Kurz & klar
Überlässt eine Gesellschaft ihrem Gesellschafter eine Ferienimmobilie unentgeltlich oder verbilligt, kann eine verdeckte Gewinnausschüttung entstehen. Bei dauerhafter Überlassung ist regelmäßig eine objekt- und jahresbezogene Kostenmiete maßgeblich; bei einzelnen Nutzungstagen kann der konkrete Leistungswert gelten. Deutsche und spanische Bewertung sind getrennt zu ermitteln und abzustimmen.
Die Kostenmiete bei Ferienimmobilien in Spanien wird steuerlich relevant, wenn eine Gesellschaft ihrem Gesellschafter Wohnraum für private Zwecke überlässt. Eine unentgeltliche oder zu niedrig vergütete Nutzung kann in Deutschland eine verdeckte Gewinnausschüttung auslösen. Dabei sind bloße Zugriffsmöglichkeit, dauerhafte Überlassung und einzelne Nutzungstage sorgfältig zu unterscheiden.
Wann führt eine gesellschaftseigene Ferienimmobilie zu einer vGA?
Verdeckte Gewinnausschüttungen (vGA) mindern nach § 8 Absatz 3 Satz 2 Körperschaftsteuergesetz das Einkommen einer deutschen Kapitalgesellschaft nicht. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs liegt auf Gesellschaftsebene eine vGA vor, wenn eine durch das Gesellschaftsverhältnis veranlasste Vermögensminderung oder verhinderte Vermögensmehrung den steuerlichen Gewinn beeinflusst, nicht offen ausgeschüttet wird und beim Gesellschafter einen sonstigen Bezug auslösen kann.
Maßstab ist regelmäßig das Verhalten eines ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsleiters. Überlässt die Gesellschaft eine Immobilie unentgeltlich oder verbilligt für private Zwecke, verzichtet sie möglicherweise auf eine fremdübliche Vergütung. Beim Gesellschafter gehören verdeckte Gewinnausschüttungen grundsätzlich zu den sonstigen Bezügen aus Anteilen und damit zu den Einkünften aus Kapitalvermögen. Gesellschafts- und Gesellschafterebene sind dennoch jeweils eigenständig zu prüfen.
Was unterscheidet Zugriffsmöglichkeit, Überlassung und tatsächliche Nutzung?
Die bloß tatsächliche Möglichkeit, eine gesellschaftseigene Wohnimmobilie privat zu nutzen, reicht nach dem BFH-Urteil VIII R 4/21 allein noch nicht für eine vGA beim Gesellschafter. Ein Schlüssel, eine Zugangsmöglichkeit oder die gesellschaftsrechtliche Stellung beweisen für sich genommen weder eine Nutzungsüberlassung noch einen konkreten Aufenthalt.
Anders liegt es, wenn die Gesellschaft dem Gesellschafter die Immobilie dauerhaft unentgeltlich oder verbilligt auch zur privaten Nutzung überlässt. Dann kann der Vorteil bereits in der eingeräumten Nutzungsmöglichkeit bestehen, ohne dass jeder Aufenthalt einzeln nachgewiesen werden muss.
Fehlt eine Nutzungsvereinbarung oder besteht ein wirksames Nutzungsverbot, kann eine vGA durch eine tatsächliche private Nutzung entstehen. Diese Nutzung muss festgestellt werden. Ein Nutzungsverbot, das sich ein beherrschender Gesellschafter-Geschäftsführer praktisch selbst erteilt, besitzt nach der BFH-Rechtsprechung allerdings nur begrenzten Beweiswert.
Wie wird die Kostenmiete bei Ferienimmobilien in Spanien berechnet?
Bei einer dauerhaften privaten Nutzungsüberlassung bemisst der BFH den Vorteil grundsätzlich nach der Kostenmiete einschließlich einer angemessenen Kapitalverzinsung und zuzüglich eines angemessenen Gewinnaufschlags. In die Berechnung fließen insbesondere Gebäudeabschreibung, Instandhaltung und objektbezogene laufende Aufwendungen ein. Finanzierung, Eigenkapital und Kosten, die der Nutzer selbst trägt, müssen widerspruchsfrei behandelt werden.
Es gibt keine allgemeingültige gesetzliche Formel aus einem festen Prozentsatz der Investition, einer pauschalen Abschreibung und einem stets gleichen Gewinnaufschlag. In einzelnen Urteilen verwendete Zinssätze oder Aufschläge sind Ergebnisse konkreter Sachverhalte, keine dauerhaften Pauschalen für jedes Ferienhaus. Angemessenheit und Kostenbasis sind für das jeweilige Objekt und Steuerjahr herzuleiten.
Die BFH-Kostenmiete für ein Ferienhaus in Spanien ist deshalb jährlich zu überprüfen. Nutzungsumfang, Finanzierung, laufende Kosten, Marktlage, gezahltes Entgelt und mögliche Renditeerwartung können sich ändern. Eine einmalige Berechnung darf nicht ungeprüft für Folgejahre fortgeschrieben werden.
Wie wird eine nur tageweise Privatnutzung bewertet?
Ist keine dauerhafte Überlassung feststellbar und besteht der Vorteil nur in einzelnen Tagen tatsächlicher Privatnutzung, ist nach dem BFH grundsätzlich der gemeine Wert der konkreten Leistung einschließlich eines angemessenen Gewinnaufschlags maßgeblich. Eine volle Jahreskostenmiete kann für einen ausschließlich tageweisen Vorteil unpassend sein.
Damit die richtige Bewertungsmethode gewählt werden kann, müssen Zeitraum und Rechtsgrund der Nutzung zuerst feststehen. Ein pauschaler Ansatz ohne Klärung, ob eine ganzjährige Verfügbarkeit oder nur einzelne Aufenthalte überlassen wurden, vermischt unterschiedliche Sachverhalte.
Warum reicht die ortsübliche Marktmiete nicht immer aus?
Für die private Wohnüberlassung an einen Gesellschafter genügt eine ortsübliche Marktmiete nach den BFH-Urteilen von 2016 grundsätzlich nicht, wenn sie die laufenden Aufwendungen und einen angemessenen Gewinnaufschlag nicht deckt. Die Gesellschaft würde ein im privaten Interesse des Gesellschafters gehaltenes Objekt einem fremden Dritten regelmäßig nicht dauerhaft mit Verlust überlassen.
Eine Ausnahme kann in Betracht kommen, wenn im jeweiligen Veranlagungszeitraum bereits eine angemessene Rendite erwartet werden kann. Die Kostenmietgrundsätze beschränken sich zudem nicht auf besonders luxuriöse Einfamilienhäuser. Bei einer nur teilweisen Überlassung bezieht sich der Fremdvergleich auf den konkret überlassenen Grundstücks- oder Gebäudeteil; Kosten und Flächen sind sachgerecht aufzuteilen.
Welche Zahlungen mindern den Nutzungsvorteil?
Tatsächlich und nachweisbar gezahlte Nutzungsentgelte werden grundsätzlich von der maßgeblichen Vergleichsvergütung abgezogen. Entscheidend sind nicht nur Vertragsbetrag und Buchung, sondern auch Zahlungszeitpunkt und tatsächliche Durchführung. Bloße Verrechnungen oder nachträglich geschaffene Unterlagen können bei beherrschenden Gesellschaftern zusätzliche Anerkennungsfragen auslösen.
Vor der Nutzung sollten Vertrag, Nutzungsumfang, Ausschlusszeiten, Entgelt, Nebenkosten und Regeln zur Fremdvermietung eindeutig festgelegt werden. Die spätere Durchführung muss mit diesen Vereinbarungen übereinstimmen.
Welche Unterlagen belegen Nutzung oder Nichtnutzung?
Geeignet sind insbesondere schriftliche Nutzungsvereinbarungen, Schlüssel- und Zugriffsregeln, Buchungs- und Belegungspläne, Reiseunterlagen, Zahlungsbelege und eine Trennung privater von fremder Belegung. Je nach Streitfrage können auch Verkaufsbemühungen, Fotos und Verbrauchsdaten aussagekräftig sein.
Eine belastbare Jahresakte verbindet die Belegungsdokumentation mit Kostenaufstellung, Finanzierung, Marktanalyse und tatsächlich geleisteten Zahlungen. Widersprüche zwischen Vertrag, Kalender, Reisebelegen und Verbrauchsdaten sollten vor Abgabe der Erklärungen geklärt werden.
Was gilt für die Kostenmiete bei Ferienimmobilien in Spanien mit Mallorca-Bezug?
Eine unentgeltliche ganzjährige Überlassung einer spanischen Ferienimmobilie durch eine Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.L., spanische Gesellschaft mit beschränkter Haftung) an in Deutschland ansässige Gesellschafter kann in Deutschland Kapitaleinkünfte aus vGA auslösen. Ob dies der Fall ist, hängt von der festgestellten Überlassung, dem Nutzungsvorteil und den Regeln des betroffenen Steuerjahres ab.
Bei einer verdeckten Gewinnausschüttung durch eine Mallorca-Immobilie sind zusätzlich die spanischen Regeln über verbundene Geschäfte zu beachten. Ein Geschäft zwischen einer spanischen Gesellschaft und einem mindestens zu 25 Prozent beteiligten Gesellschafter gilt nach Artikel 18 des spanischen Körperschaftsteuergesetzes als verbundenes Geschäft und ist grundsätzlich zum Marktwert zu bewerten. Auch andere erfasste Beziehungen können relevant sein.
Der spanische Marktwert ist der Wert, den unabhängige Parteien unter fremdüblichen Bedingungen vereinbart hätten. Er ist nicht automatisch mit der deutschen BFH-Kostenmiete identisch. Deutschland und Spanien können daher von unterschiedlichen rechtlichen Ausgangspunkten und Bewertungsmethoden ausgehen.
Wie werden deutsche vGA und spanischer Marktwert abgestimmt?
Die spanische S.L. muss mögliche Marktwertkorrekturen, Körperschaftsteuer sowie Quellensteuer- oder Ausschüttungsfolgen nach spanischem Recht eigenständig beurteilen. Eine deutsche Prüfungsfeststellung erhöht ihr spanisches Einkommen nicht automatisch. Vor einer Berichtigung sind Steuerjahr, Rechtsgrund, Bewertung und bereits abgegebene Erklärungen beider Staaten abzustimmen.
Das aktuelle Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und Spanien behandelt Dividenden und sonstige nach dem Recht des Gesellschaftsstaats wie Aktienerträge besteuerte Einkünfte in Artikel 10. Bei durch Gesellschaftsanteile unmittelbar oder mittelbar vermittelten Nutzungsrechten an einer Immobilie ist jedoch Artikel 6 Absatz 4 zu beachten: Einkünfte aus der Nutzung dieses Rechts dürfen im Belegenheitsstaat besteuert werden. Bei in Deutschland ansässigen Personen sieht Artikel 22 Absatz 2 Buchstabe b Doppelbuchstabe vii für solche Einkünfte grundsätzlich die Anrechnung der abkommensgemäß gezahlten spanischen Steuer nach deutschem Anrechnungsrecht vor, soweit die Immobilie nicht tatsächlich einer spanischen Betriebsstätte zugeordnet ist; eine pauschale Freistellung folgt daraus nicht.
Ältere BFH-Entscheidungen zu spanischen Ferienimmobilien können noch auf dem früheren DBA von 1966 beruhen. Deren konkrete Zuweisung des Besteuerungsrechts darf nicht ungeprüft auf heutige Jahre übertragen werden. Auch eine korrespondierende Anpassung nach Artikel 9 des aktuellen DBA greift nicht pauschal bei jedem privaten Nutzungsvorteil eines Gesellschafters.
Wann ist ein Verständigungsverfahren sinnvoll?
Entsteht trotz abgestimmter Prüfung eine abkommenswidrige Doppelbesteuerung, kann nach Artikel 24 DBA grundsätzlich innerhalb von drei Jahren nach der ersten Mitteilung der beanstandeten Maßnahme ein Verständigungsverfahren beantragt werden. Innerstaatliche Einspruchs- oder Rechtsbehelfsfristen laufen davon unabhängig und dürfen nicht versäumt werden.
Das DBA erlaubt den Austausch steuerlich voraussichtlich erheblicher Informationen, verpflichtet aber nicht zu einer automatischen Einzelmitteilung jeder deutschen Prüfungsfeststellung an Spanien. Eine deutsche Einigung führt deshalb nicht ohne weitere Prüfung zu einer bestimmten spanischen Erklärungskorrektur.
Wie lässt sich das Risiko vorab steuern?
| Prüffeld | Erforderliche Grundlage |
|---|---|
| Nutzungsrecht | Vorherige Vereinbarung zu Dauer, Umfang, Ausschlusszeiten und Fremdvermietung |
| Vergütung | Jährliche Kosten- und Marktanalyse sowie nachvollziehbare Herleitung |
| Zahlung | Tatsächliche, termingerechte Zahlung mit Beleg |
| Belegung | Lückenloser Kalender für private, fremde und gesperrte Zeiten |
| Grenzüberschreitende Steuer | Getrennte Prüfung der deutschen vGA und des spanischen Fremdvergleichs |
Für eine vGA bei einer spanischen S.L. auf Mallorca sollten deutsche und spanische Berechnung nicht in einer einzigen pauschalen Formel zusammengezogen werden. Beide Prüfungen nutzen dieselben Tatsachen, können aber unterschiedliche Bewertungs- und Verfahrensfolgen haben.
Häufige Fragen (FAQ)
Löst ein Schlüssel zum Ferienhaus bereits eine vGA aus?
Nein, die bloß tatsächliche Zugriffsmöglichkeit genügt für sich allein nicht. Entscheidend ist, ob eine private Nutzung überlassen wurde oder eine tatsächliche Privatnutzung festgestellt werden kann.
Gilt für jedes Ferienhaus eine feste Kostenmietformel?
Nein. Kapitalverzinsung, Abschreibung, Instandhaltung, weitere Kosten und Gewinnaufschlag müssen objekt- und jahresbezogen hergeleitet werden. Werte aus einzelnen Gerichtsfällen sind keine gesetzlichen Pauschalen.
Verhindert eine ortsübliche Miete immer die vGA?
Nicht zwingend. Bei einer im privaten Interesse gehaltenen Gesellschaftsimmobilie kann die maßgebliche Kostenmiete über der ortsüblichen Miete liegen, wenn die Marktmiete Kosten und angemessenen Gewinnaufschlag nicht deckt.
Kann bereits gezahlte Miete angerechnet werden?
Ja. Eine tatsächlich geleistete und nachweisbare Vergütung mindert grundsätzlich den verbleibenden Nutzungsvorteil. Vertrag, Zahlung und tatsächliche Nutzung müssen jedoch zusammenpassen.
Muss nach einer deutschen vGA-Feststellung sofort in Spanien berichtigt werden?
Nein. Zuerst sind die eigenständige spanische Rechtsfolge, das betroffene Jahr, die Bewertungsmethode und das zulässige Verfahren zu prüfen. Eine unkoordinierte Berichtigung kann zusätzliche Widersprüche schaffen.
Ist die deutsche Kostenmiete zugleich der Marktwert in Spanien?
Nicht automatisch. Die deutsche BFH-Rechtsprechung und der spanische Fremdvergleich haben unterschiedliche rechtliche Ausgangspunkte. Beide Werte müssen nachvollziehbar ermittelt und anschließend grenzüberschreitend abgestimmt werden.
Quellen
- Körperschaftsteuergesetz, § 8 Abs. 3: https://www.gesetze-im-internet.de/kstg_1977/__8.html (abgerufen am 16. September 2026).
- Einkommensteuergesetz, § 20 Abs. 1: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__20.html (abgerufen am 16. September 2026).
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 27. Juli 2016 – I R 12/15: https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE201610244/ (abgerufen am 16. September 2026).
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 27. Juli 2016 – I R 8/15: https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE201610243/ (abgerufen am 16. September 2026).
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 1. Oktober 2024 – VIII R 4/21: https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202450179/ (abgerufen am 16. September 2026).
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 12. Juni 2013 – I R 109-111/10: https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE201310253/ (abgerufen am 16. September 2026).
- Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2014-12328 (abgerufen am 16. September 2026).
- Doppelbesteuerungsabkommen Spanien–Deutschland, insbesondere Art. 6 Abs. 4, 10, 22 Abs. 2 Buchst. b Doppelbuchst. vii sowie Art. 24 und 25: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2012-10212 (abgerufen am 16. September 2026).
