CBAT auf Mallorca: Tourismusplätze richtig prüfen

Q: Welche Tourismusplätze verwaltet das CBAT auf Mallorca?

Artikel 91 der Ley 8/2012 del Turismo de las Illes Balears sieht für jede Insel ein Organ zur Verwaltung von Plätzen aus endgültig abgemeldeten touristischen Angeboten vor. Dazu können Plätze aus Beherbergungsbetrieben und aus Wohnimmobilien gehören, deren touristische Vermarktung endgültig beendet wurde. Auf Mallorca muss der Consell de Mallorca an dem Verwaltungsorgan beteiligt sein. Das Decreto-ley 4/2025 schuf außerdem je Insel zwei vorübergehende Börsen: eine für Beherbergungsbetriebe und eine für touristisch vermarktete Wohnimmobilien. Diese temporären Börsen bleiben grundsätzlich operativ, bis die jeweilige Insel ihre touristische Tragfähigkeit evaluiert oder neu bewertet hat.

Das CBAT auf Mallorca verwaltet touristische Plätze für Beherbergungsbetriebe und touristisch vermarktete Wohnimmobilien. Es ist weder eine Tourismuslizenz noch eine Garantie, dass ein bestimmtes Objekt touristisch genutzt werden darf. Entscheidend sind neben dem Platz immer die aktuelle Ausschreibung, die DRIAT und sämtliche Objektvoraussetzungen.

Was ist das CBAT auf Mallorca?

Der Träger ist eine öffentliche, nicht gewinnorientierte Einrichtung unter dem Consell de Mallorca. Er verwaltet das im balearischen Tourismusgesetz vorgesehene Platzsystem der Insel.

Das CBAT verkauft oder reserviert im gesetzlichen Rahmen touristische Plätze für Beherbergungsbetriebe sowie für Wohnimmobilien, die touristisch vermarktet werden sollen. Eine dauerhaft offene Verkaufsstelle mit beliebig verfügbaren Plätzen ist es nicht. Ob, wann und zu welchen Bedingungen Plätze beantragt werden können, ergibt sich aus dem jeweils geltenden Gesetz und dem konkreten veröffentlichten Verfahren.

Welche Tourismusplätze verwaltet das CBAT auf Mallorca?

Artikel 91 der Ley 8/2012 del Turismo de las Illes Balears sieht für jede Insel ein Organ zur Verwaltung von Plätzen aus endgültig abgemeldeten touristischen Angeboten vor. Dazu können Plätze aus Beherbergungsbetrieben und aus Wohnimmobilien gehören, deren touristische Vermarktung endgültig beendet wurde. Auf Mallorca muss der Consell de Mallorca an dem Verwaltungsorgan beteiligt sein.

Das Decreto-ley 4/2025 schuf außerdem je Insel zwei vorübergehende Börsen: eine für Beherbergungsbetriebe und eine für touristisch vermarktete Wohnimmobilien. Diese temporären Börsen bleiben grundsätzlich operativ, bis die jeweilige Insel ihre touristische Tragfähigkeit evaluiert oder neu bewertet hat. Sie speisen sich aus frei werdenden Plätzen und sollen den touristischen Platzdeckel nicht erhöhen.

Damit verteilt das Börsensystem keine neu geschaffenen Kapazitäten. Es organisiert die gesetzlich vorgesehene Wiederverwendung von Plätzen, die aus anderen touristischen Nutzungen stammen oder in das Verwaltungssystem zurückgefallen sind.

Wie werden Plätze aus einer temporären Börse vergeben?

Der zuständige Inselrat oder das Platzverwaltungsorgan legt durch Resolution oder Beschluss fest, welche Voraussetzungen gelten, wie das Verfahren abläuft und welcher Preis gegebenenfalls zu zahlen ist. Dieser Verfahrensrahmen muss im Butlletí Oficial de les Illes Balears (BOIB) veröffentlicht werden.

Für Interessenten bedeutet das: Die Ley 8/2012 und das Decreto-ley 4/2025 bilden den gesetzlichen Rahmen, aber die konkrete Ausschreibung entscheidet über Antrag, Unterlagen, Fristen, Auswahl und Zahlung. Bedingungen aus einer früheren Runde dürfen nicht auf eine spätere Ausschreibung übertragen werden.

Ein Platzantrag sollte deshalb erst gestellt werden, wenn das Objekt und der Antragsteller die veröffentlichten Anforderungen nachweisbar erfüllen. Eine hohe Nachfrage kann zusätzlich zu einem geordneten Auswahl- oder Losverfahren und einer Warteliste führen.

Was geschah bei der CBAT-Ausschreibung 2026?

Die im März 2026 veröffentlichte Ausschreibung für touristisch vermarktete Wohnungen umfasste 1.069 Plätze. Nach amtlicher Darstellung stammten sie aus früheren und neueren Abmeldungen und erhöhten den Platzdeckel auf Mallorca nicht. Das telematische Antragsverfahren begann am 23. März 2026.

Nach Prüfung der Anträge führte das CBAT am 8. Juni 2026 ein öffentliches Losverfahren durch. Anschließend veröffentlichte es eine Liste der Anträge, die in der daraus folgenden Reihenfolge weiterbearbeitet wurden, sowie eine Warteliste.

Die Aufnahme in eine solche Liste begründet für sich noch kein gesichertes Recht auf den Erwerb. Das CBAT weist ausdrücklich darauf hin, dass die vollständige Prüfung der Voraussetzungen, die förmliche Zuteilung und die weiteren Verfahrensschritte maßgeblich bleiben. Die Zahl 1.069 beschreibt daher weder den aktuellen freien Bestand noch ein dauerhaftes Angebot.

Kann man touristische Plätze auf Mallorca reservieren?

Die seit Juni 2026 geltende Fassung von Artikel 91 Absatz 7 Ley 8/2012 erlaubt Reservierungsmodelle für ein Bauprojekt eines Beherbergungsbetriebs oder den Umbau einer touristisch vermarkteten Wohnung. Das Platzverwaltungsorgan kann dafür eine Teilzahlung annehmen und eine Höchstfrist für die spätere verantwortliche Erklärung zur Aufnahme der touristischen Tätigkeit (Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística, DRIAT) setzen.

Wird die festgelegte Frist nicht eingehalten, fallen die reservierten Plätze von Amts wegen an das Verwaltungsorgan zurück. Eine bereits geleistete Anzahlung wird nach Artikel 91 Absatz 7 nicht zurückerstattet. Zahlungsanteil, Frist und Nachweise ergeben sich aus dem konkreten Reservierungsverfahren.

Eine Reservierung reduziert damit das Verfügbarkeitsrisiko während eines Projekts, ersetzt aber weder die fristgerechte DRIAT noch die materielle Zulässigkeitsprüfung.

Wie funktioniert der Tausch touristischer Plätze?

Seit März 2026 bietet der Consell de Mallorca ein telematisches Verfahren an, mit dem ein Eigentümer einen entgeltlich oder unentgeltlich erworbenen touristischen Platz von einer eigenen touristisch vermarkteten Wohnung auf eine andere eigene Wohnung übertragen kann. Nach amtlicher Darstellung bleibt die Gesamtzahl der Plätze dabei unverändert.

Das ist kein freier Handel zwischen beliebigen Personen oder Immobilien. Eigentum, Herkunft der Plätze, Zielobjekt und gesetzliche Voraussetzungen müssen zum zugelassenen Tauschfall passen. Andere Übertragungskonstellationen richten sich nach den jeweils einschlägigen gesetzlichen Regeln.

Ist ein CBAT-Platz dasselbe wie eine DRIAT?

Nein. Ein Platz oder Platznachweis ist nur ein Baustein des Verfahrens. Die DRIAT ist die verantwortliche Erklärung gegenüber der Tourismusverwaltung, mit der die Aufnahme einer gesetzlich zulässigen Tätigkeit erklärt wird. Auch eine DRIAT erlaubt die Tätigkeit nur, wenn alle gesetzlichen Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind.

Bei touristisch vermarkteten Wohnimmobilien verlangt die Ley 8/2012 unter anderem einen gültigen Bewohnbarkeitsnachweis oder eine entsprechende Nutzungsgenehmigung und grundsätzlich die Lage in einer ausdrücklich geeigneten Zone. Zudem müssen das Tourismusrecht, die urbanistische Zulässigkeit und gegebenenfalls die Regeln einer Eigentümergemeinschaft eingehalten werden.

Bereits seit dem Decreto-ley 4/2025 dürfen auf den Balearen grundsätzlich keine neuen DRIAT für Wohnungen im horizontalen Eigentum eingereicht werden. Nach der durch Ley 4/2026 geänderten Regel sind Reihen- und Doppelhäuser sowie freistehende Einfamilienhäuser ausgenommen, wenn letztere das Grundstück mit anderen Gebäuden teilen. Ebenfalls ausgenommen ist die gesetzlich zulässige touristische Vermietung in der Modalität der Hauptwohnung. Der Erwerb touristischer Plätze beseitigt dieses Verbot nicht.

Was gehört bei einer touristischen Immobilie in die Due Diligence?

Die aktuelle Eigentums-, Register- und Bewohnbarkeitslage der Immobilie wird geprüft.
Gebäudetyp, horizontales Eigentum, Zoneneignung und urbanistische Zulässigkeit werden schriftlich geklärt.
Bestehende DRIAT, Registereintragung und Herkunft bereits zugeordneter Plätze werden abgeglichen.
Bei einem Neuerwerb werden die aktuelle CBAT- oder BOIB-Ausschreibung, Unterlagen, Preis und Fristen geprüft.
Reservierung, endgültige Zuteilung, Zahlung und Frist zur DRIAT werden als getrennte Schritte dokumentiert.
Ein Kaufvertrag berücksichtigt ausdrücklich, dass Tourismusplatz, DRIAT und materielle Zulässigkeit unterschiedliche Risiken darstellen.

Wofür verwendet das CBAT die Einnahmen?

Artikel 92 Ley 8/2012 bindet die Einnahmen der Platzbörse an Zwecke auf der jeweiligen Insel. Dazu zählen insbesondere die Sanierung touristischer Zonen, die Umnutzung veralteter Beherbergungsbetriebe in soziale, kulturelle, Bildungs- oder Freizeitprojekte sowie Maßnahmen für Wettbewerbsfähigkeit, Nachhaltigkeit, Diversifizierung und eine höhere Qualität des touristischen Angebots.

Das CBAT ist damit in Spanien sowohl Verwaltungsstelle für touristische Plätze auf Mallorca als auch Finanzierungsinstrument für insulare Tourismusprojekte. Welche Projekte konkret gefördert werden, entscheidet das zuständige Organ im gesetzlichen Rahmen.

Häufige Fragen (FAQ)

Kann ich beim CBAT jederzeit Tourismusplätze kaufen?

Nein. Der Erwerb richtet sich nach verfügbarem Bestand und einem veröffentlichten Verfahren. Voraussetzungen, Preis, Fristen und Auswahl können sich von Ausschreibung zu Ausschreibung ändern.

Garantiert ein erworbener Platz die Ferienvermietung?

Nein. Zusätzlich müssen DRIAT, Zoneneignung, Bewohnbarkeit, Gebäudetyp, urbanistische Zulässigkeit und alle weiteren gesetzlichen Anforderungen erfüllt sein.

Was passiert, wenn die DRIAT-Frist einer Reservierung verstreicht?

Nach der seit Juni 2026 geltenden gesetzlichen Regel fallen die Plätze von Amts wegen an das Verwaltungsorgan zurück. Eine geleistete Anzahlung wird nicht zurückerstattet.

Kann ich Plätze zwischen zwei eigenen Ferienimmobilien tauschen?

Auf Mallorca besteht dafür ein telematisches Verfahren, wenn beide Immobilien demselben Eigentümer gehören und sämtliche gesetzlichen Bedingungen erfüllt sind. Der Tausch erhöht die Gesamtzahl der Plätze nicht.

Was bedeutet ein Platz auf der CBAT-Warteliste?

Er begründet nur eine Chance auf spätere Berücksichtigung nach der festgelegten Reihenfolge. Ein Erwerbsrecht entsteht erst nach verfügbarem Bestand, vollständiger Prüfung und förmlicher Zuteilung.