ROAIIB | Maklerregister auf den Balearen

Das amtliche Immobilienmaklerregister der Balearen schafft einen überprüfbaren Registerstatus. Seit der Gesetzesänderung vom Juni 2026 ist die Eintragung nach der neu gefassten Registervorschrift freiwillig. Auch die aktuelle CAIB-Praxis folgt dieser Regel; verbliebene ältere Pflichtformulierungen sind im Licht der Neuregelung und ihrer Aufhebungsklausel zu lesen.

Was bedeutet das ROAIIB Maklerregister Balearen für Mallorca?

ROAIIB steht für Registro oficial de agentes inmobiliarios de las Illes Balears. Das öffentliche Verwaltungsregister soll die Transparenz im Wohnungssektor stärken und den Verbraucherschutz unterstützen. Es wird von der für Wohnen zuständigen Dirección General geführt; die elektronische Verfahrensseite nennt dafür aktuell die Dirección General de Vivienda y Arquitectura.

Die Ley 4/2026 hat die Registerregelung zum 14. Juni 2026 neu gefasst und bezeichnet die Eintragung ausdrücklich als freiwillig; auch die CAIB führt das Verfahren derzeit so. Die ältere Pflichtformulierung in disposición adicional decimotercera 7.1.a steht zwar noch im konsolidierten Text. Die disposición derogatoria única Absatz 1 der Ley 4/2026 hebt jedoch entgegenstehende gleich- oder niederrangige Vorschriften auf; nach Artikel 2 Absatz 2 Código Civil verdrängt das spätere Gesetz unvereinbare ältere Regeln. Daraus folgt, dass die ältere Formulierung nicht als fortbestehende allgemeine Eintragungspflicht neben der ausdrücklich freiwilligen Neuregelung anzuwenden ist. Die übrigen Tätigkeitsanforderungen bleiben zu erfüllen.

Für welche Maklertätigkeiten gelten die balearischen Regeln?

Erfasst sind natürliche und juristische Personen, die auf den Balearen gewohnheitsmäßig und gegen Entgelt Immobiliengeschäfte vermitteln. Dazu zählen Kauf, Kaufoption, Miete, Tausch oder Übertragung von Immobilien sowie die Begründung und Vermittlung damit verbundener Rechte. Der räumliche Bezug besteht, wenn die Immobilie auf den Balearen liegt oder die Transaktion dort durchgeführt wird.

Das Registro Oficial Agentes Inmobiliarios bezeichnet in Spanien hier ein regionales Register der Autonomen Gemeinschaft der Balearen. Die Regeln werden deshalb nicht zu einer landesweiten Maklerordnung. Für eine Immobilie auf einer anderen Insel gelten sie jedoch ebenso wie für ein Objekt auf der größten Baleareninsel, sofern der gesetzliche Anwendungsbereich erfüllt ist.

Ausgenommen sind Hausverwalter, soweit sie ausschließlich ihre eigene Verwaltungstätigkeit ausüben und keine erfassten Vermittlungsleistungen übernehmen. Ebenfalls ausgenommen sind Personen, die nur gelegentlich und unentgeltlich bei einer Immobilientransaktion helfen. Sobald Vermittlung gewohnheitsmäßig und bezahlt erfolgt, sollte die Tätigkeit nicht unter diese Ausnahme eingeordnet werden.

Welche Pflichten gelten auch ohne Registereintragung?

Erfasste Makler benötigen grundsätzlich eine öffentlich zugängliche Niederlassung auf den Balearen. Wer ausschließlich elektronisch oder telematisch vermittelt, braucht dort zumindest eine zugängliche Postanschrift. Am Standort müssen Verbraucherfragen, Beschwerden und Reklamationen bearbeitet werden können. Zusätzlich sind eine Telefonnummer und eine E-Mail-Adresse für die Kundenbetreuung vorgesehen.

Ein Vermittlungsauftrag wird schriftlich in einer nota de encargo festgehalten. Sie enthält insbesondere die Beteiligten und den Makler, die Immobilie mit Register- und Katasterangaben, Art und Exklusivität des Auftrags, Laufzeit, verlangten Preis oder Miete, Honorar samt Steuern und Zahlungsweise sowie Angaben zu Haftpflichtversicherung und Garantie. Bei einem eingetragenen Makler kommt dessen Register- oder gegebenenfalls Antragsnummer hinzu.

Die Garantie sichert Gelder, die der Makler im Rahmen seiner Tätigkeit entgegennimmt, bis sie den vorgesehenen Empfängern zur Verfügung gestellt werden. Daneben deckt die Berufshaftpflicht Schäden aus der Maklertätigkeit. Nach dem derzeitigen Gesetzesstand gelten folgende Mindestwerte:

Die zuständige Wohnungsbehörde kann diese Beträge durch begründete Entscheidung aktualisieren. Vor Abschluss oder Verlängerung einer Police sollte deshalb der aktuelle amtliche Stand geprüft werden. Für Vermittlungen, die schon vor Inkrafttreten der Ley 3/2024 begonnen hatten, enthält das Gesetz eine Übergangsregel; der Beginn richtet sich nach dem Datum der Auftragsnotiz.

Welche ROAIIB Voraussetzungen müssen Antragsteller erfüllen?

Wer die Eintragung beantragt, muss Standort und Kundenbetreuung, die erforderlichen Genehmigungen und steuerlichen Anmeldungen, die Beachtung einschlägiger Verhaltensregeln sowie Garantie und Haftpflichtversicherung erklären. Hinzu kommt eine berufliche Qualifikation. Dafür lässt das Gesetz drei alternative Wege zu:

• einen Hochschulabschluss aus Sozial- und Rechtswissenschaften, Ingenieurwesen oder Architektur,
• eine einschlägige nichtuniversitäre Immobilienausbildung von mindestens 200 Stunden oder
• mindestens vier Jahre einschlägige Erfahrung unmittelbar vor dem Antrag.

Die Erfahrung kann insbesondere durch einen Arbeitslebenbericht, eine Autónomo-Anmeldung oder einen in diesen vier Jahren gültigen Franchisevertrag im Immobilienbereich nachgewiesen werden. Bei einer juristischen Person muss mindestens eine Person aus Geschäftsleitung oder Verwaltungsrat und zusätzlich die für die öffentlich zugängliche Niederlassung verantwortliche Person die Qualifikationsanforderungen erfüllen. Antragsteller dürfen außerdem keine strafrechtlichen Verurteilungen wegen Taten haben, die im Rahmen der Immobilientätigkeit begangen wurden.

Die Qualifikation ist nach der Änderung von 2026 ausdrücklich eine Eintragungsvoraussetzung. Der entsprechende Abschnitt der allgemeinen Tätigkeitsregelung wurde gleichzeitig inhaltsleer gestellt. Die verbliebene ältere Pflichtformulierung in disposición adicional decimotercera 7.1.a begründet wegen der freiwilligen Neuregelung und der Aufhebung entgegenstehender Vorschriften keine fortbestehende allgemeine Eintragungspflicht.

Wie läuft der elektronische Antrag ab?

Der Antrag kann individuell oder kollektiv über einen Berufsverband beziehungsweise eine Berufs- oder Unternehmensvereinigung gestellt werden. Nach der aktuellen CAIB-Verfahrensseite ist die Einreichung ausschließlich elektronisch möglich. Dafür werden ein digitales Zertifikat, ein elektronischer Personalausweis oder Cl@ve permanente als Identifikationsmittel genannt.

Beim individuellen Antrag wird eine verantwortliche Erklärung abgegeben. Darin bestätigt der Antragsteller insbesondere Standort, Genehmigungen, steuerliche Anmeldungen, Verhaltensgrundsätze, Qualifikation, Versicherung und Garantie. Außerdem verpflichtet er sich, die Voraussetzungen aufrechtzuerhalten, erlaubt behördliche Abgleiche und sagt zu, angeforderte Nachweise vorzulegen.

Nach Einreichung von Antrag und verantwortlicher Erklärung erfolgt die Eintragung unmittelbar und für jeden Makler einzeln. Das bedeutet nicht, dass die Unterlagen bereits abschließend geprüft sind: Die Registerverwaltung darf später Nachweise, Garantien und Versicherungen kontrollieren. Die Eintragung ist grundsätzlich unbefristet, solange die Voraussetzungen erhalten bleiben.

Was zeigen Registernummer und öffentlicher Eintrag?

Eingetragene Makler dürfen mit ihrem Registerstatus werben. Sie müssen das vorgesehene Kennzeichen und ihre individuelle Registernummer sichtbar angeben und die Nummer in jede Werbung für die Maklertätigkeit aufnehmen (disposición adicional decimocuarta 6.4). Solange nach einem Antrag noch keine Nummer vorliegt, sieht das Gesetz für Antragsteller die Eingangsnummer der verantwortlichen Erklärung vor.

Die Registerverwaltung stellt Informationen und Bescheinigungen bereit. Das Register muss den öffentlichen Zugang zu Kontaktdaten eingetragener Makler ermöglichen, soweit der Datenschutz beachtet wird. Ein Registertreffer belegt damit den Eintragungsstatus und erleichtert die Zuordnung einer Nummer zu einem Anbieter.

Beim Maklerregister Mallorca sollten Käufer und Verkäufer auf Mallorca den Treffer dennoch nur als einen Prüfbaustein behandeln. Sinnvoll ist, Nummer und Kontaktdaten mit dem Vertrag abzugleichen, sich Garantie- und Versicherungsangaben nennen zu lassen und auf eine vollständige schriftliche Auftragsnotiz zu achten. Die Eintragung ist keine Empfehlung des Maklers und keine Garantie für eine bestimmte Transaktion.

Wann wird eine Eintragung geändert, ausgesetzt oder gelöscht?

Eingetragene Makler müssen Änderungen ihrer Daten melden. Dafür sowie für eine beantragte vorübergehende Aussetzung oder Löschung sieht die CAIB elektronische Verfahren vor. Die Behörde kann den Status zudem von Amts wegen aussetzen, wenn Eintragungsvoraussetzungen nicht mehr erfüllt sind.

Eine endgültige Löschung kommt bei Nichterfüllung der Eintragungsvoraussetzungen nach vorheriger Anhörung, beim Tod einer eingetragenen natürlichen Person oder beim Erlöschen einer juristischen Person in Betracht. Diese Folgen betreffen den Registerstatus. Sonstige Folgen eines Verstoßes gegen Tätigkeits-, Verbraucher- oder Vertragsregeln müssen davon getrennt beurteilt werden.

Auch ein bestehender Eintrag verlagert die Verantwortung nicht auf die balearische Verwaltung. Das Gesetz schließt eine Haftung der Autonomen Gemeinschaft für die Tätigkeit des Maklers ausdrücklich aus; zivil- oder strafrechtliche Verantwortung verbleibt beim handelnden Makler.

Häufige Fragen (FAQ)

Ist die Eintragung für Immobilienmakler verpflichtend?

Nach der seit dem 14. Juni 2026 geltenden Neuregelung ist die Eintragung freiwillig; so führt auch die CAIB das Verfahren. Entgegenstehende ältere Pflichtformulierungen sind durch die Aufhebungsregel der Ley 4/2026 verdrängt. Die gesetzlichen Anforderungen an die Maklertätigkeit, insbesondere an Garantie und Haftpflichtversicherung, bleiben davon getrennt bestehen.

Wer fällt unter die balearischen Maklerregeln?

Erfasst sind natürliche und juristische Personen, die gewohnheitsmäßig und gegen Entgelt Immobiliengeschäfte auf den Balearen vermitteln. Maßgeblich kann der Ort der Immobilie oder der Transaktion sein. Gelegentliche unentgeltliche Hilfe und reine Hausverwaltung sind unter den gesetzlichen Voraussetzungen ausgenommen.

Reicht Berufserfahrung für eine ROAIIB-Eintragung?

Ja, wenn mindestens vier einschlägige Jahre unmittelbar vor dem Antrag nachgewiesen werden. Alternativ akzeptiert das Gesetz bestimmte Hochschulabschlüsse oder eine einschlägige nichtuniversitäre Immobilienausbildung von mindestens 200 Stunden.

Ist der Eintrag nach dem elektronischen Antrag sofort endgültig geprüft?

Nein. Antrag und verantwortliche Erklärung führen zwar zur unmittelbaren individuellen Eintragung. Die Registerverwaltung darf die erklärten Angaben und Unterlagen anschließend prüfen und Nachweise zu Qualifikation, Garantie und Versicherung verlangen.

Haftet die Verwaltung für eingetragene Makler?

Nein. Die Eintragung bestätigt den Registerstatus, begründet aber keine Haftung der Autonomen Gemeinschaft für die Tätigkeit des Maklers. Dessen zivil- und strafrechtliche Verantwortung bleibt bestehen.

Was sollten Verbraucher zusätzlich zum Registerstatus prüfen?

Sie sollten Kontaktdaten und Nummer mit den Vertragsunterlagen abgleichen, Angaben zu Garantie und Haftpflichtversicherung verlangen und eine vollständige schriftliche Auftragsnotiz prüfen. Objekt-, Zahlungs- und Vertragsrisiken werden durch den Eintrag nicht automatisch geklärt.

Quellen

• Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: Ley 3/2024, de 3 de mayo, konsolidierte Fassung, abgerufen am 16. September 2026.
• Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: Ley 4/2026, de 11 de junio, abgerufen am 16. September 2026.
• Govern de les Illes Balears, Dirección General de Vivienda y Arquitectura: Registro Oficial de Agentes Inmobiliarios de las Illes Balears, abgerufen am 16. September 2026.
• Govern de les Illes Balears, Sede Electrónica: Verfahren zum Register der Immobilienmakler, abgerufen am 16. September 2026.
• Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: Código Civil, Artikel 2 Absatz 2 und Artikel 3 Absatz 1, abgerufen am 16. September 2026.