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Saisonmiete, Wohnraummiete und touristische Vermietung rechtlich unterscheiden

Autor: Willi Plattes LinkedIn
Erstveröffentlichung: 12. August 2026 · Letzte Aktualisierung: 18. September 2026
Lesezeit: 17 Min.

Kurz & klar

Wohnraummiete deckt den dauerhaften Wohnbedarf des Mieters, Saisonmiete einen echten vorübergehenden Bedarf und touristische Vermietung eine kurzfristige, gewinnorientierte Überlassung einer sofort nutzbaren Wohnung unter dem besonderen Tourismusrecht. Bezeichnung und Laufzeit allein genügen nicht; tatsächlicher Zweck, Werbung, Leistungen, Wiederholung, Gemeinschaftsregeln und behördliche Voraussetzungen müssen zusammenpassen.

Eine Wohnung auf Mallorca kann für elf Monate als dauerhafte Wohnung, für acht Monate wegen eines befristeten Arbeitsprojekts oder für zwei Wochen als Ferienunterkunft überlassen werden. Die Zahl der Monate entscheidet nicht allein über die rechtliche Kategorie. Das spanische Mietrecht stellt auf den tatsächlichen Vertragszweck ab; das balearische Tourismusrecht ergänzt eigene Merkmale und Vermutungen. Eine falsche Einordnung kann zwingenden Mieterschutz, Kautionspflichten, Gemeinschaftsrechte, behördliche Verbote und Sanktionen auslösen.

Das Wichtigste im Überblick

Die drei Grundkategorien lassen sich so unterscheiden:

Kategorie Zentraler Zweck Typische rechtliche Einordnung
Wohnraummiete Befriedigung des dauerhaften Wohnbedarfs des Mieters Artikel 2 LAU und weitgehend zwingender Schutz des Wohnraummietrechts
Saisonmiete Vorübergehender, konkret belegbarer Bedarf statt dauerhafter Wohnversorgung Artikel 3 LAU, Miete zu anderem als Wohnzweck; vorrangig Vertragsvereinbarung, danach Titel III LAU und Zivilrecht
Touristisches Vermieten Kurzzeitige, entgeltliche Überlassung einer sofort nutzbaren, ausgestatteten Unterkunft unter einem besonderen Tourismusregime Von der LAU nach Artikel 5 Buchstabe e ausgeschlossen; balearisches Tourismus-, Verwaltungs- und Gemeinschaftsrecht maßgeblich

Entscheidend ist das Gesamtbild. Ein „Saisonvertrag“ wird nicht wirksam zur Saisonmiete, wenn der Mieter tatsächlich seinen dauerhaften Wohnbedarf deckt. Umgekehrt ist eine befristete Wohnraummiete nicht allein wegen ihrer Laufzeit eine Saisonmiete. Eine Vermietung kann touristisch sein, obwohl sie nicht über eine bekannte Ferienplattform beworben wird.

Die gesetzliche Ausgangslage

Wohnraummiete nach Artikel 2 LAU

Eine Wohnraummiete liegt vor, wenn ein bewohnbares Gebäude vor allem dazu überlassen wird, den dauerhaften Wohnbedarf des Mieters zu decken. Mitvermietete Möbel, Garage, Abstellraum oder andere Nebenflächen teilen grundsätzlich diese Einordnung.

Die LAU knüpft an den Zweck der Nutzung an, nicht an die Staatsangehörigkeit oder den melderechtlichen Status. Ein deutscher Mieter kann auf Mallorca eine spanische Wohnraummiete begründen, wenn die Wohnung sein dauerhafter Lebensmittelpunkt sein soll. Eine Anmeldung bei der Gemeinde kann dafür ein Indiz sein, entscheidet aber nicht allein.

Für gewöhnliche Wohnraummietverträge gelten die Schutzregeln des Titels II LAU, soweit das Gesetz keine zulässige Vereinbarung erlaubt. Eine wichtige Ausnahme enthält Artikel 4 Absatz 2 LAU für die Vermietung der gesamten Wohnung, wenn deren Fläche 300 Quadratmeter übersteigt oder die anfängliche Jahresmiete mehr als das 5,5-Fache des jährlichen gesetzlichen Mindestlohns beträgt: Dann haben Parteivereinbarungen Vorrang vor Titel II; die zwingenden Titel I und IV sowie sonstiges zwingendes Recht bleiben anwendbar. Auch solche Verträge bleiben nach ihrem Zweck Wohnraummietverträge und werden nicht zur Saisonmiete. Vertragsdauer, Verlängerungen, Mieterhöhungen, Kaution, Beendigung und Kostenverteilung sind eigenständige Themen; für die Einordnung genügt hier: Der tatsächliche dauerhafte Wohnzweck zieht zwingende Rechtsfolgen nach sich, auch wenn der Vertrag etwas anderes behauptet.

Saisonmiete nach Artikel 3 LAU

Eine Saisonmiete gehört zu den Mietverhältnissen für einen anderen Gebrauch als dauerhaften Wohnraum. Das Gesetz nennt ausdrücklich Vermietungen für Sommer- oder andere Saisonzeiten. „Saison“ bedeutet dabei nicht nur Urlaubssaison. Erfasst sein kann ein vorübergehender Wohnbedarf wegen Arbeit, Studium, medizinischer Behandlung, Bauarbeiten am Hauptwohnsitz oder eines anderen zeitlich begrenzten Anlasses.

Wesentlich sind:

  • ein konkreter vorübergehender Anlass;
  • nachvollziehbare Umstände, die den vorübergehenden Bedarf belegen; ein anderer dauerhafter Lebensmittelpunkt ist dabei ein wichtiges Indiz, aber keine ausnahmslose Voraussetzung;
  • eine Laufzeit, die zum Anlass passt;
  • Vertragsunterlagen und tatsächliche Durchführung, die diesen Zweck bestätigen.

Die Saisonmiete wird vor allem durch die Parteien geregelt; ergänzend gelten Titel III LAU und das Zivilgesetzbuch. Das bedeutet nicht, dass der Vermieter frei jede Klausel verwenden darf. Allgemeines Vertrags-, Verbraucher- und Prozessrecht bleibt anwendbar.

Touristische Vermietung nach Artikel 5 Buchstabe e LAU

Die LAU schließt die vorübergehende Überlassung einer vollständig möblierten und ausgestatteten, sofort nutzbaren Wohnung aus ihrem Anwendungsbereich aus, wenn sie entgeltlich über touristische Vermarktungskanäle oder auf andere Weise beworben beziehungsweise angeboten wird und einem besonderen touristischen Regime unterliegt.

Auf den Balearen konkretisiert die Ley 8/2012 diese Kategorie. Sie erfasst die gewinnorientierte Vermarktung einer ganzen Wohnimmobilie für kurze Zeiträume, wenn sie unmittelbar genutzt werden kann. Der Begriff der touristischen Vermarktungskanäle ist weit und umfasst nicht nur Plattformen, sondern etwa Vermittler, Reservierungssysteme, Internetanzeigen, Immobilienwerbung und soziale Netzwerke.

Entscheidungskriterien im direkten Vergleich

Kriterium Wohnraummiete Saisonmiete Touristisches Vermieten
Hauptzweck Dauerhafter Wohnbedarf Vorübergehender besonderer Bedarf Kurzfristiger Aufenthalt als tourismusrechtliche Beherbergung beziehungsweise Feriennutzung
Hauptwohnsitz anderswo Nicht erforderlich; Wohnung soll Lebensmittelpunkt sein Regelmäßig wichtiges Indiz Für Gast typischerweise ja, aber nicht allein entscheidend
Laufzeit Kann befristet oder länger sein; gesetzliche Schutz- und Verlängerungsregeln wirken Muss zum vorübergehenden Anlass passen Auf den Balearen grundsätzlich einzelne Aufenthalte von höchstens 30 Nächten
Möblierung Möglich, aber nicht entscheidend Möglich, aber nicht entscheidend Wohnung grundsätzlich vollständig ausgestattet und sofort nutzbar
Werbung Klassische Wohnungsvermietung Zielgerichtet auf vorübergehenden Bedarf Touristische Kanäle oder jede andere entsprechende Vermarktung können genügen
Wiederholung Langfristiges Mietverhältnis Ein oder mehrere sachlich begründete Zeitverträge Häufiger Gästewechsel ist starkes Indiz, aber kein zwingendes Einzelmerkmal
Zusatzleistungen Übliche Vermieterpflichten Übliche Vermieterpflichten Touristische Mindestleistungen und Erreichbarkeit nach balearischem Recht
Gemeinschaft Allgemeine Satzungs- und Störungsregeln Allgemeine Satzungs- und Störungsregeln Zusätzlich vorherige ausdrückliche Zustimmung für neue Tätigkeit seit 3. April 2025 sowie mögliche Satzungsverbote
Behördlicher Tourismustitel Nein Nein, sofern tatsächlich keine touristische Tätigkeit Ja; Zoneneignung, Plätze, Erklärung beziehungsweise Titel und weitere Voraussetzungen sind zu prüfen

Kein einzelnes Kriterium ist immer ausschlaggebend. Die Behörde oder ein Gericht kann Vertrag, Inserat, Zahlungsweise, Nutzung, Korrespondenz und wiederholte Buchungen gemeinsam bewerten.

Wohnraummiete: dauerhafter Bedarf statt Mindestdauer

Kein gesetzlicher Elfmonats-Trick

In der Praxis werden Verträge über elf Monate häufig pauschal als Saisonmiete bezeichnet. Die LAU kennt jedoch keine allgemeine Regel, nach der ein Vertrag bis elf Monate automatisch Saisonmiete und ab zwölf Monaten Wohnraummiete ist. Auch ein sechsmonatiger Vertrag kann dauerhaften Wohnbedarf decken; ein 18-monatiger Vertrag kann bei einem entsprechend befristeten Projekt echte Saisonmiete sein.

Die Laufzeit ist ein Indiz. Sie muss aber mit dem erklärten und gelebten Zweck übereinstimmen.

Indizien für dauerhaften Wohnbedarf

Für eine Wohnraummiete sprechen etwa:

  • Aufgabe oder Fehlen eines anderen Hauptwohnsitzes;
  • Umzug des Haushalts und der Familie;
  • unbefristete Arbeit vor Ort;
  • Nutzung als Lebensmittelpunkt ohne zeitlich begrenzten Anlass;
  • Anschlussverträge, die faktisch ein dauerhaftes Mietverhältnis bilden;
  • Vermieterkommunikation, die langfristiges Wohnen voraussetzt.

Eine Klausel, wonach die Wohnung „nicht Hauptwohnsitz“ sei, widerlegt diese Tatsachen nicht automatisch.

Folgen einer falschen Deklaration

Wird eine echte Wohnraummiete als Saisonmiete etikettiert, können zwingende Schutzregeln dennoch gelten. Das betrifft insbesondere die gesetzliche Vertragsdauer und Verlängerung, Kündigungsrechte, Kaution und andere Vorgaben. Vertragsstrafen oder vorweggenommene Verzichtserklärungen können unwirksam sein.

Saisonmiete: der vorübergehende Anlass muss echt sein

Geeignete Anlässe

Typische sachliche Gründe sind:

  • befristeter Arbeitsvertrag oder Projektentsendung;
  • zeitlich begrenztes Studium oder Praktikum;
  • medizinische Behandlung;
  • vorübergehende Nutzung während Renovierung der Hauptwohnung;
  • saisonale berufliche Tätigkeit;
  • klar befristeter privater Aufenthalt ohne Aufgabe des Hauptwohnsitzes.

Der Vertrag sollte nicht nur „por temporada“ sagen, sondern Anlass, Zeitraum und einen gegebenenfalls fortbestehenden Hauptwohnsitz konkret benennen.

Sinnvolle Nachweise

Je nach Fall kommen in Betracht:

  • Arbeits-, Entsendungs- oder Projektbescheinigung;
  • Studien- oder Praktikumsnachweis;
  • Nachweis des Hauptwohnsitzes außerhalb der Mietwohnung;
  • zeitlich passender Reise- oder Behandlungsgrund;
  • Korrespondenz vor Vertragsschluss;
  • Rückkehr- oder Anschlussplanung.

Die Datenerhebung muss verhältnismäßig und datenschutzkonform bleiben. Nicht jedes Dokument ist in jedem Fall nötig. Entscheidend ist, dass der behauptete Anlass plausibel und später nachweisbar ist.

Kettenverträge als Warnsignal

Mehrere unmittelbar aufeinanderfolgende „Saisonverträge“ mit demselben Mieter können zeigen, dass tatsächlich dauerhafter Wohnbedarf gedeckt wird. Dass jeder Einzelvertrag kurz ist, schützt nicht vor einer Neubewertung. Umgekehrt kann eine Verlängerung sachgerecht sein, wenn sich ein nachweislich befristetes Projekt verlängert und der Hauptwohnsitz anderswo fortbesteht.

Touristisches Vermieten auf Mallorca

Kernelemente des balearischen Rechts

Nach der Ley 8/2012 ist touristische Vermarktung insbesondere durch folgende Elemente geprägt:

  • Überlassung einer Wohnimmobilie als Ganzes;
  • kurze Aufenthaltszeiträume;
  • sofortige Nutzbarkeit;
  • entgeltliche beziehungsweise gewinnorientierte Vermarktung;
  • Angebot über touristische Kanäle oder vergleichbare Wege;
  • tourismustypische Leistungen und organisatorische Pflichten.

Auf den Balearen darf ein einzelner touristischer Aufenthalt grundsätzlich höchstens 30 Nächte dauern. Das Gesetz enthält außerdem eine Vermutung für touristische Vermarktung, wenn eine sofort nutzbare Wohnung kurzfristig angeboten wird und kein anderer Zweck bewiesen ist.

Die gewöhnliche touristische Vermarktung betrifft die ganze Wohnung. Gleichzeitige gesonderte Gästeverträge über einzelne Zimmer sind nach Art. 50 Absätze 15 und 22 Buchstabe b nicht zulässig. Die Hauptwohnungsmodalität nach Absatz 20 erlaubt unter ihren besonderen Voraussetzungen zwar das Zusammenleben mit den Bewohnern, aber keine gleichzeitige Vermietung an Gäste mit unterschiedlichen Verträgen.

Werbekanal ist nicht alles

Eine private Website, eine Anzeige in sozialen Medien oder die wiederholte Vermittlung über einen Makler kann tourismusrechtlich ebenso relevant sein wie eine internationale Plattform. Umgekehrt wird ein echter Saisonvertrag nicht allein dadurch touristisch, dass der Kontakt online zustande kam. Entscheidend sind Inhalt des Angebots und tatsächliche Leistung.

Touristische Leistungen

Balearisches Recht verlangt unter anderem Reinigung in den vorgesehenen Fällen, Haushaltsausstattung und Wäsche, Wartung, ein Informations- beziehungsweise Serviceangebot und eine rund um die Uhr erreichbare Kontaktmöglichkeit. Bei Wohnungen in einer Eigentümergemeinschaft bestehen zusätzliche Pflichten zum Schutz des Zusammenlebens, einschließlich Reaktion auf Störungen.

Die gelegentliche Endreinigung allein macht eine Saisonmiete nicht automatisch touristisch. Ein paketartiges Angebot mit häufigem Gästewechsel, Check-in, Bettwäsche, Servicekontakt und tages- oder wochenweiser Preisgestaltung ist dagegen ein starkes Gesamtindiz.

Bauliche und örtliche Voraussetzungen

Eine touristische Nutzung setzt auf den Balearen mehr voraus als einen Vertrag:

  • die Zone muss nach Insel- und Gemeindeplanung geeignet sein;
  • die Wohnung muss über den erforderlichen Bewohnbarkeits-, Erstbezugs- oder entsprechenden Nutzungstitel verfügen;
  • die zulässige Belegung muss feststehen;
  • gegebenenfalls müssen touristische Plätze verfügbar und erworben sein;
  • die verantwortliche Erklärung zur Aufnahme der touristischen Tätigkeit und die erforderlichen Unterlagen müssen wirksam vorliegen;
  • Energie-, Verbrauchszähler-, Versicherungs- und weitere Anforderungen sind zu erfüllen;
  • städtebauliche Sanktionen oder unzulässige Bauten können die Nutzung blockieren.

Für neue Vorhaben gilt zusätzlich die Zweite Zusatzbestimmung des balearischen Decreto-ley 4/2025: Seit dessen Inkrafttreten am 16. April 2025 dürfen grundsätzlich keine neuen DRIAT für Wohnungen im Wohnungseigentumsregime eingereicht werden. Ausgenommen sind Reihen- und Doppelhäuser sowie die besondere touristische Vermietung der eigenen Hauptwohnung. Bereits wirksam bestehende Berechtigungen werden durch dieses Neuzulassungsverbot nicht automatisch aufgehoben; ihre eigenen Fristen und Verlängerungsvoraussetzungen bleiben zu prüfen. Eine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft beseitigt dieses öffentlich-rechtliche Verbot nicht.

Ein vorhandener alter Tourismuscode darf nicht ungeprüft als frei übertragbare und dauerhaft gültige „Lizenz“ behandelt werden. Laufzeit, Betreiber, Wohnung, Plätze, Zonenstatus und tatsächliche frühere Ausübung sind abzugleichen.

Eigentümergemeinschaft seit dem 3. April 2025

Für die neue Aufnahme einer touristischen Tätigkeit nach Artikel 5 Buchstabe e LAU verlangt Artikel 7 Absatz 3 LPH vorher die ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Erforderlich sind drei Fünftel aller Eigentümer und drei Fünftel aller Beteiligungsquoten. Die Gemeinschaft kann mit derselben Mehrheit die Tätigkeit begrenzen, Bedingungen festlegen oder verbieten und den Kostenanteil der touristisch genutzten Einheit um höchstens 20 Prozent erhöhen; rückwirkende Belastungen sind ausgeschlossen.

Besteht bereits ein wirksam eingetragenes Satzungsverbot, genügt eine einfache Zustimmung zur Tätigkeit nicht unbedingt; dann kann zunächst eine entsprechende Satzungsänderung erforderlich sein.

Der gesetzliche Bestandsschutz gilt nur, wenn der Eigentümer die Tätigkeit vor dem 3. April 2025 tatsächlich ausübte und sich bereits rechtmäßig dem einschlägigen Tourismusrecht unterstellt hatte. Der bloße Erwerb vor diesem Datum oder die spätere Aktivierung eines alten Titels reicht nicht ohne Weiteres.

Das staatliche Kurzzeitvermietungsregister nach den Urteilen von 2026

Der Staat führte mit Real Decreto 1312/2024 ein Verfahren für eine einheitliche Registrierungsnummer für kurzzeitige Vermietungen und eine digitale zentrale Anlaufstelle ein. Das Verfahren sollte sowohl touristische als auch nicht touristische Kurzzeitvermietungen erfassen und wurde 2025 praktisch relevant.

Der spanische Oberste Gerichtshof erklärte jedoch durch Urteile vom 19. Mai, 21. Mai und 1. Juni 2026 zentrale Vorschriften dieses Grundbuchverfahrens für nichtig. Betroffen sind insbesondere die Definitionen und Vorschriften über Antrag, Prüfung, Zuteilung und Verwendung der Registrierungsnummer sowie zahlreiche Verweise auf das Register. In der nach den Urteilen verbleibenden Rechtslage bietet das Real Decreto 1312/2024 am 16. September 2026 keine tragfähige Grundlage mehr für das ursprünglich vorgesehene Registrierungsnummerverfahren beim Grundbuch.

Daraus folgen drei wichtige Aussagen:

  1. Eine früher vergebene oder beworbene staatliche Nummer legalisiert keine nach Miet-, Tourismus-, Bau- oder Gemeinschaftsrecht unzulässige Nutzung.
  2. Das weitgehend aufgehobene Verfahren darf nicht so dargestellt werden, als müsse jeder Vermieter 2026 unverändert eine neue Nummer nach genau diesen nichtigen Vorschriften beantragen.
  3. Vor einer Plattformveröffentlichung muss geprüft werden, ob seit den Urteilen neues staatliches oder regionales Recht erlassen wurde. Die amtliche konsolidierte Fassung weist die zentralen Register- und Nummernvorschriften weiterhin als nichtig aus; verbleibende Daten- und Plattformregeln sind davon zu unterscheiden.

Die EU-Verordnung 2024/1028 gilt seit dem 20. Mai 2026 und regelt die Erhebung und den Austausch von Daten zu Kurzzeitvermietungen, wenn ein Mitgliedstaat Registrierungsverfahren vorsieht. Sie schafft aber keine eigenständige balearische Tourismusgenehmigung und heilt keine fehlende Gemeinschaftszustimmung.

Fünf Prüffragen für die richtige Einordnung

1. Welchen Wohnbedarf soll der Vertrag decken?

Ist die Wohnung Lebensmittelpunkt oder dient sie einem konkreten vorübergehenden Anlass? Der Zweck sollte vor Vertragsbeginn feststehen und nicht erst im Streit nachträglich konstruiert werden.

2. Wie wird die Wohnung angeboten?

Wortlaut, Fotos, Preisbildung, Mindestaufenthalt, Kalender, Sofortbuchung, Bewertungen und angesprochene Zielgruppe sind relevante Indizien. Ein Inserat als „holiday home“ widerspricht einem behaupteten reinen Projektmietvertrag.

3. Welche Leistungen werden tatsächlich erbracht?

Regelmäßiger Wäschewechsel, touristischer Check-in, Gästeservice und wechselbezogene Reinigung sprechen eher für ein touristisches Modell. Die bloße möblierte Überlassung und Endreinigung reichen allein nicht.

4. Wie häufig und wie lange wird überlassen?

Viele kurze, aufeinanderfolgende Aufenthalte unterschiedlicher Personen sprechen für touristische Vermarktung. Eine einzelne kurze Vermietung kann dennoch Wohn- oder Saisonmiete sein, wenn ihr Zweck entsprechend belegt ist. Umgekehrt kann ein Aufenthalt von mehreren Wochen touristisch bleiben.

5. Welche öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen bestehen?

Tourismustitel, Zonenstatus, Plätze, Bewohnbarkeit, Bauzustand, Gemeinschaftszustimmung und etwaige Verbote werden unabhängig von der Vertragsbezeichnung geprüft. Ein privatrechtlich gut formulierter Vertrag beseitigt keinen öffentlich-rechtlichen Mangel.

Beweise und Dokumentation

Eine rechtssichere Akte sollte je nach Modell enthalten:

Bei Wohnraummiete

  • klarer Wohnzweck;
  • Übergabeprotokoll und Inventar;
  • gesetzeskonforme Kautions- und Vertragsunterlagen;
  • nachvollziehbare Regelungen zu Laufzeit, Miete und Kosten.

Bei Saisonmiete

  • konkreter zeitlich begrenzter Anlass;
  • Nachweis eines anderen dauerhaften Lebensmittelpunkts, soweit sachgerecht;
  • zum Anlass passende Vertragsdauer;
  • Unterlagen aus der Anbahnungsphase;
  • keine widersprüchliche touristische Werbung oder Leistungsgestaltung.

Bei touristischer Vermietung

  • aktueller touristischer Titel beziehungsweise wirksame Erklärung;
  • Nachweis von Zonen- und Platzvoraussetzungen;
  • Bewohnbarkeits- oder Nutzungsdokument;
  • Gemeinschaftssatzung und erforderlicher Zustimmungsbeschluss;
  • Versicherungs- und Serviceunterlagen;
  • Gästedaten- und Sicherheitsprozesse;
  • Prüfung der nach den Urteilen von 2026 geltenden Plattform- und Registrierungsregeln.

Praxisbeispiele

Elfmonatiger Vertrag ohne anderen Hauptwohnsitz

Eine Mieterin zieht mit Familie und Hausrat nach Palma, gibt ihre bisherige Wohnung auf und arbeitet unbefristet vor Ort. Der Vertrag heißt „arrendamiento de temporada“ und läuft elf Monate. Es gibt keinen vorübergehenden Anlass. Das Gesamtbild spricht für Wohnraummiete. Die Überschrift verhindert die Anwendung des zwingenden Wohnraummietrechts nicht.

Achtmonatiges Projekt mit Rückkehr

Ein Ingenieur arbeitet acht Monate an einem Bauprojekt auf Mallorca. Sein Familienwohnsitz in Deutschland bleibt bestehen; Arbeitsauftrag, Projektende und Rückkehr sind dokumentiert. Ein zum Projekt passender Saisonvertrag kann sachgerecht sein, obwohl er länger als ein halbes Jahr dauert.

Zweiwöchige Direktbuchung über soziale Medien

Eine voll ausgestattete Finca wird wiederholt für je ein bis zwei Wochen angeboten. Der Vermieter organisiert Check-in, Wäsche und einen 24-Stunden-Kontakt. Die Buchungen erfolgen direkt über soziale Medien statt über eine große Plattform. Das spricht dennoch für touristische Vermarktung; der Direktvertrieb entzieht das Angebot nicht dem Tourismusrecht.

Monatliche Aufenthalte ohne klaren Zweck

Eine Wohnung wird nacheinander für jeweils 28 bis 30 Nächte an wechselnde Personen vermietet. Die Verträge werden als Saisonmiete bezeichnet, nennen aber keinen vorübergehenden Grund; die Werbung richtet sich an Urlauber. Die einzelnen Aufenthalte von höchstens 30 Nächten und die wiederholte touristische Präsentation sprechen für eine tourismusrechtliche Einordnung. Vertragsserien schützen nicht vor Sanktionen.

Typische Fehler

Nur auf die Vertragsüberschrift vertrauen

Behörden und Gerichte beurteilen den wirklichen Zweck und die Durchführung.

Eine feste Monatsgrenze erfinden

Weder elf Monate noch eine andere pauschale Laufzeit trennen Wohn- und Saisonmiete automatisch.

Saisonmiete ohne Saisonanlass verwenden

Ein vorübergehender Bedarf muss konkret, plausibel und dokumentierbar sein.

Touristische Vermietung auf Plattformen reduzieren

Auch Direktwerbung, soziale Medien, Vermittler oder eigene Websites können touristische Vermarktung sein.

Tourismustitel und Gemeinschaftszustimmung gleichsetzen

Beide Ebenen sind eigenständig. Eine behördliche Berechtigung ersetzt seit dem 3. April 2025 nicht die vorherige ausdrückliche Gemeinschaftszustimmung für eine neue Tätigkeit.

Einen alten Registrierungscode als Legalisierung behandeln

Tourismustitel, frühere staatliche Kurzzeitnummer und Inseratskennzeichnung haben unterschiedliche Funktionen. Keine Nummer heilt einen rechtswidrigen Bau, eine ungeeignete Zone oder ein Satzungsverbot.

Die Urteile von 2026 ignorieren

Wer weiterhin ungeprüft mit dem ursprünglichen Verfahren des Real Decreto 1312/2024 arbeitet, kann nichtige Vorschriften anwenden. Der jeweils nachfolgende Rechtsstand ist vor Angebot erneut zu kontrollieren.

Besonderheiten bei Deutschland-Spanien-Bezug

Für eine auf Mallorca belegene Wohnung bestimmen spanisches Mietrecht, balearisches Tourismusrecht, kommunale Planung und spanisches Wohnungseigentumsrecht die Einordnung. Dass der Vermieter oder Mieter in Deutschland wohnt oder der Vertrag auf Deutsch abgefasst ist, ändert daran grundsätzlich nichts.

Wichtig sind außerdem:

  • Eine Rechtswahl darf zwingende Schutz- und Eingriffsnormen am Belegenheits- und Nutzungsort nicht umgehen.
  • Zweisprachige Verträge müssen in beiden Fassungen denselben Nutzungszweck abbilden.
  • Eine deutsche Meldeadresse kann eine Saisonmiete stützen, ersetzt aber nicht die Prüfung des tatsächlichen Lebensmittelpunkts.
  • Steuerliche Behandlung, Umsatzsteuer, Einkommensteuer und Meldemodelle sind eigenständige Nachbarthemen und entscheiden nicht allein über die zivil- oder tourismusrechtliche Kategorie.

Häufige Fragen

Ist jede möblierte Kurzzeitmiete touristisch?

Nein. Auch eine echte Saisonmiete kann möbliert und kurz sein. Entscheidend sind Anlass, Vermarktung, Leistungen, Wiederholung und das anwendbare besondere Tourismusregime.

Kann eine Wohnraummiete auf sechs Monate begrenzt werden?

Die Parteien können eine Laufzeit vereinbaren, doch zwingende Schutz- und Verlängerungsregeln der LAU können über die vereinbarte Dauer hinaus wirken. Die Einordnung richtet sich nach dem dauerhaften Wohnzweck.

Muss ein Saisonmieter einen Hauptwohnsitz anderswo haben?

Ein anderer Hauptwohnsitz ist ein starkes, aber nicht in jedem Fall allein entscheidendes Indiz. Wichtig ist, dass der Bedarf in der Mietwohnung tatsächlich nur vorübergehend ist und sich dies belegen lässt.

Sind 31 Nächte automatisch Saisonmiete?

Nein. Die balearische Höchstdauer von grundsätzlich 30 Nächten pro touristischem Aufenthalt bedeutet nicht, dass jeder längere Vertrag automatisch Saisonmiete ist. Zweck und Gesamtgestaltung bleiben entscheidend; eine Umgehung durch 31-Tage-Verträge kann neu eingeordnet werden.

Darf die Eigentümergemeinschaft eine echte Saisonmiete verbieten?

Das besondere Zustimmungserfordernis der Artikel 7 Absatz 3 und 17 Absatz 12 LPH bezieht sich auf die touristische Tätigkeit nach Artikel 5 Buchstabe e LAU. Andere wirksame Satzungs- oder Nutzungsregeln sowie das Verbot störender Tätigkeiten können daneben relevant sein. Eine pauschale Gleichsetzung echter Saisonmiete mit touristischer Vermietung ist nicht zulässig.

Braucht man nach den Urteilen von 2026 noch eine staatliche Kurzzeitnummer?

Das ursprünglich im Real Decreto 1312/2024 vorgesehene Grundbuchverfahren wurde in zentralen Teilen für nichtig erklärt. Am 16. September 2026 lässt sich daraus keine unveränderte allgemeine Antragspflicht nach den aufgehobenen Vorschriften ableiten. Vor jeder Veröffentlichung muss aber geprüft werden, ob inzwischen ein neues Verfahren oder andere Plattformpflichten in Kraft getreten sind.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand der Darstellung ist der 16. September 2026. Maßgeblich sind insbesondere:

Alle Menschen sind klug.
Die einen vorher, die anderen nachher.

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