Kurz & klar
Auf den Balearen ist touristische Ferienvermietung nur unter objektbezogenen Voraussetzungen zulässig. Vor Beginn ist grundsätzlich eine DRIAT nötig; Zone, Gebäudetyp, touristische Plätze und gegebenenfalls die Eigentümergemeinschaft bleiben entscheidend. Seit 16. April 2025 sind neue DRIAT für viele Wohnungseigentumsobjekte gesperrt; am 14. Juni 2026 wurden die Ausnahmen erweitert. Die Aufhebung des staatlichen Registers beseitigt weder balearische DRIAT noch Tourismusnummer.
Das Tourismusgesetz Balearen Ferienvermietung regelt, unter welchen Voraussetzungen Wohnraum auf Mallorca und den übrigen Inseln touristisch angeboten werden darf. Entscheidend sind nicht nur eine Anmeldung und eine Nummer, sondern auch Zone, Gebäudetyp, Kapazität, touristische Plätze und gegebenenfalls die Eigentümergemeinschaft. Die seit April 2025 geltende Sperre für bestimmte neue Anmeldungen wurde im Juni 2026 um eine weitere Ausnahme ergänzt.
Was regelt das balearische Tourismusgesetz für die Ferienvermietung?
Das balearische Tourismusrecht erfasst die entgeltliche touristische Vermarktung einer ganzen Wohnimmobilie zur sofortigen Nutzung für kurze Aufenthalte. Ein einzelner Aufenthalt darf höchstens 30 Nächte dauern. Die reguläre touristische Wohnungsvermietung setzt grundsätzlich die Überlassung der gesamten Wohnung voraus; Zimmerverträge oder mehrere gleichzeitige Verträge mit verschiedenen Nutzergruppen sind mit ihr nicht vereinbar.
Eine eng begrenzte Ausnahme besteht für die besondere Vermietung der eigenen Hauptwohnung. Diese Modalität folgt eigenen Voraussetzungen und darf nicht auf die reguläre Ferienvermietung übertragen werden.
| Prüfebene | Worum geht es? | Was folgt daraus? |
|---|---|---|
| Balearisches Recht | DRIAT, geeignete Unterkunft, Kapazität, Plätze und laufende Betriebspflichten | Die materiellen Voraussetzungen müssen vor Beginn erfüllt sein und fortbestehen |
| Insel und Palma | Zonierung, PIAT beziehungsweise PTI und Tragfähigkeitsregeln | Eine allgemeine Karte ist keine individuelle Freigabe |
| Gemeinde | Kommunale Planung, geeignete Zone und örtliche Platzobergrenzen | Das konkrete Grundstück und der Gebäudetyp müssen passen |
| Eigentümergemeinschaft | Gemeinschaftsbeschluss und zivilrechtliche Regeln | Eine Zustimmung ersetzt Tourismus- und Planungsrecht nicht |
Ferienvermietung auf Mallorca: Welche Zone und welcher Gebäudetyp sind zulässig?
Neue DRIAT dürfen nur für Wohnimmobilien in ausdrücklich als geeignet ausgewiesenen Zonen eingereicht werden. Auf Mallorca müssen deshalb die Regeln des Inselrats, in Palma die städtischen Vorgaben, die kommunale Planung und die jeweils geltenden PIAT-, PTI- und Planungsbestimmungen objektbezogen zusammengeführt werden. Der Mallorca-PIAT setzt insulare Ziele und Kriterien, erteilt aber keine individuelle Vermietungserlaubnis.
Für eine Zulassung zur Ferienvermietung auf Mallorca reicht daher weder die Lage in einer touristisch geprägten Gemeinde noch eine Markierung auf einer Übersichtskarte. Erforderlich sind grundsätzlich ein gültiger Bewohnbarkeits- oder Belegungstitel mit ausgewiesener Kapazität, ein Gemeindezertifikat zur Eignung der Zone und gegebenenfalls zur örtlichen Platzobergrenze sowie der Nachweis erworbener touristischer Plätze. Die Belegung darf die ausgewiesenen Plätze nicht überschreiten.
Ausgeschlossen sind Wohnungen, die dem gesetzlichen Schutzregime der protección oficial oder dem Preisregime precio tasado unterliegen oder früher unterlagen. Für neue Anmeldungen gilt ohne abweichende Verordnungsregel ein Mindestalter von fünf Jahren; in diesem Zeitraum muss die Wohnung privat zu Wohnzwecken genutzt worden sein. Erforderlich ist außerdem eine Haftpflichtversicherung für Personen- und Sachschäden der Gäste und bei Wohnungseigentum auch für von Gästen verursachte Schäden an der Gemeinschaft (Art. 50 Abs. 8, 16 und 17 Ley 8/2012).
Je nach Vermietungsmodalität und Gebäude können weitere Unterlagen nötig sein. Die DRIAT bestätigt, dass alle einschlägigen Anforderungen bereits erfüllt werden; sie kann fehlendes Planungs-, Wohnungs- oder Eigentumsrecht nicht ersetzen.
Was hat Ley 4/2026 bei neuen DRIAT geändert?
Die Sperre für neue Anmeldungen bestimmter Wohnungseigentumsobjekte gilt bereits seit dem 16. April 2025. Die balearische Ley 4/2026 erweiterte zum 14. Juni 2026 den Ausnahmekatalog um freistehende Einfamilienhäuser, wenn diese das Grundstück mit anderen Gebäuden teilen.
Ausgenommen sind Reihenhäuser, Doppelhäuser und freistehende Einfamilienhäuser auf gemeinsam bebauten Grundstücken sowie die besondere Vermietung der eigenen Hauptwohnung. Die Ausnahme beseitigt keine andere Voraussetzung. Auch ein ausgenommener Gebäudetyp benötigt eine geeignete Zone, die erforderlichen Nachweise, verfügbare Plätze und gegebenenfalls die zivilrechtliche Zustimmung.
Die Neuanmeldesperre hebt eine vor ihrem Inkrafttreten bestehende Berechtigung nicht automatisch auf. Bestandsfälle bleiben aber an ihre Laufzeit, eine ordnungsgemäße Verlängerung und das fortdauernde Vorliegen aller Anforderungen gebunden. DRIAT für Wohnungseigentums- beziehungsweise allgemein Mehrfamilienobjekte gelten grundsätzlich fünf Jahre. Für die Fortsetzung muss im Monat vor Ablauf eine Verlängerungsmitteilung erfolgen; geeignete Zone, Plätze und alle weiteren Voraussetzungen müssen weiter nachgewiesen werden. Ohne rechtzeitige Mitteilung oder bei weggefallenen Voraussetzungen endet die Tätigkeit, die Wohnung wird endgültig abgemeldet und die Plätze fallen zurück.
Was ist die DRIAT und wann darf die Vermietung beginnen?
DRIAT steht für declaración responsable de inicio de actividad turística, also eine verantwortliche Erklärung über den Beginn der touristischen Tätigkeit. Mit ihr bestätigt die erklärende Person, sämtliche touristischen und sonstigen geltenden Voraussetzungen bereits zu erfüllen, die erforderlichen Nachweise zu besitzen und die Bedingungen während der Tätigkeit aufrechtzuerhalten.
Eine vollständige DRIAT ermöglicht die Tätigkeit grundsätzlich ab Einreichung und bewirkt die sofortige Eintragung in das zuständige Inselregister. Vorbehalten bleiben besondere Fälle einer vorherigen Genehmigung und die nachträgliche Kontrolle. Wesentliche Falschangaben, Ungenauigkeiten oder Auslassungen können nach Verfahren und Anhörung zur Löschung und zum Tätigkeitsverbot führen.
Die umgangssprachliche Bezeichnung „Lizenz“ darf deshalb nicht darüber hinwegtäuschen: Eine DRIAT ist keine behördliche Zusage, dass ein Objekt materiell zulässig ist. Die Verantwortung für vollständige und richtige Angaben sowie die fortdauernde Einhaltung liegt bei den Beteiligten.
Welche Tourismusnummer muss in der Werbung stehen?
Die balearische Tourismus-Registrierungsnummer muss in jeder Werbung angegeben werden. Solange sie nach eingereichter DRIAT noch nicht erteilt ist, darf vorübergehend die amtliche Eingangsregisternummer verwendet werden.
Diese balearische Nummer ist von der staatlichen Registrierungsnummer des Real Decreto 1312/2024 zu trennen. Der Tribunal Supremo hob mit Urteil vom 19. Mai 2026 das staatliche Registrierungsverfahren über Grundbuch beziehungsweise Mobiliarsachenregister und die daran geknüpfte staatliche Nummer auf. Diese Registerentscheidung beseitigt nicht die balearische DRIAT, die Eintragung im Inselregister oder die balearische Tourismusnummer.
Auch die weiterhin bestehende Ventanilla Única und unionsrechtliche Regeln für Plattformdaten sind nicht mit dem aufgehobenen staatlichen Registro-Único-Verfahren gleichzusetzen. Aus dem Urteil folgt daher keine allgemeine Registrierungsfreiheit für touristische Vermietung auf den Balearen.
Was muss eine Eigentümergemeinschaft beschließen?
Für eine neue touristische Vermietung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt das staatliche Wohnungseigentumsrecht vorab die ausdrückliche Zustimmung von drei Fünfteln aller Eigentümer und zugleich drei Fünfteln der Miteigentumsquoten. Eine vor dem 3. April 2025 bereits rechtmäßig ausgeübte Tätigkeit kann nach den sektoralen Voraussetzungen und Fristen fortgeführt werden.
Der Gemeinschaftsbeschluss ist nur eine von mehreren Ebenen. Satzung, Teilungserklärung und strengere balearische Anforderungen bleiben maßgeblich. Insbesondere schafft ein Drei-Fünftel-Beschluss weder touristische Plätze noch eine geeignete Zone und überwindet nicht die seit 16. April 2025 geltende Sperre für neue DRIAT in ihrer seit 14. Juni 2026 geänderten Fassung.
Wie funktioniert die Vermietung der eigenen Hauptwohnung?
Die besondere Hauptwohnungsmodalität ist nur in einer dafür ausdrücklich geeigneten Zone zulässig. Sie ist auf höchstens 60 Tage pro Jahr begrenzt und setzt grundsätzlich eine natürliche Person sowie deren einzige eigene Hauptwohnung voraus.
Nur in dieser besonderen Modalität kann das Zusammenwohnen mit Gästen ausnahmsweise erlaubt sein. Kapazität, Werbung, DRIAT und das Fünfjahresregime bleiben zu beachten. Die Regel ist daher keine allgemeine Erlaubnis, einzelne Zimmer in Ferienwohnungen anzubieten.
Welche laufenden Pflichten treffen Eigentümer und Vermarkter?
Der Vermarkter muss insbesondere Reinigung, Wäscheausstattung und Instandhaltung gewährleisten. Für Kontrollen ist ein von der Inselverwaltung habilitiertes und aktuell gehaltenes Dienstleistungsregister bereitzuhalten. Außerdem muss der Vermarkter rund um die Uhr telefonisch erreichbar sein und die gesetzlich verlangten Gästedaten übermitteln.
Der Beherbergungsvertrag muss Feiern und andere gemeinschaftswidrige Veranstaltungen ausdrücklich untersagen. Erfährt der Vermarkter von einer entsprechenden Störung, muss er den Auszug der Gäste innerhalb von höchstens 24 Stunden verlangen. Eigentümer und Vermarkter müssen elektronisch mit der Verwaltung kommunizieren.
Wie werden Angebote kontrolliert und wer haftet?
Die Insel-Tourismusinspektion kontrolliert die Einhaltung des Tourismusrechts und verfolgt besonders illegale Angebote. Sie darf Unterlagen verlangen, Testbuchungen vornehmen und Polizeiunterstützung in Anspruch nehmen. Betreiber müssen Zugang und Dokumentenprüfung ermöglichen. Das ist kein uneingeschränktes Zutrittsrecht zu geschützten Wohnräumen: Für eine solche Inspektion ist die Zustimmung der berechtigten Person oder eine gerichtliche Genehmigung erforderlich.
Für Verstöße bei touristisch vermarkteten Wohnungen haften grundsätzlich Eigentümer und Vermarkter sowie widerleglich auch Mieter. Kann der Beteiligungsgrad mehrerer Verantwortlicher nicht bestimmt werden, haften sie sanktionsrechtlich gesamtschuldnerisch. Ein nur vorgeschobener Miet- oder Untermietvertrag entlastet deshalb nicht. Vermittlungs- und Buchungsplattformen treffen zusätzliche Pflichten nach dem Recht elektronischer Dienste.
Illegale Ferienvermietung auf Mallorca: Welche Sanktionen drohen?
Bloße Werbung, Vertragsschluss oder Vermarktung ohne erforderliche DRIAT ist grundsätzlich ein schwerer Verstoß, sofern kein sehr schwerer Tatbestand greift. Die tatsächliche Ausübung der touristischen Tätigkeit ohne DRIAT ist sehr schwer; ebenso die in Artikel 120 ausdrücklich genannten Angebote unzulässiger Gebäudetypen, in ungeeigneten Zonen oder ohne erworbene touristische Plätze. Auch Vermarktungskanäle können für unregistrierte Angebote oder eine fehlende Tourismusnummer verantwortlich sein.
| Verstoßskategorie | Geldfolge | Mögliche Zusatzfolge |
|---|---|---|
| Leicht | Verwarnung oder bis 5.000 Euro | Abhilfe- und Kontrollmaßnahmen |
| Schwer | 5.001 bis 50.000 Euro | Unter anderem Tätigkeitsaussetzung |
| Sehr schwer | 50.001 bis 500.000 Euro | Unter anderem Verlust der DRIAT-Wirkung oder vorübergehende beziehungsweise endgültige Schließung |
Bestimmte schwere Fälle illegaler Wohnungsvermietung liegen im Bereich von 30.001 bis 50.000 Euro. Zusätzlich können von der Sanktion unabhängige Zwangsgelder eingesetzt werden, um Anordnungen durchzusetzen. Die Beträge sind daher keine kalkulierbare Gegenleistung für eine unerlaubte Nutzung.
Welche Übergangsregeln gelten für touristische Plätze und inaktive Bestandsobjekte?
Auf Mallorca, Ibiza und Formentera ist der Erwerb touristischer Plätze für neue oder erweiterte Angebote vorübergehend ausgesetzt, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift. Zugleich bestehen auf jeder Insel getrennte temporäre Platzpools für Beherbergungsbetriebe und touristisch vermarktete Wohnungen, bis die Inselräte ihre Tragfähigkeitsprüfung abgeschlossen haben. Erwerb und Preis richten sich nach dem jeweils veröffentlichten Inselverfahren.
Die Inselräte müssen innerhalb von zwei Jahren ab dem 16. April 2025 Wohnungen überprüfen, die drei Jahre in Folge nicht touristisch vermarktet wurden. Nach vorheriger Anhörung können solche Wohnungen endgültig abgemeldet werden. Fehlende Tourismussteuererklärungen und fehlende Gästemeldungen sind mögliche Indizien, aber nicht automatisch der alleinige Beweis für Inaktivität.
Häufige Fragen (FAQ)
Ist eine eingereichte DRIAT eine endgültige Tourismuslizenz?
Nein. Die Erklärung wirkt grundsätzlich ab vollständiger Einreichung, bestätigt aber nur, dass sämtliche Voraussetzungen bereits erfüllt werden. Die Verwaltung darf nachträglich kontrollieren und bei wesentlichen Fehlern nach Verfahren und Anhörung die Eintragung löschen und die Tätigkeit untersagen.
Kann seit dem 14. Juni 2026 eine neue Ferienwohnung im Wohnungseigentum angemeldet werden?
Grundsätzlich nicht. Ausgenommen sind bestimmte Reihenhäuser, Doppelhäuser und freistehende Einfamilienhäuser auf gemeinsam bebauten Grundstücken sowie die besondere Hauptwohnungsmodalität. Alle übrigen Voraussetzungen bleiben bestehen.
Genügt die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft?
Nein. Der erforderliche Drei-Fünftel-Beschluss ersetzt weder geeignete Zone und touristische Plätze noch DRIAT, Kapazitätsnachweise, kommunale Planung oder die seit April 2025 geltende, im Juni 2026 um eine weitere Ausnahme ergänzte Neuanmeldesperre.
Dürfen einzelne Zimmer an Urlauber vermietet werden?
Bei der regulären touristischen Wohnungsvermietung grundsätzlich nicht. Nur die besondere Vermietung der eigenen Hauptwohnung kann unter ihren engen Voraussetzungen das Zusammenwohnen mit Gästen erlauben.
Welche Nummer muss nach dem Registerurteil in einer Anzeige stehen?
Weiterhin erforderlich ist die balearische Tourismusnummer; bis zu ihrer Erteilung kann nach eingereichter DRIAT vorübergehend die amtliche Eingangsregisternummer verwendet werden. Aufgehoben wurde das getrennte staatliche Registro-Único-Verfahren.
Verliert eine bestehende Berechtigung durch Ley 4/2026 automatisch ihre Wirkung?
Nein. Die Sperre betrifft neue DRIAT. Eine bestehende Berechtigung bleibt jedoch von Laufzeit, rechtzeitiger Verlängerung und dem fortdauernden Vorliegen aller materiellen Voraussetzungen abhängig.
Kann eine Ferienwohnung nach längerer Inaktivität abgemeldet werden?
Ja. Die Inselräte prüfen innerhalb der gesetzlichen Übergangsfrist Wohnungen, die drei Jahre in Folge nicht touristisch vermarktet wurden, und können sie nach Anhörung endgültig abmelden. Fehlende Steuer- oder Gästemeldungen sind dabei mögliche Indizien.
Droht bei illegaler Ferienvermietung nur ein Bußgeld?
Nein. Neben Geldbußen bis 500.000 Euro können unter anderem Tätigkeitsaussetzung, Verlust der DRIAT-Wirkung, Schließung und zusätzliche Zwangsgelder angeordnet werden.
Quellen
Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: Constitución Española, Art. 18 Abs. 2, sowie Ley 39/2015, Art. 18 Abs. 3 und Art. 100 Abs. 3, zu den Grenzen des Zutritts bei Inspektionen (abgerufen am 16. September 2026).
Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: Ley Orgánica 1/2025, Schlussbestimmungen 4 und 38, zur Änderung des Wohnungseigentumsrechts ab 3. April 2025 (abgerufen am 16. September 2026).
Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears, texto consolidado (abgerufen am 16. September 2026).
Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: Decreto-ley 4/2025, de 11 de abril (abgerufen am 16. September 2026).
Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: Ley 4/2026, de 11 de junio (abgerufen am 16. September 2026).
Consell Insular de Mallorca: Pla d'intervenció en àmbits turístics de Mallorca, normativa (abgerufen am 16. September 2026).
Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (abgerufen am 16. September 2026).
Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: Real Decreto 1312/2024, texto consolidado nach den Urteilen von 2026 (abgerufen am 16. September 2026).
Tribunal Supremo, veröffentlicht durch die Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado: Amtlich veröffentlichter Urteilstenor vom 19. Mai 2026 zum Real Decreto 1312/2024, Verfahren 1/143/2025 (abgerufen am 16. September 2026).
