DRIAT

Wer auf den Balearen eine touristische Unterkunft oder Tätigkeit aufnehmen will, begegnet regelmäßig der Abkürzung DRIAT. Dahinter steht keine unverbindliche Anmeldung, sondern eine verantwortliche Eigenerklärung: Sämtliche gesetzlichen Voraussetzungen müssen bereits bei der Abgabe erfüllt und nachweisbar sein. Die Tourismusverwaltung darf diese Angaben anschließend kontrollieren.

Was bedeutet DRIAT auf den Balearen für eine Ferienvermietung auf Mallorca?

DRIAT steht für verantwortliche Erklärung über den Beginn einer touristischen Tätigkeit (declaración responsable de inicio de actividad turística). Die einreichende Person erklärt unter eigener Verantwortung, dass sie alle touristischen und sonstigen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, die erforderlichen Nachweise besitzt und diese Voraussetzungen während der Tätigkeit aufrechterhält.

Die DRIAT ist weder eine eidesstattliche Versicherung noch eine vorbehaltlose behördliche Lizenzzusage. Ihre Funktion besteht darin, den Beginn einer Tätigkeit auf Grundlage einer vollständigen Eigenerklärung zu ermöglichen. Fehlende touristische Plätze, eine ungeeignete Zone, baurechtliche Hindernisse oder ein wirksames Verbot in der Eigentümergemeinschaft werden durch das Formular nicht geheilt.

Das Verfahren betrifft nicht nur Ferienwohnungen. Touristische Unternehmen und Tätigkeiten im Geltungsbereich des balearischen Tourismusgesetzes müssen ihre DRIAT grundsätzlich vor Tätigkeitsbeginn einreichen. Für Mallorca ist die touristische Wohnungsvermietung besonders praxisrelevant, sie bleibt aber nur ein Anwendungsfall.

Wann gilt eine Wohnungsüberlassung als touristischer Aufenthalt?

Das balearische Tourismusgesetz beschreibt den touristischen Aufenthalt in einer Wohnimmobilie grundsätzlich als entgeltliche, kurzfristige Überlassung der gesamten, sofort nutzbaren Wohnung. Ein einzelner Aufenthalt darf 30 Nächte nicht überschreiten. Eine Sonderform betrifft den alleinigen Hauptwohnsitz einer natürlichen Person: In hierfür geeigneten Gebieten ist eine touristische Vermarktung höchstens 60 Tage im Jahr möglich. Dabei darf die bewohnende Person mit den Gästen zusammenwohnen, wenn dies im Angebot klar erkennbar ist und die Gesamtbelegung die genehmigte Kapazität nicht überschreitet; einzelne Zimmer dürfen nicht über getrennte Verträge vermietet werden (Art. 50 Abs. 15 und 20).

Wird eine sofort nutzbare Wohnimmobilie für kurze Zeiträume angeboten, vermutet das Gesetz eine touristische Vermarktung, solange kein anderer Überlassungszweck nachgewiesen wird. Die Dauer allein entscheidet deshalb nicht ausnahmslos: Nicht jede Vermietung unter 30 Nächten ist automatisch touristisch. Maßgeblich sind das konkrete Angebot, die Nutzbarkeit und ein gegebenenfalls belegbarer anderer Zweck.

Ab wann darf die touristische Tätigkeit beginnen?

Eine vollständig eingereichte DRIAT berechtigt grundsätzlich ab dem Tag der Vorlage zur Tätigkeit. Das gilt nicht, wenn für den konkreten Fall ausnahmsweise eine besondere vorherige Genehmigung vorgeschrieben ist. Auch alle sonstigen Pflichten und die Möglichkeit späterer Kontrollen bleiben bestehen.

Mit der Einreichung erfolgt die sofortige Eintragung in das zuständige Inselregister für touristische Unternehmen, Tätigkeiten und Betriebe. Die Tourismusverwaltung übermittelt die Eintragung unter anderem an die Steuerverwaltung, die Gemeinde und das Grundbuch. Diese Registerfolge ist keine abschließende Bestätigung, dass jede materielle Voraussetzung geprüft und erfüllt wurde.

Welche Voraussetzungen muss eine Ferienimmobilie erfüllen?

Wer eine touristische Wohnimmobilie auf Mallorca betreiben will, muss für die DRIAT auf den Balearen mehrere voneinander unabhängige Voraussetzungen belegen. Zonierung, touristische Plätze, bauliche Nutzbarkeit, Gemeinschaftsrecht und laufende Betriebspflichten dürfen nicht isoliert betrachtet werden.

Welche Rolle spielen Zonierung und touristische Plätze?

Neue Erklärungen für touristische Aufenthalte in Wohnimmobilien sind nur für Objekte in ausdrücklich als geeignet ausgewiesenen Gebieten zulässig. Seit dem 16. April 2025 sind auf den Balearen neue DRIAT für Wohnungen im Wohnungseigentum grundsätzlich verboten. Ausgenommen sind Reihen- und Doppelhäuser sowie seit dem 14. Juni 2026 auch freistehende Einfamilienhäuser, die das Grundstück mit anderen Gebäuden teilen. Ebenfalls ausgenommen ist die gesetzliche Hauptwohnsitzvariante. Diese Ausnahmen beseitigen weder die übrigen touristischen Voraussetzungen noch ein anwendbares Zustimmungserfordernis der Eigentümergemeinschaft (Zusatzbestimmung 2 des Decreto-ley 4/2025 in der Fassung der Schlussbestimmung 22 der Ley 4/2026). Die konkrete Zonierung muss für die Gemeinde und das einzelne Objekt aktuell geprüft werden. Für besonders geschützten ländlichen Boden ist eine neue touristische Vermarktung grundsätzlich ausgeschlossen; abweichende Regelungen sind nur innerhalb des gesetzlich vorgesehenen Planungsrahmens möglich.

Auch die erforderlichen touristischen Plätze müssen verfügbar sein. Der Consell de Mallorca kündigte am 20. März 2026 für den 23. März ein digitales Verfahren für 1.069 zeitlich gebundene Plätze in Wohnimmobilien an. Sie stammten ausschließlich aus früheren Abmeldungen und erhöhten den touristischen Höchstbestand nicht. Daraus folgt kein dauerhafter Anspruch: Verfügbarkeit und Vergabeverfahren sind zeitabhängig und vor jeder Einreichung neu festzustellen.

Welche Nachweise gelten für Bewohnbarkeit und Gebäudealter?

Die Wohnimmobilie benötigt grundsätzlich eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad), einen entsprechenden insularen Habitabilitätsnachweis oder eine Belegungs- beziehungsweise Erstnutzungsgenehmigung mit ausgewiesener Platzzahl. Gesetzliche Sonderfälle bleiben vorbehalten. Wohnungen, die der Wohnraumförderung (protección oficial) oder einer Preisbindung (precio tasado) unterliegen oder früher unterlagen, dürfen nicht touristisch vermarktet werden (Art. 50 Abs. 8).

Zusätzlich gilt grundsätzlich ein Mindestalter des Gebäudes. Solange keine abweichende Verordnung besteht, beträgt es fünf Jahre. Der Nachweis kann über die Neubauerklärung, die Erstnutzungsgenehmigung oder eine Gemeindebescheinigung erfolgen; während dieser Zeit muss das Objekt privat zu Wohnzwecken genutzt worden sein.

Welche Zustimmung braucht die Eigentümergemeinschaft?

Bei Wohnungseigentum darf die Gemeinschaftssatzung die touristische Nutzung nicht verbieten. Für eine ab dem 3. April 2025 neu begonnene touristische Tätigkeit verlangt das spanische Wohnungseigentumsgesetz zusätzlich eine ausdrückliche Zustimmung von drei Fünfteln aller Eigentümer, die zugleich drei Fünftel der Miteigentumsquoten vertreten.

Für bereits vor diesem Datum rechtmäßig ausgeübte Tätigkeiten enthält das nationale Recht eine Übergangsregel. Daneben kennt das balearische Recht eine besondere Konstellation für Gemeinschaften mit höchstens vier Eigentümern. Sie betrifft eine mögliche Verwaltung nach den Gemeinschaftsregeln des Código Civil und ist keine pauschale Befreiung von der notwendigen Zustimmung. Deshalb müssen Satzung, Beschlüsse, Beginn der Tätigkeit und Eigentümerstruktur objektbezogen geprüft werden.

Welche laufenden Betriebsanforderungen gelten?

Die Immobilie muss die gesetzlich verlangte Energiequalifikation nachweisen und grundsätzlich individuelle Wasser- und Energiezähler besitzen. Die konkrete Mindestklasse richtet sich nach dem Bauzeitpunkt und der jeweils geltenden Fassung des Tourismusgesetzes.

Vorgeschrieben ist außerdem eine Haftpflichtversicherung. Sie muss Personen- und Sachschäden der Gäste abdecken und bei Wohnungseigentum auch mögliche Schäden der Gäste an der Gemeinschaft erfassen. Während der Aufenthalte sind mindestens Reinigung, Bett- und Haushaltswäsche sowie Instandhaltung sicherzustellen. Die Leistungen werden in einem von der Inselverwaltung habilitierten Register dokumentiert; eine telefonische Betreuung muss rund um die Uhr erreichbar sein.

Welche Unterlagen gehören zur Einreichung?

Bis zu einer abweichenden Verordnung sind für die touristische Wohnungsvermietung insbesondere folgende Unterlagen vorgesehen:

• Identitätsnachweis der einreichenden Person,
• kommunale Bescheinigung über die Eignung der Zone und die Nichtüberschreitung der kommunalen Höchstzahl touristischer Plätze,
• Nachweis über den Erwerb der touristischen Plätze,
• gegebenenfalls Nachweise zur Eigentümergemeinschaft und
• das vollständig ausgefüllte gesetzliche Formular.

Bei der auf höchstens 60 Tage im Jahr begrenzten Variante für den alleinigen Hauptwohnsitz einer natürlichen Person kommt ein Melderegister-Nachweis hinzu. Seit der 2025 in Kraft getretenen Gesetzesänderung müssen sowohl die vermarktende Person als auch der Eigentümer elektronisch mit der Verwaltung kommunizieren. Die technische Einreichungsstelle richtet sich nach der zuständigen Inselverwaltung.

Wie lange gilt die touristische Tätigkeit im Mehrfamilienhaus?

Für rechtmäßig touristisch vermarktete Wohnimmobilien in Gebäuden mit gemeinsamem Zugang oder Gemeinschaftselementen gilt die touristische Vermarktung grundsätzlich fünf Jahre; diese Befristung eröffnet keinen Zugang zu einer ansonsten verbotenen neuen DRIAT. Eine Verlängerung um denselben Zeitraum setzt eine Mitteilung im letzten Monat der Laufzeit und einen erneuten Nachweis sämtlicher Voraussetzungen voraus. Dazu gehören auch verfügbare Plätze. Auch die Hauptwohnsitzvariante ist auf fünf Jahre befristet und nur verlängerbar, wenn ihre Voraussetzungen, insbesondere die Hauptwohnsitznutzung, weiterhin bestehen.

Fehlt die rechtzeitige Mitteilung oder ist eine Voraussetzung weggefallen, endet die Tätigkeit und die Plätze fallen zurück. Die Befristung ist daher nicht mit dem allgemeinen Fortbestand einer ordnungsgemäß eingereichten Erklärung in anderen Objektarten gleichzusetzen.

Welche Nummer muss in der Werbung erscheinen?

Die gesamte Werbung für touristisch vermarktete Wohnimmobilien muss die touristische Eintragungsnummer enthalten. Bis zu deren Erteilung darf die öffentliche Eingangs- oder Registernummer verwendet werden, die bei Einreichung der DRIAT vergeben wurde.

Werbung oder tatsächliche Tätigkeit ohne DRIAT gilt als illegales Angebot beziehungsweise nicht angemeldete touristische Tätigkeit und löst ein Sanktionsverfahren aus. Dasselbe Risiko besteht, wenn die formale Erklärung abgegeben wurde, die gesetzlichen Voraussetzungen aber tatsächlich nicht erfüllt sind.

Wie verhält sich die DRIAT auf den Balearen zum Einheitsregister in Spanien?

Die balearische DRIAT und ihre touristische Eintragungsnummer sind von dem 2024 eingeführten staatlichen Modell für ein Einheitsregister für Kurzzeitvermietungen zu trennen. Der spanische Tribunal Supremo erklärte 2026 zentrale Vorschriften des Real Decreto 1312/2024 über den staatlichen Registrierungsmechanismus und die darauf gestützte Registrierungsnummer für nichtig.

Daraus folgt nicht, dass die autonomen und lokalen Tourismusregeln entfallen. Die DRIAT, die balearische touristische Nummer und die Zuständigkeiten der Inselverwaltung bleiben eigenständige Anforderungen. Eine zusätzliche spanienweite Einheitsnummer lässt sich deshalb nicht pauschal auf die aufgehobenen Teile dieses Real Decreto stützen.

Was passiert bei falschen oder unvollständigen Angaben?

Wesentliche Unrichtigkeiten, Falschangaben oder Auslassungen führen nach einem Verfahren mit Anhörung zur Löschung der Eintragung und dazu, dass die Tätigkeit nicht fortgesetzt werden darf. Die Wiederherstellung des vorherigen Rechtszustands und Sanktionen können hinzukommen. Bei festgestellten Falschangaben ist ein Sanktionsverfahren gesetzlich vorgesehen; bei Unrichtigkeiten kann es eingeleitet werden.

Die entscheidende Vorsorge besteht deshalb nicht darin, das Formular möglichst schnell abzugeben. Vorher müssen alle objekt-, gemeinschafts-, zonierungs- und betriebsbezogenen Nachweise zusammenpassen und für spätere Kontrollen verfügbar bleiben.

Häufige Fragen (FAQ)

Ist die DRIAT eine behördliche Vermietungslizenz?

Nein. Sie ist eine verantwortliche Eigenerklärung. Die einreichende Person bestätigt, dass alle Voraussetzungen bereits erfüllt sind und die Nachweise vorliegen. Die Verwaltung kann dies nachträglich kontrollieren und bei wesentlichen Fehlern die Eintragung löschen.

Darf die Tätigkeit immer am Tag der Einreichung beginnen?

Grundsätzlich berechtigt eine vollständige DRIAT ab dem Tag der Vorlage zur Tätigkeit. Das gilt nicht, wenn ausnahmsweise eine besondere vorherige Genehmigung vorgeschrieben ist oder die materiellen Voraussetzungen fehlen.

Ist jede Vermietung unter 30 Nächten touristisch?

Nein. Bei kurzfristiger Überlassung einer sofort nutzbaren Wohnimmobilie besteht eine gesetzliche Vermutung, solange kein anderer Zweck nachgewiesen wird. Die Aufenthaltsdauer allein entscheidet daher nicht jeden Fall.

Reicht eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung aus?

Nein. Sie ist ein wichtiger Nachweis, ersetzt aber weder geeignete Zonierung und touristische Plätze noch die Prüfung von Gemeinschaft, Gebäudealter, Energieanforderungen, Versicherung und laufenden Dienstleistungen.

Braucht eine neue Ferienvermietung die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft?

Für ab dem 3. April 2025 neu begonnene touristische Tätigkeiten verlangt das nationale Wohnungseigentumsrecht eine ausdrückliche Drei-Fünftel-Zustimmung nach Eigentümern und Miteigentumsquoten. Satzung, Übergangsregel und objektbezogene balearische Vorgaben sind zusätzlich zu prüfen. Die Zustimmung allein beseitigt das Verbot neuer DRIAT im Wohnungseigentum nicht.

Sind touristische Plätze auf Mallorca verfügbar?

Verfügbarkeit, Objektbezug und Bedingungen des jeweils geltenden Vergabeverfahrens müssen vor jeder Einreichung beim Consell de Mallorca geprüft werden. Der Consell kündigte beispielsweise für den 23. März 2026 ein Verfahren für 1.069 zeitlich gebundene Plätze aus früheren Abmeldungen an; daraus folgt kein dauerhafter Anspruch.

Ersetzt eine staatliche Kurzzeitvermietungsnummer die DRIAT?

Nein. Die balearische Erklärung und die touristische Eintragungsnummer sind eigenständige Anforderungen. Zudem hat der Tribunal Supremo 2026 zentrale Teile des staatlichen Registermodells aus dem Real Decreto 1312/2024 für nichtig erklärt.

Quellen

• BOE: Ley 8/2012 del Turismo de las Illes Balears, konsolidierte Fassung, abgerufen am 16. September 2026.
• Consell de Mallorca: Convocatoria 2026 de la bolsa temporal de plazas turísticas en viviendas, abgerufen am 16. September 2026.
• BOE: Real Decreto 1312/2024 über Kurzzeitvermietungen, konsolidierte Fassung, abgerufen am 16. September 2026.
• BOE: Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2026 zum staatlichen Einheitsregister, abgerufen am 16. September 2026.
• BOE: Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal, konsolidierte Fassung, abgerufen am 16. September 2026.
• BOE: Decreto-ley 4/2025, Zusatzbestimmung 2 zum Verbot neuer DRIAT, geändert durch Ley 4/2026, Schlussbestimmung 22, abgerufen am 16. September 2026.