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Saisonvermietung: Abgrenzung von Wohn- und touristischer Vermietung

Autor: Willi Plattes LinkedIn
Erstveröffentlichung: 11. August 2026 · Letzte Aktualisierung: 18. September 2026
Lesezeit: 11 Min.

Kurz & klar

Eine echte Saisonmiete deckt einen nachweisbaren vorübergehenden, nicht touristischen Wohnbedarf; ein dauerhaftes Wohnbedürfnis bleibt Wohnraummiete, während die kurzfristige, gewinnorientierte Bereitstellung einer bezugsfertigen Unterkunft für Gäste unter das balearische Tourismusrecht fallen kann. Vertragsname und Monatszahl allein ändern die rechtliche Einordnung nicht.

Befristete Vermietungen werden in Spanien häufig pauschal als „Saisonmiete“ bezeichnet. Das ist riskant: Ein Vertrag über drei, sechs oder elf Monate wird nicht schon durch seine Laufzeit zur Saisonmiete. Maßgeblich ist, welchen konkreten Bedarf der Mieter tatsächlich deckt und wie das Objekt angeboten und betrieben wird.

Das Wichtigste im Überblick

Drei Regelungsbereiche sind auseinanderzuhalten:

Tatsächlicher Zweck Typische Einordnung Zentrale Folge
Die Wohnung soll den dauerhaften Lebensmittelpunkt des Mieters bilden Wohnraummiete nach Artikel 2 des spanischen Mietgesetzes (LAU) Zwingender Mieterschutz, insbesondere gesetzliche Mindestdauer von grundsätzlich fünf Jahren bei privatem und sieben Jahren bei juristischem Vermieter
Die Wohnung deckt einen konkret befristeten, nicht touristischen Bedarf, etwa Projektarbeit, Studium oder eine vorübergehende Behandlung Saisonmiete als Nutzung zu einem anderen Zweck als Wohnen nach Artikel 3 Absatz 2 LAU Vertragsdauer richtet sich stärker nach der Vereinbarung; gesetzliche Barkaution grundsätzlich zwei Monatsmieten
Eine bezugsfertige Unterkunft wird kurzzeitig, entgeltlich und typischerweise für Gäste oder Urlauber vermarktet Touristisches Beherbergungsangebot; auf Mallorca nach balearischem Tourismusrecht Touristische Zulässigkeit, Registrierung, Werbeangaben, Gästemeldung, Touristensteuer und weitere Betriebspflichten sind gesondert zu erfüllen

Der wichtigste Prüfpunkt lautet daher nicht „Wie viele Monate?“, sondern „Warum wohnt der Mieter nur vorübergehend dort?“ Fehlt ein belastbarer vorübergehender Grund und nutzt der Mieter die Wohnung als gewöhnliches Zuhause, kann trotz Befristung eine Wohnraummiete vorliegen.

Die drei Rechtsregime im Überblick

Wohnraummiete: dauerhafter Wohnbedarf

Artikel 2 Absatz 1 der Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) erfasst Mietverhältnisse, deren vorrangiger Zweck darin besteht, den dauerhaften Wohnbedarf des Mieters zu befriedigen. Indizien sind insbesondere:

  • die Wohnung ist der tatsächliche Lebensmittelpunkt;
  • der Mieter hat keinen anderen gewöhnlichen Wohnsitz für die Vertragszeit;
  • die Befristung beruht nur auf einem Standardformular oder dem Wunsch des Vermieters;
  • der Vertrag wird immer wieder verlängert, ohne dass sich ein zeitlich begrenzter Anlass erkennen lässt;
  • die tatsächliche Nutzung entspricht einer normalen Hauptwohnung.

Für eine solche Wohnraummiete gilt die vertraglich vereinbarte Laufzeit nicht isoliert. Ist sie kürzer als fünf Jahre und handelt es sich beim Vermieter um eine natürliche Person, verlängert sich der Vertrag grundsätzlich jährlich bis zur gesetzlichen Mindestdauer. Bei einer juristischen Person als Vermieter beträgt diese Mindestdauer grundsätzlich sieben Jahre. Einzelne gesetzliche Ausnahmen und Kündigungsrechte sind gesondert zu prüfen.

Saisonmiete: vorübergehender, nicht touristischer Bedarf

Artikel 3 Absatz 2 LAU ordnet saisonbedingte Mietverhältnisse den Mietverträgen zu einem anderen Zweck als Wohnen zu. Gemeint ist kein beliebig befristeter Wohnvertrag, sondern ein Vertrag, bei dem der Mieter die Unterkunft wegen eines objektiv zeitlich begrenzten Anlasses benötigt.

Typische Beispiele können sein:

  • ein auf vier Monate begrenztes Arbeitsprojekt auf Mallorca;
  • ein Semester oder ein befristeter Ausbildungsabschnitt;
  • eine medizinische Behandlung mit absehbarem Ende;
  • ein vorübergehender Aufenthalt während einer Renovierung der eigentlichen Hauptwohnung;
  • ein klar begrenzter beruflicher oder familiärer Übergang, sofern ein anderer dauerhafter Lebensmittelpunkt fortbesteht.

Der saisonale Anlass sollte im Vertrag konkret beschrieben und durch Unterlagen belegbar sein. Eine bloße Formulierung wie „Der Vertrag ist saisonal“ genügt nicht, wenn die Lebenswirklichkeit dagegen spricht.

Touristisches Angebot: kurzfristige Gästebeherbergung

Artikel 5 Buchstabe e LAU nimmt die zeitweilige Überlassung einer vollständig möblierten, sofort nutzbaren Gesamtwohnung aus dem Mietgesetz heraus, wenn sie über touristische Vermarktungswege oder andere Werbemittel gewinnorientiert angeboten wird und einem besonderen touristischen Rechtsregime unterliegt.

Auf den Balearen konkretisiert die Ley 8/2012 diese Abgrenzung. Kennzeichnend sind unter anderem:

  • die entgeltliche, kurzfristige Überlassung einer sofort nutzbaren Wohnung;
  • die Vermarktung als Unterkunft für Tage oder Wochen;
  • touristische Vertriebskanäle oder vergleichbare Werbung;
  • ein auf Gäste ausgerichteter Betrieb;
  • die gesetzliche Vermutung touristischer Vermarktung, wenn ein anderer Zweck nicht nachgewiesen werden kann.

Bei der balearischen „comercialización de estancias turísticas“ darf der Aufenthalt grundsätzlich höchstens 30 aufeinanderfolgende Nächte umfassen. Eine Vermietung einzelner Zimmer oder der parallele Abschluss mehrerer Verträge über Teile derselben Wohnung ist nach Artikel 50 Absatz 15 der balearischen Tourismusgesetzgebung in diesem Regime nicht zulässig.

Es gibt keine sichere „Elf-Monats-Regel“

In der Praxis wird manchmal behauptet, jeder Vertrag unter zwölf Monaten sei automatisch Saisonmiete. Dafür gibt es in der LAU keine allgemeine gesetzliche Grundlage.

Ein Vertrag über elf Monate kann eine Wohnraummiete sein, wenn er den dauerhaften Wohnbedarf deckt. Umgekehrt kann ein längerer, aber von vornherein klar an einen befristeten Arbeits- oder Ausbildungsanlass gebundener Aufenthalt als Saisonmiete einzuordnen sein. Entscheidend ist die Gesamtschau.

Die Vertragsdauer bleibt ein Indiz: Sehr kurze, wiederholt tage- oder wochenweise angebotene Aufenthalte sprechen eher für touristische Nutzung. Sie ersetzt aber nicht die Prüfung von Zweck, Vermarktung, Ausstattung, Dienstleistungen und tatsächlicher Durchführung.

Welche Merkmale für eine echte Saisonmiete sprechen

Eine tragfähige Saisonmiete sollte in Vertrag und Akte mindestens folgende Punkte erkennen lassen:

  1. Konkreter vorübergehender Anlass. Nicht nur „Saison“, sondern beispielsweise Arbeitgeber, Projektzeitraum, Studiensemester oder Renovierungsphase.
  2. Anfang und sachlich passendes Ende. Die Laufzeit sollte mit dem genannten Anlass zusammenpassen.
  3. Fortbestehender dauerhafter Wohnsitz. Soweit vorhanden, kann die Angabe einer anderen Hauptwohnung die zeitweilige Funktion plausibilisieren.
  4. Keine touristische Vermarktung. Darstellung, Preislogik und Buchungsprozess sollten nicht wie ein Ferienangebot ausgestaltet sein.
  5. Keine hoteltypischen Leistungen. Regelmäßige Reinigung während des Aufenthalts, laufender Wäschewechsel, Rezeption oder vergleichbare Beherbergungsleistungen können die steuerliche und betriebliche Einordnung verändern.
  6. Einheitliche Dokumentation. Anzeige, Reservierung, Vertrag, Rechnung, Zahlungsweg und tatsächliche Nutzung dürfen sich nicht widersprechen.

Diese Punkte sind keine starre Checkliste, die eine fehlerhafte Gestaltung „heilt“. Sie dienen dazu, den wirklichen Sachverhalt sauber abzubilden.

Kaution und Vertragsfolgen

Artikel 36 LAU unterscheidet bei der gesetzlichen Barkaution:

  • Wohnraummiete: grundsätzlich eine Monatsmiete;
  • Saisonmiete beziehungsweise sonstige Nutzung: grundsätzlich zwei Monatsmieten.

Auf den Balearen muss der Vermieter die gesetzliche Kaution beim Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI) hinterlegen. Die amtlichen Informationen nennen hierfür grundsätzlich 30 Arbeitstage ab Vertragsabschluss und Inkrafttreten. Die Hinterlegung entscheidet nicht über die materielle Einordnung: Eine falsch als Saisonmiete behandelte Wohnraummiete wird durch eine Kaution von zwei Monatsmieten nicht zur Saisonmiete.

Bei Wohnraummieten sind außerdem die zwingenden Regeln über Mindestdauer, Verlängerung und zusätzliche Sicherheiten zu beachten. Bei Saisonmieten besteht mehr vertraglicher Gestaltungsspielraum, aber auch dort gelten die allgemeinen Grenzen des Vertrags-, Verbraucher- und Missbrauchsrechts.

Balearische Sonderlage bei touristischer Vermietung

Wer auf Mallorca tatsächlich touristisch vermietet, benötigt mehr als einen privaten Mietvertrag. Zu prüfen sind insbesondere:

  • touristische Zulässigkeit der konkreten Zone und des Gebäudetyps;
  • gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung oder entsprechender Nutzungstitel;
  • Anforderungen der Eigentümergemeinschaft;
  • Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística (DRIAT) und Eintragung in das Tourismusregister;
  • Angabe der touristischen Registrierungsnummer in der Werbung;
  • Kapazitäts-, Qualitäts-, Energie-, Versicherungs- und Dienstleistungsvorgaben;
  • Gäste- und Transaktionsmeldungen;
  • balearische Steuer auf touristische Aufenthalte.

Seit dem 16. April 2025 gilt auf den Balearen eine besonders einschneidende Neuregelung: Neue DRIAT-Erstanmeldungen für Wohnungen, die dem Wohnungseigentumsrecht unterliegen, sind grundsätzlich nicht mehr zulässig. Nach der seit 14. Juni 2026 geltenden Fassung sind Reihenhäuser (viviendas adosadas), Doppel- beziehungsweise Paarhäuser (viviendas emparejadas) sowie solche isolierten Einfamilienhäuser ausgenommen, die das Grundstück mit anderen Gebäuden teilen. Die besondere Vermietung der eigenen Hauptwohnung bleibt ebenfalls gesondert behandelt. Bestehende, rechtmäßig begründete Titel und deren Verlängerung sind von einer neuen Erstanmeldung zu unterscheiden.

Zusätzlich verlangt das spanische Wohnungseigentumsgesetz für eine neu aufzunehmende touristische Tätigkeit grundsätzlich eine vorherige ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft. Für Beschlüsse über Zulassung, Begrenzung, Bedingungen oder Verbot nennt Artikel 17 Absatz 12 eine Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer und Beteiligungsquoten. Altberechtigungen sind anhand der Übergangsregel zu prüfen.

Steuerliche Folgen der richtigen Einordnung

Die zivil- oder tourismusrechtliche Bezeichnung und die steuerliche Behandlung sind miteinander verbunden, aber nicht identisch.

Einkommensteuer

Mieteinnahmen sind beim Eigentümer grundsätzlich steuerlich zu erfassen. Ob der Vermieter in Spanien ansässig ist, ob eine Betriebsstätte oder wirtschaftliche Tätigkeit vorliegt und welche Kosten abziehbar sind, entscheidet über Steuerart, Formular und Berechnung. Für einen nicht in Spanien ansässigen Eigentümer ist regelmäßig das Impuesto sobre la Renta de no Residentes und das Modelo 210 relevant. Die vollständige Besteuerung der Vermietung gehört jedoch in die gesonderte Behandlung der Nichtresidenten-Immobilieneinkünfte.

Umsatzsteuer

Die bloße Überlassung einer Wohnung ohne Leistungen der Hotelbranche kann nach der amtlichen Auskunft der Agencia Tributaria von der spanischen Umsatzsteuer (IVA) befreit sein. Werden dagegen typische Beherbergungsleistungen erbracht, unterliegt die Leistung grundsätzlich dem ermäßigten IVA-Satz von 10 Prozent. Entscheidend ist die tatsächlich geschuldete Leistung, nicht der Begriff „Ferienwohnung“.

Touristensteuer

Die balearische Steuer auf touristische Aufenthalte erfasst touristische Unterkünfte einschließlich touristisch vermarkteter Wohnungen. Die ATIB bezieht ausdrücklich auch nicht legal registrierbare touristische Angebote in den Steuertatbestand ein. Die Zahlung der Touristensteuer legalisiert daher keine unzulässige Vermietung.

Plattformmeldungen

Plattformen können Vermieterdaten und Umsätze nach DAC7 an Steuerbehörden melden. Diese Informationspflicht schafft keine neue Steuer und entscheidet auch nicht, ob eine Vermietung zivilrechtlich saisonal oder touristisch ist. Sie erhöht aber die Nachvollziehbarkeit von Inseraten, Buchungen, Tagen, Entgelten und Kontodaten.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Viermonatiges Bauprojekt

Eine Ingenieurin mit Hauptwohnung in Deutschland arbeitet von Januar bis April auf Mallorca. Der Vertrag benennt Projekt, Arbeitgeber und Enddatum; hoteltypische Leistungen werden nicht angeboten. Das spricht für eine Saisonmiete nach Artikel 3 Absatz 2 LAU.

Beispiel 2: Elf Monate ohne vorübergehenden Anlass

Ein Mieter zieht mit seinem gesamten Haushalt ein, meldet die Wohnung als gewöhnlichen Wohnsitz und hat keine andere Hauptwohnung. Der Vertrag nennt lediglich „Saisonmiete“ und endet nach elf Monaten. Das spricht trotz Überschrift und Befristung für Wohnraummiete.

Beispiel 3: Wöchentliche Buchung über ein Ferienportal

Eine sofort nutzbare Villa wird mit Poolbildern, Tagespreisen, Endreinigung und wechselnden Gästen für jeweils sieben Nächte angeboten. Das ist typischerweise kein Saisonmietvertrag, sondern ein touristisches Angebot. Die balearische Zulässigkeit muss vor der Veröffentlichung geprüft sein.

Beispiel 4: Zwei Monate während einer Haussanierung

Eine Familie benötigt für die Dauer einer nachgewiesenen Sanierung vorübergehend eine Ersatzwohnung. Der andere dauerhafte Wohnsitz bleibt erhalten, und der Vertrag beschreibt die Renovierungsphase. Eine Saisonmiete ist plausibel; der Sachverhalt sollte dokumentiert werden.

Praktische Arbeitsfolge vor Vertragsabschluss

  1. Tatsächlichen Wohnbedarf des Mieters schriftlich aufnehmen.
  2. Prüfen, ob der Bedarf dauerhaft, vorübergehend oder touristisch ist.
  3. Bei Saisonmiete Anlass, Laufzeit und Nachweise in Einklang bringen.
  4. Inserat, Preisgestaltung und angebotene Leistungen auf touristische Merkmale prüfen.
  5. Bei möglicher Ferienvermietung zuerst Zonenrecht, Gebäudetyp, Eigentümergemeinschaft und bestehenden Tourismusstatus klären.
  6. Passenden Vertrag und richtige gesetzliche Kaution verwenden.
  7. Kaution fristgerecht beim IBAVI hinterlegen, soweit die LAU-Vermietung betroffen ist.
  8. Steuerliche Registrierung, Rechnungsstellung, Einkommensteuer und gegebenenfalls IVA, Touristensteuer sowie Gästemeldungen einrichten.
  9. Vertrags- und Belegakte über die gesamte Laufzeit konsistent führen.

Typische Fehler

  • Eine normale Wohnraummiete wird allein durch die Überschrift „temporada“ befristet.
  • Die Vertragsdauer wird als einziges Kriterium verwendet.
  • Der saisonale Grund wird nicht genannt oder lässt sich nicht belegen.
  • Ein Ferieninserat wird veröffentlicht, bevor die touristische Zulässigkeit feststeht.
  • Eine Plattformfreigabe wird mit einer behördlichen Lizenz verwechselt.
  • Touristensteuer oder steuerliche Anmeldung werden als Ersatz für die DRIAT behandelt.
  • Die Eigentümergemeinschaft und die seit April 2025 geltende balearische Neuzugangsregel werden übersehen.
  • Hoteltypische Leistungen werden angeboten, ohne die IVA-Folgen zu prüfen.

Häufige Fragen

Wird ein Vertrag über sechs Monate automatisch zur Saisonmiete?

Nein. Ein konkret befristeter, nicht touristischer Wohnbedarf muss tatsächlich bestehen. Ohne diesen Grund kann eine Wohnraummiete vorliegen.

Muss der Mieter einen anderen Hauptwohnsitz haben?

Ein fortbestehender Hauptwohnsitz ist ein starkes Indiz für den vorübergehenden Charakter, aber die Einordnung folgt einer Gesamtschau. Entscheidend bleibt der reale Zweck des Aufenthalts.

Ist jede Vermietung unter 30 Nächten touristisch?

Nein. Auch ein kurzer beruflicher oder medizinischer Aufenthalt kann nicht touristisch sein. Umgekehrt nennt das balearische Tourismusrecht für sein touristisches Wohnungsregime grundsätzlich eine Höchstdauer von 30 aufeinanderfolgenden Nächten. Dauer und Zweck müssen gemeinsam geprüft werden.

Darf eine Saisonwohnung über eine große Buchungsplattform angeboten werden?

Die Plattform allein entscheidet die Einordnung nicht. Eine Präsentation als Ferienunterkunft, eine tage- oder wochenweise Buchungslogik und touristische Zusatzleistungen sind jedoch gewichtige Indizien. Außerdem können Plattform- und Behördenmeldungen den tatsächlichen Betrieb sichtbar machen.

Nein. Steuererklärung, Touristensteuer, Gästemeldung und tourismusrechtliche Zulassung sind eigenständige Pflichten. Die Erfüllung einer Pflicht ersetzt die anderen nicht.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand: 11. August 2026. Maßgeblich sind insbesondere:

Alle Menschen sind klug.
Die einen vorher, die anderen nachher.

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