Anlage V für Immobilien in Spanien und auf Mallorca

Die Anlage V erfasst in der deutschen Einkommensteuererklärung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (rendimientos del arrendamiento), also Einnahmen aus der entgeltlichen Überlassung von Vermögen. Bei einer vermieteten Immobilie in Spanien entscheidet zuerst die steuerliche Ansässigkeit darüber, ob die deutsche Anlage V überhaupt benötigt wird; für in Deutschland ansässige Eigentümer kommen regelmäßig die Anlage AUS und bei Ferienvermietung die Anlage V-FeWo hinzu.

Was ist die Anlage V?

Die Anlage V ist der deutsche Erklärungsvordruck für Einkünfte aus einem vermieteten oder verpachteten bebauten Grundstück, etwa einem Haus oder einer Eigentumswohnung. Erfasst werden auch vermietete Räume in einer ansonsten selbst genutzten Wohnung und kurzfristig vermietete Objekte. Steuerlich gehören diese Einnahmen grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 des Einkommensteuergesetzes.

Für Beteiligungen an Grundstücks- oder Erbengemeinschaften, die Untervermietung gemieteter Räume, unbebaute Grundstücke, Sachinbegriffe und die zeitlich begrenzte Überlassung von Rechten ist dagegen die Anlage V-Sonstige vorgesehen. Liegt eine gewerbliche Vermietung mit hotelähnlicher Organisation und entsprechenden Zusatzleistungen vor, kann eine andere Einkunftsart einschlägig sein; die Bezeichnung als Ferienvermietung allein entscheidet darüber nicht.

Wann brauchen Vermieter einer Immobilie in Spanien die Anlage V?

Der typische Anwendungsfall ist eine natürliche Person, die in Deutschland einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat und deshalb unbeschränkt einkommensteuerpflichtig ist. Ist sie zugleich nach dem deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommen (Convenio para evitar la doble imposición, CDI) in Deutschland ansässig, erfasst Deutschland grundsätzlich auch die Einkünfte aus einer spanischen Immobilie. Artikel 6 des Abkommens gestattet Spanien als Belegenheitsstaat ebenfalls, Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen (rentas de bienes inmuebles) zu besteuern.

Die deutsche Staatsangehörigkeit allein löst keine Anlage V aus. Wer ausschließlich in Spanien steuerlich ansässig ist, keinen deutschen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat und auch sonst keiner deutschen Erklärungspflicht unterliegt, muss eine dortige Vermietung nicht allein wegen seines deutschen Passes in diesem deutschen Formular erklären. Bei Wohnsitzen in beiden Staaten bestimmt Artikel 4 des Abkommens die abkommensrechtliche Ansässigkeit anhand einer festen Reihenfolge, unter anderem nach ständiger Wohnstätte, Mittelpunkt der Lebensinteressen und gewöhnlichem Aufenthalt.

Für Vermietung und Verpachtung auf Mallorca gilt in der deutschen Einkommensteuer dieselbe Formularlogik wie für eine Immobilie im übrigen Spanien; eine besondere Mallorca-Regel enthält die Anlage V nicht. Der konkrete Mallorca-Bezug besteht darin, dass die dort belegene Immobilie dem spanischen Besteuerungsrecht unterliegt und ihre Einnahmen, Kosten sowie Nutzungszeiten objektbezogen dokumentiert werden müssen.

Welche Formulare gehören zu welchem Vermietungsfall?

Fall	Deutsche Anlagen	Wichtiger Punkt
Vermietetes bebautes Grundstück in Spanien	Anlage V und Anlage AUS	Für jedes weitere bebaute Grundstück ist eine eigene Anlage V erforderlich.
Ferienwohnung oder kurzfristige Vermietung	Anlage V, Anlage V-FeWo und Anlage AUS	Vermietung, Selbstnutzung und Leerstand werden getrennt erfasst.
Ausschließlich selbst genutzte Ferienimmobilie	Keine Anlage V und keine Anlage V-FeWo	Eine eigenständige spanische Steuerpflicht kann trotzdem bestehen.
Beteiligung, Untervermietung, unbebautes Grundstück oder Rechteüberlassung	Anlage V-Sonstige, bei Auslandsbezug zusätzlich Anlage AUS	Die Einkünfte gehören nicht in den Objektteil der Anlage V.

Bei einer Ferienimmobilie auf Mallorca ergänzt die Anlage V-FeWo die Anlage V, weil die deutsche Finanzverwaltung Angaben zu kurzzeitiger Vermietung, möglicher Selbstnutzung und Leerstandszeiten benötigt. Ausschließliche Eigennutzung erzeugt dagegen keine deutschen Vermietungseinnahmen und gehört nicht in die Anlage V.

Wie werden die Einkünfte in Deutschland berechnet?

Bei privaten Vermietungseinkünften ist der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten maßgeblich. Werbungskosten (gastos deducibles nach deutschem Recht) sind „Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen“ (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Dazu können insbesondere objektbezogene Schuldzinsen, Grundbesitzabgaben, Versicherungen, Verwaltungskosten und Erhaltungsaufwendungen gehören. Für den abnutzbaren Gebäudeteil kommt außerdem die Absetzung für Abnutzung (amortización fiscal) nach § 7 EStG in Betracht; Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.

Die deutsche Einkünfteermittlung darf nicht einfach aus der spanischen Selbstveranlagung übernommen werden. Einnahmen und Aufwendungen sind nach deutschem Steuerrecht zuzuordnen. Bei gemischter Nutzung dürfen Kosten nur insoweit abgezogen werden, wie sie wirtschaftlich mit der entgeltlichen Vermietung zusammenhängen. Deshalb sollten Eigentümer Flächen, Vermietungstage, Tage der Selbstnutzung und Leerstandszeiten nachvollziehbar festhalten.

Bei verbilligter dauerhafter Wohnungsvermietung enthält § 21 Absatz 2 EStG besondere Grenzen: Beträgt das Entgelt weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, wird die Überlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Beträgt es mindestens 66 Prozent, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich. Fälle zwischen diesen Grenzen benötigen eine gesonderte steuerliche Prüfung.

Wie wird die in Spanien gezahlte Steuer in Deutschland berücksichtigt?

Nach Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe b Ziffer vii des deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommens rechnet Deutschland bei einer in Deutschland ansässigen Person die abkommenskonform gezahlte spanische Steuer auf die deutsche Steuer für Einkünfte aus spanischem unbeweglichem Vermögen an. Das gilt, soweit die Immobilie nicht tatsächlich zu einer spanischen Betriebsstätte gehört. Die Anrechnung erfolgt nach den deutschen Regeln des § 34c EStG.

Die Anrechnung ist begrenzt: Berücksichtigt wird die spanische Steuer nur, soweit sie auf die im betreffenden Veranlagungszeitraum bezogenen Einkünfte entfällt; außerdem ist die auf diese ausländischen Einkünfte entfallende deutsche Einkommensteuer maßgeblich. Eine in Spanien höhere Zahlung führt daher nicht automatisch in voller Höhe zu einer deutschen Erstattung.

Praktisch werden der nach deutschem Recht ermittelte Vermietungsüberschuss in der Anlage V und die ausländischen Einkünfte sowie die anrechenbare spanische Steuer in der Anlage AUS erklärt. Als Nachweise sollten insbesondere die spanische Selbstveranlagung (autoliquidación), der Zahlungsbeleg und eine nachvollziehbare Überleitung von der spanischen zur deutschen Einkünfteermittlung verfügbar sein.

Welche Pflichten bestehen zusätzlich in Spanien?

Die deutsche Erklärung ersetzt das spanische Verfahren nicht. Eine in Deutschland ansässige Person, die ohne spanische Betriebsstätte eine Immobilie in Spanien vermietet, unterliegt dort grundsätzlich der Einkommensteuer für Nichtresidenten (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR). Die spanische Steuerbehörde (Agencia Estatal de Administración Tributaria, AEAT) verwendet dafür regelmäßig die Selbstveranlagung Modelo 210 (autoliquidación Modelo 210).

Auch Zeiträume der Eigennutzung oder Verfügbarkeit können in Spanien eine zugerechnete Immobilienrente (renta inmobiliaria imputada) auslösen. Das ist eine eigenständige spanische Regel und kein deutscher Vermietungsertrag in der Anlage V. Die AEAT hat die Fristen und den Inhalt des Modelo 210 im Jahr 2026 geändert; deshalb ist für den jeweiligen Entstehungszeitraum die aktuelle amtliche Anleitung maßgeblich.

Welche Frist gilt für die Anlage V?

Die Anlage V hat keine eigene Abgabefrist, sondern wird zusammen mit der deutschen Einkommensteuererklärung eingereicht. Nach § 149 Absatz 2 der Abgabenordnung endet die allgemeine gesetzliche Frist für kalenderjahrbezogene Erklärungen sieben Monate nach Ablauf des Kalenderjahres. Für durch Angehörige der steuerberatenden Berufe erstellte Erklärungen gilt nach § 149 Absatz 3 grundsätzlich der letzte Tag des Februars des zweiten Folgejahres. Eine frühere Anforderung durch das Finanzamt oder eine besondere gesetzliche Übergangsregel kann vorgehen.

Die Fristen für das spanische Modelo 210 laufen davon unabhängig. Eine fristgerechte deutsche Erklärung heilt deshalb keine verspätete spanische Selbstveranlagung und umgekehrt.

Wie lässt sich die Erklärung Schritt für Schritt vorbereiten?

Ansässigkeit klären: Feststellen, ob Deutschland die Einkünfte erfassen darf und welcher Staat nach dem Abkommen als Ansässigkeitsstaat gilt.
Objekte und Nutzung trennen: Für jedes bebaute Grundstück eine eigene Anlage V vorsehen und Vermietung, Selbstnutzung sowie Leerstand dokumentieren.
Unterlagen sammeln: Mietverträge, Abrechnungen von Vermittlungsplattformen, Kontoauszüge, Rechnungen, Darlehensunterlagen, spanische Abgabenbescheide und die Katasterreferenz (referencia catastral) bereithalten.
Deutsches Ergebnis ermitteln: Einnahmen und abzugsfähige Aufwendungen nach deutschem Recht berechnen und gemischt veranlasste Kosten sachgerecht aufteilen.
Formulare zuordnen: Anlage V, bei Ferien- oder Kurzzeitvermietung zusätzlich Anlage V-FeWo und bei spanischen Einkünften Anlage AUS ausfüllen.
Anrechnung belegen: Nur die festgesetzte und gezahlte spanische Steuer ansetzen, die nach Abkommen und deutschem Recht anrechenbar ist.

Was passiert bei Fehlern oder Nichtabgabe?

Wer nachträglich erkennt, dass eine bereits abgegebene Erklärung unrichtig oder unvollständig ist und dadurch Steuern verkürzt werden können oder wurden, muss dies nach § 153 der Abgabenordnung unverzüglich anzeigen und richtigstellen. Bei ausbleibender Erklärung kann das Finanzamt die Besteuerungsgrundlagen nach § 162 AO schätzen; die Erklärungspflicht bleibt trotzdem bestehen.

Eine verspätete Abgabe kann einen Verspätungszuschlag nach § 152 AO auslösen. Fehlen die Angaben in der Anlage AUS, kann außerdem die Anrechnung der spanischen Steuer nicht zutreffend durchgeführt werden. Häufige sachliche Fehler sind die ungeprüfte Übernahme des spanischen Ergebnisses, der volle Kostenabzug trotz Eigennutzung und das Weglassen der Anlage V-FeWo bei kurzfristiger Vermietung.

Häufige Fragen (FAQ)

Brauche ich für eine ausschließlich selbst genutzte Ferienwohnung auf Mallorca eine Anlage V?

Nein, solange keine Räume entgeltlich überlassen und keine Vermietungseinkünfte erzielt werden. In Spanien kann für die verfügbare oder selbst genutzte Immobilie dennoch eine zugerechnete Immobilienrente entstehen, die regelmäßig über das Modelo 210 erklärt wird.

Muss ich als deutscher Staatsbürger mit Auslandswohnsitz das deutsche Vermietungsformular abgeben?

Nicht allein wegen der Staatsangehörigkeit. Entscheidend sind die deutsche Steuerpflicht und die abkommensrechtliche Ansässigkeit. Wer ausschließlich im anderen Staat ansässig ist und keine deutsche Erklärungspflicht hat, erklärt eine dortige Immobilie nicht allein wegen des deutschen Passes in Deutschland.

Wird die spanische Steuer automatisch vollständig angerechnet?

Nein. Anrechenbar ist nur die abkommenskonform festgesetzte und gezahlte spanische Steuer im Rahmen der deutschen Anrechnungsgrenze. Der Betrag muss in der Anlage AUS erklärt und auf Verlangen belegt werden.

Benötige ich für mehrere vermietete Wohnungen mehrere Anlagen V?

Für jedes weitere bebaute Grundstück ist eine eigene Anlage V einzureichen. Die Anlage V-FeWo kann Angaben zu mehreren Ferienwohnungen aufnehmen; die Zuordnung zur jeweiligen Anlage V muss dabei eindeutig bleiben.

Ersetzt das spanische Modelo 210 die deutsche Anlage V?

Nein. Beide Erklärungen folgen unterschiedlichen nationalen Regeln. Das Modelo 210 erfüllt die spanische Pflicht; Anlage V und Anlage AUS dienen der deutschen Einkünfteermittlung und der Anrechnung der spanischen Steuer.