Meldepflicht für Ferienvermieter

Wer eine Ferienwohnung in Spanien entgeltlich an Gäste überlässt, muss mehrere Pflichten auseinanderhalten. Die nationale Gästemeldung läuft über das Sicherheitsrecht, auf Mallorca kommt die touristische DRIAT hinzu, und Buchungsplattformen unterliegen einem eigenen EU-Datenregime. Eine einzige Registrierung, die alle Ebenen ersetzt, gibt es nicht.

Gästemeldung Ferienwohnung Spanien: Wer ist betroffen?

Das Real Decreto 933/2021 erfasst entgeltliche Beherbergung im gesamten spanischen Staatsgebiet. Die Pflichten gelten unabhängig davon, ob jemand professionell oder nicht professionell vermietet. Auch touristische Vermittler und digitale Plattformen fallen in den Anwendungsbereich, wenn sie Beherbergungsdienste in Spanien vermitteln.

Für Vermieter ist wichtig, vier Ebenen getrennt zu prüfen:

Diese Ebenen haben unterschiedliche Zwecke und Zuständigkeiten. Eine DRIAT ersetzt deshalb weder die nationale Gästemeldung noch umgekehrt.

SES Hospedajes Ferienwohnung in Spanien: Wie läuft die Meldung?

Der aktuelle amtliche Meldeweg des Innenministeriums ist SES.HOSPEDAJES. Das neue zentrale Register wurde nach Anpassungsphasen am 2. Dezember 2024 aktiviert. Historische Portale und Übermittlungswege sind keine aktuelle Standardanleitung mehr.

Was muss vor dem ersten Gast gemeldet werden?

Vor Beginn der Beherbergung müssen die Verpflichteten ihre Betreiber- und Unterkunftsdaten an die zuständige Stelle übermitteln. Die Mitteilung muss spätestens zehn Tage nach Abschluss der für die Tätigkeit erforderlichen Verwaltungsverfahren und in jedem Fall vor dem tatsächlichen Tätigkeitsbeginn erfolgen. Ändern sich die meldepflichtigen Stammdaten, ist eine neue Mitteilung erforderlich.

Professionelle Anbieter kommunizieren grundsätzlich telematisch. Nicht professionelle Beherberger dürfen das hierfür vorgesehene nicht telematische Verfahren nutzen; die Meldepflicht selbst entfällt dadurch nicht.

Wann müssen Buchungs- und Aufenthaltsdaten übermittelt werden?

Die laufenden Daten sind unverzüglich und spätestens innerhalb von 24 Stunden zu melden. Die Frist wird nicht nur durch die Anreise ausgelöst, sondern jeweils durch:

• die Reservierung oder den Vertragsabschluss beziehungsweise deren Stornierung und
• den Beginn der gebuchten Beherbergungsleistung.

Die 24 Stunden sind eine Höchstfrist. Wer erst nach der Anreise meldet, kann deshalb eine bereits durch Reservierung, Vertrag oder Stornierung ausgelöste Mitteilung versäumen.

Welche Gäste- und Transaktionsdaten werden verlangt?

Der Datensatz reicht über Name und Ausweisnummer hinaus. Je nach professioneller oder nicht professioneller Tätigkeit umfasst Anhang I des Real Decreto 933/2021 insbesondere Betreiber- und Unterkunftsdaten, Identitäts- und Kontaktdaten der Reisenden, Vertrags- und Aufenthaltsdaten sowie Angaben zum verwendeten Zahlungsmittel. Bei minderjährigen Reisenden ist außerdem die Verwandtschaftsbeziehung anzugeben.

Jede Person über 14 Jahren muss den Gästeaufnahmebeleg nach dem vorgesehenen System unterzeichnen. Für Kinder unter 14 Jahren liefert die begleitende volljährige Person die Daten. Der Beherberger ist dafür verantwortlich, dass die Angaben mit einem vorgelegten oder bereitgestellten Identitätsdokument oder einem geeigneten Identitätssystem übereinstimmen.

Wie lange müssen die Daten aufbewahrt werden?

Professionelle Beherberger müssen ein EDV-Register mit den vorgeschriebenen Daten führen. Die darin erfassten Nutzerdaten sind drei Jahre ab Ende der jeweiligen Leistung aufzubewahren.

Für nicht professionelle Beherberger gilt eine wichtige Ausnahme: Sie sind von dieser eigenen Register- und Aufbewahrungspflicht befreit. Ihre Kommunikationspflichten nach Artikel 6 des Real Decreto 933/2021 bleiben jedoch bestehen.

Darf der Vermieter eine Ausweiskopie verlangen?

Nein. Die spanische Datenschutzbehörde AEPD stellt klar, dass die gesetzliche Identitätsprüfung nicht dazu berechtigt, eine Kopie von DNI oder Reisepass anzufordern oder zu speichern. Eine Kopie enthält mehr Daten als erforderlich, schafft zusätzliche Missbrauchsrisiken und beweist nicht sicher, wer sie übersandt hat.

Bei persönlicher Aufnahme genügt grundsätzlich die Sichtprüfung des Dokuments. Online können unter anderem digitale Zertifikate, der Abgleich mit dem Zahlungsmittel oder Codes an Telefon beziehungsweise E-Mail verwendet werden. Das konkrete Verfahren muss der Verantwortliche datenschutzkonform bewerten.

Welche zusätzliche DRIAT braucht eine Ferienwohnung auf Mallorca?

Auf den Balearen muss eine touristische Tätigkeit grundsätzlich vor ihrem Beginn mit einer Erklärung über den Beginn der touristischen Tätigkeit (declaración responsable de inicio de actividad turística, DRIAT) angezeigt werden. Eine vollständig eingereichte DRIAT berechtigt grundsätzlich ab dem Tag der Einreichung zur Tätigkeit und führt unmittelbar zur Eintragung in das zuständige Inselregister. Besondere vorherige Genehmigungen und andere anwendbare Anforderungen bleiben vorbehalten.

Für Mallorca verwaltet der Consell de Mallorca das Inselregister. Er ist außerdem für die insulare Tourismusplanung, die Tourismusinspektion und Sanktionen zuständig.

Wann ist eine touristische Vermarktung zulässig?

Eine neue DRIAT für eine Ferienwohnung setzt voraus, dass die Wohnimmobilie in einer ausdrücklich geeigneten Zone liegt. Hinzu kommen die jeweils anwendbaren Anforderungen an Nutzbarkeit, Wohnen, Städtebau und Inselplanung. Je nach Objekt sind insbesondere Zonenstatus, PIAT oder PTI, kommunale Planung, Gebäudeart, Plätze und Vorgaben der Eigentümergemeinschaft gesondert zu prüfen.

Eigentum an der Wohnung, die Anmeldung bei SES.HOSPEDAJES oder die bloße Einreichung eines Formulars belegen daher für sich genommen noch nicht, dass eine konkrete Immobilie touristisch vermietet werden darf.

Welche Nummer gehört in die Werbung?

Wer eine Wohnung auf den Balearen touristisch vermarktet, muss in jeder Werbung die balearische touristische Registrierungsnummer angeben. Solange diese noch nicht zugeteilt ist, darf die bei Einreichung der DRIAT vergebene Eingangsregistriernummer verwendet werden.

Werbung ohne DRIAT oder ohne die vorgeschriebene Nummer kann nicht nur die inserierende Person treffen. Auch Betreiber touristischer Vermarktungskanäle können verantwortlich sein, wenn sie Werbung, Links, Inhalte oder Reservierungen für nicht ordnungsgemäß erklärte Wohnungen ermöglichen.

Meldepflicht Ferienvermieter Spanien: Was gilt für Plattformen?

Seit 20. Mai 2026 gilt die EU-Verordnung 2024/1028. Wo ein gültiges nationales, regionales oder lokales Registrierungsverfahren besteht, müssen Kurzzeitvermietungsplattformen ihre Oberfläche auf die Registrierungsangaben ausrichten und die anwendbare Nummer im Inserat anzeigen.

Die Aktivitätsdaten übermitteln Plattformen nach Artikel 9 grundsätzlich monatlich an die nationale digitale Schnittstelle, wenn das Inserat eine Einheit in einem Gebiet betrifft, das nach Artikel 13 Absatz 1 Buchstabe b gelistet ist, weil die zuständige Behörde Plattformdaten angefordert hat. Dazu gehören die Zahl der vermieteten Nächte, die Zahl der Gäste je Nacht, deren Wohnsitzländer, die konkrete Anschrift und die URL des Inserats. Kleine oder Kleinstplattformen, die im vorangegangenen Quartal im Monatsmittel weniger als 4.250 Inserate erreichten, dürfen am Quartalsende melden.

Diese Plattformmeldung ist keine Gästemeldung des Vermieters über SES.HOSPEDAJES. Sie ersetzt ebenso wenig die balearische DRIAT oder die touristische Registrierungsnummer.

Ist die staatliche Grundbuchnummer noch erforderlich?

Nein. Der Tribunal Supremo hob 2026 den im Real Decreto 1312/2024 vorgesehenen staatlichen Mechanismus auf, nach dem Vermieter für Online-Kurzzeitangebote eine Nummer über das Grundbuch oder das Register beweglicher Sachen erhalten sollten. Aufgehoben wurden die Vermieterpflicht, das Verfahren und sämtliche weiteren Verweise auf dieses Registro Único de Arrendamientos.

Die spanische digitale Miet-Schnittstelle (Ventanilla Única Digital de Arrendamientos) besteht für den Plattformdatenaustausch fort. Nummernbezogene Formulierungen des Real Decreto 1312/2024 dürfen aber nur bereinigt um die aufgehobenen Verweise gelesen werden. Die balearische Tourismusnummer beruht auf einer anderen Rechtsgrundlage und bleibt von dieser Aufhebung unberührt.

Welche Sanktionen drohen bei Fehlern?

Nationale Gästemeldung und balearische Tourismusordnung haben getrennte Sanktionssysteme. Die konkrete Einordnung hängt vom jeweiligen Verstoß und den gesetzlichen Gradationskriterien ab.

Ein Höchstbetrag wird nicht automatisch verhängt. Bei sehr schweren touristischen Verstößen können zusätzlich Tätigkeitsaussetzung, Widerruf, Verlust der DRIAT-Wirkung oder eine zeitweilige beziehungsweise endgültige Schließung hinzukommen.

Wie gehen Ferienvermieter praktisch vor?

1. Touristische Zulässigkeit prüfen: Auf Mallorca sind vor allem DRIAT, geeignete Zone, Insel- und Kommunalplanung sowie die objektbezogenen Anforderungen zu klären.
2. Beherbergung vor Tätigkeitsbeginn melden: Betreiber- und Unterkunftsdaten rechtzeitig über den vorgesehenen Weg des Innenministeriums mitteilen.
3. Datenerhebung datensparsam organisieren: Pflichtfelder erfassen, Identität prüfen, aber keine Ausweiskopie speichern.
4. Beide 24-Stunden-Auslöser abbilden: Reservierung, Vertrag oder Stornierung und den Beginn der Leistung jeweils in den Arbeitsablauf aufnehmen.
5. Werbung kontrollieren: Auf den Balearen die touristische Registrierungsnummer oder vorläufig die DRIAT-Eingangsnummer angeben.
6. Plattformpflichten getrennt behandeln: Die EU-Aktivitätsdatenmeldung ist Aufgabe der Plattform und keine Ersatzmeldung des Beherbergers.

Häufige Fragen (FAQ)

Muss auch ein privater Ferienvermieter Gäste melden?

Ja. Die nationale Kommunikationspflicht gilt auch für nicht professionelle Beherbergung. Private Vermieter sind jedoch von der eigenen EDV-Registerführung und der dreijährigen Aufbewahrung nach Artikel 5 des Real Decreto 933/2021 ausgenommen.

Reicht es, die Gäste innerhalb von 24 Stunden nach Anreise zu melden?

Nein. Die Höchstfrist von 24 Stunden knüpft bereits an Reservierung, Vertragsabschluss oder Stornierung und zusätzlich an den Beginn der Beherbergungsleistung an.

Ist die DRIAT dasselbe wie SES.HOSPEDAJES?

Nein. Die DRIAT gehört zur balearischen Tourismusordnung und führt zur Eintragung in das Inselregister. SES.HOSPEDAJES dient der nationalen sicherheitsrechtlichen Meldung von Betreiber-, Buchungs-, Aufenthalts- und Reisendendaten.

Darf ich für den Online-Check-in ein Foto des Ausweises verlangen?

Nein. Eine Ausweiskopie ist nicht zulässig. Online sind geeignete, datenschutzkonforme Authentifizierungsverfahren zu verwenden, etwa digitale Zertifikate, Zahlungsdatenabgleich oder Codes an Telefon beziehungsweise E-Mail.

Brauche ich nach den Urteilen von 2026 noch eine staatliche Registro-Único-Nummer?

Nein. Der staatliche Mechanismus über Grundbuch oder Mobiliarregister wurde aufgehoben. Davon zu unterscheiden ist die weiterhin erforderliche balearische Tourismusnummer für touristisch vermarktete Wohnungen.

Quellen

• Real Decreto 933/2021 über Register- und Informationspflichten bei Beherbergung, abgerufen am 16. September 2026.
• Ministerio del Interior, SES.HOSPEDAJES, abgerufen am 16. September 2026.
• Ministerio del Interior, Aktivierung des neuen Beherbergungsregisters, abgerufen am 16. September 2026.
• AEPD, Hinweis vom 17. Juni 2025 zu Ausweiskopien beim Beherbergungsregister, abgerufen am 16. September 2026.
• Ley Orgánica 4/2015 zum Schutz der öffentlichen Sicherheit, abgerufen am 16. September 2026.
• Ley 8/2012 del Turismo de las Illes Balears, abgerufen am 16. September 2026.
• Reglamento (UE) 2024/1028 über Daten zu Kurzzeitvermietungen, abgerufen am 16. September 2026.
• Real Decreto 1312/2024, konsolidierte Fassung, abgerufen am 16. September 2026.
• Amtlich veröffentlichter Urteilstenor des Tribunal Supremo vom 19. Mai 2026 zum Real Decreto 1312/2024, abgerufen am 16. September 2026.