Modelo 115 | Quartalserklärung Einbehaltungen auf Miete

Das Modelo 115 Spanien rechnet Einbehaltungen auf bestimmte Mieten und Untermieten städtischer Immobilien periodisch mit der spanischen Steuerverwaltung ab. Betroffen sind vor allem Unternehmen und Selbstständige, die Geschäftsräume mieten, doch Mieterstatus, Vermieter, Vertragsart und gesetzliche Ausnahmen müssen vor jeder Berechnung geprüft werden. Obwohl häufig von einer Quartalserklärung gesprochen wird, melden bestimmte Verpflichtete monatlich.

Was ist das Modelo 115?

Modelo 115 ist eine Selbstveranlagung (autoliquidación) für Einbehaltungen und Abschlagszahlungen auf bestimmte Mietrenten. Der verpflichtete Zahler meldet die Summen des Zeitraums, berechnet den Einbehalt und führt das Ergebnis an die Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) ab.

Das Modell erfasst Zahlungen an natürliche Personen im Rahmen der spanischen Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF), an Körperschaftsteuerpflichtige sowie an Nichtresidenten nur hinsichtlich einer spanischen Betriebsstätte. Daneben gibt es mit Modelo 180 eine jährliche Empfängerinformation. Periodische Zahlung und Jahresmeldung erfüllen verschiedene Aufgaben und ersetzen einander nicht.

Modelo 115 Spanien: Wer muss die Erklärung abgeben?

Zum allgemeinen Kreis der Einbehaltungspflichtigen gehören insbesondere juristische Personen und sonstige Einheiten, darunter auch Gemeinschaften. Eine natürliche Person muss einbehalten, wenn sie die betreffende Miete im Rahmen ihrer wirtschaftlichen Tätigkeit zahlt. Auch Nichtresidenten mit spanischer Betriebsstätte können verpflichtet sein.

Ein privater Mieter wird dagegen nicht allein dadurch zum Modelo-115-Verpflichteten, dass er eine städtische Immobilie nutzt. Bei einem Selbstständigen oder Unternehmer muss die Zahlung seiner wirtschaftlichen Tätigkeit zuzuordnen sein. Auf Vermieterseite ist außerdem zu klären, ob die Einnahme dem IRPF, der Körperschaftsteuer oder einer spanischen Betriebsstätte im Nichtresidentenrecht zugeordnet wird.

Ein Unternehmen auf Mallorca, das ein Ladenlokal oder Büro für den eigenen Betrieb mietet, prüft daher dieselben nationalen spanischen Regeln: Wer zahlt, wer vermietet, welche Immobilie und welcher Vertrag liegen vor, und greift eine belegte Ausnahme?

Welche Mieten und Untermieten werden erfasst?

Grundsätzlich unterliegen Erträge oder Renten aus Vermietung und Untervermietung städtischer Immobilien der Einbehaltung. Beim IRPF gilt das unabhängig davon, ob der Ertrag als Immobilienkapitalertrag oder als Einkunft aus wirtschaftlicher Tätigkeit qualifiziert. Bei Körperschaftsteuerpflichtigen bleibt die städtische Vermietungsrente grundsätzlich ebenfalls erfasst, selbst wenn die Vermietung betrieblich organisiert ist.

Der Begriff darf nicht auf die bloße Nettokaltmiete eines klassischen Ladenlokals reduziert werden. Entscheidend ist die städtische Immobilie und die gesamte vertragliche Gegenleistung an den Vermieter. Miete beweglicher Sachen, die Vermietung eines Unternehmens oder einer Mine sowie ländliche Liegenschaften folgen dagegen anderen Regeln und dürfen nicht ohne Vertragsprüfung in Modelo 115 übernommen werden.

Was gilt bei Untervermietung und gemischten Verträgen?

Die Modellordnung enthält eine wichtige Abgrenzung: Untervermietungserträge eines IRPF-Empfängers, die steuerlich als Erträge aus beweglichem Kapital gelten, gehören in das dafür genehmigte Spezialmodell. Das Wort „Untervermietung“ allein entscheidet somit nicht über Modelo 115.

Bei gemischten Verträgen kann sich der Einbehalt auf den Gesamtbetrag erstrecken, wenn Dienstleistungen oder eine Immobilie zusammen mit bestimmten beweglichen Gütern oder Rechten überlassen werden. Wird eine ländliche Liegenschaft gemeinsam mit beweglichen Sachen vermietet, besteht grundsätzlich keine Einbehaltung; Vermietung oder Überlassung eines Unternehmens oder einer Mine ist eine ausdrückliche Rückausnahme. Solche Verträge müssen nach ihrem vollständigen Gegenstand eingeordnet werden.

Welche Ausnahmen von der Einbehaltung gelten?

Auch ein betrieblicher Mieter muss nicht in jedem Fall einbehalten. Die amtlichen Regeln nennen mehrere eng umrissene Ausnahmen:

• Mitarbeiterwohnung: Ein Unternehmen mietet eine Wohnung für seine Arbeitnehmer. Das ist keine allgemeine Befreiung jeder Wohnungsmiete.
• Jahresbetrag bis 900 Euro: Die von demselben Mieter an denselben Vermieter gezahlten Mieten übersteigen im Jahr 900 Euro nicht. Die Umsatzsteuer wird für diese Grenze nicht mitgerechnet.
• Qualifizierter IAE-Fall: Die Vermietungstätigkeit des Vermieters ist in einem einschlägigen Tarifposten der Gewerbesteuer (Impuesto sobre Actividades Económicas, IAE), insbesondere Gruppe 861, erfasst und die gesetzlich berechnete Quote wäre nicht null.
• Finanzierungsleasing: Die Erträge stammen bei einem Körperschaftsteuerempfänger aus einem qualifizierten Finanzierungsleasingvertrag über eine städtische Immobilie.
• Vollständig steuerbefreite Körperschaft: Der Vermieter gehört zu den im Körperschaftsteuergesetz vollständig befreiten Körperschaften.

Die 900 Euro sind eine Jahresgrenze je Mieter und Vermieter, keine Grenze je Rechnung oder Quartal. Wird sie überschritten und greift keine andere Ausnahme, ist wieder der allgemeine Einbehaltungstatbestand zu prüfen. Ebenso darf die Ausnahme für Finanzierungsleasing nicht auf eine gewöhnliche Geschäftsraummiete übertragen werden.

Wie weist der Vermieter die IAE-Ausnahme nach?

Eine bloße Aussage, IAE-pflichtig oder als Vermieter registriert zu sein, reicht nicht. Der Vermieter muss dem Mieter eine AEAT-Bescheinigung vorlegen. Daraus muss hervorgehen, dass er im einschlägigen Tarifposten angemeldet ist, keine Nullquote entsteht und keine Abmeldung erklärt wurde. Die Bescheinigung gilt nur für das Kalenderjahr ihrer Ausstellung und nur solange sich die maßgebliche Zensussituation nicht ändert. Ohne diesen Nachweis sollte der Mieter die IAE-Ausnahme nicht allein aufgrund der Rechnung anwenden.

Wie werden Bemessungsgrundlage und Einbehalt berechnet?

Für einen IRPF-Vermieter umfasst die Bemessungsgrundlage grundsätzlich alle Beträge, die ihm im Zusammenhang mit der erfassten städtischen Miete oder Untermiete gezahlt werden. Ausgenommen sind die Umsatzsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) sowie nach der bindenden DGT-Auskunft V0921-25 im räumlichen Geltungsbereich des IGIC auch der Impuesto General Indirecto Canario (IGIC). Bei einem Körperschaftsteuerempfänger ist die Bemessungsgrundlage gesondert nach den für ihn geltenden Vorschriften zu bestimmen; V0921-25 belegt keine pauschale Übertragung des IGIC-Ausschlusses auf den IS-Fall. Weitere an den Vermieter gezahlte Vertragsbestandteile dürfen deshalb nicht pauschal aus der jeweiligen Basis entfernt werden.

Für eine Kaution oder echte Zahlung an einen Dritten ist zunächst ihre rechtliche Funktion zu bestimmen. Sie lässt sich nicht allein wegen ihrer Bezeichnung der Miete zurechnen oder aus ihr herausnehmen. Maßgeblich bleibt, ob ein Betrag tatsächlich ein dem Vermieter geschuldeter Bestandteil der Gegenleistung ist.

Welcher Einbehaltungssatz gilt?

Der allgemeine Satz beträgt 19 Prozent. Bei einem IRPF-Vermieter lautet die Berechnung im gewöhnlichen Fall: sämtliche einbezogenen Beträge abzüglich IVA beziehungsweise im räumlichen Geltungsbereich des IGIC abzüglich IGIC, multipliziert mit 19 Prozent; für den IS-Fall ist die Bemessungsgrundlage gesondert zu prüfen. Der Vermieter erhält den Rechnungsbetrag abzüglich des Einbehalts; der Mieter führt den einbehaltenen Betrag über Modelo 115 ab.

Für bestimmte Renten aus Immobilien in Ceuta oder Melilla gelten besondere Reduktionen mit zusätzlichen Voraussetzungen. Im IRPF wird der Prozentsatz im qualifizierten Fall um 60 Prozent reduziert. Im Körperschaftsteuerrecht wird er bei dort gelegenen Immobilien für bestimmte dort ansässige oder über Niederlassung tätige Unternehmen halbiert. Für 2026 gilt die entsprechende IRPF-Begünstigung nach der zusätzlichen Bestimmung 57 LIRPF auch bei gewöhnlichem und tatsächlichem Wohnsitz auf La Palma für dort gelegene Immobilien unter den gesetzlichen Voraussetzungen; der ermäßigte Einbehalt betrifft begünstigte Erträge, die ab dem 10. September 2026 gezahlt werden. Für Mallorca ergibt sich aus diesen Sondernormen keine vergleichbare regionale Satzermäßigung.

Wann entsteht die Einbehaltungspflicht?

Der Zeitpunkt hängt auch vom Steuerregime des Vermieters ab. Bei einem IRPF-Vermieter entsteht die Pflicht grundsätzlich, wenn die Miete gezahlt oder gutgeschrieben wird. Bei einem Körperschaftsteuerpflichtigen entsteht sie grundsätzlich bei Fälligkeit der Rente oder bei früherer Zahlung beziehungsweise Überlassung.

Rechnungsdatum, vertragliche Fälligkeit, Verbuchung und tatsächliche Zahlung können auseinanderfallen. Für die Zuordnung zum richtigen Monat oder Quartal darf deshalb nicht allein das Rechnungsdatum verwendet werden. Der Zahlungs- und Vertragsablauf sollte je Vermieter nachvollziehbar dokumentiert sein.

Welche Angaben enthält Modelo 115?

Die periodische Autoliquidation fasst die Mietzahlungen zusammen. Zu den wirtschaftlichen Kerndaten gehören die Zahl der Empfänger, die Bemessungsgrundlage, die Einbehaltungen beziehungsweise Abschlagszahlungen und das Ergebnis. Eine ergänzende Erklärung besitzt eine eigene Kennzeichnung und bezieht das frühere Ergebnis desselben Zeitraums in die neue Berechnung ein.

Die periodische Meldung enthält damit nicht dieselbe Detailtiefe wie Modelo 180. Die jährliche Erklärung führt die einzelnen Vermieter und Immobilien auf. Für eine saubere Buchhaltung sollten die periodischen Summen deshalb bereits nach Vermieter und Mietobjekt ableitbar sein.

Welche Modelo 115 Frist gilt in Spanien?

Der Regelfall ist die Quartalsmeldung in den ersten 20 Kalendertagen der Monate April, Juli, Oktober und Januar. Sie betrifft jeweils die Einbehaltungen des unmittelbar vorhergehenden Kalenderquartals. Die Januarerklärung gehört daher zum vierten Quartal des Vorjahres.

Das konkrete Enddatum ist im amtlichen Kalender des jeweiligen Jahres zu prüfen, insbesondere wenn der 20. auf einen arbeitsfreien Tag fällt. Die Bankeinzugsfrist ist außerdem kürzer: Für 2026 weist der AEAT-Kalender bei Modelo 115 grundsätzlich den Zeitraum 1. bis 15. aus, während die allgemeine Einreichungsfrist bis zum 20. reicht.

Wann ist eine negative Erklärung erforderlich?

Wurden im Zeitraum grundsätzlich einbehaltungspflichtige Renten gezahlt, aber war wegen ihrer Höhe kein Betrag einzubehalten, ist eine negative Erklärung vorgesehen. Wurden überhaupt keine der Einbehaltung unterliegenden Renten gezahlt, ist dagegen keine negative periodische Erklärung abzugeben. Eine bereits durch Fälligkeit entstandene Einbehaltungspflicht bei einem IS-Vermieter ist jedoch auch ohne Zahlung mit einer positiven Erklärung zu erfüllen.

Ein Zeitraum ohne Zahlung, eine gesetzlich ausgenommene Miete und eine unterliegende Zahlung mit Ergebnis null sind unterschiedliche Fälle. Entfällt die Verpflichtung dauerhaft, ist zusätzlich zu prüfen, ob die registrierte Quellensteuerpflicht über die Zensuserklärung Modelo 036 geändert werden muss.

Wie werden Einreichung und Zahlung erledigt?

Modelo 115 wird über die AEAT eingereicht. Die aktuelle elektronische Präsentation ist mit Cl@ve, elektronischem Zertifikat oder DNIe sowie durch einen bevollmächtigten Vertreter oder Sozialkollaborateur möglich. Nach der Validierung muss die Erklärung signiert und gesendet werden.

Bei einer Zahllast stehen unter anderem Bankeinzug sowie Zahlung mit vollständiger Referenznummer (Número de Referencia Completo, NRC) zur Verfügung. Die AEAT-Hilfe nennt außerdem Kontobelastung, Karte, Bizum und verschiedene Wege zur Schuldanerkennung. Eine erzeugte Zahlung oder ein NRC ersetzt die abschließende elektronische Übermittlung nicht.

Wer Modelo 115 per Bankeinzug bezahlt, muss die Erklärung innerhalb der kürzeren Bankeinzugsfrist einreichen; für andere Zahlungswege ist diese vorgezogene Frist nicht allgemein maßgeblich. Wer eine Überweisung über ein nicht mit der AEAT kooperierendes, etwa ausländisches Institut im vorgesehenen Schuldanerkennungsweg nutzt, muss dessen besonderen Ablauf beachten; Sofortüberweisungen sind dort nicht zugelassen.

Wie hängen Modelo 115 und Modelo 180 zusammen?

Modelo 180 ist die jährliche Empfängerinformation zu den erfassten Mietzahlungen. Die heutige elektronische Jahresmeldung ist grundsätzlich vom 1. bis 31. Januar des Folgejahres einzureichen. Sie enthält insbesondere Identität des Vermieters, Jahresbasis, Einbehalt und Angaben zur Immobilie.

Zu den Immobilienangaben gehören Lage und Katasterreferenz. Ist keine Katasterreferenz vorhanden, sieht die Datenstruktur einen eigenen Lagecode vor; das Objekt wird deshalb nicht einfach ausgelassen. Rückzahlungen früher überhöhter Bezüge werden mit besonderem Vorzeichen und dem ursprünglichen Entstehungsjahr erfasst.

Der Mieter muss dem Vermieter außerdem vor Beginn von dessen persönlicher Erklärungsfrist eine Bescheinigung über die vorgenommenen Einbehaltungen bereitstellen und bei Zahlung den angewandten Satz mitteilen. Als praktische Abschlusskontrolle sollten die Jahresbasis und Einbehalte in Modelo 180 mit allen periodischen Modelo-115-Erklärungen und den ausgestellten Bescheinigungen übereinstimmen.

Wie werden Fehler berichtigt?

Ergibt eine Korrektur eine höhere Zahllast oder eine niedrigere Erstattung beziehungsweise Verrechnung, kann eine ergänzende Autoliquidation (autoliquidación complementaria) eingereicht werden. Das aktuelle Formular enthält dafür eine Kennzeichnung. Die Ergänzung muss demselben Modell, Jahr und Zeitraum eindeutig zugeordnet sein.

Eine Korrektur zugunsten des Verpflichteten ist nicht automatisch ein Ergänzungsfall. Grundsätzlich gilt dann das Berichtigungsverfahren nach Artikel 120 Absatz 3 der Ley General Tributaria (LGT). Nur wenn die einschlägige Steuernorm ausdrücklich eine berichtigende Autoliquidation nach Absatz 4 vorsieht, ersetzt diese den allgemeinen Antrag. Die Korrektur der Jahresdaten in Modelo 180 ist davon getrennt zu behandeln.

Welche Folgen hat eine verspätete Abgabe oder Zahlung?

Bei freiwilliger verspäteter Abgabe ohne vorherige behördliche Aufforderung beträgt der Zuschlag grundsätzlich 1 Prozent plus einen weiteren Prozentpunkt je vollem Verspätungsmonat. Nach Ablauf von zwölf Monaten beträgt er 15 Prozent; zusätzlich entstehen Verzugszinsen ab dem Tag nach Ablauf der ersten zwölf Monate bis zur Einreichung.

Die freiwillige Regularisierung muss vollständig, richtig zugeordnet und rechtzeitig vor einer behördlichen Aufforderung erfolgen. Andernfalls kann die Nichtabführung einbehaltener oder einzubehaltender Mietbeträge eine Steuerordnungswidrigkeit sein. Die konkrete Folge hängt von Verspätungsdauer, Zahlung, Behördenkontakt und Verschulden ab.

Häufige Fragen (FAQ)

Muss ein Selbstständiger bei der Miete seines Büros immer einbehalten?

Nicht immer. Die Zahlung erfolgt zwar im Rahmen seiner wirtschaftlichen Tätigkeit, doch zusätzlich müssen eine erfasste städtische Miete und der passende Vermieterstatus vorliegen. Mitarbeiterwohnung, 900-Euro-Grenze, qualifizierter IAE-Nachweis oder weitere gesetzliche Ausnahmen können den Einbehalt ausschließen.

Gehören IVA und Nebenkosten in die Quellensteuerbasis?

Bei einem IRPF-Vermieter sind IVA und im räumlichen Geltungsbereich des IGIC auch der IGIC ausgeschlossen. Andere an den Vermieter gezahlte Vertragsbestandteile gehören grundsätzlich in die IRPF-Basis. Ob eine Kaution oder eine echte Drittzahlung erfasst ist, hängt von ihrer rechtlichen Funktion ab. Für einen Körperschaftsteuerempfänger ist die Bemessungsgrundlage gesondert nach dem dort geltenden Recht zu prüfen.

Gilt die 900-Euro-Grenze pro Quartal?

Nein. Die Grenze gilt pro Jahr für die Zahlungen desselben Mieters an denselben Vermieter und wird ohne IVA geprüft. Sie darf nicht auf einzelne Rechnungen oder Quartale verteilt werden.

Muss ohne Mietzahlung eine Nullerklärung eingereicht werden?

Allein wegen fehlender Zahlungen ist keine negative Erklärung abzugeben. Ist bei einem IS-Vermieter die Einbehaltungspflicht bereits durch Fälligkeit entstanden, muss jedoch eine positive Erklärung abgegeben werden. Eine negative Erklärung ist für den gesetzlich beschriebenen Fall einer unterliegenden Zahlung ohne tatsächlich einzubehaltenden Betrag vorgesehen.

Ersetzt Modelo 180 die Quartalserklärungen?

Nein. Modelo 115 rechnet die Einbehalte periodisch ab. Modelo 180 meldet die Vermieter- und Immobiliendaten jährlich. Beide Erklärungen müssen in ihren Jahresbasen und Einbehalten zusammenpassen.

Was ist nach einer verpassten Frist zu tun?

Die Erklärung sollte vollständig und dem richtigen Zeitraum zugeordnet nachgereicht werden. Erfolgt dies freiwillig vor einer behördlichen Aufforderung, greift grundsätzlich die Zuschlagsregel des Artikels 27 LGT; andernfalls können weitere Folgen entstehen.

Quellen

• Agencia Estatal de Administración Tributaria: Modelo 115 – Verfahren, abgerufen am 16. September 2026.
• Agencia Estatal de Administración Tributaria: Retenciones por arrendamiento – Modelos 115 und 180, abgerufen am 16. September 2026.
• Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: Orden vom 20. November 2000 zu Modelo 115 und 180, abgerufen am 16. September 2026.
• Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: Real Decreto 439/2007, Reglamento del IRPF, abgerufen am 16. September 2026.
• Dirección General de Tributos: Consulta vinculante V0921-25 vom 26. Mai 2025 zur IRPF-Bemessungsgrundlage im IGIC-Geltungsgebiet – vollständige Wiedergabe bei BMC, abgerufen am 16. September 2026. Amtliche Originalfundstelle: DGT V0921-25.
• Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, abgerufen am 16. September 2026.
• Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades, abgerufen am 16. September 2026.
• Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: Real Decreto 634/2015, Reglamento del Impuesto sobre Sociedades, abgerufen am 16. September 2026.
• Agencia Estatal de Administración Tributaria: Elektronische Einreichung des Modelo 115, abgerufen am 16. September 2026.
• Agencia Estatal de Administración Tributaria: Kalender 2026 für Autoliquidationen mit Bankeinzug, abgerufen am 16. September 2026.
• Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: Ley 58/2003 General Tributaria, abgerufen am 16. September 2026.
• BOE: Real Decreto-ley 23/2026, Artikel 1 – La-Palma-Sonderregel für 2026, abgerufen am 16. September 2026.