SteuerPediaWissen

Selbstnutzungssteuer für Nichtresidenten: zugerechnete Einkünfte berechnen

Autor: Willi Plattes LinkedIn
Erstveröffentlichung: 11. August 2026 · Letzte Aktualisierung: 18. September 2026
Lesezeit: 10 Min.

Kurz & klar

Die sogenannte Selbstnutzungssteuer ist eine spanische Einkommensteuer für Nichtresidenten auf einen zugerechneten Immobilienertrag: Meist werden 1,1 oder 2 Prozent des Katasterwerts zeitanteilig und nach Eigentumsquote angesetzt und darauf 19 Prozent für Berechtigte aus EU, Island, Norwegen oder Liechtenstein beziehungsweise sonst regelmäßig 24 Prozent erhoben.

Wer als natürliche Person nicht in Spanien steuerlich ansässig ist und dort eine urbane Immobilie selbst nutzt oder leer stehen lässt, erzielt nach spanischem Steuerrecht einen fiktiven Immobilienertrag. Im Alltag wird die daraus entstehende Belastung oft „Selbstnutzungssteuer“ genannt. Rechtlich handelt es sich um Einkommensteuer für Nichtresidenten, das Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR).

Das Wichtigste im Überblick

Die Standardberechnung lautet:

Katasterwert × 1,1 Prozent oder 2 Prozent × relevante Tage / 365 beziehungsweise 366 × Eigentumsquote × Steuersatz

Dabei gilt grundsätzlich:

Rechenschritt Regel
Ausgangswert Katasterwert („valor catastral“), nicht Kaufpreis und nicht Marktwert
Ansatz 1,1 Prozent Wenn eine allgemeine kollektive Katasterbewertung im Steuerjahr oder in den zehn vorangegangenen Steuerperioden in Kraft getreten ist
Ansatz 2 Prozent In den übrigen Fällen
Zeitanteil Nur die Tage, an denen die Immobilie im betreffenden Jahr weder vermietet noch einer wirtschaftlichen Tätigkeit zugeordnet war und dem Steuerpflichtigen gehörte
Eigentumsquote Jeder Miteigentümer versteuert nur seinen Anteil und reicht grundsätzlich seine eigene Erklärung ein
Steuersatz 19 Prozent für Ansässige in der Europäischen Union sowie Island, Norwegen und Liechtenstein; sonst grundsätzlich 24 Prozent
Kostenabzug Bei zugerechneten Einkünften kein Abzug tatsächlicher Kosten
Formular Modelo 210, Einkunftsart 02

Für das Jahr 2026 ist eine neue Frist zu beachten: Die zugerechneten Einkünfte 2026 sind nach der geänderten Modelo-210-Regelung vom 1. April bis 31. Dezember 2027 zu erklären. Für Einkünfte des Jahres 2025 läuft noch die bisherige Jahresfrist vom 1. Januar bis 31. Dezember 2026.

Wer von der zugerechneten Immobilienrente betroffen ist

Die Regel erfasst grundsätzlich eine nicht in Spanien ansässige natürliche Person, die unmittelbar Eigentümer oder dinglich Nutzungsberechtigter einer in Spanien gelegenen urbanen Immobilie ist und diese während des betreffenden Zeitraums:

  • selbst nutzt;
  • Angehörigen unentgeltlich überlässt;
  • für sich bereithält;
  • leer stehen lässt.

Vorausgesetzt wird, dass die Immobilie nicht in diesem Zeitraum vermietet ist und nicht zu einer wirtschaftlichen Tätigkeit gehört. Bei einer Gesellschaft als Eigentümerin wird nicht dieselbe private Imputationsregel angewendet; dort ist die Besteuerung der Gesellschaft beziehungsweise eine mögliche Nutzung durch Gesellschafter eigenständig zu prüfen.

Der Begriff „Selbstnutzungssteuer“ ist daher verkürzt. Steuerpflichtig kann auch eine ungenutzte oder unentgeltlich überlassene Wohnung sein.

Schritt 1: Den richtigen Katasterwert feststellen

Der maßgebliche „valor catastral“ steht regelmäßig auf dem Bescheid über die kommunale Grundsteuer IBI oder kann anhand der Katasterreferenz bei der zuständigen Stelle festgestellt werden. Er ist nicht mit folgenden Größen zu verwechseln:

  • Kaufpreis;
  • aktueller Verkehrswert;
  • Referenzwert für bestimmte Erwerbsteuern;
  • Darlehens- oder Gutachtenwert.

Wenn kein Katasterwert festgesetzt oder bekanntgegeben wurde

Ist bis zum 31. Dezember des Steuerjahres kein Katasterwert festgesetzt oder dem Eigentümer nicht bekanntgegeben, wird nach den amtlichen IRNR-Hinweisen auf 50 Prozent des höheren Werts aus:

  • dem in der Erwerbsurkunde angegebenen Kauf- beziehungsweise Erwerbswert und
  • dem von der Finanzverwaltung für andere Steuern festgestellten Wert

abgestellt. Auf diese Ersatzbemessungsgrundlage wird der Satz von 1,1 Prozent angewendet.

Schritt 2: 1,1 Prozent oder 2 Prozent auswählen

Die häufigste Fehlerquelle ist der Prozentsatz.

1,1 Prozent

Der reduzierte Ansatz gilt, wenn der Katasterwert aus einer allgemeinen kollektiven Katasterbewertung stammt, deren neue Werte im Steuerjahr oder in den zehn vorangegangenen Steuerperioden wirksam geworden sind.

Für das Steuerjahr 2026 bedeutet das: Es ist zu prüfen, ob die maßgebliche allgemeine Neubewertung im Jahr 2016 oder später in Kraft getreten ist. Maßgebend ist nicht, wann der Eigentümer gekauft hat oder wann ein einzelner Bescheid zugestellt wurde, sondern die gesetzlich relevante kollektive Bewertungsmaßnahme.

2 Prozent

Ist die Zehnjahresvoraussetzung nicht erfüllt, werden 2 Prozent des Katasterwerts als zugerechneter Ertrag angesetzt.

Für die Jahre 2023 bis 2025 gab es eine befristete gesetzliche Erweiterung für bestimmte seit 2012 revidierte Werte. Diese Sonderregel ist für 2026 nicht einfach fortzuschreiben. Für 2026 ist wieder die aktuelle Zehnjahresregel maßgeblich.

Schritt 3: Tage und Eigentumsquote berücksichtigen

Der volle Jahresbetrag gilt nur, wenn dieselbe Person die Immobilie während des gesamten Jahres im maßgeblichen Zustand hielt.

Zeitanteilig zu kürzen ist insbesondere bei:

  • Erwerb oder Verkauf während des Jahres;
  • Vermietung für einen Teil des Jahres;
  • Wechsel zwischen eigener Nutzung und entgeltlicher Vermietung;
  • unterschiedlichen Eigentumsquoten;
  • Zeiträumen, in denen die Immobilie im Bau oder aus städtebaulichen Gründen nicht nutzbar ist.

Bei Vermietung entsteht für die Vermietungstage keine zugerechnete Selbstnutzungsrente. Stattdessen sind die tatsächlichen Mieteinkünfte gesondert nach den dafür geltenden IRNR-Regeln zu erklären. Leerstand zwischen zwei Vermietungen kann hingegen wieder zur Imputation führen.

Miteigentum

Bei zwei Eigentümern zu je 50 Prozent berechnet jeder nur 50 Prozent der auf seine relevanten Tage entfallenden Bemessungsgrundlage. Die Erklärung ist personenbezogen; eine gemeinsame spanische „Objekterklärung“ ersetzt die Erklärung des einzelnen nicht.

Schritt 4: Den Steuersatz anwenden

Auf den zugerechneten Nettoertrag – bei dieser Einkunftsart ohne Kostenabzug – wird der IRNR-Steuersatz angewendet:

  • 19 Prozent für Steuerpflichtige mit steuerlicher Ansässigkeit in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union sowie in Island, Norwegen oder Liechtenstein;
  • 24 Prozent für andere Nichtresidenten, soweit keine speziellere Regel eingreift.

Entscheidend ist die steuerliche Ansässigkeit, nicht die Staatsangehörigkeit. Ein deutscher Staatsbürger mit steuerlicher Ansässigkeit in einem Drittstaat erhält den 19-Prozent-Satz daher nicht allein wegen seines deutschen Passes. Umgekehrt kann eine nicht deutsche Person mit Ansässigkeit in einem begünstigten Staat den 19-Prozent-Satz nutzen.

Rechenbeispiele

Beispiel 1: Ganzjähriges Eigentum, 1,1-Prozent-Ansatz

Annahmen:

  • Katasterwert: 240.000 Euro
  • maßgebliche kollektive Neubewertung: 2020
  • ganzjährig selbst genutzt
  • Alleineigentum
  • Ansässigkeit in Deutschland

Berechnung:

  1. Zugerechneter Ertrag: 240.000 Euro × 1,1 Prozent = 2.640 Euro
  2. IRNR: 2.640 Euro × 19 Prozent = 501,60 Euro

Beispiel 2: Erwerb am 1. April 2026

Annahmen wie Beispiel 1, aber Eigentum erst ab 1. April 2026. Vom 1. April bis 31. Dezember 2026 sind 275 Tage anzusetzen.

  1. Jahresertrag: 240.000 Euro × 1,1 Prozent = 2.640 Euro
  2. Zeitanteil: 2.640 Euro × 275 / 365 = 1.989,04 Euro
  3. IRNR: 1.989,04 Euro × 19 Prozent = 377,92 Euro

Beispiel 3: 100 Tage vermietet

Annahmen wie Beispiel 1, aber die Wohnung war 100 Tage entgeltlich vermietet und 265 Tage selbst genutzt oder leer.

  1. Imputationsanteil: 2.640 Euro × 265 / 365 = 1.916,71 Euro (auf Cent gerundet)
  2. IRNR auf Imputation: 1.916,71 Euro × 19 Prozent = 364,17 Euro

Die tatsächlichen Mieteinnahmen für die 100 Vermietungstage werden separat behandelt. Die Aufteilung muss durch Verträge, Plattformabrechnungen und Belegungsunterlagen nachweisbar sein.

Beispiel 4: Zwei Miteigentümer und 2-Prozent-Ansatz

Annahmen:

  • Katasterwert: 300.000 Euro
  • 2-Prozent-Ansatz
  • ganzjährig leer stehend
  • zwei Eigentümer zu je 50 Prozent
  • beide in Deutschland ansässig

Gesamter zugerechneter Ertrag: 300.000 Euro × 2 Prozent = 6.000 Euro. Auf jeden Eigentümer entfallen 3.000 Euro. Jeder berechnet 3.000 Euro × 19 Prozent = 570 Euro und erklärt seinen Anteil selbst.

Sonderfälle

Immobilie im Bau oder objektiv nicht nutzbar

Für ein Grundstück im Bau oder eine Immobilie, die aus städtebaulichen Gründen nicht nutzbar ist, sieht das Gesetz keine normale Imputation für den entsprechenden Zeitraum vor. Ein bloßer Renovierungswunsch oder freiwilliger Leerstand genügt dafür nicht. Der objektive Zustand sollte mit Genehmigungen, technischen Unterlagen und gegebenenfalls behördlichen Nachweisen dokumentiert werden.

Teilzeitnutzungsrechte

Bei dinglichen Teilzeitnutzungsrechten (derechos de aprovechamiento por turno) wird der auf die jährliche Rechtsdauer entfallende Katasterwertanteil zugerechnet. Fehlt ein Katasterwert oder wurde er dem Rechtsinhaber nicht mitgeteilt, ist der Erwerbspreis des Teilzeitnutzungsrechts maßgeblich. Die Imputation entfällt, wenn das Recht höchstens zwei Wochen im Jahr umfasst (Artikel 85 Absatz 3 LIRPF). Diese Ausnahme gilt nicht allgemein für jede kurze Nutzung einer normalen Ferienimmobilie.

Unentgeltliche Überlassung an Angehörige

Wird die Wohnung unentgeltlich Familienmitgliedern überlassen, entstehen zwar keine tatsächlichen Mieteinnahmen. Für den nichtresidenten Eigentümer bleibt die Imputation grundsätzlich bestehen, solange kein anderer steuerlicher Tatbestand nachgewiesen wird.

Hauptwohnung im Ausland

Dass die spanische Immobilie nicht die Hauptwohnung des Eigentümers ist, beseitigt die Imputation nicht. Gerade die Zweit- oder Ferienwohnung eines Nichtresidenten ist der typische Anwendungsfall.

Modelo 210: Einkunftsart, Entstehungszeitpunkt und Frist

Für die zugerechnete Immobilienrente wird das Modelo 210 verwendet. In den amtlichen Anweisungen ist die Einkunftsart mit dem Code 02 bezeichnet.

Der Steueranspruch entsteht grundsätzlich am 31. Dezember des jeweiligen Kalenderjahres. Die Frist wurde 2026 geändert:

Steuerjahr der Imputation Erklärungs- und Zahlungsfrist
2025 1. Januar bis 31. Dezember 2026
2026 1. April bis 31. Dezember 2027

Bei Lastschrifteinzug für die Imputation 2026 endet die amtlich veröffentlichte Einreichungsfrist früher, am 23. Dezember 2027. Die jeweils aktuelle Formularseite und Zahlungsart sollten vor Abgabe nochmals geprüft werden.

Ab Einreichungen ab dem 1. Januar 2027 enthält das geänderte Modelo 210 zudem eigene Angaben zu Eigentumstagen und Beteiligungsquote. Diese Felder erhöhen die Bedeutung einer belastbaren Tages- und Eigentumsdokumentation.

Welche Unterlagen in die Berechnungsakte gehören

  • IBI-Bescheid mit Katasterwert und Katasterreferenz;
  • Information zur kollektiven Katasterbewertung;
  • notarielle Erwerbsurkunde und Eigentumsquote;
  • Erwerbs- und Verkaufsdatum;
  • Mietverträge, Buchungsübersichten und Zahlungsbelege;
  • Nachweis objektiver Nichtnutzbarkeit, falls geltend gemacht;
  • Ansässigkeitsbescheinigung für den angewendeten Steuersatz;
  • NIE/NIF und Zahlungsnachweis des Modelo 210;
  • Kopie der eingereichten Erklärung.

Deutschland–Spanien-Abgrenzung

Artikel 6 des Doppelbesteuerungsabkommens Deutschland–Spanien weist Spanien ein Besteuerungsrecht für Einkünfte aus in Spanien gelegenem unbeweglichem Vermögen zu. Die spanische Imputation wird daher nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Eigentümer in Deutschland ansässig ist.

Bei einer ausschließlich selbst genutzten privaten Ferienimmobilie entstehen nach § 21 EStG keine deutschen Vermietungseinkünfte. Die spanische Imputation allein erzeugt daher weder solche Einkünfte noch einen deutschen Progressionsvorbehalt. Tatsächliche Vermietung und andere steuerrelevante Vorgänge sind gesondert zu beurteilen. Die spanische Modelo-210-Pflicht und die deutsche Erklärungsebene sind getrennt zu prüfen.

Typische Fehler

  • Kaufpreis oder Marktwert werden statt des Katasterwerts verwendet.
  • Der 1,1-Prozent-Satz wird ohne Prüfung der kollektiven Neubewertung angesetzt.
  • Die befristete Sonderregel 2023 bis 2025 wird ungeprüft auf 2026 übertragen.
  • Vermietungs- und Leerstandstage werden nicht getrennt.
  • Bei Miteigentum erklärt nur eine Person den Gesamtbetrag.
  • Der 19-Prozent-Satz wird nach Staatsangehörigkeit statt Ansässigkeit gewählt.
  • IBI, Gemeinschaftskosten, Abschreibung oder Finanzierungskosten werden von der Imputation abgezogen.
  • Die neue Frist für die Imputation 2026 wird mit der alten Jahresfrist verwechselt.

Häufige Fragen

Muss ich zahlen, obwohl die Wohnung keine Einnahmen erzielt?

Ja. Die gesetzliche Imputation knüpft gerade an Selbstnutzung oder Nichtvermietung an und fingiert einen Immobilienertrag.

Kann ich Kosten abziehen?

Nein. Bei dieser zugerechneten Einkunftsart sieht die IRNR-Berechnung keinen Abzug tatsächlicher Kosten vor.

Muss ich für Vermietungstage zusätzlich Selbstnutzungssteuer zahlen?

Nein. Für dieselben Tage werden nicht zugleich tatsächliche Mieteinnahmen und zugerechnete Eigennutzung angesetzt. Die Tage müssen sauber aufgeteilt werden.

Gilt die Regel auch für ländliche Grundstücke?

Die hier erläuterte Imputation betrifft die gesetzlich erfassten urbanen Immobilien. Bei Grundstücksart, landwirtschaftlicher Nutzung oder besonderer Katasterklassifikation ist der konkrete Datensatz zu prüfen.

Was geschieht, wenn ich die Erklärung verspätet nachreiche?

Eine freiwillige Nachreichung kann Zuschläge und gegebenenfalls Zinsen auslösen; bei behördlicher Festsetzung kommen weitere Folgen in Betracht. Das genaue Verfahren hängt davon ab, ob bereits eine Aufforderung oder Prüfung vorliegt.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand: 16. September 2026. Verwendet wurden insbesondere:

Alle Menschen sind klug.
Die einen vorher, die anderen nachher.

PlattesGroup – auf Mallorca verankert, weltweit vernetzt

Unsere Kompetenzzentren

Wissen & Networking