AfA | Absetzung für Abnutzung | Abschreibung

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) verteilt die Kosten eines länger nutzbaren Wirtschaftsguts steuerlich auf mehrere Jahre. Wer in Deutschland Einkünfte erzielt oder eine Immobilie auf Mallorca vermietet, muss dabei unterscheiden: Die deutsche AfA und die spanische Abschreibung (amortización) beruhen auf eigenen Regeln und dürfen nicht ungeprüft übertragen werden.

Was ist die Absetzung für Abnutzung?

Ein abnutzbares Wirtschaftsgut verliert durch Nutzung, Zeitablauf oder technischen und wirtschaftlichen Wandel an Wert. Wird es zur Erzielung steuerpflichtiger Einkünfte eingesetzt, werden seine Anschaffungs- oder Herstellungskosten grundsätzlich nicht allein wegen der Zahlung sofort vollständig als Aufwand berücksichtigt. Stattdessen wird der abnutzbare Betrag nach den Regeln des jeweiligen Steuerrechts auf die Nutzungsjahre verteilt.

Im deutschen Steuerrecht heißt dieser jährliche Abzug Absetzung für Abnutzung (AfA). „Abschreibung“ ist der allgemeinere Begriff aus Rechnungswesen und Steuerpraxis. In Spanien spricht man von Abschreibung (amortización). Die AfA mindert den steuerlich zu ermittelnden Gewinn oder die betreffenden Einkünfte; sie wird nicht unmittelbar und in gleicher Höhe von der Steuer abgezogen.

Was ist der Unterschied zwischen Anschaffung und Abnutzung?

Beim Kauf wird Geld gegen einen Vermögenswert getauscht. Die wirtschaftliche Belastung, die das Steuerrecht über die AfA erfasst, entsteht erst durch den Verbrauch des Nutzungspotenzials. Deshalb wird bei einem länger nutzbaren Gegenstand regelmäßig nur der auf das jeweilige Jahr entfallende Anteil als Betriebsausgabe oder, soweit das Gesetz dies vorsieht, als Werbungskosten berücksichtigt.

Welche Wirtschaftsgüter können abgeschrieben werden?

Abschreibbar sind grundsätzlich Wirtschaftsgüter, die der Erzielung von Einkünften dienen und deren Nutzung sich über mehr als ein Jahr erstreckt. Dazu können Maschinen, Fahrzeuge, Büroausstattung, entgeltlich erworbene immaterielle Wirtschaftsgüter und Gebäude gehören. Entscheidend sind die konkrete Nutzung und die Vorschriften des Staates, in dem die Einkünfte besteuert werden.

Nicht jedes Vermögen nutzt sich steuerlich ab. Grund und Boden wird nicht planmäßig abgeschrieben. Beim Kauf einer bebauten Immobilie muss der maßgebliche Wert deshalb zwischen Grundstück und Gebäude aufgeteilt werden. Auch ein ausschließlich privat genutzter Gegenstand führt grundsätzlich nicht zu einer AfA bei der Einkünfteermittlung. Bei gemischter Nutzung ist nur der steuerlich zuordenbare Teil relevant.

Wie wird die AfA in Deutschland berechnet?

Lineare AfA nach der Nutzungsdauer

Nach § 7 Absatz 1 Einkommensteuergesetz wird der abnutzbare Betrag bei der linearen AfA in gleichen Jahresbeträgen auf die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer verteilt. Vereinfacht lautet die Rechnung: Anschaffungs- oder Herstellungskosten geteilt durch die maßgebliche Nutzungsdauer. Ein nicht abschreibbarer Anteil, insbesondere der Wert des Grundstücks, gehört nicht in die Bemessungsgrundlage.

Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung wird der Jahresbetrag zeitanteilig gekürzt: Für jeden vollen Monat vor dem Anschaffungs- oder Herstellungsmonat entfällt ein Zwölftel. Die amtlichen AfA-Tabellen des Bundesfinanzministeriums helfen bei der Schätzung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer beweglicher Wirtschaftsgüter. Sie sind jedoch keine bindenden Rechtsnormen; besondere betriebliche Verhältnisse können eine andere, nachweisbare Beurteilung erfordern.

Welche AfA-Sätze gelten für Gebäude?

Für Gebäude enthält § 7 Absatz 4 Einkommensteuergesetz typisierte Sätze. Maßgeblich sind insbesondere Nutzung und Fertigstellungszeitpunkt:

Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer bei einem typisierten Satz von 3 Prozent weniger als 33 Jahre, bei 2 Prozent weniger als 50 Jahre oder bei 2,5 Prozent weniger als 40 Jahre, kann die AfA nach § 7 Absatz 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz stattdessen nach dieser kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer vorgenommen werden. Dafür ist eine belastbare Begründung erforderlich.

Wann kann bei Wohngebäuden die deutsche degressive AfA gelten?

Für Wohngebäude in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums erlaubt § 7 Absatz 5a Einkommensteuergesetz unter bestimmten Voraussetzungen anstelle der linearen Gebäude-AfA eine degressive AfA. Das Gebäude muss vom Steuerpflichtigen hergestellt oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft worden sein. Bei einer Herstellung muss der Baubeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 liegen. Bei einer Anschaffung muss der rechtswirksame obligatorische Vertrag nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 abgeschlossen worden sein.

Als Herstellungsbeginn gilt grundsätzlich das Datum der nach dem jeweiligen Landesrecht einzureichenden Baubeginnsanzeige. Ist eine solche Anzeige nicht vorgeschrieben, verlangt § 7 Absatz 5a Einkommensteuergesetz eine freiwillige Anzeige des Baubeginns gegenüber der zuständigen Baubehörde. Die degressive AfA beträgt jährlich 5 Prozent des jeweiligen Buchwerts oder Restwerts. Ein späterer Wechsel zur linearen Gebäude-AfA ist zulässig.

Welche anderen Abschreibungsmethoden kennt das deutsche Recht?

Bei beweglichen Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens kann eine leistungsbezogene AfA an die Stelle der linearen AfA treten, wenn dies wirtschaftlich begründet ist und die Jahresleistung nachgewiesen wird. § 7 Absatz 1 Einkommensteuergesetz lässt außerdem eine Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung zu. Bei der degressiven AfA nach § 7 Absatz 2 oder Absatz 5a Einkommensteuergesetz ist eine solche zusätzliche Absetzung dagegen ausgeschlossen.

Für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die nach dem 30. Juni 2025 und vor dem 1. Januar 2028 angeschafft oder hergestellt werden, kann nach § 7 Absatz 2 Einkommensteuergesetz die degressive AfA gewählt werden. Der unveränderliche Prozentsatz vom jeweiligen Restwert darf höchstens das Dreifache des linearen Satzes betragen und 30 Prozent nicht übersteigen. Ein späterer Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist zulässig; der umgekehrte Wechsel ist ausgeschlossen.

Wie funktioniert die Abschreibung bei einer vermieteten Immobilie in Spanien?

Welche Bemessungsgrundlage gilt im spanischen IRPF?

Bei Einkünften aus der Vermietung einer Immobilie erlaubt die spanische Einkommensteuer für natürliche Personen (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF) den Abzug einer amortización, wenn sie einer tatsächlichen Wertminderung entspricht. Für Immobilien gilt diese Voraussetzung nach Artikel 23 Absatz 1 Buchstabe b des spanischen IRPF-Gesetzes als erfüllt, soweit der jährliche Betrag 3 Prozent des höheren der folgenden Werte nicht überschreitet:

• der getragenen Anschaffungskosten ohne den Wert des Grundstücks oder
• des Katasterwerts (valor catastral) ohne den Wert des Grundstücks.

Ist der Grundstücksanteil der Anschaffungskosten nicht bekannt, wird er nach Artikel 14 der IRPF-Verordnung anhand des Verhältnisses der Katasterwerte von Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt. Die Abschreibung wird nur für die Tage berücksichtigt, an denen die Immobilie vermietet war.

Das aktuelle Handbuch der spanischen Steuerbehörde AEAT erläutert nach der Rechtsprechung des Tribunal Supremo, dass bei vermieteten Immobilien ein Prozentsatz zwischen 1 Prozent und höchstens 3 Prozent angesetzt werden kann. Die insgesamt berücksichtigte Abschreibung darf den maßgeblichen Anschaffungswert der Immobilie ohne den Grundstücksanteil nicht übersteigen.

Kann auch das mitvermietete Mobiliar abgeschrieben werden?

Bewegliche Gegenstände, die voraussichtlich länger als ein Jahr nutzbar sind und zusammen mit der Immobilie überlassen werden, können getrennt abgeschrieben werden. Maßgeblich sind ihre eigenen Anschaffungskosten und die vereinfachte spanische Abschreibungstabelle. Für Installationen, Mobiliar und Hausrat nennt das AEAT-Handbuch einen jährlichen Höchstkoeffizienten von 10 Prozent.

Was gilt für Eigentümer mit deutschem Steuerwohnsitz?

Eine deutsche Steueransässigkeit führt nicht automatisch zur spanischen Nichtansässigkeit. Nach Artikel 9 des spanischen IRPF-Gesetzes kann eine Person insbesondere dann in Spanien steuerlich ansässig sein, wenn sie sich dort während des Kalenderjahres mehr als 183 Tage aufhält oder wenn sich dort unmittelbar oder mittelbar der Schwerpunkt ihrer wirtschaftlichen Tätigkeiten oder Interessen befindet. Ist eine natürliche Person nach dem innerstaatlichen Recht beider Staaten ansässig, bestimmt Artikel 4 des deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommens die Abkommensansässigkeit anhand der ständigen Wohnstätte, des Mittelpunkts der Lebensinteressen, des gewöhnlichen Aufenthalts und nachrangig der Staatsangehörigkeit.

Eine natürliche Person, die nach dieser Prüfung und dem Doppelbesteuerungsabkommen in Deutschland ansässig und in Spanien nichtresident ist, erklärt spanische Vermietungseinkünfte grundsätzlich nach dem spanischen Einkommensteuerrecht für Nichtresidenten (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR). Als in einem anderen EU-Mitgliedstaat ansässige Person kann sie die nach dem spanischen IRPF vorgesehenen Aufwendungen abziehen, wenn sie nachweist, dass diese unmittelbar mit den in Spanien erzielten Einkünften zusammenhängen und wirtschaftlich untrennbar mit der Tätigkeit in Spanien verbunden sind. Die Erklärung erfolgt bei Vermietung ohne spanische Betriebsstätte über das Modelo 210.

Im Standardfall einer unmittelbar gehaltenen spanischen Mietimmobilie ohne spanische Betriebsstätte darf Spanien die Vermietungseinkünfte nach Artikel 6 des deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommens besteuern. Bei einer nach dem Abkommen in Deutschland ansässigen natürlichen Person rechnet Deutschland die abkommensgemäß gezahlte spanische Steuer nach Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe b Ziffer vii grundsätzlich auf die deutsche Steuer an. Für die deutsche Steuererklärung ist deshalb eine eigenständige Einkünfteermittlung nach deutschem Recht einschließlich der deutschen AfA erforderlich; die spanische amortización wird nicht automatisch übernommen. Abweichende Eigentümerstrukturen, eine Betriebsstätte oder eine andere Ansässigkeit müssen gesondert geprüft werden.

Wie macht man die Abschreibung richtig geltend?

Die AfA oder amortización wird nicht in einem eigenständigen Antrag losgelöst von den Einkünften beansprucht. Sie gehört in die Gewinnermittlung oder in die Steuererklärung, in der die zugehörigen betrieblichen oder Vermietungseinkünfte erklärt werden. Für eine nachvollziehbare Berechnung sollten insbesondere folgende Unterlagen und Angaben festgehalten werden:

• Kaufvertrag oder notarielle Erwerbsurkunde (escritura) und Erwerbsdatum,
• Anschaffungsnebenkosten und nachträgliche Investitionen oder Verbesserungen,
• Aufteilung zwischen nicht abschreibbarem Grundstück und abschreibbarem Gebäude,
• Beginn, Umfang und Art der einkünftebezogenen Nutzung,
• bei spanischen Immobilien der Katasterwert mit getrennten Anteilen für Grundstück und Gebäude,
• bei Vermietung die tatsächlichen Vermietungstage und der Eigentumsanteil,
• für bewegliche Gegenstände die gewählte Nutzungsdauer, Methode und gegebenenfalls Leistungsnachweise sowie
• eine fortlaufende Übersicht über jährliche und kumulierte Abschreibungsbeträge.

Für Sie heißt das: Ausgangswert, Grundstücksanteil, Zeitraum und Abschreibungsmethode müssen über alle betroffenen Steuerjahre konsistent und anhand von Belegen nachvollziehbar sein. Renovierungskosten sind vorab einzuordnen: Laufender Erhaltungsaufwand kann anderen Abzugsregeln folgen als eine Investition oder Verbesserung, die den abschreibbaren Wert erhöht.

Welche Fehler kommen häufig vor?

• Grundstück mitabschreiben: Bei einer Immobilie wird der nicht abnutzbare Grund und Boden aus der Bemessungsgrundlage herausgerechnet.
• Deutsche Sätze in Spanien verwenden: Die spanische amortización einer vermieteten Immobilie folgt nicht den deutschen Gebäude-AfA-Sätzen.
• Das ganze Jahr ansetzen: Bei nur zeitweiser Vermietung in Spanien ist die Abschreibung auf die Vermietungstage zu beziehen.
• Mobiliar und Gebäude vermischen: Mitvermietete bewegliche Gegenstände haben eine eigene Bemessungsgrundlage und eigene Abschreibungsregeln.
• Belege und Vorjahreswerte verlieren: Ohne fortlaufende Dokumentation lassen sich Bemessungsgrundlage, Restwert und kumulierte Abschreibung später kaum sicher nachweisen.
• Abschreibung mit Steuererstattung verwechseln: Der Betrag mindert die steuerliche Einkunftsgröße, nicht unmittelbar in gleicher Höhe die festgesetzte Steuer.

Häufige Fragen (FAQ)

Kann ich eine selbst genutzte Wohnung auf Mallorca abschreiben?

Die hier beschriebene spanische amortización setzt Einkünfte aus der Vermietung voraus. Eine ausschließlich selbst genutzte Immobilie erzeugt keine Vermietungseinkünfte, von denen dieser Aufwand abgezogen werden könnte.

Darf der Kaufpreis des Grundstücks abgeschrieben werden?

Nein. Sowohl bei der deutschen Gebäude-AfA als auch bei der spanischen amortización einer vermieteten Immobilie muss der nicht abnutzbare Grundstücksanteil aus der Bemessungsgrundlage herausgerechnet werden.

Ist die AfA dasselbe wie eine Steuerermäßigung?

Nein. Die AfA ist ein Aufwand bei der Ermittlung des Gewinns oder der Einkünfte. Wie stark sie die tatsächlich zu zahlende Steuer beeinflusst, hängt von der jeweiligen Bemessungsgrundlage und den übrigen Besteuerungsmerkmalen ab.

Kann ich für eine Immobilie in Spanien einfach den deutschen AfA-Satz verwenden?

Nein. Für die spanische Steuererklärung gelten die spanischen Regeln. Ob daneben für deutsche Steuerzwecke eine gesonderte Berechnung erforderlich ist, hängt insbesondere von der steuerlichen Ansässigkeit und der Behandlung der Einkünfte nach dem Doppelbesteuerungsabkommen ab.

Was brauche ich für die Abschreibung einer vermieteten Mallorca-Immobilie?

Benötigt werden insbesondere Erwerbsunterlagen, Anschaffungsnebenkosten, Katasterdaten mit Grundstücks- und Gebäudeanteil, Belege über Investitionen und Mobiliar, der Eigentumsanteil sowie die Zahl der tatsächlichen Vermietungstage. Nichtresidenten müssen zusätzlich prüfen, ob der direkte Zusammenhang der Aufwendungen mit den spanischen Einkünften nachgewiesen ist.

Quellen

• Einkommensteuergesetz, § 7 Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung, abgerufen im Juli 2026.
• Einkommensteuergesetz, § 9 Werbungskosten, abgerufen im Juli 2026.
• Bundesministerium der Finanzen, AfA-Tabellen, abgerufen im Juli 2026.
• Bundesministerium der Finanzen, synthetisierter Text des deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommens, abgerufen im Juli 2026.
• Boletín Oficial del Estado, Ley 35/2006, Artikel 23, abgerufen im Juli 2026.
• Boletín Oficial del Estado, Real Decreto 439/2007, Artikel 14, abgerufen im Juli 2026.
• Agencia Estatal de Administración Tributaria, Cantidades destinadas a la amortización, abgerufen im Juli 2026.
• Agencia Estatal de Administración Tributaria, Ermittlung der Bemessungsgrundlage im IRNR ohne Betriebsstätte, abgerufen im Juli 2026.
• Agencia Estatal de Administración Tributaria, Einkünfte aus vermieteten Immobilien, abgerufen im Juli 2026.