berechnet, auf zwei Dezimalstellen gerundet und auf die Bemessungsgrundlage des Erwerbers angewendet; aufgerundet wird nur bei einer dritten Dezimalstelle über 5. Die folgenden Beispiele setzen den Erwerb der gesamten Immobilie und eine Bemessungsgrundlage in Höhe des genannten Werts voraus.

Beispiel: gebrauchte Wohnung für 600.000 Euro

  • 400.000 Euro × 8 Prozent = 32.000 Euro
  • 200.000 Euro × 9 Prozent = 18.000 Euro
  • Tarifzwischensumme = 50.000 Euro; gerundeter Durchschnittssatz: 8,33 Prozent
  • allgemeine TPO insgesamt: 600.000 Euro × 8,33 Prozent = 49.980 Euro

Beispiel: gebrauchte Immobilie für 1.500.000 Euro

  • 400.000 Euro × 8 Prozent = 32.000 Euro
  • 200.000 Euro × 9 Prozent = 18.000 Euro
  • 400.000 Euro × 10 Prozent = 40.000 Euro
  • 500.000 Euro × 12 Prozent = 60.000 Euro
  • allgemeine TPO insgesamt = 150.000 Euro

Auf den Balearen bestehen unter bestimmten Voraussetzungen reduzierte Sätze und Vergünstigungen, vor allem für eine erste Hauptwohnung und definierte Personengruppen oder Wertgrenzen. Die Regeln wurden mit Wirkung ab 14. Juni 2026 geändert. Sie dürfen deshalb nicht ohne aktuelle Prüfung der persönlichen Voraussetzungen in eine Kaufkalkulation eingerechnet werden.

Neubau vom Unternehmer: IVA und AJD

Beim umsatzsteuerpflichtigen Ersterwerb einer Wohnung fallen regelmäßig an:

  • 10 Prozent spanische Umsatzsteuer (IVA) auf die Wohnung;
  • balearische Dokumentensteuer „Actos Jurídicos Documentados“ (AJD) auf die notarielle Urkunde, grundsätzlich 1,5 Prozent; bei Immobilien mit einem Wert ab 1.000.000 Euro sieht das balearische Recht grundsätzlich 2 Prozent vor, soweit keine Sonderregel greift.

Beispiel: Neubauwohnung für 600.000 Euro

  • IVA: 600.000 Euro × 10 Prozent = 60.000 Euro
  • AJD bei 1,5 Prozent: 9.000 Euro
  • zusammen 69.000 Euro, bevor Notar, Register, Beratung, Finanzierung und technische Prüfung hinzukommen.

Referenzwert als steuerliche Untergrenze

Bei ITP-pflichtigen Erwerbsvorgängen kann der staatliche Kataster-Referenzwert die steuerliche Bemessungsgrundlage bestimmen, wenn er über dem erklärten Kaufpreis liegt. Der Referenzwert ist nicht der Katasterwert für die IBI und nicht automatisch der Marktpreis.

Vor Unterzeichnung sollte daher geprüft werden:

  • ob für das Objekt ein Referenzwert besteht;
  • wie er im Verhältnis zum Kaufpreis liegt;
  • welche Belege eine eventuelle Anfechtung stützen könnten;
  • ob eine Selbstveranlagung auf niedrigerer Grundlage ein Streit- und Liquiditätsrisiko auslöst.

Weitere Kauf- und Finanzierungskosten

Neben den Erwerbsteuern gehören regelmäßig in die Kalkulation:

  • Notar und Grundbuch;
  • unabhängige Rechts- und Steuerprüfung;
  • technische Besichtigung, Architekt oder Gutachter;
  • Übersetzung und Vollmacht;
  • Bankbewertung, Bereitstellungs- und Finanzierungskosten;
  • gegebenenfalls Versicherungen und Sicherheiten;
  • Renovierung, Möblierung und Genehmigungen;
  • sofort fällige Gemeinschaftsumlagen oder beschlossene Sonderumlagen.

Bei einer Hypothek ist nicht nur der Nominalzins relevant. Zu vergleichen sind Effektivkosten, Zinsbindung, variable Referenz, Tilgungsprofil, Vorfälligkeitsbedingungen, Währungsrisiko und die Frage, ob das Einkommen zur Darlehenswährung passt.

Laufende Kosten des Eigentums

Ein Eigentümer trägt typischerweise:

  • kommunale Grundsteuer IBI;
  • Abfall- und weitere kommunale Gebühren;
  • Gemeinschaftskosten und Sonderumlagen;
  • Gebäude- und Haftpflichtversicherung;
  • laufende Wartung und größere Erneuerungen;
  • Garten-, Pool- und Sicherheitspflege;
  • Finanzierungskosten;
  • steuerliche und administrative Betreuung.

Steuerlich kommt hinzu:

  • Ein Nichtresident versteuert für selbst genutzte oder leer stehende urbane Immobilien regelmäßig einen zugerechneten IRNR-Ertrag über Modelo 210.
  • Ein spanischer Resident kann für eine Zweitwohnung eine zugerechnete Immobilienrente im IRPF haben; die Hauptwohnung ist davon grundsätzlich ausgenommen.
  • Vermietung führt zu tatsächlichen steuerpflichtigen Einkünften und gegebenenfalls weiteren Melde-, IVA- oder Tourismuspflichten.
  • Vermögensteuer und die staatliche Solidaritätssteuer auf große Vermögen können je nach Ansässigkeit, Vermögen, Eigentümerstruktur und geltenden Freibeträgen hinzukommen.

Der spätere Verkauf kostet ebenfalls Geld

Ein Kaufen-oder-Mieten-Vergleich ist unvollständig, wenn nur der Einstieg betrachtet wird. Beim Verkauf können entstehen:

  • Makler- und Beratungskosten;
  • Löschung oder Ablösung von Finanzierungen;
  • kommunale Plusvalía, sofern ein steuerbarer Bodenwertzuwachs vorliegt;
  • Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn;
  • bei nichtresidentem Verkäufer ein 3-Prozent-Einbehalt des Kaufpreises durch den Käufer als Vorauszahlung;
  • Kosten für Dokumente, Energieausweis, Gemeinschaftsbescheinigung oder Legalisierung offener Punkte.

Hohe Erwerbs- und Verkaufskosten bedeuten: Je kürzer der Eigentumszeitraum, desto stärker müssen Wertentwicklung und ersparte Miete diese Kosten kompensieren, bevor der Kauf wirtschaftlich vorn liegt.

So bauen Sie einen belastbaren Kostenvergleich

Mietvariante

Für den geplanten Zeitraum addieren:

Mieten + umgelegte Nebenkosten + Umzüge/Einrichtung + erwartete Mietanpassungen + Opportunitätskosten gebundener Kautionen

Kaufvariante

Addieren:

Kaufpreis + Erwerbsteuer + Kaufnebenkosten + Zinsen und Finanzierungskosten (ohne Tilgung) + laufende Eigentümerkosten + Instandhaltung + spätere Verkaufskosten und endgültige Steuern

Davon abziehen:

Verkaufspreis am Ende desselben Zeitraums vor den oben bereits angesetzten Verkaufskosten und Steuern; ohne Verkauf ein vorsichtig geschätzter Restwert

Die ersparte Miete wird beim Vergleich mit der separat berechneten Mietvariante nicht nochmals abgezogen. Kaufpreis und Verkaufspreis werden vor Darlehenszahlungen angesetzt; Darlehensaufnahme, Tilgung und Restschuldablösung werden deshalb nicht zusätzlich verrechnet.

Zusätzlich ist die Opportunitätsrendite des eingesetzten Eigenkapitals zu berücksichtigen. Eine selbst genutzte Immobilie erzeugt zwar Wohnwert, bindet aber Kapital, das andernfalls liquide oder diversifiziert angelegt werden könnte.

Bei der Wertentwicklung sollten mindestens drei Szenarien gerechnet werden:

  • fallender oder stagnierender Preis;
  • moderate Wertentwicklung;
  • positive Wertentwicklung.

Eine Rechnung, die nur mit dauerhaft steigenden Preisen funktioniert, ist keine robuste Entscheidungsgrundlage.

Rechtliche Due Diligence vor einem Kauf

Vor einer Reservierungszahlung oder einem privatschriftlichen Arras-Vertrag sollten mindestens folgende Punkte geprüft werden:

Eigentum und Belastungen

  • aktuelle „Nota Simple“ des Grundbuchs;
  • Identität und Verfügungsbefugnis des Verkäufers;
  • Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten und Nutzungsrechte;
  • Übereinstimmung von Grundbuch, Kataster und tatsächlichem Bestand.

Wohnungseigentümergemeinschaft

  • Gemeinschaftssatzung und relevante Beschlüsse;
  • Höhe laufender Beiträge und Sonderumlagen;
  • Bescheinigung über Gemeinschaftsschulden;
  • laufende Gerichtsverfahren und größere Sanierungspläne;
  • Beschränkungen für Umbau, Haustiere oder Vermietung.

Der Erwerber haftet mit der Wohnung gesetzlich für bestimmte rückständige Gemeinschaftsforderungen des laufenden und der drei vorangegangenen Kalenderjahre. Die gesetzliche Bescheinigung sollte daher nicht leichtfertig abbedungen werden.

Baurecht, Bewohnbarkeit und Technik

  • Baugenehmigung, Abschluss- und Nutzungstitel;
  • gültige „cédula de habitabilidad“ oder entsprechender Nachweis;
  • Legalität von Pool, Anbauten, Terrassen, Untergeschoss und Nutzungsänderungen;
  • offene Wiederherstellungs- oder Sanktionsverfahren;
  • Küsten-, Landschafts-, Schutz- oder ländliche Bodenregeln;
  • technischer Zustand, Feuchtigkeit, Statik, Installationen und Energieausweis.

Grundbuch- oder Katastereintrag allein garantiert nicht, dass jede bauliche Erweiterung legal und nutzbar ist.

Steuer- und Zahlungslage

  • IBI-Bescheide und Katasterdaten;
  • Referenzwert;
  • kommunale Gebühren;
  • Verkäuferstatus als Resident oder Nichtresident;
  • korrekte Kaufsteuerqualifikation als Neubau oder Gebrauchtobjekt;
  • Zahlungsplan, Finanzierungsbedingungen und Herkunftsnachweise der Mittel.

Vorsicht bei geplanter Ferienvermietung

Ein erwarteter Ferienvermietungsertrag darf nur in die Kaufentscheidung eingehen, wenn die Nutzung für genau dieses Objekt rechtlich möglich ist.

Zu prüfen sind insbesondere:

  • touristische Zone und Gebäudetyp;
  • bestehender, gültiger touristischer Titel;
  • Laufzeit und Verlängerbarkeit;
  • Zustimmung beziehungsweise Rechtslage der Eigentümergemeinschaft;
  • Übertragbarkeit oder Fortbestand bei Eigentümerwechsel;
  • offene tourismusrechtliche Sanktionen oder Schulden;
  • Plattform-, Gäste-, Steuer- und Betriebsauflagen.

Seit dem 16. April 2025 sind neue touristische Erstanmeldungen in balearischen Gebäuden unter Wohnungseigentumsrecht grundsätzlich ausgeschlossen, mit gesetzlich bestimmten Ausnahmen etwa für bestimmte Reihen- und Doppelhaustypen sowie einer gesonderten Hauptwohnungsmodalität. Ein Inserat des Verkäufers oder eine frühere Plattformbewertung ersetzt keine behördliche Akte.

Drei typische Entscheidungssituationen

Noch keine Inselerfahrung

Wer Mallorca nur aus Urlauben kennt, sollte Miete besonders ernsthaft erwägen. Ein ganzjähriger Mietzeitraum zeigt Verkehr, Lärm, Feuchtigkeit, Wintersonne, Schul- und Arbeitswege sowie die tatsächliche Nutzbarkeit der Region.

Langfristige Hauptwohnung mit stabiler Finanzierung

Kaufen kann plausibel sein, wenn die Region erprobt ist, die Nutzung langfristig feststeht, die Erwerbsnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt werden können, eine Reserve bleibt und die rechtliche Prüfung keine offenen Risiken zeigt.

Zweitwohnung mit wenigen Nutzungswochen

Hier sollte der Jahresgesamtaufwand pro eigener Nutzungsnacht ermittelt werden. Neben Finanzierung und Gemeinschaft sind Nichtresidentensteuer, Wartung, Leerstandsrisiko und Verwaltung einzubeziehen. Ein Kauf kann emotional sinnvoll sein, muss aber nicht günstiger als flexible Miete sein.

Typische Fehler

  • Kaufpreis oder Kreditrate werden mit der Kaltmiete verglichen, ohne Steuern und Nebenkosten.
  • Eine kurze Wertsteigerungsannahme soll hohe Ein- und Ausstiegskosten kompensieren.
  • Der balearische Referenzwert wird erst nach der Beurkundung bemerkt.
  • Eine Steuervergünstigung wird eingeplant, obwohl persönliche Voraussetzungen fehlen.
  • Grundbuch und Kataster werden mit einer vollständigen Baurechtsprüfung verwechselt.
  • Eine Reservierung wird gezahlt, bevor Rücktrittsbedingungen und Dokumente geprüft sind.
  • Ferienvermietungserträge werden ohne belastbaren touristischen Titel kalkuliert.
  • Nach dem Kauf verbleibt keine Liquiditätsreserve.
  • Eigentum wird mit steuerlicher oder aufenthaltsrechtlicher Ansässigkeit verwechselt.

Häufige Fragen

Gibt es eine feste Mindestdauer, ab der Kaufen günstiger ist?

Nein. Die Schwelle hängt von Kaufpreis, Steuern, Finanzierung, Miete, Instandhaltung, Wertentwicklung und späteren Verkaufskosten ab. Eine kurze Haltedauer ist wegen der hohen Transaktionskosten besonders anspruchsvoll.

Ist die Kreditrate mit der Miete vergleichbar?

Nur teilweise. Tilgung baut Eigentum auf, Zinsen und Nebenkosten nicht. Zusätzlich müssen Eigenkapitalbindung, Erwerbsteuern, laufende Kosten und Verkaufsrisiken berücksichtigt werden.

Kann ich als Nichtresident problemlos kaufen?

Nichtresidenten können grundsätzlich Eigentum erwerben, benötigen aber unter anderem eine spanische Identifikationsnummer und eine funktionierende Zahlungs- und Steuerstruktur. Je nach Staatsangehörigkeit, Lage und nationalen Sicherheitsregeln können zusätzliche Prüfungen erforderlich sein. Der Erwerb selbst macht den Käufer weder automatisch steuerlich ansässig noch ersetzt er ein Aufenthaltsrecht.

Ist ein günstiger Kaufpreis automatisch steuerlich günstig?

Nein. Bei ITP kann der Kataster-Referenzwert die Bemessungsgrundlage bilden, wenn er höher ist. Außerdem kann ein niedriger Preis auf technische, baurechtliche oder gemeinschaftsrechtliche Risiken hinweisen.

Kann ich erst mieten und mir ein Kaufrecht sichern?

Mietkauf- oder Optionsmodelle sind möglich, aber rechtlich und steuerlich komplex. Optionsprämie, Anrechnung, Fristen, Grundbuchsicherung, IVA/ITP und Ausfallfolgen müssen im konkreten Vertrag geklärt werden.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand: 11. August 2026. Verwendet wurden insbesondere:

Alle Menschen sind klug.
Die einen vorher, die anderen nachher.

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