Werbungskosten | Vermietung und Verpachtung | Deutschland

Bei einer deutschen Mietimmobilie wird nicht die Bruttomiete besteuert, sondern grundsätzlich der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Abziehbar sind Aufwendungen, die der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Vermietungseinnahmen dienen. Zeitpunkt, Nutzungsanteil und Einordnung einer Baumaßnahme entscheiden häufig darüber, wann und in welcher Höhe sich eine Ausgabe auswirkt.

Was sind Werbungskosten bei der Vermietung?

§ 21 Einkommensteuergesetz (EStG) ordnet die Vermietung von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu. Werbungskosten sind nach § 9 EStG die wirtschaftlich damit zusammenhängenden Aufwendungen. Der Zusammenhang muss für jede Position nachvollziehbar sein; private Kosten gehören nicht in die Überschussermittlung.

Zu den gesetzlich ausdrücklich genannten Kosten gehören insbesondere zugeordnete Schuldzinsen, grundstücksbezogene Steuern und andere öffentliche Abgaben, gebäudebezogene Versicherungsbeiträge sowie die Absetzung für Abnutzung (AfA). Auch Verwaltung, Reparaturen oder nachweisbar vermietungsbedingte Fahrten können den allgemeinen Werbungskostenbegriff erfüllen.

• Finanzierung: Schuldzinsen sind abziehbar, soweit das Darlehen wirtschaftlich dem vermieteten Objekt oder Gebäudeteil zugeordnet ist. Die Tilgung selbst ist keine laufende Ausgabe.
• Grundstück und Betrieb: Dazu können Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung und vom Vermieter getragene objektbezogene Kosten gehören.
• Erhaltung: Reparatur- und Instandsetzungskosten können sofort oder verteilt abziehbar sein, sofern sie nicht als Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu behandeln sind.
• AfA: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des abnutzbaren Gebäudeteils werden über die Nutzungsdauer verteilt. Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.

In welchem Jahr werden Ausgaben berücksichtigt?

Bei Vermietungseinkünften gilt grundsätzlich das Abflussprinzip: Eine Ausgabe wird in dem Kalenderjahr berücksichtigt, in dem sie geleistet wurde. Regelmäßig wiederkehrende Ausgaben, die kurze Zeit vor oder nach dem Jahreswechsel bezahlt werden, können dem Jahr ihrer wirtschaftlichen Zugehörigkeit zuzurechnen sein.

Werden Ausgaben für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren im Voraus bezahlt, sind sie grundsätzlich gleichmäßig auf den Vorauszahlungszeitraum zu verteilen. Für ein marktübliches Damnum oder Disagio enthält das Gesetz eine Ausnahme. Rechnung, Leistungszeitraum und Zahlungsdatum sollten deshalb getrennt dokumentiert werden.

Wann sind Renovierungskosten sofort abziehbar?

Ein gewöhnlicher Erhaltungsaufwand kann grundsätzlich im Zahlungsjahr als Werbungskosten abgezogen werden. Größerer Erhaltungsaufwand an einem Gebäude im Privatvermögen, das zu mehr als der Hälfte Wohnzwecken dient, darf nach § 82b Einkommensteuer-Durchführungsverordnung gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden.

Besondere Vorsicht gilt kurz nach dem Kauf. Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Sie wirken dann nicht sofort, sondern über die Gebäude-AfA.

Erweiterungen und jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten werden nicht in diese 15-Prozent-Rechnung einbezogen. Daraus folgt aber nicht, dass jede Erweiterung sofort abziehbar wäre. Ob eine Maßnahme Erhaltung, Erweiterung oder wesentliche Verbesserung ist, bleibt nach ihrem tatsächlichen Inhalt zu beurteilen.

Wie wird die Gebäudeabschreibung berechnet?

Der Kaufpreis eines bebauten Grundstücks muss auf den abschreibbaren Gebäudeanteil und den nicht abschreibbaren Grund und Boden aufgeteilt werden. Dafür stellt das Bundesministerium der Finanzen eine Arbeitshilfe bereit. Sie bildet eine typisierte Aufteilung nach Verkehrswertverhältnissen ab; eine sachverständig begründete abweichende Aufteilung bleibt möglich.

Wird eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen, kann die AfA entsprechend angepasst werden. Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung vermindert sich der Jahresbetrag für jeden vollen Monat vor dem maßgeblichen Beginn um ein Zwölftel.

Was gilt bei Leerstand, Eigennutzung oder verbilligter Vermietung?

Nach einer zuvor dauerhaften Vermietung können Aufwendungen auch während eines Leerstands abziehbar bleiben, solange der Entschluss zur Einkünfteerzielung nicht endgültig aufgegeben wurde. Ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen sind dafür ein wichtiges objektives Indiz. Fehlen solche Bemühungen bei längerem Leerstand, kann der wirtschaftliche Zusammenhang entfallen.

Bei einer teilweise selbst genutzten Immobilie sind private und vermietete Bereiche sachgerecht aufzuteilen. Nur der der Vermietung wirtschaftlich zugeordnete Teil erfüllt den Werbungskostenbegriff.

Auch eine verbilligte Wohnungsvermietung kann den Abzug begrenzen. Liegt die Miete unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, wird die Überlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung zu mindestens 66 Prozent gilt sie gesetzlich als entgeltlich. Im Bereich von 50 bis unter 66 Prozent ist die Einkünfteerzielungsabsicht gesondert zu beurteilen.

Werbungskosten Vermietung Deutschland: Was gilt bei Wohnsitz in Spanien?

Auch nach einem privaten Umzug bleiben Mieteinnahmen aus einer in Deutschland gelegenen Immobilie deutsche inländische Einkünfte. Beschränkt Steuerpflichtige dürfen die damit wirtschaftlich zusammenhängenden Werbungskosten nach § 50 Absatz 1 EStG berücksichtigen.

Deutsche Immobilie vermieten aus Spanien: Nach Artikel 6 des Doppelbesteuerungsabkommens darf Deutschland die Immobilienerträge besteuern; Spanien rechnet die deutsche Einkommensteuer nach Artikel 22 grundsätzlich innerhalb der dort vorgesehenen Grenze an. Die deutsche Überschussermittlung folgt deutschem Recht, während die spanische Erklärung nach spanischem Recht erstellt wird.

Eine Fahrt zum Objekt ist nicht schon deshalb vollständig abziehbar, weil der Vermieter im Ausland lebt. Abziehbar bleibt nur der nachweisbar durch die Vermietung veranlasste Anteil. Werden Objektkontrolle, Verwaltung und private Reise verbunden, müssen die Anteile nachvollziehbar getrennt werden.

Werbungskosten deutsche Mietimmobilie: Was ist von Mallorca aus wichtig?

Entfernung ändert nicht den gesetzlichen Kostenbegriff, erhöht aber die Anforderungen an eine geordnete Dokumentation. Sinnvoll sind eine objektbezogene Ablage für Mietverträge, Rechnungen, Zahlungsbelege, Darlehensunterlagen, Versicherungen, Grundsteuer, Vermietungsanzeigen und die Aufteilung von Grund und Boden.

Bei Reisen sollten Anlass, Termin, Gesprächspartner und private Bestandteile zeitnah festgehalten werden. Während eines Leerstands belegen Inserate, Makleraufträge, Besichtigungen und marktgerechte Mietangebote die fortbestehende Vermietungsabsicht. Bei Baumaßnahmen helfen Leistungsbeschreibung, Fotos und eine Trennung nach Gebäudeteilen, die steuerliche Einordnung zu prüfen.

Der Beitrag behandelt die einkommensteuerliche Vermietung. Werden hotelähnliche Leistungen erbracht oder wird die Tätigkeit betrieblich organisiert, können andere einkommen- und umsatzsteuerliche Regeln hinzukommen.

Häufige Fragen (FAQ)

Ist die Darlehenstilgung als Werbungskosten abziehbar?

Die Tilgung reduziert die Darlehensschuld und ist keine laufende Werbungsausgabe. Schuldzinsen können dagegen abziehbar sein, soweit das Darlehen wirtschaftlich der vermieteten Immobilie zugeordnet ist.

Können Kosten während eines Leerstands weiter abgezogen werden?

Ja, wenn die Vermietungsabsicht fortbesteht und durch ernsthafte, nachhaltige Bemühungen objektiv erkennbar ist. Ohne solche Bemühungen kann der Zusammenhang mit späteren Mieteinnahmen verloren gehen.

Ist jede Renovierung innerhalb der ersten drei Jahre zu aktivieren?

Nein. Die 15-Prozent-Regel erfasst bestimmte Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen. Jährlich übliche Erhaltungsarbeiten sind aus der Schwellenberechnung ausgenommen; Erweiterungen und andere Herstellungskosten folgen dennoch ihrer eigenen Einordnung.

Welcher Kaufpreisanteil wird abgeschrieben?

Nur der auf das abnutzbare Gebäude entfallende Anteil. Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Ein Gesamtkaufpreis muss daher sachgerecht auf beide Bestandteile aufgeteilt werden.

Quellen

• Bundesministerium der Finanzen, EStH 2025: § 9 EStG – Werbungskosten, abgerufen am 16. September 2026.

• Bundesministerium der Justiz und Bundesamt für Justiz: § 11 EStG – Vereinnahmung und Verausgabung, abgerufen im Juli 2026.

• Bundesministerium der Justiz und Bundesamt für Justiz: § 21 EStG – Vermietung und Verpachtung, abgerufen im Juli 2026.

• Bundesministerium der Justiz und Bundesamt für Justiz: § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung, abgerufen im Juli 2026.

• Bundesministerium der Justiz und Bundesamt für Justiz: § 6 EStG – Bewertung, abgerufen im Juli 2026.

• Bundesministerium der Justiz und Bundesamt für Justiz: § 82b EStDV – Größerer Erhaltungsaufwand, abgerufen im Juli 2026.

• Bundesministerium der Finanzen: Einkommensteuer-Hinweise 2024, Anhang 30 II, abgerufen im Juli 2026.

• Bundesministerium der Finanzen: Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, Stand März 2026, abgerufen im Juli 2026.

• Bundesministerium der Justiz und Bundesamt für Justiz: Einkommensteuergesetz – Gesamtausgabe, abgerufen im Juli 2026.

• Bundesministerium der Finanzen: DBA Deutschland–Spanien, synthetisierter Text, abgerufen im Juli 2026.

• Gesetze im Internet: § 9 EStG – Werbungskosten – amtliche Einzelnorm, abgerufen am 16. September 2026.