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US-Immobilie, Yacht oder Flugzeug in Miami

Autor: Willi Plattes LinkedIn
Erstveröffentlichung: 11. August 2026 · Letzte Aktualisierung: 18. September 2026
Lesezeit: 24 Min.

Kurz & klar

Wer in Spanien steuerlich ansässig ist, muss eine Miami-Immobilie sowie eine dort gehaltene Yacht oder ein Flugzeug grundsätzlich auch in Spanien steuerlich mitdenken. Die USA dürfen US-Immobilieneinkünfte und Veräußerungsgewinne besteuern; Spanien erfasst regelmäßig das Welteinkommen und gegebenenfalls das Weltvermögen, gewährt aber nur für anrechenbare ausländische Einkommensteuer eine begrenzte Entlastung.

Eine Ferienwohnung in Miami Beach, eine Yacht in einer Marina von Miami-Dade oder ein in Florida stationiertes Privatflugzeug wirken auf den ersten Blick wie ein rein amerikanisches Vermögensthema. Für eine in Spanien steuerlich ansässige Person ist das jedoch nur die Hälfte der Prüfung. Die USA und Florida knüpfen an Lage, Nutzung, Verkauf und Registrierung des Vermögenswerts an; Spanien erfasst als Ansässigkeitsstaat grundsätzlich weltweite Einkünfte und – je nach persönlicher Situation – weltweites Nettovermögen.

Die folgenden spanischen Regeln beziehen sich auf die reguläre Besteuerung, nicht auf das Sonderregime nach Art. 93 IRPF („Lex Beckham“). Dort gelten für die Einkommensteuer besondere Quellenregeln und für die Vermögensteuer grundsätzlich nur die Regeln der realen Steuerpflicht; reines US-Vermögen wird deshalb nicht allein durch den Zuzug weltweit vermögensteuerpflichtig.

Die richtige Behandlung beginnt deshalb nicht mit einer einzelnen Steuererklärung, sondern mit einer Vermögenslandkarte: Wer ist zivilrechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer? Wird direkt oder über eine LLC, Corporation, Partnership oder einen Trust gehalten? Dient der Gegenstand ausschließlich privaten Zwecken, wird er vermietet oder verchartert, und in welchem Staat befindet beziehungsweise bewegt er sich tatsächlich? Erst danach lassen sich US-Steuer, spanische Steuer, Meldepflichten und Nachlassrisiken zusammenführen.

Das Wichtigste im Überblick

Sachverhalt Typische US-/Florida-Ebene Typische spanische Ebene Zentraler Prüfpunkt
Miami-Immobilie nur privat genutzt Grundsteuer in Miami-Dade; keine laufende US-Bundesmietsteuer ohne Einnahmen Gegebenenfalls unterstellter Immobilienertrag im IRPF; Vermögensteuer/ITSGF; Modelo 720 Direkte Eigentümerschaft, Wert und Nutzungstage
Miami-Immobilie langfristig vermietet US-Bundessteuer auf Miete; Wahl zur Nettobesteuerung möglich; lokale Grundsteuer Mieteinkünfte im IRPF; begrenzte Anrechnung der US-Einkommensteuer Brutto- oder Nettobesteuerung in den USA
Kurzzeitvermietung Zusätzlich Florida Sales Tax und örtliche Beherbergungsabgaben möglich Miete beziehungsweise gewerbliche Tätigkeit im IRPF Registrierung, Betreiberrolle, Leistungsumfang
Verkauf einer US-Immobilie Bei ausländischem Verkäufer FIRPTA-Einbehalt regelmäßig 15 Prozent des Veräußerungserlöses; Ausnahmen bei begünstigter Wohnnutzung; endgültige Steuer über US-Erklärung Veräußerungsgewinn im IRPF; mögliche Anrechnung endgültiger US-Steuer Einbehalt ist nicht die endgültige Steuer
Yacht oder Flugzeug nur privat in Florida Sales/Use Tax, Titel-, Registrierungs- und Nutzungsregeln Kein Immobilien-Nutzungsertrag; aber Vermögensteuer/ITSGF möglich Marktwert, Standort und tatsächliche Privatnutzung
Yacht verchartert oder Flugzeug vermietet US-Bundes-, Florida- und gegebenenfalls lokale Unternehmens-/Umsatzsteuern Weltweites Nutzungsentgelt; Betriebs- und Gesellschaftsfragen Wer betreibt das Geschäft und trägt Kosten/Risiken?
Vermögenswert über US-LLC US-Klassifikation je nach Wahl und Mitgliederzahl Keine automatische Übernahme der US-Qualifikation Transparenz, Ausschüttungen und wirtschaftliches Eigentum
Todesfall mit US-Vermögen US-Nachlasssteuer und Form 706-NA können schon bei niedrigem US-Situs-Wert relevant werden Spanische Erbschaftsteuer kann bei persönlicher Steuerpflicht weltweiten Erwerb erfassen Eigentümer- und Nachlassstruktur vor dem Todesfall

Die Kernaussagen sind:

  • Eine US-Immobilie bleibt in den USA steuerverhaftet. Miet- und Veräußerungseinkünfte dürfen dort besteuert werden.
  • Spanien besteuert eine residente Person grundsätzlich mit ihrem Welteinkommen. Die Miami-Einkünfte gehören daher auch in die spanische Prüfung.
  • Ausländische Steuer wird nicht pauschal vollständig gutgeschrieben. Anrechenbar ist regelmäßig nur die gesetzlich und abkommensrechtlich zulässige ausländische Einkommensteuer, begrenzt auf die spanische Belastung derselben Einkünfte.
  • FIRPTA ist ein Sicherungseinbehalt auf den Erlös, nicht die endgültige Gewinnsteuer. Eine US-Erklärung bleibt erforderlich.
  • Direkt gehaltene Yachten und Flugzeuge sind keine eigene Vermögenskategorie des Modelo 720. Konten, Gesellschaftsanteile oder Rechte in einer Haltestruktur können aber meldepflichtig sein.
  • Vermögensteuer, Solidaritätssteuer und Nachlasssteuer folgen anderen Regeln als die Einkommensteuer. US-Grundsteuer, Sales Tax oder Unterhaltskosten sind nicht automatisch als spanische Einkommensteuer anrechenbar.

Zuerst Eigentümer, Nutzung und Standort bestimmen

Die Bezeichnung „meine Immobilie“ oder „meine Yacht“ genügt steuerlich nicht. Für jedes Wirtschaftsgut sollte ein Datenblatt erstellt werden:

  1. zivilrechtlicher Eigentümer und wirtschaftlich Berechtigter;
  2. unmittelbare oder mittelbare Beteiligungsquote;
  3. Anschaffungsdatum, Kaufpreis, Nebenkosten und Verbesserungen;
  4. Finanzierung und zugeordnete Darlehen;
  5. Marktwert zum jeweiligen Jahresende;
  6. private Nutzungstage, Vermietungs- oder Chartertage und Leerstand;
  7. tatsächlicher Standort, Registrierung, Flagge oder Luftfahrzeugregister;
  8. Einnahmen, Kosten, Abschreibungen und bereits gezahlte Steuern;
  9. US-Steuerstatus des Eigentümers;
  10. spanischer Ansässigkeitsstatus und autonome Gemeinschaft.

Diese Trennung ist wichtig, weil eine direkt gehaltene Wohnung anders behandelt wird als ein Anteil an einer Florida LLC, die ihrerseits die Wohnung hält. Ebenso kann eine Yacht zwar in Miami registriert, aber überwiegend außerhalb der USA eingesetzt werden. Bei einem Flugzeug können Eigentümer, Operator, Stationierungsort und tatsächliche Flugbewegungen auseinanderfallen.

Miami-Immobilie: laufende US-Besteuerung der Miete

Grundregel für einen nicht in den USA ansässigen Eigentümer

Bei einem Nonresident Alien wird US-Miete aus einer direkt gehaltenen US-Immobilie grundsätzlich als festes oder bestimmbares periodisches US-Quelleneinkommen behandelt, wenn sie nicht effektiv mit einem US-Gewerbebetrieb verbunden ist. Nach der IRS-Grundregel unterliegt dieses Bruttoeinkommen grundsätzlich einer US-Steuer von 30 Prozent, soweit kein niedrigerer Abkommenssatz greift. Das Abkommen Spanien–USA weist Einkünfte aus in den USA gelegenem unbeweglichem Vermögen den USA zur Besteuerung zu, enthält für normale Immobilienmieten aber keine pauschale niedrigere Höchstquote.

Bei dieser Bruttomethode werden Aufwendungen wie Zinsen, Grundsteuer, Reparaturen, Verwaltung, Versicherung oder Abschreibung grundsätzlich nicht zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage abgezogen. Der Einbehalt kann über den Mieter oder Property Manager erfolgen. Die praktische Belastung kann deshalb selbst bei geringer Nettorendite hoch sein.

Wahl nach Section 871(d): Nettobesteuerung

Ein nicht in den USA ansässiger natürlicher Eigentümer kann nach Section 871(d) grundsätzlich wählen, US-Immobilieneinkünfte so zu behandeln, als wären sie effektiv mit einem US-Gewerbebetrieb verbunden. Dann werden zulässige Aufwendungen und Abschreibungen berücksichtigt und der Nettobetrag nach den einschlägigen progressiven Regeln besteuert. Die Wahl wird mit der US-Erklärung, regelmäßig Form 1040-NR, und den verlangten Angaben zur Immobilie ausgeübt.

Die Wahl ist nicht lediglich ein Häkchen für ein einzelnes Objekt und ein einzelnes Jahr. Nach den IRS-Hinweisen erfasst sie grundsätzlich das relevante US-Immobilieneinkommen und wirkt in Folgejahren fort, solange sie nicht wirksam widerrufen wird. Auch in einem Verlust- oder Nulljahr sollte die US-Abgabepflicht nicht ignoriert werden, weil Abschreibungen, Verlustvorträge, die Fortgeltung der Wahl und die spätere Gewinnermittlung davon abhängen können.

Kurzzeitvermietung und zusätzliche Leistungen

Bei kurzfristiger Vermietung kommen neben der US-Bundeseinkommensteuer weitere Ebenen hinzu. Florida erhebt Sales and Use Tax auf bestimmte kurzfristige Beherbergungsumsätze; Miami-Dade kann Tourist Development Tax oder weitere örtliche Abgaben verlangen. Ob zusätzlich eine gewerbliche Tätigkeit statt bloßer Grundstücksvermietung vorliegt, hängt unter anderem von Dauer, Serviceumfang, Organisation und Betreiberrolle ab.

Eine Plattform führt nicht zwingend alle Steuern und Meldungen für den Eigentümer ab. Es ist zu dokumentieren, welche Beträge die Plattform einzieht, in wessen Namen sie handelt und welche Registrierung, Erklärung und Lizenz beim Eigentümer oder Betreiber verbleibt.

Spanische Besteuerung der Miami-Immobilie

Vermietungseinkünfte gehören in den IRPF

Eine in Spanien steuerlich ansässige natürliche Person unterliegt grundsätzlich mit ihrem weltweiten Einkommen dem IRPF. Mieten aus Miami werden daher in Spanien erfasst, auch wenn das Geld auf einem US-Konto verbleibt. Einnahmen und abzugsfähige Aufwendungen werden nach spanischem Recht ermittelt; die US-Steuerberechnung wird nicht unverändert übernommen.

Unterschiede können insbesondere entstehen bei:

  • Abschreibungsbasis und Abschreibungssatz;
  • zeitlicher Zuordnung von Einnahmen und Kosten;
  • Zins- und Finanzierungsaufwendungen;
  • Reparatur gegenüber wertverbessernder Maßnahme;
  • privaten Nutzungstagen;
  • nicht abziehbaren Ausgaben;
  • Umrechnung von US-Dollar in Euro.

Eine in den USA anerkannte Ausgabe ist deshalb nicht automatisch in gleicher Höhe im spanischen IRPF abzugsfähig. Umgekehrt kann eine spanische Abschreibung auch dann zu berücksichtigen sein, wenn die US-Erklärung wegen der Bruttomethode keine Aufwendungen abzieht.

Eigennutzung und Leerstand: spanischer Nutzungsertrag

Für eine städtische Immobilie, die weder vermietet noch einer wirtschaftlichen Tätigkeit zugeordnet ist, kann Spanien einen fiktiven Immobilienertrag nach Art. 85 Ley 35/2006 ansetzen. Ausländische Immobilien verfügen regelmäßig über keinen für diese Norm mitgeteilten spanischen Katasterwert. Dann wird grundsätzlich 1,1 Prozent auf 50 Prozent des höheren Werts aus behördlich überprüftem Wert und Anschaffungswert angewendet. Der Betrag wird zeitanteilig nur für die Tage angesetzt, an denen die Immobilie nicht vermietet oder anderweitig einkünfteerzeugend genutzt wird.

Unter Bau befindliche oder aus objektiven städtebaulichen Gründen nicht nutzbare Immobilien können anders behandelt werden. Ein bloßer persönlicher Verzicht auf Nutzung beseitigt die Zurechnung dagegen nicht. Bei Miteigentum wird der Ertrag entsprechend der Beteiligungsquote zugeordnet.

Verkauf: US-Steuer und spanischer Veräußerungsgewinn

Beim Verkauf einer Miami-Immobilie durch einen für FIRPTA als ausländisch geltenden Verkäufer ist der FIRPTA-Einbehalt zu prüfen. Der Käufer muss grundsätzlich 15 Prozent des „amount realized“, also regelmäßig des gesamten wirtschaftlichen Veräußerungserlöses einschließlich übernommener Verbindlichkeiten, einbehalten und an den IRS abführen. Erwirbt eine natürliche Person die Immobilie zur begünstigten eigenen Wohnnutzung, entfällt der Einbehalt bis einschließlich 300.000 US-Dollar „amount realized“; darüber bis einschließlich einer Million US-Dollar beträgt er zehn Prozent. Dafür muss der Erwerber oder ein Familienmitglied die Immobilie nach den feststehenden Plänen in jedem der ersten beiden Zwölfmonatszeiträume an mindestens der Hälfte der tatsächlichen Nutzungstage selbst bewohnen; Leerstandstage zählen nicht mit. Außerdem kann ein Withholding Certificate beantragt werden, wenn der pauschale Einbehalt die voraussichtliche Steuer deutlich übersteigt.

Der FIRPTA-Betrag ist keine endgültige Steuerberechnung. Der Verkäufer erklärt den tatsächlichen Gewinn in einer US-Steuererklärung, verrechnet den bestätigten Einbehalt und erhält gegebenenfalls eine Erstattung oder muss nachzahlen. Form 8288 und 8288-A dienen der Abführung und Bescheinigung des Einbehalts.

Spanien erfasst bei einer residenten Person ebenfalls den Veräußerungsgewinn. Maßgeblich sind die spanischen Regeln zu Anschaffungs- und Veräußerungswert, Nebenkosten, Verbesserungen und zuvor steuerlich zu berücksichtigenden Abschreibungen. Alle Dollarbeträge müssen für den jeweiligen steuerlichen Zeitpunkt in Euro umgerechnet werden. Wechselkursschwankungen können daher dazu führen, dass der spanische Gewinn vom US-Gewinn erheblich abweicht.

Doppelbesteuerung: Was Spanien tatsächlich anrechnet

Das Doppelbesteuerungsabkommen erlaubt den USA, Einkünfte und Gewinne aus dort gelegenem unbeweglichem Vermögen zu besteuern. Spanien beseitigt die Doppelbesteuerung grundsätzlich durch eine Anrechnung. Nach Art. 80 Ley 35/2006 ist die Anrechnung jedoch auf den niedrigeren Betrag aus der tatsächlich im Ausland gezahlten, vergleichbaren Steuer und der spanischen Steuer begrenzt, die auf die betreffenden ausländischen Einkünfte entfällt.

Daraus folgen mehrere praktische Grenzen:

  • FIRPTA-Einbehalt: Anrechnungsgrundlage ist nicht automatisch der einbehaltene Bruttobetrag. Entscheidend ist die endgültig geschuldete US-Einkommensteuer nach der US-Veranlagung.
  • Grundsteuer: Miami-Dade Property Tax ist grundsätzlich keine ausländische Einkommensteuer und daher nicht als solche nach Art. 80 anrechenbar. Sie kann bei der Einkünfteermittlung nur berücksichtigt werden, soweit spanisches Recht dies zulässt.
  • Sales und Use Tax: Diese Verbrauchsteuer ist keine anrechenbare Einkommensteuer.
  • Zeitpunktunterschiede: Wird der US-Fall später veranlagt oder erstattet, müssen spanische Erklärung, Berichtigung und Nachweise koordiniert werden.
  • Abweichende Bemessungsgrundlagen: Selbst bei identischer Transaktion kann die spanische Steuer niedriger sein als die US-Steuer; der überschießende Betrag wird nicht allein wegen des Abkommens erstattet.

Der Eigentümer sollte deshalb US-Steuererklärung, Assessment, Zahlungsnachweis, FIRPTA-Bescheinigung und eine Überleitungsrechnung zum spanischen Ergebnis gemeinsam archivieren.

Florida und Miami-Dade: Steuern neben der Bundessteuer

Florida erhebt keine persönliche Einkommensteuer auf natürliche Personen. Das bedeutet aber nicht, dass eine Miami-Investition nur der US-Bundessteuer unterliegt.

Grundsteuer

Immobilien unterliegen der lokalen Ad-valorem-Grundsteuer. Die Miami-Dade Tax Collector-Stelle zieht Steuern für County, Gemeinden, Schulen und weitere Gebietskörperschaften ein. Bemessungswert, Ausnahmen, Zahlungsfristen und mögliche Nachlässe richten sich nach den lokalen Regeln und dem konkreten Objekt. Eine Homestead-Begünstigung setzt besondere Voraussetzungen voraus und ist für einen in Spanien lebenden Ferienimmobilieneigentümer nicht selbstverständlich.

Sales Tax und Beherbergungsabgaben

Kurzfristige Vermietung kann Florida Sales Tax, lokale Surtax und Miami-Dade-Beherbergungsabgaben auslösen. Die genaue Kombination hängt von Lage, Mietdauer, Gemeinde und Plattformabwicklung ab. Registrierung, laufende Nullmeldungen und Aufbewahrungspflichten können auch dann bestehen, wenn eine Plattform Teilbeträge einzieht.

Gesellschaften

Eine Corporation oder eine als Corporation behandelte LLC kann Florida Corporate Income Tax und US-Bundes-Körperschaftsteuer auslösen. Eine transparente LLC kann ihre Einkünfte dagegen ihren Mitgliedern zurechnen. Die Wahl der Hülle verändert deshalb nicht nur Haftung und Nachlassplanung, sondern auch Steuererklärungen, Quellensteuer und die spanische Qualifikation.

Yacht oder Flugzeug in Miami

Private Nutzung

Der bloße private Besitz einer Yacht oder eines Flugzeugs erzeugt in Spanien keinen fiktiven Immobilienertrag nach Art. 85 IRPF, weil diese Regel nur unbewegliches Vermögen betrifft. Einnahmen entstehen erst durch Vermietung, Charter, sonstige Überlassung oder eine betriebliche Nutzung. Gleichwohl können Vermögensteuer, Solidaritätssteuer und Meldepflichten über die Haltestruktur relevant sein.

In Florida unterliegen Kauf, Einfuhr zur Nutzung oder Lagerung von Booten und Flugzeugen grundsätzlich der Sales and Use Tax, soweit keine Ausnahme greift. Der allgemeine staatliche Satz beträgt sechs Prozent; lokale Zuschläge werden bei Booten und Flugzeugen grundsätzlich nur auf die ersten 5.000 US-Dollar des Kaufpreises erhoben. Bei Booten ist die gesamte Sales and Use Tax auf Kauf oder Nutzung auf 18.000 US-Dollar je Boot begrenzt; diese Bootsobergrenze gilt nicht gleichermaßen für Flugzeuge. Für Boote erfolgt die Abwicklung je nach Vorgang über Händler, County Tax Collector, Tag Agency oder die zuständigen Fahrzeug-/Schifffahrtsstellen. Für nicht beim Verkäufer versteuerte Flugzeugkäufe sieht das Florida Department of Revenue insbesondere Form DR-15AIR vor. Sonderregeln bestehen etwa für vorübergehend in Florida befindliche Luftfahrzeuge, Reparaturaufenthalte und bestimmte Ausfuhrfälle.

Steuerlich entscheidend sind Lieferung, erster Gebrauch, Standort in den Monaten nach dem Kauf, Registrierung und tatsächliche Verbringung. Eine Registrierung außerhalb Floridas schützt nicht automatisch vor Florida Use Tax, wenn der Gegenstand in Florida genutzt oder gelagert wird.

Vermietung, Charter und geschäftliche Nutzung

Wird eine Yacht verchartert oder ein Flugzeug entgeltlich überlassen, muss die Tätigkeit getrennt von der privaten Nutzung abgerechnet werden. US-Einkommensteuer, Quellensteuer, Florida Sales Tax, lokale Abgaben, Abschreibung, Betreiberlizenzen und haftungsrechtliche Anforderungen können zusammenkommen. Bei einem nicht in den USA ansässigen Eigentümer ist zu prüfen, ob das Einkommen bloßes US-Quelleneinkommen oder effektiv mit einem US-Gewerbebetrieb verbunden ist.

In Spanien werden die weltweiten Einnahmen nach der dortigen Qualifikation erfasst. Eine in den USA als „disregarded entity“ behandelte Einpersonen-LLC wird nicht automatisch auch in Spanien ignoriert. Private Nutzung eines Gesellschaftsvermögens kann als Entnahme, verdeckte Ausschüttung, Sachbezug oder nahestehende Transaktion zu prüfen sein. Aufwendungen sind nur insoweit belastbar, wie betriebliche Veranlassung, Nutzungsaufteilung und Fremdüblichkeit nachgewiesen werden.

Verbringung nach Spanien oder in die Europäische Union

Bleibt Yacht oder Flugzeug nicht dauerhaft in Miami, sondern wird nach Spanien oder in das Zollgebiet der Europäischen Union verbracht, beginnt eine neue Prüfung. Je nach Herkunft, Zollstatus, Eigentümer, Nutzungsdauer und Befreiung können Einfuhrumsatzsteuer, Zoll, spanische Zulassungssteuer nach der Ley 38/1992 sowie Registrierungs- und Sicherheitsanforderungen entstehen. Für bestimmte Sport- und Freizeitboote sowie Luftfahrzeuge enthält das spanische Gesetz eigene Tatbestände und Befreiungen.

Eine in Florida gezahlte Sales Tax ist kein automatischer Ersatz für europäische Einfuhrumsatzsteuer oder spanische Zulassungssteuer. Ebenso beweist eine US-Registrierung nicht, dass eine vorübergehende Verwendung in der EU zulässig ist.

Spanische Vermögensteuer und Solidaritätssteuer

Eine in Spanien ansässige Person unterliegt der spanischen Vermögensteuer grundsätzlich mit ihrem weltweiten Nettovermögen. Die konkrete Belastung hängt auch von den Regelungen der autonomen Gemeinschaft ab. Für Mallorca sind daher die im jeweiligen Jahr geltenden balearischen Freibeträge, Tarife und Vergünstigungen zu prüfen.

Für die Vermögenswerte gelten unterschiedliche Bewertungsregeln:

  • Immobilie: Art. 10 Ley 19/1991 knüpft grundsätzlich an den höchsten Wert aus Katasterwert, für andere Steuern behördlich festgesetztem oder überprüftem Wert und Anschaffungswert an. Bei einer US-Immobilie müssen ausländische Bewertungsunterlagen und die spanische Norm sachgerecht zusammengeführt werden.
  • Yacht und Flugzeug: Art. 18 Ley 19/1991 setzt grundsätzlich den Marktwert am Stichtag an. Preislisten, Gutachten, Zustand, Baujahr, Betriebsstunden, technische Ausrüstung und Belastungen sollten dokumentiert werden.
  • LLC- oder Gesellschaftsanteil: Dann wird nicht unmittelbar das darunterliegende Wirtschaftsgut, sondern grundsätzlich der Anteil nach den einschlägigen Beteiligungsbewertungsregeln angesetzt. Eine Durchgriffsbewertung kann dennoch wirtschaftliche Daten des Vermögenshalters benötigen.

Neben der Vermögensteuer besteht der staatliche Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas für Nettovermögen oberhalb der gesetzlichen Schwelle von 3 Millionen Euro. Die tatsächlich gezahlte Vermögensteuer wird nach den gesetzlichen Regeln berücksichtigt. Ob und in welcher Höhe eine Zahlung entsteht, kann daher nur aus dem Gesamtvermögen, den persönlichen Freibeträgen, Schulden, autonomen Regeln und dem staatlichen Tarif ermittelt werden.

Modelo 720 und spanisches Investitionsregister

Direkt gehaltene Miami-Immobilie

Eine in Spanien residente Person muss ausländische Immobilien und Rechte daran im Modelo 720 erklären, wenn der gemeinsame Wert des Immobilienblocks die gesetzliche Anfangsschwelle von 50.000 Euro überschreitet. Nach einer bereits erforderlichen Erklärung wird der Block grundsätzlich erneut meldepflichtig, wenn sein Wert gegenüber der letzten verpflichtenden Meldung um mehr als 20.000 Euro gestiegen ist. Auch die Veräußerung oder der Verlust eines zuvor meldepflichtigen Rechts ist zu melden. Die reguläre Frist läuft vom 1. Januar bis 31. März des Folgejahres.

Unabhängig davon muss eine in Spanien residente Person den Erwerb einer ausländischen Immobilie über 300.000 Euro grundsätzlich mit D-7A binnen eines Monats beim spanischen Investitionsregister melden; eine meldepflichtige Desinvestition wird mit D-7B ebenfalls binnen eines Monats erklärt. Auch ein Residenzwechsel kann für bereits vorhandenes meldepflichtiges Auslandsvermögen eine Erklärung binnen eines Monats auslösen (Art. 5 Orden ECM/57/2024). Modelo 720 und D-7A/D-7B haben unterschiedliche Rechtsgrundlagen, Fristen, Werte und Zwecke; eine Meldung ersetzt die andere nicht.

Direkt gehaltene Yacht oder direkt gehaltenes Flugzeug

Das Modelo 720 enthält keinen eigenständigen Block für unmittelbar gehaltene Yachten oder Flugzeuge. Der Gegenstand wird daher nicht allein wegen seines Werts wie eine Auslandsimmobilie in diesem Formular gemeldet. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Struktur insgesamt meldungsfrei ist:

  • Das US-Bank- oder Brokerkonto zur Finanzierung kann in den Konten- oder Wertpapierblock fallen.
  • Anteile an einer LLC, Corporation oder anderen Gesellschaft können als ausländische Beteiligung zu melden sein.
  • Versicherungs-, Renten- oder sonstige Rechte können eigenständige Kategorien erfüllen.
  • Das spanische Investitionsregister kann bei einer qualifizierten Beteiligung, Gesellschaftsfinanzierung oder mittelbaren Struktur eingreifen.

Für die Vermögensteuer bleibt der unmittelbar gehaltene bewegliche Gegenstand unabhängig vom Modelo 720 relevant.

Nachlass- und Schenkungsrisiko

Ein Eigentümer, der im Todeszeitpunkt weder US-Staatsbürger ist noch sein „domicile“ in den USA hat, kann mit US-situs-Vermögen der US-Bundesnachlasssteuer unterliegen. Für diese Einordnung zählt die nachlasssteuerliche Wohnsitzbindung einschließlich der Bleibeabsicht; sie ist nicht mit der einkommensteuerlichen Ansässigkeit gleichzusetzen. Bei einem Nonresident Not a Citizen ist Form 706-NA grundsätzlich einzureichen, wenn der Wert des US-belegenen Bruttonachlasses zusammen mit der gesetzlich definierten gift tax specific exemption und den adjusted taxable gifts die Erklärungsschwelle von 60.000 US-Dollar überschreitet. Diese Schwelle ist eine Erklärungsschwelle und darf nicht mit dem wesentlich höheren Freibetrag für US-Staatsbürger und US-Residenten verwechselt werden.

Direktes US-Grundeigentum ist typisches US-situs-Vermögen. Bei Gesellschaftsanteilen hängt die Einordnung unter anderem von Rechtsform und Gründungsstaat ab. Bei Yacht und Flugzeug können physischer Standort, Registrierung, gewerbliche Verwendung und besondere Situs-Regeln entscheidend sein; hier ist eine Einzelfallanalyse erforderlich. Nach der amtlichen IRS-Liste besteht zwischen den USA und Spanien kein bilaterales Estate-and-Gift-Tax-Treaty, das diese Risiken allgemein auflöst.

Parallel kann spanische Erbschaft- und Schenkungsteuer entstehen. Bei persönlicher Steuerpflicht des Erwerbers kann Spanien unabhängig vom Belegenheitsort grundsätzlich den gesamten Erwerb erfassen. Welche staatlichen oder autonomen Regeln und Vergünstigungen gelten, richtet sich nach zusätzlichen Anknüpfungen und ist gesondert zu bestimmen. Die Anrechnung ausländischer Nachlasssteuer folgt eigenen Regeln und ist nicht mit der Einkommensteueranrechnung identisch. Eigentums- und Nachlassplanung sollten deshalb vor Kauf oder Umstrukturierung und nicht erst nach dem Todesfall erfolgen.

Direktbesitz oder LLC: keine pauschale Antwort

Eine LLC kann Haftung, Verwaltung, Mitgesellschafter, US-Nachlassplanung und Finanzierung beeinflussen. Sie ist aber kein universeller Steuerschutz. Vor einer Strukturentscheidung sind mindestens folgende Fragen zu beantworten:

  • Wird die LLC in den USA als disregarded entity, Partnership oder Corporation behandelt?
  • Wie qualifiziert Spanien die konkrete LLC nach Satzung, Haftung, Gewinnanspruch und Organisationsmerkmalen?
  • Wem werden Mieten, Veräußerungsgewinne und private Nutzung zugerechnet?
  • Entsteht durch die Gesellschaft eine zusätzliche US- oder Florida-Erklärung?
  • Ist der Anteil im Modelo 720, im Investitionsregister oder in der Vermögensteuer zu erfassen?
  • Verändert die Hülle das US-Nachlasssteuer-Situs oder schafft sie andere Steuerfolgen?
  • Führt eine spätere Einbringung der bereits vorhandenen Immobilie zu Grunderwerb-, Gewinn-, FIRPTA- oder Schenkungsfolgen?

Eine nachträgliche Übertragung in eine LLC ist daher nicht bloß eine Registeränderung. Sie kann in beiden Staaten als steuerlicher Vorgang behandelt werden.

Beispiele

Beispiel 1: Ferienwohnung ohne Vermietung

Eine in Mallorca residente Person hält eine Miami-Wohnung direkt und nutzt sie sechs Wochen im Jahr. In den USA fällt keine Bundesmietsteuer an, solange keine Einnahmen erzielt werden; lokale Grundsteuer bleibt bestehen. In Spanien ist für die nicht vermieteten Tage grundsätzlich der fiktive Immobilienertrag nach Art. 85 IRPF zu prüfen. Die Immobilie gehört außerdem in die Vermögensteuer-/ITSGF-Prüfung sowie bei Überschreiten der Schwelle in den Immobilienblock des Modelo 720.

Beispiel 2: Langfristige Vermietung mit hoher Finanzierung

Die Wohnung erzielt 80.000 US-Dollar Bruttomiete, während Zinsen, Grundsteuer, Verwaltung und Abschreibung 60.000 US-Dollar betragen. Ohne Section-871(d)-Wahl kann die US-Bruttobesteuerung wirtschaftlich deutlich ungünstiger sein als die Nettobesteuerung. Spanien berechnet sein Ergebnis dennoch eigenständig. Die endgültige US-Einkommensteuer kann begrenzt angerechnet werden; Miami-Dade-Grundsteuer und sonstige Objektkosten sind keine eigenständigen Tax Credits.

Beispiel 3: Verkauf mit FIRPTA

Ein für FIRPTA ausländischer natürlicher Eigentümer verkauft seine Wohnung für 1,5 Millionen US-Dollar. Der Käufer behält grundsätzlich 225.000 US-Dollar nach FIRPTA ein, obwohl der tatsächliche steuerpflichtige Gewinn wesentlich niedriger sein kann. Der Verkäufer reicht Form 1040-NR ein und verrechnet den Einbehalt. In Spanien wird der Gewinn nach Euro-Werten und spanischen Anschaffungsregeln berechnet. Für die spanische Anrechnung ist die endgültige US-Steuer und nicht ungeprüft der 225.000-Dollar-Einbehalt maßgeblich.

Beispiel 4: Yacht über eine Einpersonen-LLC

Eine Florida LLC hält eine Yacht, die der in Spanien residente Alleingesellschafter überwiegend privat nutzt. Die US-Einstufung als disregarded entity entscheidet nicht automatisch über die spanische Behandlung. In Spanien sind Anteil, wirtschaftliches Eigentum, private Nutzung und Marktwert zu analysieren. Die Yacht selbst ist kein eigener Modelo-720-Block; der LLC-Anteil und zugehörige Auslandskonten können jedoch meldepflichtig sein.

Beispiel 5: Flugzeug zeitweise in Palma

Ein in Florida erworbenes und dort registriertes Flugzeug wird regelmäßig nach Spanien überführt und dort stationiert. Neben Florida Sales/Use Tax müssen Zollstatus, Einfuhrumsatzsteuer, vorübergehende Verwendung, spanische Zulassungssteuer und Registrierung geprüft werden. Die Zahlung in Florida beseitigt die europäischen Pflichten nicht.

Praktische Arbeitsfolge

  1. Spanische und US-amerikanische Steueransässigkeit feststellen. US-Staatsbürgerschaft oder Green Card gesondert prüfen.
  2. Eigentumskette dokumentieren. Direkte Eigentümer, LLC-Mitglieder, wirtschaftlich Berechtigte und Treuhandverhältnisse festhalten.
  3. Nutzungskalender führen. Privat-, Miet-, Charter-, Reparatur- und Leerstandstage trennen.
  4. US-Bundessteuerweg wählen. Bei Immobilienmiete Bruttoansatz gegen Section-871(d)-Nettowahl rechnen.
  5. Florida-/Miami-Dade-Pflichten erfassen. Grundsteuer, Sales/Use Tax, Beherbergungsabgaben, Registrierung und Lizenzen prüfen.
  6. Spanisches Ergebnis überleiten. Einnahmen, Kosten, Abschreibung und Gewinne nach spanischem Recht in Euro berechnen.
  7. Tax-Credit-Nachweise sichern. Nur endgültige, vergleichbare ausländische Einkommensteuer ansetzen.
  8. Vermögenswerte bewerten. Jahresendwerte, Darlehen und balearische Regeln für Vermögensteuer und ITSGF dokumentieren.
  9. Meldeformulare getrennt prüfen. Modelo 720, D-5/D-7, ausländische Konten und Beteiligungen nicht vermischen.
  10. Nachlassprüfung durchführen. US-situs, Form-706-NA-Schwelle, spanische Erbschaftsteuer und Strukturfolgen vorab analysieren.
  11. Bei Ortswechsel neu prüfen. Jede Verbringung von Yacht oder Flugzeug kann Zoll-, Umsatz- und Zulassungsfolgen ändern.
  12. Jährliche Akte fortschreiben. US-Returns, spanische Erklärungen, Bewertungen, Zahlungsbelege und Nutzungskalender gemeinsam archivieren.

Typische Fehler

  • Florida ohne persönliche Einkommensteuer wird mit vollständiger Steuerfreiheit verwechselt.
  • Der FIRPTA-Einbehalt wird als endgültige US-Steuer oder als sicher vollständig anrechenbarer Betrag behandelt.
  • Die US-Nettowahl für Immobilienmieten wird nicht rechtzeitig geprüft.
  • US-Abschreibung und spanische Abschreibung werden ungeprüft gleichgesetzt.
  • Eine nicht vermietete Auslandswohnung wird im spanischen IRPF vollständig übersehen.
  • Grundsteuer, Sales Tax und Einkommensteuer werden bei der Anrechnung vermischt.
  • Eine US-LLC wird in Spanien automatisch als transparent angesehen.
  • Yacht oder Flugzeug werden wegen fehlender Modelo-720-Kategorie auch aus der Vermögensteuer ausgeschlossen.
  • Kurzzeitvermietung wird nur über die Plattform abgerechnet, ohne Florida- und Miami-Dade-Pflichten zu prüfen.
  • Die 60.000-Dollar-Schwelle der Form 706-NA wird mit einem persönlichen Nachlasssteuerfreibetrag gleichgesetzt.
  • Eine spätere Einbringung in eine Gesellschaft wird als steuerneutral unterstellt.
  • Eine Verbringung nach Spanien erfolgt ohne Vorprüfung von Zoll, Einfuhrumsatzsteuer und Zulassungssteuer.

Häufige Fragen

Muss ich eine privat genutzte Miami-Wohnung in Spanien erklären, obwohl sie keine Miete erzielt?

Ja, bei regulärer spanischer Besteuerung sind der fiktive Immobilienertrag im IRPF, die Vermögensteuer beziehungsweise ITSGF und gegebenenfalls Modelo 720 zu prüfen. Die US-Grundsteuerpflicht besteht unabhängig davon.

Kann ich die 15 Prozent FIRPTA vollständig in Spanien anrechnen?

Nicht automatisch. FIRPTA ist zunächst ein Einbehalt auf den Veräußerungserlös. Maßgeblich ist die nach der US-Veranlagung endgültig geschuldete anrechenbare Einkommensteuer, begrenzt auf die spanische Steuer auf dieselben Einkünfte.

Ist eine Yacht in Miami im Modelo 720 zu melden?

Nicht als unmittelbar gehaltene Yacht in einem eigenen Vermögensblock. Meldepflichtig können aber das ausländische Konto, eine Haltegesellschaft, Wertpapiere, Versicherungsrechte oder andere Bestandteile der Struktur sein. Für die spanische Vermögensteuer bleibt der Marktwert der Yacht relevant.

Gilt das Gleiche für ein Privatflugzeug?

Im Grundsatz ja: kein eigener Modelo-720-Block für das direkt gehaltene Flugzeug, aber Vermögensteuer-/ITSGF-Prüfung und mögliche Meldung von Konten oder Gesellschaftsanteilen. Florida Sales/Use Tax, Registrierung sowie bei Verbringung nach Spanien Zoll- und Zulassungsfragen sind gesondert zu prüfen.

Schützt eine Florida LLC vor spanischer Steuer?

Nein. Spanien beurteilt die Gesellschaft und die Einkünfte nach seinen eigenen Regeln. Eine US-disregarded entity kann in Spanien anders qualifiziert werden. Zudem können Beteiligungsmeldungen, Vermögensteuer, private Nutzungsfolgen und Nachlassfragen hinzukommen.

Muss bei einer vermieteten Immobilie jedes Jahr eine US-Erklärung abgegeben werden?

Bei der Nettowahl nach Section 871(d) ist die jährliche Form 1040-NR regelmäßig Teil der korrekten Abwicklung, auch wenn nach Kosten kein positiver Gewinn verbleibt. Ohne Wahl können Quellensteuer- und Erklärungspflichten ebenfalls bestehen. Der konkrete Filing-Status ist jährlich zu prüfen.

Gibt es zwischen Spanien und den USA ein besonderes Erbschaftsteuerabkommen?

Nach der amtlichen IRS-Liste besteht kein Estate-and-Gift-Tax-Treaty zwischen Spanien und den USA. Daher müssen die US-Nachlasssteuer und die spanische Erbschaftsteuer nach ihren jeweiligen Inlandsregeln sowie den begrenzten unilateralen Anrechnungsregeln koordiniert werden.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand: 16. September 2026. Verwendet wurden insbesondere folgende amtliche Quellen:

Alle Menschen sind klug.
Die einen vorher, die anderen nachher.

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