Kurz & klar
Die Selbstnutzungssteuer in Spanien ist die Besteuerung eines fiktiven Immobilienertrags bei selbst genutzten oder leer stehenden Objekten. Nichtresidenten erklären ihn grundsätzlich per Modelo 210. Berechnet wird nach Katasterwert, Zurechnungssatz, Verfügungstagen, Beteiligungsquote und dem Steuersatz, der von der steuerlichen Ansässigkeit abhängt.
Selbstnutzungssteuer Spanien ist der gängige Suchbegriff für einen gesetzlich zugerechneten Ertrag bei bestimmten Immobilien, obwohl keine Miete fließt. Für nicht in Spanien ansässige Eigentümer einer selbst genutzten oder leer stehenden Ferienimmobilie ist sie Teil der Einkommensteuer für Nichtresidenten und wird grundsätzlich mit dem Modelo 210 erklärt.
Was bedeutet Selbstnutzungssteuer Spanien rechtlich?
„Selbstnutzungssteuer“ ist eine gebräuchliche Bezeichnung, aber keine eigenständige kommunale Steuer. Gemeint ist die Zurechnung von Immobilienerträgen (imputación de rentas inmobiliarias): Das spanische Steuerrecht setzt für bestimmte Immobilien einen fiktiven Ertrag an, wenn sie dem Eigentümer zur Verfügung stehen und keine tatsächlichen Mieterträge erzeugen.
Bei einer nicht in Spanien steuerlich ansässigen natürlichen Person gehört dieser Betrag zur Einkommensteuer für Nichtresidenten (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR). Bei einer in Spanien ansässigen natürlichen Person erfolgt die Zurechnung innerhalb der persönlichen Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF). Die Regel ist vom kommunalen Grundsteuerbescheid (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) zu unterscheiden.
Wer muss die Selbstnutzungssteuer in Spanien erklären?
Betroffen sind insbesondere nicht in Spanien steuerlich ansässige natürliche Personen mit einer dort gelegenen städtischen Immobilie, die keiner wirtschaftlichen Tätigkeit dient und während des betreffenden Zeitraums selbst genutzt wird oder leer steht. Entscheidend ist die steuerliche Ansässigkeit, nicht der Erstwohnsitz im Melderegister und nicht allein die Staatsangehörigkeit.
Für in Spanien steuerlich ansässige natürliche Personen gelten die Regeln des IRPF. Dort sind die eigene Hauptwohnung und unbebauter Grund ausdrücklich von der Immobilienertragszurechnung ausgenommen. Diese Ausnahme für die Hauptwohnung lässt sich nicht auf die spanische Ferienimmobilie einer im Ausland ansässigen Person übertragen.
Der Themenkomplex Ferienimmobilie Mallorca Selbstnutzungssteuer betrifft daher typischerweise die Tage, an denen das Objekt einem nichtansässigen Eigentümer zur eigenen Nutzung zur Verfügung steht oder leer bleibt. Mallorca hat hierfür keine eigene abweichende Selbstnutzungssteuer; maßgeblich ist das spanische staatliche Einkommensteuerrecht.
Welche Immobilien und Zeiträume werden nicht zugerechnet?
Eine Zurechnung entfällt für Tage, an denen die Immobilie vermietet ist, weil die tatsächlichen Vermietungseinkünfte nach anderen Regeln besteuert werden. Wer im laufenden Jahr kauft oder verkauft, berücksichtigt nur die Tage, an denen ihm die Immobilie zur Verfügung stand. Leerstand zählt dagegen grundsätzlich als Verfügbarkeit und wird nicht allein deshalb ausgenommen, weil der Eigentümer das Objekt nicht besucht hat.
Artikel 85 des spanischen Einkommensteuergesetzes nimmt Immobilien im Bau sowie Immobilien aus, die aus städtebaulichen Gründen nicht nutzbar sind. Eine Renovierung oder eine subjektiv empfundene Unbewohnbarkeit führt nicht automatisch zu dieser Ausnahme. Der konkrete Rechtsgrund und der betroffene Zeitraum müssen sich objektbezogen belegen lassen.
Wie wird der fiktive Immobilienertrag berechnet?
Ausgangspunkt ist grundsätzlich der Katasterwert (valor catastral), nicht der Marktwert und nicht eine geschätzte Marktmiete. Zunächst wird daraus der zugerechnete Immobilienertrag als Bemessungsgrundlage ermittelt. Anschließend wird auf diese Bemessungsgrundlage der einschlägige IRNR-Steuersatz angewendet.
| Berechnungsschritt | Regel |
|---|---|
| Allgemeiner Zurechnungssatz | 2 Prozent des Katasterwerts |
| Reduzierter Zurechnungssatz 2026 | 1,1 Prozent, wenn die allgemeine kollektive Katasterbewertung im Steuerjahr oder in den zehn vorherigen Steuerjahren wirksam geworden ist |
| Kein mitgeteilter Katasterwert | 1,1 Prozent von 50 Prozent des höheren Betrags aus dem für andere Steuern behördlich festgestellten Wert und dem Erwerbspreis beziehungsweise Erwerbswert |
| Zeitanteil | Kürzung nach den Tagen, an denen die Immobilie zur Verfügung stand |
| Aufwendungen | Bei der mit Modelo 210 erklärten Immobilienertragszurechnung nicht abziehbar |
Für die Steuerjahre 2023, 2024 und 2025 galt beim reduzierten Satz eine befristete Sonderregel: Eine ab dem 1. Januar 2012 wirksam gewordene allgemeine Katasterwertrevision konnte für 1,1 Prozent genügen. Für 2026 ist wieder die allgemeine Zehnjahresprüfung maßgeblich. Deshalb kann sich der Zurechnungssatz trotz unveränderter Immobilie gegenüber dem Vorjahr ändern.
Ein einfaches Rechenbeispiel zeigt die Systematik: Beträgt der Katasterwert 200.000 Euro, gilt der Satz von 1,1 Prozent, stand die Immobilie ganzjährig zu 100 Prozent zur Verfügung und beträgt der IRNR-Steuersatz 19 Prozent, ergibt sich eine Bemessungsgrundlage von 2.200 Euro und daraus eine Steuer von 418 Euro. Das Beispiel passt nur, wenn sämtliche genannten Voraussetzungen vorliegen.
Wie wirken Vermietung, Miteigentum und Nutzungsrechte?
Vermietete Tage und Tage der bloßen Verfügbarkeit sind getrennt zu erfassen. Für die Eigennutzungszurechnung zählen nur die Verfügungstage; die Mieteinnahmen gehören in die dafür vorgesehene Besteuerung. Ein Kalender mit Kauf-, Verkaufs-, Vermietungs- und Leerstandszeiten verhindert, dass dieselben Tage doppelt oder falsch zugeordnet werden.
Bei mehreren Eigentümern wird der zugerechnete Ertrag nach der jeweiligen Beteiligungsquote aufgeteilt. Eigentumsquote und Verfügungstage sind dabei zwei getrennte Rechengrößen. Besteht ein dingliches Nutzungsrecht wie ein Nießbrauch (usufructo), wird die Zurechnung dem Inhaber dieses Rechts in der Höhe zugerechnet, die sonst beim Eigentümer anzusetzen wäre.
Für dingliche Teilzeitnutzungsrechte (derechos de aprovechamiento por turno) wird der Katasterwert nach der jährlichen Nutzungsdauer aufgeteilt. Fehlt ein Katasterwert oder wurde er dem Rechtsinhaber nicht mitgeteilt, ist bei diesen Rechten stattdessen der Erwerbspreis des Teilzeitnutzungsrechts maßgeblich (Artikel 85 Absatz 3 LIRPF). Dauert ein solches Recht höchstens zwei Wochen im Jahr, entsteht daraus kein zugerechneter Immobilienertrag. Diese besondere Ausnahme gilt nicht allgemein für jede kurze Eigennutzung einer normalen Ferienimmobilie.
Welcher Steuersatz gilt für Nichtresidenten?
Auf die ermittelte Bemessungsgrundlage gilt im IRNR grundsätzlich ein Steuersatz von 24 Prozent. Ein Satz von 19 Prozent gilt für Steuerpflichtige, die in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums mit effektivem steuerlichem Informationsaustausch ansässig sind.
Damit entscheidet nicht der Reisepass. Eine deutsche Staatsangehörigkeit führt für sich genommen nicht zum Satz von 19 Prozent; erforderlich ist die maßgebliche steuerliche Ansässigkeit in einem begünstigten EU- oder EWR-Staat.
Wie wird die Modelo 210 Eigennutzung einer Mallorca-Immobilie erklärt?
Nichtansässige natürliche Personen erklären den zugerechneten Ertrag einer selbst genutzten städtischen Immobilie im Modelo 210, Abschnitt 210 I, mit dem Einkunftsartcode 02. Zu den objektspezifischen Angaben gehören insbesondere die Katasterreferenz und die Lage der Immobilie. Bei Miteigentum sind die individuelle Beteiligungsquote und die jeweils zurechenbaren Verfügungstage zu beachten.
Der IRNR auf zugerechnete Erträge aus städtischen Immobilien entsteht grundsätzlich am 31. Dezember des jeweiligen Jahres. Dieser Entstehungsstichtag ist nicht mit der späteren Erklärungs- und Zahlungsfrist gleichzusetzen.
| Ertragsjahr | Erklärungs- und Zahlungsfrist | Besonderheit |
|---|---|---|
| 2025 | 1. Januar bis 31. Dezember 2026 | Die bisherige Frist gilt übergangsweise unverändert |
| 2026 | 1. April bis 31. Dezember 2027 | Zahlungsdomizilierung vom 1. April bis 23. Dezember 2027 möglich |
Die mit der Orden HAC/623/2026 eingeführten Formularfelder für Verfügungstage und Beteiligungsquote gelten für Modelo-210-Erklärungen, die ab dem 1. Januar 2027 eingereicht werden, unabhängig davon, in welchem Jahr der erklärte Ertrag entstanden ist. Steuerjahr, Einreichungsdatum und verwendete Formularversion müssen deshalb auseinandergehalten werden.
Welche Unterlagen helfen bei der Erklärung?
Für eine nachvollziehbare Berechnung sollten der Katasterwert und das Wirksamkeitsdatum der maßgeblichen allgemeinen Katasterbewertung objektbezogen feststehen. Außerdem sind Kauf- oder Verkaufsdatum, Beteiligungsquote, Vermietungszeiträume sowie gegebenenfalls ein bestehendes dingliches Nutzungsrecht relevant.
- Katasterdaten und Katasterreferenz der Immobilie,
- Unterlagen zum Erwerb und zur Eigentums- oder Nutzungsquote,
- Kalender der Vermietungs- und Verfügungstage,
- bereits eingereichte Modelo-210-Erklärungen und Zahlungsbelege sowie
- objektive Unterlagen zum Rechtsgrund und Zeitraum einer geltend gemachten städtebaulichen Nichtnutzbarkeit.
Der IBI-Beleg kann Katasterdaten enthalten, belegt aber nicht automatisch, wann eine allgemeine kollektive Katasterwertrevision steuerlich wirksam geworden ist. Gerade für die Wahl zwischen 1,1 und 2 Prozent ist diese Unterscheidung wichtig.
Wie werden Fehler oder verspätete Erklärungen behandelt?
Hat eine bereits eingereichte Selbstveranlagung wegen eines Fehlers oder einer Auslassung zu einer zu niedrigen Zahlung geführt, sieht die Anleitung der spanischen Steuerbehörde eine ergänzende Selbstveranlagung (autoliquidación complementaria) vor. Sie enthält alle zutreffenden Daten und die Belegnummer der früheren Erklärung.
Bei einer verspäteten Selbstveranlagung ohne vorherige behördliche Aufforderung beträgt der Zuschlag grundsätzlich 1 Prozent zuzüglich eines weiteren Prozents für jeden vollen Verspätungsmonat. Nach mehr als zwölf Monaten beträgt er 15 Prozent; zusätzlich fallen Verzugszinsen für den Zeitraum nach Ablauf dieser zwölf Monate an. Unter den kumulativen Voraussetzungen des Artikels 27 Absatz 2 LGT kann der Zuschlag bei einer fristgerechten Folgeregularisierung identischer, zuvor behördlich regularisierter Sachverhalte entfallen. Der festgesetzte Zuschlag ermäßigt sich nach Artikel 27 Absatz 5 LGT um 25 Prozent, wenn Zuschlag und Steuerschuld innerhalb der dort vorgegebenen Zahlungs- oder qualifizierten Stundungsfristen vollständig beglichen werden. Diese Regel lässt sich nicht unverändert auf Fälle übertragen, in denen die Behörde bereits zur Abgabe aufgefordert oder ein Prüfungsverfahren begonnen hat.
Häufige Fragen (FAQ)
Ist die Selbstnutzungssteuer dasselbe wie die spanische Grundsteuer IBI?
Nein. Der IBI ist eine kommunale Grundsteuer. Die sogenannte Selbstnutzungssteuer ist dagegen die einkommensteuerliche Zurechnung eines Immobilienertrags im IRNR oder IRPF.
Fällt die Zurechnung auch an, wenn die Ferienimmobilie das ganze Jahr leer steht?
Ja, bloßer Leerstand verhindert die Zurechnung grundsätzlich nicht. Entscheidend ist, dass die Immobilie dem Eigentümer zur Verfügung steht und in dieser Zeit keine tatsächlichen Mieterträge erzeugt.
Werden vermietete Monate zusätzlich als Eigennutzung besteuert?
Nein. Vermietungstage werden nicht als Verfügungstage für den fiktiven Immobilienertrag angesetzt. Die tatsächlichen Vermietungseinkünfte werden nach ihren eigenen Regeln erklärt.
Befreit eine Renovierung automatisch von der Zurechnung?
Nein. Die gesetzlichen Ausnahmen betreffen Immobilien im Bau und Immobilien, die aus städtebaulichen Gründen nicht nutzbar sind. Eine Renovierung allein erfüllt diese Voraussetzungen nicht automatisch.
Gilt der IRNR-Steuersatz von 19 Prozent für jeden EU-Bürger?
Nein. Maßgeblich ist die steuerliche Ansässigkeit in einem anderen EU-Staat oder in einem qualifizierten EWR-Staat, nicht die Staatsangehörigkeit.
Kann ein Miteigentümer die Steuer für das gesamte Objekt in einer einzigen eigenen Berechnung ansetzen?
Der zugerechnete Ertrag ist jedem Eigentümer nach seiner Beteiligungsquote zuzuordnen. Zusätzlich sind die jeweiligen Verfügungstage zu berücksichtigen.
Quellen
- Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, Real Decreto Legislativo 5/2004: texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4527, abgerufen im Juli 2026.
- Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, texto consolidado: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764, abgerufen im Juli 2026.
- Agencia Estatal de Administración Tributaria, Modelo 210: instrucciones para no residentes sin establecimiento permanente: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/impuesto-sobre-renta-no-residentes/modelo-210-irnr______a-no-residentes-permanente_/instrucciones.html, abgerufen im Juli 2026.
- Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, Orden HAC/623/2026: modificación del Modelo 210 y de sus plazos: https://www.boe.es/eli/es/o/2026/06/12/hac623, abgerufen im Juli 2026.
- Agencia Estatal de Administración Tributaria, Nota sobre los plazos del Modelo 210 introducidos por la Orden HAC/623/2026: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/impuesto-sobre-renta-no-residentes/modelo-210-irnr______a-no-residentes-permanente_/nota-modificaciones-plazos-presentacion-modelo-210.html, abgerufen im Juli 2026.
- Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, Ley 58/2003, General Tributaria, texto consolidado: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2003-23186, abgerufen im Juli 2026.
