Wohnung auf Mallorca mieten: Vertrag, Kaution, Nebenkosten und Kündigung

Eine Wohnung auf Mallorca zu mieten ist rechtlich kein einheitlicher Vorgang. Für eine dauerhaft bewohnte Hauptwohnung gelten andere Regeln als für eine echte Saisonmiete oder eine touristische Kurzzeitunterkunft. Gerade deshalb sollte der Vertrag den tatsächlichen Nutzungszweck eindeutig wiedergeben. Eine Überschrift wie „temporada“ macht aus einer auf Dauer angelegten Wohnungsmiete noch keine Saisonmiete, wenn die Wohnung tatsächlich den gewöhnlichen Lebensmittelpunkt bilden soll. Die folgenden Laufzeit- und Kostenregeln beziehen sich auf neu abgeschlossene Verträge; für ältere Verträge können nach den Übergangsbestimmungen frühere Fassungen gelten.

Das Wichtigste im Überblick

Zuerst klären: Hauptwohnung, Saisonmiete oder touristische Nutzung

Die LAU unterscheidet insbesondere zwischen der Vermietung einer Wohnung zur dauerhaften Befriedigung des Wohnbedarfs und einer Vermietung zu einem anderen Zweck. Eine echte Saisonmiete kann etwa vorliegen, wenn eine Person nur für ein klar begrenztes Studiensemester, einen zeitlich bestimmten Arbeitseinsatz oder einen vorübergehenden Aufenthalt auf Mallorca wohnt und ihren dauerhaften Wohnsitz andernorts behält. Die bloße Vereinbarung einer Laufzeit von elf Monaten reicht dafür nicht.

Touristische Unterkünfte unterliegen nochmals anderen Regeln, wenn sie über touristische Vermarktungskanäle und nach dem einschlägigen Tourismusrecht angeboten werden. Dieser Artikel behandelt die gewöhnliche, auf Dauer angelegte Wohnungsmiete. Wer tatsächlich nur saisonal oder touristisch mietet, darf die nachfolgenden Laufzeit- und Kündigungsregeln nicht ungeprüft übertragen.

Für die Einordnung sind vor allem diese Umstände wichtig:

• Wo liegt der gewöhnliche Lebensmittelpunkt des Mieters?
• Aus welchem konkreten Grund soll die Nutzung zeitlich begrenzt sein?
• Bleibt eine andere Hauptwohnung tatsächlich bestehen?
• Was steht im Vertrag, und entspricht dies der realen Nutzung?
• Wird die Unterkunft touristisch vermarktet oder mit hotelähnlichen Leistungen angeboten?

Ein Vertrag sollte den Nutzungszweck wahrheitsgemäß beschreiben. Eine künstliche Saisonklausel kann zwingende Schutzvorschriften der Wohnungsmiete nicht zuverlässig ausschalten.

Vor der Unterschrift: Vertragspartner und Wohnung prüfen

Vor einer Zahlung sollte feststehen, wer vermietet und ob diese Person über die Wohnung verfügen darf. Bei einem Eigentümer kann eine aktuelle einfache Registerauskunft, die sogenannte nota simple, Hinweise auf Eigentümer, Belastungen und die genaue Bezeichnung der Immobilie geben. Tritt ein Bevollmächtigter auf, sollte dessen Vollmacht den Abschluss und gegebenenfalls die Entgegennahme von Geld abdecken.

Außerdem sollten Mieter die Wohnung besichtigen und den tatsächlichen Zustand dokumentieren. Bei möblierter Vermietung gehören Inventar, vorhandene Schäden, Zahl und Art der Schlüssel sowie Zählerstände in eine Anlage. Fotos sollten sowohl den Raumzusammenhang als auch Einzelheiten zeigen und zeitnah in nachvollziehbarer Form ausgetauscht werden.

Vor Vertragsabschluss sollten mindestens geklärt sein:

1. vollständige Identität und Anschrift der Parteien;
2. genaue Lage und Bezeichnung der Wohnung sowie mitvermietete Stellplätze, Abstellräume oder Außenflächen;
3. Nutzung als Hauptwohnung und zugelassene Mitbewohner;
4. Vertragsbeginn, vereinbarte Dauer und Übergabetag;
5. Monatsmiete, Fälligkeit, Zahlungsweg und Belegform;
6. Kaution und weitere Sicherheiten;
7. Verteilung von Gemeinschaftskosten, Immobiliensteuer, Müllgebühren und Verbrauchskosten;
8. Regel zur jährlichen Mietanpassung;
9. Reparatur-, Melde- und Zutrittsregeln;
10. Inventar, Zustand, Schlüssel und Zählerstände;
11. Anschriften oder elektronische Kanäle für rechtserhebliche Mitteilungen.

Laufzeit und gesetzliche Verlängerung

Auch wenn im Vertrag nur ein Jahr steht, endet eine als Hauptwohnung genutzte Miete nicht zwingend nach diesem Jahr. Ist die vereinbarte Dauer kürzer als fünf Jahre und der Vermieter eine natürliche Person, kann der Mieter grundsätzlich jährliche Verlängerungen bis zu einer Gesamtdauer von fünf Jahren verlangen. Ist der Vermieter eine juristische Person, beträgt diese Schutzdauer sieben Jahre.

Nach Ablauf dieser Mindestphase verlängert sich der Vertrag grundsätzlich weiter in Jahresabschnitten bis zu drei zusätzlichen Jahren, sofern nicht rechtzeitig widersprochen wird. Der Vermieter muss hierfür regelmäßig mindestens vier Monate vor Vertragsende kündigen, der Mieter mindestens zwei Monate. Während dieser zusätzlichen Verlängerungsphase kann der Mieter die nächste Jahresverlängerung grundsätzlich mit mindestens einem Monat Vorlauf verhindern.

Daneben kann nach Artikel 10 Absatz 2 LAU bei Ablauf der Mindestdauer oder der anschließenden gesetzlichen Verlängerung eine zusätzliche Verlängerung von höchstens einem Jahr verlangt werden. Dafür muss der Mieter soziale und wirtschaftliche Schutzbedürftigkeit durch einen im letzten Jahr ausgestellten Bericht der zuständigen sozialen Dienste belegen. Ein Großvermieter im gesetzlichen Sinne muss dem Antrag entsprechen, sofern nicht bereits ein neuer Mietvertrag geschlossen wurde.

Eine Besonderheit gilt, wenn ein privater Vermieter die Wohnung für sich oder bestimmte nahe Angehörige als dauerhafte Wohnung benötigt. Eine solche Eigenbedarfsmöglichkeit muss bei Vertragsabschluss ausdrücklich im Vertrag vorgesehen sein. Sie kann grundsätzlich erst nach dem ersten Vertragsjahr ausgeübt werden; der Vermieter muss den konkreten Bedarf mindestens zwei Monate vorher mitteilen. Wird die Wohnung danach nicht entsprechend bezogen, kann der Mieter je nach Lage Wiedereinsetzung oder Entschädigung verlangen.

Die Vertragsdauer sollte deshalb nicht isoliert gelesen werden. Maßgeblich sind die vertragliche Laufzeit, die zwingenden Verlängerungsrechte, die Rechtsform des Vermieters und mögliche gesetzliche Beendigungsgründe.

Miete, Fälligkeit und jährliche Anpassung

Die Parteien vereinbaren die Anfangsmiete grundsätzlich frei, soweit keine besondere gesetzliche Begrenzung eingreift. Der Vertrag sollte Fälligkeit, Konto und Verwendungszweck festhalten. Der Vermieter darf nicht mehr als eine Monatsmiete im Voraus verlangen; gesetzliche Kaution und zulässige zusätzliche Sicherheiten sind davon zu unterscheiden. Die Miete ist grundsätzlich elektronisch zu zahlen. Fehlt einer Partei ein Bankkonto oder der Zugang zu elektronischen Zahlungsmitteln, kann auf ihren Antrag ausnahmsweise bar in der Mietwohnung gezahlt werden. Bei jeder Zahlung muss der Mieter einen nachvollziehbaren Beleg erhalten, sofern der Zahlungsweg die Zahlung nicht bereits ausreichend dokumentiert.

Eine jährliche Mieterhöhung findet nicht von selbst statt. Sie setzt eine vertragliche Anpassungsregel voraus und wird grundsätzlich erst ab dem Monat geschuldet, der auf eine schriftliche Mitteilung mit der angewandten Berechnung folgt. Bei nach dem 26. Mai 2023 geschlossenen Wohnungsmietverträgen ist der vom Instituto Nacional de Estadística veröffentlichte Referenzindex für die jährliche Aktualisierung von Wohnungsmieten, der IRAV, für die gesetzliche Höchstgrenze maßgeblich. Der jeweils einschlägige Monatswert hängt vom vertraglichen Jahrestag und der konkreten Klausel ab; ein aktueller Pressewert darf daher nicht pauschal auf jeden Vertrag übertragen werden.

Der Vertrag sollte klar beantworten:

• ob überhaupt jährlich angepasst wird;
• welcher Index oder Mechanismus gelten soll;
• zu welchem Jahrestag die Anpassung möglich ist;
• wie und mit welchem Nachweis sie mitgeteilt wird;
• ob die berechnete Erhöhung unter der gesetzlichen Höchstgrenze bleibt.

Die besonderen Mietpreisfolgen für einen „angespannten Wohnungsmarkt“ setzen eine wirksame förmliche Gebietserklärung nach dem staatlichen Wohnungsrecht voraus; die bloße Lage auf Mallorca oder hohe Marktmieten genügen nicht. Die am 29. Juli 2026 veröffentlichte amtliche Übersicht über die im zweiten Quartal 2026 erklärten Gebiete enthält kein Gebiet auf Mallorca. Für einen neuen Vertrag sind die am Abschlussdatum gültige Gebietserklärung und ihre konkreten Mietpreisfolgen maßgeblich; die Quartalsübersicht ist keine kumulative Liste sämtlicher früherer Erklärungen.

Kaution und zusätzliche Sicherheiten

Bei einer Hauptwohnung beträgt die gesetzliche Barkaution (fianza) grundsätzlich eine Monatsmiete. Sie dient der Sicherung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis, ist aber nicht automatisch die letzte Monatsmiete. Der Mieter sollte sie nur gegen Vertrag und Zahlungsnachweis leisten.

Auf den Balearen muss der Vermieter diese gesetzliche Kaution grundsätzlich innerhalb von 30 Arbeitstagen (días hábiles) ab Formalisierung und Inkrafttreten des Vertrags beim IBAVI hinterlegen. Das ist eine öffentlich-rechtliche Pflicht des Vermieters. Der Mieter zahlt die Kaution normalerweise an den Vermieter und sollte sich die Einzahlung sowie auf Nachfrage den Hinterlegungsnachweis bestätigen lassen. Eine unterlassene Hinterlegung beseitigt den Mietvertrag nicht, kann aber eine verwaltungsrechtliche Pflichtverletzung des Vermieters darstellen.

Neben der gesetzlichen Kaution können weitere Sicherheiten vereinbart werden, etwa eine zusätzliche Geldsicherheit oder Bürgschaft. Bei gewöhnlichen Wohnungsmietverträgen, die innerhalb der gesetzlichen Mindestschutzdauer liegen, darf die zusätzliche Sicherheit grundsätzlich zwei Monatsmieten nicht überschreiten. Abweichende Konstellationen, insbesondere lange Vertragsbindungen, sind gesondert zu prüfen.

Beim Auszug ist die Kaution nicht pauschal „verfallen“. Der Vermieter darf nur nachvollziehbare Forderungen verrechnen, beispielsweise offene Miete, vom Mieter zu tragende Verbrauchskosten oder ersatzpflichtige Schäden, nicht aber gewöhnliche alters- und nutzungsbedingte Abnutzung. Der nach Abrechnung verbleibende Kautionssaldo wird nach Ablauf eines Monats ab Schlüsselrückgabe gesetzlich verzinst, falls er noch nicht zurückgezahlt ist. Ein gemeinsam unterzeichnetes Rückgabeprotokoll erleichtert die Abgrenzung erheblich.

Nebenkosten: Was darf auf den Mieter umgelegt werden?

Die spanische Wohnungsmiete kennt keine vollständig mit dem deutschen Betriebskostenrecht identische Systematik. Deshalb ist eine präzise Vertragsklausel besonders wichtig.

Allgemeine Kosten für den angemessenen Unterhalt des Gebäudes, seine Dienste, Steuern, Abgaben und Lasten, die nicht individuell der Mietwohnung zugeordnet sind, können dem Mieter nur auferlegt werden, wenn dies schriftlich vereinbart ist. Für die Wirksamkeit muss der Vertrag bei Abschluss auch den jährlichen Betrag dieser Kosten ausweisen; das betrifft insbesondere allgemeine Gemeinschaftskosten. Anders liegt es bei der Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) und Müllgebühren, die durch individualisierte Bescheide eindeutig der einzelnen Wohnung zugeordnet sind: Bei ausdrücklicher Übernahmevereinbarung ist ihre Umlage nicht allein deshalb unwirksam, weil der Jahresbetrag im Vertrag fehlt. Dies hat der Tribunal Supremo mit Urteil 1637/2025 vom 17. November 2025 zu einer Wohnung auf Ibiza klargestellt. Bei Erhöhungen der allgemeinen umgelegten Kosten gelten während der gesetzlichen Mindestdauer zusätzliche Grenzen der LAU; Steuern sind von dieser besonderen Erhöhungsgrenze ausgenommen.

Individuell durch Zähler erfasste oder einem einzelnen Nutzer zurechenbare Versorgungsleistungen trägt grundsätzlich der Mieter. Dazu zählen typischerweise Strom, Wasser, Gas, Telekommunikation und gegebenenfalls verbrauchsbezogene Abfall- oder Serviceentgelte. Wer den Versorgungsvertrag auf den eigenen Namen übernimmt, sollte Übergabezählerstände, Zählpunktnummern und den Zeitpunkt des Inhaberwechsels dokumentieren.

Für eine als Hauptwohnung vermietete Immobilie trägt der Vermieter nach der LAU die Kosten der Immobilienverwaltung und der Vertragsformalisierung. Das betrifft insbesondere die typischen Makler- und Vertragsabwicklungskosten auf Vermieterseite. Davon zu trennen sind Dienstleistungen, die der Mieter unabhängig und freiwillig selbst beauftragt.

Praktisch sollte der Vertrag eine Kostenmatrix enthalten:

Reparaturen, Mängel und Zutritt

Der Vermieter muss die notwendigen Reparaturen vornehmen, damit die Wohnung bewohnbar bleibt, soweit der Schaden nicht dem Mieter zuzurechnen ist. Der Mieter muss Mängel unverzüglich melden und dem Vermieter die Prüfung durch Fachleute ermöglichen. Bei einer dringenden Reparatur zur Vermeidung eines unmittelbar bevorstehenden Schadens oder einer erheblichen Unannehmlichkeit kann der Mieter nach vorheriger Mitteilung selbst handeln und Ersatz der notwendigen Kosten verlangen.

Kleine Reparaturen, die durch die gewöhnliche Nutzung entstehen, trägt der Mieter. Eine pauschale Vertragsklausel, nach der der Mieter ausnahmslos jede Reparatur bezahlt, ersetzt diese gesetzliche Abgrenzung nicht. Entscheidend sind Ursache, Art, Alter und Umfang des Defekts. Eine defekte Gebäuderohrleitung ist etwas anderes als der Ersatz eines geringwertigen, durch Gebrauch verschlissenen Teils.

Wird die Wohnung wegen Erhaltungsarbeiten unbewohnbar, kann der Mieter den Vertrag unter den gesetzlichen Voraussetzungen aussetzen oder beenden. Der Vermieter darf die Wohnung während der Mietzeit nicht nach Belieben betreten. Ein Zutritt setzt grundsätzlich Zustimmung oder eine konkrete rechtliche Grundlage voraus; für Mängelprüfung und notwendige Arbeiten sollten Termine abgestimmt und dokumentiert werden.

Kündigung und vorzeitiger Auszug des Mieters

Der Mieter kann eine Wohnungsmiete grundsätzlich nach Ablauf von sechs Monaten beenden, wenn er mindestens 30 Tage vorher kündigt. Der Vertrag darf für diesen Fall eine Entschädigung vorsehen: höchstens einen Betrag in Höhe einer laufenden Monatsmiete für jedes noch verbleibende Vertragsjahr, bei angebrochenen Jahren zeitanteilig. Fehlt eine solche Klausel, entsteht diese Entschädigung nicht allein kraft Gesetzes.

Daneben kann ein Vertrag aus wichtigem gesetzlichen Grund beendet werden. Der Mieter kann insbesondere bei unterlassenen notwendigen Reparaturen oder schweren Störungen der Nutzung Rechte geltend machen. Der Vermieter kann unter anderem wegen Nichtzahlung der Miete oder Kaution, unzulässiger Untervermietung oder Abtretung, vorsätzlicher Schäden, belästigender oder gefährlicher Tätigkeiten sowie einer vertragswidrigen Zweckänderung auf Beendigung vorgehen.

Eine Kündigung sollte beweissicher erfolgen. Entscheidend sind:

• eindeutige Erklärung, welcher Vertrag zu welchem Datum beendet werden soll;
• Einhaltung der richtigen Frist;
• nachweisbarer Zugang beim richtigen Empfänger;
• Vereinbarung eines Übergabe- und Schlüsseltermins;
• Schlussablesung, Rückgabeprotokoll und Zustelladresse für die Kautionsabrechnung.

Für rechtserhebliche Mitteilungen wird in Spanien häufig ein burofax mit Inhaltsbestätigung und Zustellnachweis verwendet. Auch andere Wege können genügen, wenn Inhalt und Zugang zuverlässig beweisbar sind. Eine bloße ungelesene Messenger-Nachricht ist deutlich riskanter.

Rückgabe der Wohnung und Schlussabrechnung

Am Ende sollte die Rückgabe spiegelbildlich zur Einzugsdokumentation erfolgen. Das Protokoll nennt mindestens Datum, Parteien, Zustand, Inventar, Schlüssel, Zählerstände, sichtbare Schäden, noch offene Arbeiten und die Anschrift für die Abrechnung. Fotos sind dem Protokoll zuzuordnen.

Der Vermieter sollte Abzüge von der Kaution konkret beziffern und belegen. Normale Abnutzung, bereits bei Einzug dokumentierte Schäden und vom Vermieter zu tragende Erhaltungsarbeiten dürfen nicht dem Mieter angelastet werden. Sind Versorgungsabrechnungen noch nicht verfügbar, kann eine angemessene und nachvollziehbar begründete Teilreserve in Betracht kommen; ein unbegrenzter Einbehalt ohne Abrechnung ist nicht gerechtfertigt.

Balearische Besonderheiten auf einen Blick

Neben dem staatlichen Mietrecht sind auf Mallorca insbesondere zwei balearische Punkte praktisch relevant:

Kautionshinterlegung beim IBAVI. Die gesetzliche Kaution ist in das balearische Kautionsregister einzuzahlen. Der Vermieter beantragt nach Vertragsende die Rückzahlung beim IBAVI; die zivilrechtliche Abrechnung mit dem Mieter bleibt davon zu unterscheiden.

Register für Immobilienmakler. Das balearische Recht sieht ein öffentlich zugängliches, administratives und freiwilliges Register für Immobilienmakler vor. Eingetragene Vermittler müssen bestimmte fachliche, finanzielle und haftungsbezogene Voraussetzungen nachweisen. Eine Eintragung ist ein zusätzliches Prüfindiz, aber das Fehlen einer Eintragung beweist wegen der Freiwilligkeit nicht allein eine unzulässige Tätigkeit.

Kommunale Gebühren und Versorgungsverfahren können sich zwischen Gemeinden unterscheiden. Bei Wasser, Müll und lokalen Diensten ist deshalb zusätzlich die konkrete Gemeinde beziehungsweise der jeweilige Versorger zu prüfen.

Praxisbeispiel

Eine Privatperson mietet ab 1. Oktober 2026 eine Wohnung in Palma als dauerhafte Hauptwohnung. Der private Vermieter bietet einen Vertrag über zwölf Monate an. Rechtlich kann der Mieter bei ordnungsgemäßem Verhalten grundsätzlich die jährliche Verlängerung bis zur fünfjährigen Mindestdauer beanspruchen. Er zahlt eine Monatsmiete Kaution; der Vermieter muss diese grundsätzlich binnen 30 Arbeitstagen ab Formalisierung und Inkrafttreten des Vertrags beim IBAVI hinterlegen.

Der Vertrag weist Gemeinschaftskosten von 1.440 Euro pro Jahr aus und legt sie schriftlich dem Mieter auf. Strom und Wasser werden nach Übergabezählerständen auf den Mieter umgemeldet. Eine jährliche Mietanpassung ist ausdrücklich vereinbart. Zum ersten Jahrestag darf nicht einfach ein beliebiger Prozentsatz aufgeschlagen werden; die Mitteilung muss die vertragliche Berechnung und die dann geltende gesetzliche Grenze beachten.

Nach 20 Monaten zieht der Mieter aus und kündigt 30 Tage vorher. Im Vertrag ist eine gesetzlich zulässige Entschädigung für den vorzeitigen Auszug vereinbart. Sie wird zeitanteilig nach der noch verbleibenden Vertragsdauer berechnet. Bei der Rückgabe werden Schlüssel, Zählerstände und Inventar protokolliert. Für einen bereits beim Einzug fotografierten Kratzer darf der Vermieter nichts abziehen.

Praktische Arbeitsfolge

1. Tatsächlichen Nutzungszweck bestimmen und Saison- oder Ferienbegriffe nicht ungeprüft akzeptieren.
2. Vermieter, Vollmacht, Wohnung und gegebenenfalls Vermittler verifizieren.
3. Vertrag samt Kosten-, Anpassungs-, Kautions- und Kündigungsklauseln vollständig lesen.
4. Übergabeprotokoll, Inventar, Fotos, Schlüssel und Zählerstände erstellen.
5. Kaution nur gegen Nachweis leisten und die IBAVI-Hinterlegung nachhalten.
6. Mietzahlungen und rechtserhebliche Mitteilungen beweissicher dokumentieren.
7. Mängel sofort schriftlich melden und keine eigenmächtigen nicht dringenden Umbauten vornehmen.
8. Vor Auszug die richtige Frist, eine mögliche Entschädigung und die Schlussabrechnung prüfen.
9. Rückgabeprotokoll unterzeichnen und eine zustellfähige Adresse für die Kaution hinterlassen.

Typische Fehler

• Ein auf Dauer angelegtes Mietverhältnis wird allein wegen einer Elfmonatsklausel als Saisonmiete behandelt.
• Allgemeine Gemeinschaftskosten werden ohne schriftliche Klausel und Jahresbetrag umgelegt; individuell zugeordnete IBI oder Müllgebühren werden ohne ausdrückliche Übernahmevereinbarung verlangt.
• Eine Mieterhöhung wird ohne Anpassungsklausel oder ohne nachvollziehbare Mitteilung bezahlt.
• Die Kaution wird mit der letzten Miete verrechnet, obwohl der Vermieter noch berechtigte Gegenansprüche prüfen darf.
• Mängel werden nur mündlich gemeldet und können später nicht nachgewiesen werden.
• Der Mieter kündigt zwar rechtzeitig, kann den Zugang der Erklärung aber nicht belegen.
• Schlüssel werden ohne Protokoll abgegeben; Zustand und Rückgabedatum bleiben streitig.
• Eine nicht mehr geltende Sonderregel wird weiterverwendet. Das im März 2026 erlassene Real Decreto-ley 8/2026 wurde durch Parlamentsbeschluss vom 28. April 2026 aufgehoben und ist daher keine Grundlage für neue Sonderansprüche, die erst nach seiner Aufhebung entstehen sollen. Ob während seiner Geltung bereits Rechte entstanden sind, ist nach dem damaligen Recht zu beurteilen.

Häufige Fragen

Muss ein Mietvertrag auf Mallorca notariell beurkundet werden?

Für die gewöhnliche Wohnungsmiete ist eine notarielle Beurkundung grundsätzlich nicht erforderlich. Ein vollständiger schriftlicher Vertrag ist dennoch zentral. Besondere Gestaltungen, langfristige Bindungen oder Registerfragen können zusätzliche Formanforderungen auslösen.

Darf der Vermieter zwei oder drei Monatsmieten Kaution verlangen?

Die gesetzliche Barkaution beträgt bei einer Hauptwohnung eine Monatsmiete. Zusätzlich können Sicherheiten vereinbart werden; bei Standardverträgen innerhalb der gesetzlichen Mindestdauer sind sie grundsätzlich auf zwei weitere Monatsmieten begrenzt. Die Begriffe „Kaution“, „Garantie“ und „Vorauszahlung“ sollten im Vertrag sauber getrennt werden: Mehr als eine Monatsmiete im Voraus darf der Vermieter nicht verlangen.

Muss der Vermieter die Kaution an den Mieter zurückzahlen, bevor das IBAVI sie freigibt?

Die zivilrechtliche Abrechnung zwischen Vermieter und Mieter und die administrative Rückzahlung durch das IBAVI sind getrennte Rechtsverhältnisse. Der Vermieter kann seine Pflicht gegenüber dem Mieter nicht unbegrenzt allein mit einer noch laufenden IBAVI-Abwicklung hinausschieben. Nach einem Monat ab Schlüsselrückgabe wird der ausstehende Kautionssaldo gesetzlich verzinst.

Kann der Vermieter die Miete jedes Jahr um den Verbraucherpreisindex erhöhen?

Nur wenn eine wirksame Anpassungsklausel besteht. Bei neueren Wohnungsmietverträgen ist zudem die gesetzliche IRAV-Höchstgrenze zu beachten. Welcher Wert gilt, hängt vom Vertragsdatum, Jahrestag und Wortlaut der Klausel ab.

Wer bezahlt einen defekten Boiler oder eine Klimaanlage?

Das hängt von Ursache und Umfang ab. Notwendige Erhaltungsreparaturen sind grundsätzlich Sache des Vermieters; kleine durch gewöhnlichen Gebrauch entstehende Reparaturen trägt der Mieter. Fehlbedienung oder schuldhafte Beschädigung kann die Zuordnung ändern. Alter, Wartungszustand und Dokumentation sind deshalb wichtig.

Kann der Vermieter nach zwölf Monaten einfach die Rückgabe verlangen?

Bei einer dauerhaften Hauptwohnung regelmäßig nicht, solange die gesetzliche Mindestdauer noch läuft und kein gesetzlicher Beendigungsgrund besteht. Ein wirksam vorbehaltener Eigenbedarf eines privaten Vermieters kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Ausnahme sein.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

• Boletín Oficial del Estado (BOE), Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, konsolidierte Fassung, insbesondere Art. 2, 3, 8 bis 11, 17, 18, 20, 21, 26, 27, 36 und 37; konsolidierter Stand laut BOE, zuletzt aktualisiert am 25. Mai 2023; abgerufen und geprüft am 16. September 2026: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
• BOE, Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, insbesondere Regelungen zu Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, Mietaktualisierung sowie Kosten der Immobilienverwaltung und Vertragsformalisierung; Gesetz vom 24. Mai 2023; geprüft am 16. September 2026: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203
• Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Urteil 1637/2025 vom 17. November 2025, recurso 9557/2024, ECLI:ES:TS:2025:5076, insbesondere Entscheidungsgründe 2.2 bis 2.7 zur Überwälzung individuell zugeordneter IBI und Müllgebühren; vollständiger Urteilstext über die Wiedergabe bei vLex abgerufen und gelesen am 16. September 2026, nicht über einen amtlichen Urteilsserver: https://vlex.es/vid/1096458986
• Instituto Nacional de Estadística (INE), Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda (IRAV), Ergebnis- und Methodenbereich mit Monatswerten; zuletzt verfügbarer Wert zum Prüfdatum: August 2026, veröffentlicht am 15. September 2026; geprüft am 16. September 2026: https://www.ine.es/dyngs/INEbase/operacion.htm?c=Estadistica_C&cid=1254736177110&idp=1254735976607&menu=resultados
• INE, „El IPC en un clic“, Auswahl von Zeitraum und IPC-Index sowie amtlicher Hinweis zur Anwendung des IRAV auf nach dem 26. Mai 2023 geschlossene Wohnungsmietverträge; geprüft am 16. September 2026: https://www.ine.es/varipc/index.do
• BOE, Resolución de 28 de abril de 2026, Aufhebung des Real Decreto-ley 8/2026 durch den Congreso de los Diputados; veröffentlicht am 30. April 2026; geprüft am 16. September 2026: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-9359
• BOE, Resolución de 24 de julio de 2026, vierteljährliche Veröffentlichung der als angespannt erklärten Wohnungsmarktgebiete, zweites Quartal 2026; ohne Gebiet auf Mallorca; veröffentlicht am 29. Juli 2026; geprüft am 16. September 2026: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-16532
• BOE, Ley 5/2018 de la vivienda de las Illes Balears, insbesondere Art. 55 bis 59 und vierte Übergangsbestimmung zur Kautionshinterlegung und zum Register; konsolidierte Fassung, geprüft am 16. September 2026: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2018-9774
• Govern de les Illes Balears, Sede Electrónica, Depósito de fianzas de arrendamiento, Verfahrensseite zur Hinterlegung beim IBAVI, Verfahrenscode und Unterlagen; geprüft am 16. September 2026: https://www.caib.es/seucaib/es/tramites/tramite/1504855
• Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI), „Preguntas frecuentes“, Frage „¿Cuál es el plazo para depositar la fianza?“: 30 días hábiles ab Formalisierung und Inkrafttreten des Vertrags; geprüft am 16. September 2026: https://www.caib.es/sites/informaciohabitatge/es/preguntas_frecuentes/
• Govern de les Illes Balears, Sede Electrónica, Devolución de fianzas de arrendamiento, Verfahrensseite zur Rückforderung der hinterlegten Kaution; geprüft am 16. September 2026: https://www.caib.es/seucaib/es/tramites/tramite/1504872
• BOE, Ley 3/2024, de 3 de mayo, de medidas urgentes en materia de vivienda, konsolidierte Fassung, zusätzliche Bestimmung 14 zum öffentlichen, administrativen und freiwilligen Register der Immobilienmakler; zuletzt geändert durch Ley 4/2026, Änderung veröffentlicht am 13. Juni 2026 und in Kraft seit 14. Juni 2026; geprüft am 16. September 2026: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2024-15575
• Govern de les Illes Balears, Sede Electrónica, Registro Oficial de Agentes Inmobiliarios de las Illes Balears, Voraussetzungen und freiwillige Registrierung; geprüft am 16. September 2026: https://www.caib.es/seucaib/es/tramites/tramite/6142531

Rechtsstand: 16. September 2026. Spätere Vertragsänderungen, neue Gebietserklärungen, kommunale Gebührenregelungen oder aktualisierte Verfahrensvorgaben sind für den konkreten Abschlusszeitpunkt erneut zu prüfen.