Verdeckte Gewinnausschüttung | Nutzung von Ferienimmobilien

Eine vGA Ferienhaus Mallorca entsteht nicht schon deshalb, weil eine Gesellschaft die Immobilie hält und ein Gesellschafter Zugang hat. Steuerlich entscheidend ist, ob die Gesellschaft eine private Nutzungsbefugnis unentgeltlich oder verbilligt einräumt oder ob eine tatsächliche Privatnutzung ohne angemessenes Entgelt nachgewiesen wird. Diese Unterscheidung bestimmt auch, wie der Vorteil bewertet wird.

Wann liegt eine Verdeckte Gewinnausschüttung Ferienimmobilie Spanien vor?

Eine verdeckte Gewinnausschüttung setzt beim Gesellschafter einen Vorteil außerhalb einer offenen Gewinnausschüttung voraus, der durch das Gesellschaftsverhältnis veranlasst ist. Eine besondere Ausschüttungsabsicht oder das Bewusstsein der Gesellschaft, verdeckt auszuschütten, ist nicht notwendig. Feststehen müssen aber die Vorteilszuwendung und ihr gesellschaftlicher Anlass.

Bei einer Ferienimmobilie sind drei Situationen zu trennen:

• Die Gesellschaft räumt dem Gesellschafter ausdrücklich oder tatsächlich das Recht ein, das Objekt dauerhaft oder in bestimmten Zeiten privat zu nutzen. Ist diese Nutzungsbefugnis unentgeltlich oder verbilligt, kann schon die eingeräumte Möglichkeit der Privatnutzung der Vorteil sein. Zusätzliche konkrete Übernachtungen müssen dann nicht nachgewiesen werden.
• Es gibt keine private Nutzungsvereinbarung oder sogar ein Nutzungsverbot, der Gesellschafter nutzt die Immobilie aber tatsächlich privat. Dann kann der Vorteil in den einzelnen unentgeltlichen oder verbilligten Nutzungstagen liegen. Diese Privatnutzung muss festgestellt werden.
• Der Gesellschafter könnte aufgrund seiner Stellung faktisch auf das Objekt zugreifen, doch weder eine private Nutzungsbefugnis noch eine tatsächliche Privatnutzung ist belegt. Die abstrakte Zugriffsmöglichkeit allein reicht nach der aktuellen BFH-Rechtsprechung nicht für eine verdeckte Gewinnausschüttung.

Die Unterscheidung ist praktisch wichtig. Schlüsselgewalt, Gesellschaftseigentum oder die räumliche Nähe zum Ferienhaus sind noch keine automatische Vorteilszuwendung. Umgekehrt schützt ein fehlender schriftlicher Privatnutzungsvertrag nicht, wenn die tatsächliche private Verwendung belegt ist.

Welche Tatsachen belegen eine private Nutzung?

Ob ein Gesellschafter eine Ferienimmobilie privat genutzt hat, kann aus Indizien geschlossen werden. Der BFH nennt insbesondere Größe, Lage, Ausstattung, Möblierung und Bewohnbarkeit des Objekts. Hinzukommen können Dauer und Anlass von Aufenthalten sowie Flugtickets, Fotos, Verkaufsunterlagen und Verbrauchsrechnungen.

Keines dieser Indizien ersetzt allein die Gesamtwürdigung. Ein Aufenthalt am Ort kann beispielsweise einem Verkaufstermin, der Objektverwaltung oder einer privaten Reise dienen. Selbst ein Verkaufsprospekt und eine grundsätzlich bewohnbare Ausstattung beweisen noch nicht zwingend, dass ein konkreter Aufenthalt privat war. Ebenso wenig gibt es einen allgemeinen Erfahrungssatz, nach dem jeder Besuch einer zum Verkauf angebotenen Gesellschaftsimmobilie zugleich eine private Nutzung ist.

Das BFH-Urteil vom 1. Oktober 2024 war deshalb kein Freibrief. Das Gericht entschied nicht abschließend, dass im dortigen Fall keine verdeckte Gewinnausschüttung vorlag. Die Vorentscheidung wurde bereits aus verfahrensrechtlichen Gründen aufgehoben, weil die angefochtenen Steuerbescheide während der Revision geändert worden waren. Den Rechtsstreit des Ehemanns verwies der BFH wegen fehlender Feststellungen zur weiteren Aufklärung und gegebenenfalls zur Bewertung zurück; die Klage der Ehefrau wurde als unzulässig abgewiesen.

Welche Nachweise sind in der Praxis hilfreich?

Gesellschaft und Gesellschafter sollten die rechtliche und tatsächliche Verwendung zeitnah und widerspruchsfrei festhalten. Dazu gehören insbesondere der Nutzungszweck, berechtigte Personen, verfügbare Zeiträume, Schlüssel- und Zugangskontrolle, Aufenthaltsdaten, Anlass der Aufenthalte, Zahlungsbelege und objektbezogene Kosten. Bei Verkaufs- oder Verwaltungsterminen sollten passende Unterlagen den betrieblichen Anlass erkennen lassen.

Eine solche Dokumentation erzeugt keine steuerliche Anerkennung von selbst. Sie hilft aber, die entscheidende Frage zu beantworten: Hat die Gesellschaft eine private Nutzung zugewendet, fand sie ohne eine solche Vereinbarung tatsächlich statt oder bestand nur eine theoretische Zugriffsmöglichkeit?

Wie muss eine Nutzungsvereinbarung gestaltet und durchgeführt werden?

Der gesellschaftliche Anlass wird durch einen Fremdvergleich geprüft. Maßgeblich ist, ob ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsführer einem fremden Dritten denselben Vorteil zu denselben Bedingungen gewährt hätte. Eine Vereinbarung sollte daher klar erkennen lassen, wer die Immobilie wann, zu welchem Zweck und gegen welches Entgelt nutzen darf.

Für eine belastbare Durchführung sollten mindestens folgende Punkte zusammenpassen:

• genaue Bezeichnung der Immobilie und der nutzbaren Bereiche,
• private, geschäftliche oder gemischte Nutzungszwecke,
• berechtigte Personen einschließlich Angehöriger oder anderer nahestehender Personen,
• dauerhafte Verfügbarkeit oder genau bestimmte Nutzungstage,
• Berechnung, Fälligkeit und tatsächliche Zahlung des Entgelts,
• Zuordnung von Neben-, Reise- und Verbrauchskosten,
• Nachweise über Sperrzeiten, Vermietung an Dritte, Verkaufstermine oder Leerstand.

Eine schriftliche Regelung allein genügt nicht. Ihre Konditionen müssen fremdüblich sein und die Beteiligten müssen sie tatsächlich so durchführen. Umgekehrt kann ein Nutzungsverbot eine verdeckte Gewinnausschüttung nicht ausschließen, wenn der Gesellschafter das Objekt entgegen dem Verbot privat verwendet und die Gesellschaft kein angemessenes Entgelt realisiert.

Wie wird eine vGA Ferienhaus Mallorca bewertet?

Die Bewertung folgt dem festgestellten Nutzungsmodell. Bei einer dauerhaften privaten Nutzungsüberlassung stellt der BFH auf die Kostenmiete ab. Dazu gehören die objektbezogenen Kosten, eine angemessene Verzinsung des gebundenen Kapitals und ein angemessener Gewinnaufschlag. Die Kostenmiete ist keine frei wählbare Pauschale; die einzelnen Bestandteile müssen für das konkrete Objekt und den maßgeblichen Zeitraum nachvollziehbar sein.

Ist keine dauerhafte Nutzungsbefugnis eingeräumt und besteht der Vorteil nur in einzelnen Tagen tatsächlicher Privatnutzung, ist regelmäßig der gemeine Wert der jeweiligen Leistung einschließlich eines angemessenen Gewinnaufschlags maßgeblich. Dauerüberlassung und tageweise Nutzung dürfen daher nicht mit derselben Formel behandelt werden.

Eine allgemeingültige sichere Miete oder einen festen Gewinnaufschlag gibt es auf Grundlage dieser Rechtsprechung nicht. Entscheidend sind Überlassungsmodell, Zeitraum, Kosten, Kapitalbindung und belastbare Wertdaten. Bereits gezahlte Entgelte sind in der konkreten Vorteilsberechnung zu berücksichtigen.

Welche deutschen Steuerfolgen treffen Gesellschaft und Gesellschafter?

Gesellschafts- und Gesellschafterebene sind eigenständig zu beurteilen. Beim in Deutschland steuerpflichtigen Gesellschafter gehören verdeckte Gewinnausschüttungen grundsätzlich zu den sonstigen Bezügen aus Kapitalvermögen, sofern die Beteiligung den gesetzlichen Tatbestand erfüllt. Die konkrete Tarif-, Teileinkünfte-, Quellensteuer- und Anrechnungsfolge hängt jedoch von den persönlichen und sachlichen Umständen ab.

Unterliegt die leistende Gesellschaft der deutschen Körperschaftsteuer, mindert eine verdeckte Gewinnausschüttung nach § 8 Abs. 3 Satz 2 KStG ihr Einkommen nicht. Diese deutsche Korrektur darf nicht automatisch auf eine ausschließlich in Spanien steuerpflichtige Sociedad Limitada übertragen werden. Bei einer ausländischen Gesellschaft sind Rechtsform, Sitz, Geschäftsleitung und die jeweiligen steuerlichen Anknüpfungen gesondert festzustellen.

Auch die Vergleichbarkeit einer spanischen Gesellschaft mit einer deutschen GmbH ist keine pauschale Annahme für jede Struktur. Im BFH-Verfahren VIII R 4/21 war die Vergleichbarkeit der konkret betroffenen spanischen S.L. unstreitig. Bei einer anderen ausländischen Rechtsform oder abweichenden Satzung ist sie neu zu prüfen.

Welche spanischen Steuern sind neben der deutschen Prüfung relevant?

Verrechnungspreis und Vorteil des Gesellschafters

Nach Art. 18 des spanischen Körperschaftsteuergesetzes sind Geschäfte zwischen verbundenen Personen oder Unternehmen mit dem Marktwert anzusetzen. Eine spanische Gesellschaft und ihr Gesellschafter gelten bei einer Beteiligung von mindestens 25 Prozent als verbunden. Die Regel erfasst unter anderem auch Geschäftsführer sowie Ehegatten und bestimmte Verwandte bis zum dritten Grad.

Weicht der vereinbarte Wert vom Marktwert ab, behandelt das spanische Gesetz die Differenz nach der Natur des aufgedeckten Vorteils. Bei einem Vorteil zugunsten des Gesellschafters kommen insbesondere Beteiligungsertrag oder eine aufgrund der Gesellschafterstellung empfangene Zuwendung in Betracht. Dieser spanische Korrekturmechanismus ist eigenständig zu prüfen und nicht begrifflich mit der deutschen verdeckten Gewinnausschüttung gleichzusetzen.

Spanische Umsatzsteuer

Die unentgeltliche private oder betriebsfremde Verwendung eines dem Unternehmen zugeordneten Wirtschaftsguts kann als steuerbarer Eigenverbrauch einer Dienstleistung gelten. Bemessungsgrundlage ist dabei grundsätzlich der Leistungsaufwand einschließlich einer gegebenenfalls auf das überlassene Wirtschaftsgut entfallenden Abschreibung.

Eine spanische Umsatzsteuerfolge entsteht aber nicht automatisch mit jeder privaten Übernachtung. Zu prüfen sind insbesondere Unternehmenszuordnung, ursprüngliches Vorsteuerabzugsrecht, Art und Ort der Leistung sowie mögliche Befreiungen. Bestand beim Erwerb oder Import kein vollständiges oder teilweises Vorsteuerabzugsrecht, kann eine gesetzliche Nichtsteuerbarkeit eingreifen.

Kommunale Immobiliensteuer IBI

Der spanische Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) bleibt eine eigenständige objektbezogene Kommunalsteuer. Steuerbarer Tatbestand ist unter anderem das Eigentum; Steuerschuldner ist grundsätzlich der Inhaber des vorrangig steuerbegründenden Rechts. Die private Nutzung durch einen Gesellschafter verschiebt die IBI-Schuld daher nicht automatisch von der Eigentümergesellschaft auf ihn.

Wie ordnet das aktuelle DBA den Nutzungsvorteil ein?

Das heutige DBA Deutschland–Spanien verlangt zuerst die Qualifikation des Nutzungsvorteils. Vermitteln Aktien, Anteile oder andere Rechte ihrem Inhaber unmittelbar oder mittelbar das Recht zum Genuss der spanischen Immobilie, kann der Ertrag aus der Nutzung dieses Genussrechts nach Art. 6 Abs. 4 in Spanien besteuert werden. Einkünfte eines Ansässigen aus einer im anderen Staat belegenen Immobilie können nach Art. 6 dort besteuert werden. Dividenden einer spanischen Gesellschaft an eine in Deutschland ansässige Person fallen dagegen unter Art. 10, wenn der konkrete Nutzungsvorteil abkommensrechtlich als Dividende einzuordnen ist.

Art. 10 umfasst auch sonstige Erträge, die nach dem Recht des Ansässigkeitsstaats der ausschüttenden Gesellschaft wie Aktienerträge besteuert werden. Nur wenn der konkrete Nutzungsvorteil abkommensrechtlich als Dividende qualifiziert, erlaubt das Abkommen bei einer spanischen Gesellschaft und einer in Deutschland ansässigen natürlichen Person grundsätzlich die deutsche Besteuerung und begrenzt eine spanische Quellenbesteuerung bei wirtschaftlicher Berechtigung regelmäßig auf 15 Prozent des Bruttobetrags. Für die deutsche Entlastungsmethode ist die Qualifikation maßgeblich: Bei nicht von der Beteiligungsfreistellung erfassten Dividenden und bei Immobilienerträgen rechnet Deutschland die abkommensgemäß gezahlte spanische Steuer grundsätzlich nach Art. 22 Abs. 2 Buchst. b Ziff. i beziehungsweise vii an.

Vor diesen Rechtsfolgen steht stets die Qualifikation. Es muss geklärt sein, ob Spanien den nicht in Geld bestehenden Vorteil als Dividende behandelt, welche Bemessungsgrundlage angesetzt wird und welche Steuer tatsächlich abkommensgemäß erhoben wurde. Das ältere BFH-Urteil I R 109-111/10 prüfte noch das frühere DBA von 1966 und liefert deshalb keine unverändert anwendbare Verteilungsregel für heutige Fälle.

Welche Prüfung sollte vor der Privatnutzung erfolgen?

Eine saubere Prüfung beginnt nicht bei einer pauschalen Miethöhe, sondern beim tatsächlichen Aufbau der Struktur:

1. Feststellen, welche Gesellschaft Eigentümerin ist, welcher Rechtsform sie entspricht und wo sie steuerlich anknüpft.
2. Bestimmen, ob der Gesellschafter eine dauerhafte oder zeitlich begrenzte private Nutzungsbefugnis erhalten soll.
3. Fremdübliche Bedingungen und das Entgelt vor der Nutzung eindeutig dokumentieren.
4. Vereinbarung, Rechnungsstellung und Zahlung tatsächlich und nachweisbar durchführen.
5. Private Nutzungstage, geschäftliche Termine, Drittvermietung, Leerstand und Verkaufsphasen getrennt belegen.
6. Die Bewertung passend zur Dauerüberlassung oder zur tageweisen Nutzung vornehmen.
7. Deutsche und spanische Gesellschaftsebene, Gesellschafterbesteuerung, Verrechnungspreis, IVA, IBI und DBA nacheinander prüfen.

Diese Reihenfolge verhindert zwei typische Fehlschlüsse: Weder beweist der bloße Zugriff bereits einen Nutzungsvorteil, noch macht das Fehlen einer formalen Erlaubnis eine tatsächlich erfolgte Privatnutzung steuerlich unsichtbar.

Häufige Fragen (FAQ)

Reicht ein eigener Schlüssel für eine verdeckte Gewinnausschüttung?

Nein. Ein Schlüssel oder eine andere tatsächliche Zugriffsmöglichkeit reicht allein nicht. Hinzukommen muss entweder eine eingeräumte private Nutzungsbefugnis oder eine festgestellte tatsächliche Privatnutzung ohne angemessenes Entgelt.

Kann ein Vorteil entstehen, obwohl niemand im Ferienhaus übernachtet?

Ja, wenn die Gesellschaft dem Gesellschafter eine unentgeltliche oder verbilligte private Nutzungsbefugnis eingeräumt hat. Dann kann bereits die Verfügbarkeit der Immobilie der Vorteil sein. Bei bloß abstraktem Zugriff ohne Nutzungsüberlassung genügt die fehlende Übernachtung dagegen nicht für einen automatischen Befund.

Schließt eine schriftliche Nutzungsvereinbarung die vGA aus?

Nein. Die Bedingungen müssen einem Fremdvergleich standhalten und tatsächlich durchgeführt werden. Dazu gehören insbesondere ein angemessenes Entgelt und dessen wirkliche Zahlung. Eine nur auf dem Papier bestehende Regelung schützt nicht vor einer abweichenden steuerlichen Würdigung.

Wie werden einzelne private Nutzungstage bewertet?

Wenn keine dauerhafte Nutzungsüberlassung besteht, ist regelmäßig der gemeine Wert der jeweiligen Leistung einschließlich eines angemessenen Gewinnaufschlags maßgeblich. Die Kostenmiete für eine Dauerüberlassung darf nicht ungeprüft auf einzelne Tage übertragen werden.

Wird der Gesellschafter durch die Privatnutzung zum IBI-Schuldner?

Nicht automatisch. Der IBI knüpft objektbezogen insbesondere an das Eigentum oder ein anderes vorrangiges steuerbegründendes Recht an. Die private Nutzung allein verlagert die Steuerschuld nicht von der Eigentümergesellschaft auf den Gesellschafter.

Quellen

• Bundesfinanzhof, Urteil vom 1. Oktober 2024 – VIII R 4/21: https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202450179/, abgerufen am 16. September 2026.
• Bundesfinanzhof, Urteil vom 12. Juni 2013 – I R 109-111/10: https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE201310253/, abgerufen am 16. September 2026.
• Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, Einkommensteuergesetz § 20: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__20.html, abgerufen am 16. September 2026.
• Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, Körperschaftsteuergesetz § 8: https://www.gesetze-im-internet.de/kstg_1977/__8.html, abgerufen am 16. September 2026.
• Boletín Oficial del Estado, Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades, Art. 18: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2014-12328, abgerufen am 16. September 2026.
• Boletín Oficial del Estado, Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, Art. 7, 12 und 79: https://www.boe.es/eli/es/l/1992/12/28/37/con, abgerufen am 16. September 2026.
• Boletín Oficial del Estado, DBA Deutschland–Spanien vom 3. Februar 2011, Art. 6, 10 und 22: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2012-10212, abgerufen am 16. September 2026.
• Boletín Oficial del Estado, Real Decreto Legislativo 2/2004, Art. 60, 61 und 63: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214, abgerufen am 16. September 2026.
• Ley 27/2014, amtliche ELI-Fundstelle
• DBA Deutschland–Spanien, amtliche ELI-Fundstelle
• Real Decreto Legislativo 2/2004, amtliche ELI-Fundstelle