Illegale Bauten und Verjährung auf Mallorca: was eine Prüfung leisten muss

Auf Mallorca werden ungenehmigte Erweiterungen, Pools, Nebengebäude oder Nutzungsänderungen häufig mit dem Hinweis angeboten, die Sache sei „verjährt“. Diese Aussage ist ohne weitere Prüfung gefährlich. Das balearische Städtebaurecht unterscheidet zwischen der Befugnis zur Wiederherstellung des rechtmäßigen Zustands, der Ahndung einer Ordnungswidrigkeit, einer fortdauernden rechtswidrigen Nutzung und der Frage, ob ein Bau legalisiert oder nur in einem eingeschränkten Bestandsstatus geduldet werden kann.

Das Wichtigste im Überblick

Eine tragfähige Prüfung muss mindestens sieben Punkte beantworten:

1. Was wurde ohne oder abweichend von einer Genehmigung gebaut oder genutzt? Jeder Baukörper und jede Nutzung ist einzeln zu erfassen.
2. Wann war die Maßnahme vollständig fertiggestellt? Für Fristen zählt nicht der Kauf, der Katastereintrag oder die erste Steuerzahlung, sondern der rechtlich relevante Fertigstellungs- beziehungsweise Beendigungszeitpunkt.
3. Welche Grundstücks- und Schutzkategorie galt damals und gilt heute? In gesetzlich besonders geschützten Fällen kann die Wiederherstellung zeitlich unbefristet verfolgt werden.
4. Läuft oder lief ein Behördenverfahren? Anordnungen, Akten und Registervermerke können eine pauschale Fristberechnung ausschließen.
5. Handelt es sich um eine einmalige Baumaßnahme oder um eine fortdauernde rechtswidrige Nutzung? Bei einer fortdauernden Nutzung beginnt die Frist grundsätzlich erst mit deren Beendigung.
6. Kann der Zustand heute ordentlich legalisiert werden? Maßgeblich sind aktuelles Planungsrecht, gegebenenfalls eine günstigere frühere Rechtslage und technische Anforderungen.
7. Greift die mallorquinische außerordentliche Legalisierung für bestimmte Bauten im ländlichen Raum? Dieses Sonderverfahren hat eigene Voraussetzungen, Ausschlüsse, Kosten und Fristen.

Das Ergebnis darf daher nicht bloß „legal“ oder „verjährt“ lauten. Es muss für jedes Element festhalten, ob es genehmigt, legalisierbar, nicht mehr rückbaubar, weiterhin rückbaugefährdet, nur eingeschränkt nutzbar oder in einem laufenden Verfahren betroffen ist.

Vier Rechtsfragen, die oft verwechselt werden

1. War der Bau genehmigt?

Zuerst wird der genehmigte Soll-Zustand aus Bauakte, Plänen und Genehmigungen mit dem Ist-Zustand verglichen. Fehlt eine Genehmigung oder wurde wesentlich davon abgewichen, liegt eine städtebauliche Rechtswidrigkeit nahe. Ein Katastereintrag, eine Grundbucheintragung oder die Zahlung von Grundsteuer ersetzt die Genehmigung nicht.

2. Darf die Behörde noch die Wiederherstellung verlangen?

Artikel 196 der balearischen Städtebauordnung sieht grundsätzlich einen Zeitraum von acht Jahren ab vollständiger Fertigstellung vor, innerhalb dessen das Verfahren zur Wiederherstellung der städtebaulichen Legalität eingeleitet und die Einleitungsentscheidung zugestellt oder ihre Zustellung rechtlich wirksam versucht worden sein muss. Für bestimmte besonders geschützte Flächen und gesetzlich aufgezählte Sachverhalte besteht diese zeitliche Begrenzung nicht.

Die Achtjahresfrist ist deshalb keine allgemeine „Legalisierungsfrist“. Selbst wenn die Behörde eine Beseitigung nicht mehr verlangen kann, bleibt der Bau ohne Genehmigung und kann einem eingeschränkten Status unterliegen.

Daneben gelten eigene Verfahrens- und Vollstreckungsfristen. Die ausdrückliche Entscheidung im Wiederherstellungsverfahren ist grundsätzlich binnen eines Jahres nach Einleitung zuzustellen; gesetzliche Aussetzungen, etwa während eines Legalisierungsverfahrens, sind einzurechnen. Für die behördliche Ersatzvornahme nach einer bestandskräftigen Wiederherstellungsanordnung sieht Artikel 194 Absatz 4 LUIB grundsätzlich 15 Jahre vor. Förmliche Verwaltungshandlungen zur Vollstreckung unterbrechen diese Frist und lassen sie erneut beginnen. Eine alte Anordnung wird daher nicht allein deshalb unwirksam, weil der Bau älter als acht Jahre ist.

3. Kann noch ein Bußgeld verhängt werden?

Sanktionsfristen folgen eigenen Regeln. Nach Artikel 205 LUIB verjähren sehr schwere und schwere städtebauliche Verstöße grundsätzlich nach acht Jahren, leichte nach einem Jahr. Davon zu unterscheiden ist eine bereits verhängte Sanktion: Für sie gilt grundsätzlich eine vierjährige Verjährungsfrist ab dem Tag nach Eintritt der Bestandskraft der Sanktionsentscheidung. Beide Fristen sind von der Frist für eine Wiederherstellungsmaßnahme zu trennen. Eine Verfolgung oder Vollstreckung kann deshalb verjährt sein, obwohl ein Rückbau noch angeordnet werden darf – oder umgekehrt.

4. Kann der Bau legalisiert und normal genutzt werden?

Legalisierung bedeutet, dass ein formelles Verfahren mit technischem Projekt und behördlicher Entscheidung den bestehenden Zustand rechtlich genehmigt. Dafür muss entweder das reguläre Recht eingehalten werden oder ein besonderes gesetzliches Legalisierungsverfahren greifen. Bloßer Fristablauf, Grundbucheintragung nach Alter oder behördliches Schweigen schaffen diese Wirkung nicht automatisch.

Die Achtjahresfrist richtig prüfen

Vollständige Fertigstellung als Ausgangspunkt

Die Frist beginnt grundsätzlich erst, wenn die rechtswidrige Maßnahme vollständig beendet ist. Wer sich auf den Fristablauf beruft, muss den relevanten Zeitpunkt beweisen. Denkbare Beweismittel sind datierte Luftbilder, technische Bescheinigungen, Rechnungen, Fotos, Versorgungsunterlagen, notarielle Feststellungen oder andere zulässige Nachweise.

Keines dieser Mittel ist automatisch entscheidend. Eine Katasterjahresangabe kann ein Indiz sein, beruht aber nicht zwingend auf einer baurechtlichen Fertigstellungsprüfung. Auch ein Stromanschluss belegt nicht, dass alle späteren Erweiterungen zu diesem Zeitpunkt vorhanden waren.

Jeder Bauabschnitt hat eine eigene Zeitachse

Ein Haus kann 1985 genehmigt, 2005 erweitert, 2014 um einen Pool ergänzt und 2021 im Keller zu Wohnzwecken umgebaut worden sein. Dann entstehen mindestens vier getrennte Prüfgegenstände. Das Alter des Hauptgebäudes sagt nichts über die Frist der späteren Bauteile aus.

Eine gute technische Bestandsaufnahme weist deshalb jedem Element zu:

• genehmigte Grundlage;
• tatsächliche Ausführung;
• mutmaßlichen Fertigstellungszeitpunkt;
• Beweismittel;
• Grundstücks- und Schutzstatus zu diesem Zeitpunkt;
• heutige Nutzung;
• mögliche Rechtsfolge.

Kein allgemeiner Fristablauf in geschützten Fällen

Artikel 196 Absatz 2 LUIB nimmt bestimmte Fälle von der zeitlichen Begrenzung aus. Dazu gehören insbesondere gesetzlich qualifizierte Schutzbereiche und Flächen, bei denen das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung Vorrang hat. Ob eine Ausnahme greift, ist anhand der genauen historischen und aktuellen Kartierung zu prüfen. Die pauschale Aussage „suelo rústico verjährt nach acht Jahren“ ist falsch.

Artikel 196 Absatz 2 erfasst insbesondere Maßnahmen auf Flächen, die bereits bei ihrer Ausführung als geschützter ländlicher Boden (suelo rústico protegido) eingestuft waren, sowie die dort genannten geschützten oder planerisch verzeichneten Güter und Flächen, Parks, Gärten, Freiflächen, öffentliche Infrastruktur und sonstige Flächenreserven für öffentliche Einrichtungen. Zusätzliche Beschränkungen können sich aus Küsten-, Gewässer- oder Naturschutzrecht ergeben. Nicht jede Bezeichnung in einem Exposé entspricht der rechtlichen Grundstückskategorie.

Laufende Nutzung als dauernder Verstoß

Eine ungenehmigte Nutzungsaufnahme oder Nutzungsänderung kann als dauernder Verstoß behandelt werden. Nach Artikel 196 LUIB beginnt die Frist für die Wiederherstellung bei einer ohne Genehmigung ausgeübten Nutzung grundsätzlich erst, wenn die Nutzung endet. Entsprechend stellt Artikel 205 für die Sanktionierung auf die Beendigung ab.

Ein seit Jahren dauerhaft als Wohnung genutzter Lagerraum ist daher nicht allein deshalb fristgeschützt, weil der bauliche Umbau alt ist. Baukörper und Nutzung müssen getrennt geprüft werden. Für die außerordentliche Legalisierung im ländlichen Raum bestehen allerdings besondere Regeln zur Nutzungsverjährung; sie werden unten gesondert erläutert.

Aufgehobene Genehmigung

Wurde eine Genehmigung später gerichtlich oder behördlich aufgehoben, gelten besondere Anknüpfungspunkte. Die Fristfrage lässt sich dann nicht allein anhand der baulichen Fertigstellung beantworten. Urteil, Aufhebungsentscheidung, Bestandskraft und etwaige Vollstreckung sind vollständig auszuwerten.

Folgen des Fristablaufs: nicht automatisch legal

Status außerhalb der Ordnung

Das balearische Recht unterscheidet mehrere Formen eines nicht voll planungskonformen Bestands. Artikel 129 LUIB erfasst unter anderem rechtmäßig entstandene, aber durch spätere Planung unpassend gewordene Gebäude sowie illegal errichtete Bauten, bei denen eine Wiederherstellung wegen Zeitablaufs nicht mehr verlangt werden kann.

Bei einem ohne Genehmigung errichteten oder nach Aufhebung einer Genehmigung verbleibenden Bau, dessen Wiederherstellung nicht mehr durchsetzbar ist, sind grundsätzlich nur begrenzte Erhaltungsmaßnahmen zulässig. Das Gesetz nennt insbesondere Reparaturen, die Hygiene, Gesundheit und Sicherheit betreffen. Für bestimmte nach dem 1. März 1987 entstandene Bauten bestehen zudem Einschränkungen bei neuen Versorgungsanschlüssen. Der Status bleibt bestehen, bis eine Legalisierung erfolgt.

Welche Arbeiten erlaubt sind, hängt von der genauen Unterkategorie ab. Bei einem rechtmäßigen Hauptgebäude mit nur illegaler Erweiterung können am legalen Teil weitergehende Maßnahmen zulässig sein. Eine pauschale Einstufung des gesamten Grundstücks als „fuera de ordenación“ ist daher zu grob.

Begrenzte Umbau- und Finanzierungsmöglichkeiten

Ein nicht legalisierter Bestand kann praktische Folgen haben:

• Umbauten oder Erweiterungen werden versagt;
• eine Nutzungs- oder Bewohnbarkeitsbescheinigung fehlt oder ist eingeschränkt;
• Versicherer oder Kreditgeber stellen zusätzliche Anforderungen;
• touristische oder gewerbliche Nutzung ist ausgeschlossen;
• Versorgungsanschlüsse oder deren Erweiterung sind problematisch;
• bei späteren Rechtsänderungen bleibt die Legalisierung ungewiss;
• der Wiederverkauf wird schwieriger.

Diese Folgen sind nicht in jedem Fall identisch. Sie müssen aus dem konkreten Statusbescheid, der kommunalen Praxis und dem anwendbaren Recht hergeleitet werden.

Grundbucheintragung nach Alter

Artikel 28 Absatz 4 des staatlichen Bodenrechts und die ergänzenden Registervorschriften ermöglichen unter Voraussetzungen die Eintragung eines alten Bauwerks, wenn sein Alter und seine Beschreibung nachgewiesen sind und keine entgegenstehenden Registerhinweise oder Bezüge zu öffentlichem Grund bestehen. Der Registerführer informiert die Gemeinde; behördliche Entscheidungen und rechtliche Begrenzungen können im Grundbuch vermerkt werden.

Diese Eintragung verbessert die Übereinstimmung zwischen Register und Realität. Sie ist aber keine kommunale Baugenehmigung und hebt einen Status außerhalb der Ordnung nicht auf.

Ordentliche Legalisierung

Eine reguläre Legalisierung ist möglich, wenn der bestehende Bau nach dem anwendbaren Planungs- und Baurecht genehmigungsfähig ist. Dafür werden regelmäßig benötigt:

• technisches Legalisierungsprojekt;
• Bestandsaufnahme und georeferenzierte Pläne;
• Nachweis von Grundstücks- und Eigentumsdaten;
• Prüfung von Abständen, Nutzung, Dichte, Volumen und Belegung;
• technische Nachweise zu Sicherheit, Entwässerung, Energie und weiteren Anforderungen;
• Stellungnahmen anderer Behörden, soweit Fachrecht dies verlangt;
• Gebühren und gegebenenfalls weitere gesetzliche Zahlungen.

Artikel 189 LUIB sieht eine behördliche Aufforderung vor, den rechtmäßigen Zustand wiederherzustellen oder innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung die Legalisierung zu beantragen. Sind nur Teile legalisierbar, kann ein einheitliches Projekt Legalisierung und Abbruch verbinden. In diesem Fall darf die Legalisierungsgenehmigung erst erteilt werden, nachdem die tatsächliche Beseitigung der abzubrechenden Teile überprüft worden ist.

Käufer sollten eine behauptete Legalisierbarkeit nicht mit einer erteilten Genehmigung gleichsetzen. Selbst ein eingereichtes Projekt kann abgelehnt, ergänzt oder wegen fehlender Fachstellungnahmen verzögert werden.

Außerordentliche Legalisierung im ländlichen Raum

Rechtsgrundlage und Aktivierung auf Mallorca

Die Siebte Zusatzbestimmung der balearischen Ley 7/2024 hat ein zeitlich befristetes Verfahren für bestimmte bestehende Bauten, Anlagen, Nutzungen und Tätigkeiten auf ländlichem Grund geschaffen. Der Inselrat von Mallorca hat dieses Verfahren durch einen im BOIB vom 15. Februar 2025 veröffentlichten Beschluss aktiviert.

Die Antragsphase beträgt grundsätzlich höchstens drei Jahre ab Veröffentlichung des Aktivierungsbeschlusses. Bei unverändertem Rechtsstand reicht sie damit bis in den Februar 2028; die konkrete Fristberechnung und spätere Gesetzesänderungen müssen vor Antragstellung erneut geprüft werden. Ein fristgerecht eingereichter Antrag wird nach der für ihn geltenden Sonderregel weiterbearbeitet, auch wenn die Entscheidung erst nach Ablauf der Antragsphase ergeht.

Kernvoraussetzung

Erfasst werden können nur bestehende Sachverhalte im ländlichen Raum, bei denen die Behörde im Zeitpunkt des Antrags die Wiederherstellung wegen Fristablaufs nicht mehr verlangen kann. Bei geschützten Flächen verlangt das Gesetz zusätzlich, dass die Fertigstellung vor dem Zeitpunkt liegt, zu dem die Maßnahme oder Nutzung verboten wurde, und dass der jeweils maßgebliche Zeitraum verstrichen ist.

Der historische Rechtsstand ist deshalb zentral. Das Projekt muss Fertigstellungszeit, damalige Grundstückskategorie und damalige beziehungsweise später günstigere Rechtslage nachvollziehbar belegen.

Nur für dieses Sonderverfahren gilt außerdem: Entspricht die Nutzung zum Zeitpunkt des maßgeblichen Fristablaufs der bei Fertigstellung aufgenommenen Nutzung, wird sie zusammen mit dem sie tragenden Bau als verjährt behandelt. Bei einer abweichenden oder später geänderten Nutzung wird deren Frist getrennt berechnet. Für Nutzungen und Nutzungsänderungen, die vor dem 29. Mai 2014 aufgenommen wurden, beginnt diese besondere Frist mit der Aufnahme, nicht erst mit der Beendigung. Daraus folgt noch keine Genehmigung; die übrigen Voraussetzungen und Ausschlüsse des Sonderverfahrens bleiben maßgeblich.

Gesamtbereinigung des Grundstücks

Der Antrag wird bei der zuständigen Gemeinde gestellt. Grundsätzlich müssen alle außerhalb der Ordnung befindlichen Bauten, Anlagen, Nutzungen und Tätigkeiten derselben Grundstückseinheit in die Prüfung einbezogen werden. Nicht mehr fristgeschützte oder nicht legalisierbare Teile können nicht einfach verschwiegen werden. Möglich kann eine Kombination aus Legalisierung bestimmter Teile und tatsächlichem Rückbau anderer Teile sein.

Erforderlich ist ein technisches Projekt. Das Sonderrecht verlangt insbesondere ein ordnungsgemäßes Abwassersystem und erlaubt der Gemeinde zusätzliche Maßnahmen zu Erscheinungsbild, Licht, Energie, Wasser oder bestimmten Nutzungen. Die Einhaltung dieser Anforderungen ist nach der 2026 geänderten Fassung ausdrücklich entscheidungsrelevant.

Ausschlüsse

Nicht in das Sonderverfahren fallen insbesondere gesetzlich ausgeschlossene Fälle, etwa:

• Bauten auf Flächen, die für Enteignung, zwingende Abtretung oder Abriss bestimmt sind;
• Beeinträchtigungen öffentlichen Grundes oder bestimmter Schutz- und Dienstbarkeitsbereiche;
• bestimmte abgegrenzte rechtswidrige Siedlungen;
• Tätigkeiten, die begrenzte öffentliche Plätze oder Quoten benötigen;
• grundsätzlich verbotene Nutzungen, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift;
• Wohnungen und andere Bauten oder Anlagen in bevorzugten Hochwasserabflusszonen oder anderen durch genehmigte beziehungsweise von der Wasserbehörde bestätigte Studien abgegrenzten Überschwemmungsgebieten; solange diese Studien noch nicht wirksam sind, gilt der Ausschluss in den planerisch ausgewiesenen Hochwasserrisikovorsorgegebieten.

Ob ein Einfamilienhaus, eine landwirtschaftliche Anlage oder eine gewerbliche Tätigkeit erfasst ist, lässt sich daher nur mit Grundstücks- und Nutzungsprüfung beantworten.

Zusätzliche wirtschaftliche Leistung

Neben den gewöhnlichen Gebühren und Abgaben ist eine besondere wirtschaftliche Leistung auf Basis der aktuellen materiellen Ausführungskosten vorgesehen. Sie beträgt grundsätzlich:

• 10 Prozent bei Antragstellung im ersten Jahr;
• 12,5 Prozent im zweiten Jahr;
• 15 Prozent im dritten Jahr.

Für IRPF-Steuerpflichtige wird die Leistung einkommensabhängig ermäßigt. Maßgeblich ist die durchschnittliche gesamte Bemessungsgrundlage der letzten vier Steuerjahre: Die Ermäßigung beträgt 50 Prozent bis einschließlich 33.000 Euro bei Einzelveranlagung beziehungsweise 52.800 Euro bei gemeinsamer Veranlagung. Oberhalb dieser Grenzen beträgt sie 25 Prozent bis einschließlich 52.800 beziehungsweise 84.480 Euro. Bei der Kostenbasis sind regulär legalisierbare Teile auszunehmen; die Legalisierung von Bau und zugehöriger Nutzung löst keine doppelte Leistung aus. Die konkrete Berechnung und steuerliche Behandlung gehören in eine gesonderte finanzielle Prüfung; für die Entscheidung über den Antragszeitpunkt ist die Staffel jedoch wesentlich.

Entscheidungsfrist und Schweigen der Verwaltung

Nach der durch Ley 4/2026 geänderten Fassung beträgt die kommunale Entscheidungsfrist sechs Monate. Das Ausbleiben einer ausdrücklichen Entscheidung gilt als Ablehnung, nicht als Genehmigung. Ein Antragsteller darf daher nach Fristablauf nicht von einer stillschweigenden Legalisierung ausgehen, sondern muss den zulässigen Rechtsbehelf prüfen.

Touristische Nutzung

Die außerordentliche Genehmigung für eine Wohnung enthält grundsätzlich ein ausdrückliches Verbot der touristischen Vermarktung. Dieses Verbot ist zusammen mit der legalisierten Baubeschreibung oder der Legalisierung eines bereits unverändert eingetragenen Baus innerhalb von drei Monaten im Grundbuch einzutragen; die bloße Veranlassung der Eintragung genügt dem Gesetzeswortlaut nicht. Eine Übergangsregel schützt bestimmte Wohnungen, die bereits vor dem 29. Mai 2024 rechtmäßig touristisch vermarktet wurden, solange der einschlägige Titel wirksam bleibt. Ob dieser Bestandsschutz greift, muss anhand des konkreten Tourismusrechts und der tatsächlichen früheren Tätigkeit belegt werden.

Keine automatische Genehmigung durch Antrag

Bis zur positiven Entscheidung bleibt der bestehende Rechtsstatus bestehen. Der Antrag stoppt nicht automatisch jedes Verfahren, schafft keine Nutzungsberechtigung und ersetzt keine weiteren sektoralen Genehmigungen. Kaufverträge sollten deshalb nicht lediglich auf die „Einreichung“ abstellen, sondern das erforderliche Endergebnis, Fristen und Rücktritts- oder Sicherungsfolgen definieren.

Die Prüfung in der Praxis

1. Grundstück und Schutzregime kartieren

Grundbuch, Kataster, kommunale Planung, Inselplanung und Fachkarten werden übereinandergelegt. Relevant sind nicht nur heutige Kategorien, sondern auch die Einstufung zu den jeweiligen Bauzeitpunkten.

2. Genehmigten Soll-Zustand rekonstruieren

Alle Bau- und Nutzungsakten, genehmigten Pläne, Abschlussnachweise und Bewohnbarkeitsunterlagen werden beschafft. Fehlen Akten, muss geklärt werden, ob nie eine Genehmigung erteilt wurde oder lediglich ältere Unterlagen nicht digital verfügbar sind.

3. Ist-Zustand vermessen

Ein befugter Techniker erfasst jeden Baukörper und jede Nutzung. Bloße Quadratmetersummen reichen nicht. Entscheidend sind Lage, Volumen, Abstände, Geschosszahl, Zweck und Bauzeit.

4. Zeitbeweise sichern

Für jeden abweichenden Bestandteil werden mehrere unabhängige Beweismittel zusammengestellt. Widersprüche – etwa Katasterjahr 2008, Luftbild 2013 und Rechnung 2015 – sind aufzulösen, nicht zu mitteln.

5. Behördenakten und Registervermerke prüfen

Erfragt werden laufende und abgeschlossene Wiederherstellungs- und Sanktionsverfahren, Abriss- oder Legalisierungsanordnungen, gerichtliche Verfahren und Grundbuchvermerke. Eine fehlende aktuelle Akte beweist nicht, dass nie ein Verfahren bestand.

6. Fristen getrennt berechnen

Für jeden Sachverhalt wird festgehalten:

• Beginn und Ende einer möglichen Wiederherstellungsfrist;
• gesetzliche Ausnahme von der Befristung;
• Sanktionsfrist;
• fortdauernde Nutzung;
• Unterbrechung oder besondere Anknüpfung durch Behörden- oder Gerichtsentscheidung.

7. Legalisierungsweg bestimmen

Es wird geprüft, ob reguläre Legalisierung, außerordentliche Legalisierung, Teilrückbau, reine Registerberichtigung oder nur ein eingeschränkter Bestandsstatus möglich ist. Eine rechtliche Stellungnahme sollte die zugrunde gelegten Tatsachen und offenen Beweise nennen.

8. Kaufvertrag auf das Ergebnis ausrichten

Sinnvolle Sicherungen können sein:

• Legalisierung und Registerberichtigung als aufschiebende Bedingung;
• tatsächlicher Rückbau vor Übergabe;
• Kaufpreiseinbehalt bis zur bestandskräftigen Entscheidung;
• eindeutige Kosten- und Risikozuweisung;
• Rücktrittsrecht bei Ablehnung;
• Verbot weiterer Nutzung bis zur Genehmigung;
• Übergabe sämtlicher Projekt- und Behördenunterlagen.

Eine allgemeine Verkäufererklärung, es gebe „keine offenen Bußgelder“, deckt das Rückbau- und Nutzungsrisiko nicht ab.

Praxisbeispiele

Alter Pool auf gewöhnlichem ländlichem Grund

Ein Pool soll 2012 ohne Genehmigung errichtet worden sein. Luftbilder und technische Unterlagen bestätigen die vollständige Fertigstellung; ein Verfahren ist nicht bekannt. Das Grundstück fällt weder damals noch heute in eine unbefristet geschützte Kategorie. Dann kann die achtjährige Wiederherstellungsfrist abgelaufen sein. Der Pool ist dadurch nicht automatisch legal. Zu prüfen bleiben Status außerhalb der Ordnung, reguläre oder außerordentliche Legalisierung und mögliche Registerberichtigung.

Erweiterung auf besonders geschützter Fläche

Ein Anbau wurde 2010 auf einer Fläche errichtet, für die Artikel 196 Absatz 2 LUIB eine unbefristete Wiederherstellung vorsieht. Das Alter schützt den Bau dann nicht. Eine Eintragung im Kataster oder Grundbuch beseitigt die Rückbaugefahr nicht. Ob eine Sonderlegalisierung überhaupt offensteht, hängt von deren strengeren historischen Voraussetzungen und Ausschlüssen ab.

Alte bauliche Umwandlung, fortdauernde Wohnnutzung

Ein genehmigtes Lager wurde 2006 baulich ausgebaut und wird weiterhin als Wohnung genutzt. Nach den allgemeinen Regeln kann die ungenehmigte Nutzung ein dauernder Verstoß sein, dessen Frist erst mit Beendigung beginnt. Liegt das Lager auf ländlichem Grund und wurde die Wohnnutzung nachweislich vor dem 29. Mai 2014 aufgenommen, ist für die außerordentliche Legalisierung jedoch die besondere Frist ab Nutzungsaufnahme zu prüfen. Bauzustand, Nutzung und die übrigen Voraussetzungen des Sonderverfahrens müssen getrennt beurteilt werden.

Typische Fehler

„Nach acht Jahren ist alles legal“

Die Frist kann nur die behördliche Wiederherstellung begrenzen. Sie ersetzt keine Genehmigung und greift in geschützten Fällen oder bei fortdauernder Nutzung möglicherweise nicht.

Ein einziges Baujahr für das gesamte Anwesen verwenden

Hauptgebäude, Anbau, Pool, Garage und Nutzungsänderung können unterschiedliche Zeitachsen haben.

Auf Katasterdaten als alleinigen Altersnachweis vertrauen

Katasterdaten sind wichtige Indizien, aber keine vollständige baurechtliche Beweisaufnahme.

Bußgeldfreiheit mit Rückbaufreiheit verwechseln

Sanktion und Wiederherstellung folgen getrennten Regeln und Fristen.

Sonderlegalisierung als Anspruch behandeln

Das Verfahren verlangt einen vollständigen Antrag, technische und umweltbezogene Anforderungen sowie eine positive kommunale Entscheidung. Verwaltungsschweigen ist nach aktueller Fassung negativ.

Nur das Gebäude, nicht die Nutzung prüfen

Ein baulich alter Raum kann weiterhin rechtswidrig genutzt werden. Touristische, gewerbliche oder wohnliche Nutzung benötigt jeweils eine eigene Rechtsgrundlage.

Verfassungsgerichtliche Verfahren ignorieren

Das Verfassungsgericht hat am 10. Juni 2025 das Normenkontrollverfahren 1840-2025 und am 18. November 2025 das Verfahren 7410-2025 zugelassen. Betroffen sind unter anderem die Sonderlegalisierung und ihre Änderung. Die Zulassung dieser von Abgeordneten eingeleiteten Verfahren setzt die angegriffenen Vorschriften nach Artikel 30 des Verfassungsgerichtsgesetzes nicht automatisch außer Kraft. Für laufende Projekte sind spätere Entscheidungen und ihre konkrete Wirkung gesondert zu beachten.

Häufige Fragen

Kann man eine „Verjährungsbescheinigung“ bei der Gemeinde erhalten?

Die konkrete kommunale Dokumentation variiert. Entscheidend ist nicht der Name eines Dokuments, sondern ob die Gemeinde den Sachverhalt, Fertigstellungszeitpunkt, Grundstücksstatus und das Fehlen einer noch durchsetzbaren Wiederherstellungsmaßnahme belastbar bestätigt. Eine solche Aussage legalisiert den Bau nicht automatisch.

Darf ein nicht mehr rückbaubarer Bau renoviert werden?

Nur in dem Umfang, den sein genauer Status erlaubt. Bei bestimmten illegalen Bauten außerhalb der Ordnung sind im Wesentlichen Arbeiten für Hygiene, Gesundheit und Sicherheit zulässig. Für den legalen Gebäudeteil können weitergehende Arbeiten möglich sein.

Kann ein Käufer für alte Verstöße verantwortlich werden?

Städtebauliche Wiederherstellungspflichten sind objektbezogen und gehen nach Artikel 189 LUIB grundsätzlich auf Erwerber und Rechtsnachfolger über. Interne Ansprüche gegen den Verkäufer ändern die behördliche Position nicht.

Reicht eine Grundbucheintragung nach Alter für eine Bankfinanzierung?

Sie kann die Registerbeschreibung verbessern, garantiert aber weder baurechtliche Legalität noch Nutzbarkeit. Kreditgeber können zusätzliche technische, kommunale oder versicherungsbezogene Nachweise verlangen.

Kann während des Sonderverfahrens touristisch vermietet werden?

Der Antrag schafft keine vorläufige touristische Berechtigung. Die außerordentliche Legalisierung enthält für Wohnungen grundsätzlich ein touristisches Vermarktungsverbot, vorbehaltlich der engen gesetzlichen Übergangsregel für bestimmte bereits vor dem 29. Mai 2024 rechtmäßig betriebene Fälle.

Was passiert bei negativem Verwaltungsschweigen?

Nach Ablauf der sechsmonatigen Entscheidungsfrist gilt der Antrag als abgelehnt. Dann sind Akteneinsicht, mögliche Nachforderung, Verwaltungsrechtsbehelf oder gerichtliche Schritte fristgerecht zu prüfen; eine Genehmigungsfiktion entsteht nicht.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand der Darstellung ist der 16. September 2026. Maßgeblich sind insbesondere:

• Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE): Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, insbesondere Artikel 129, 189 bis 196 und 205; konsolidierte Fassung, letzte ausgewiesene Aktualisierung vom 13. Juni 2026. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2018-806
• BOE / Comunidad Autónoma de las Illes Balears: Ley 7/2024, de 11 de diciembre, de medidas urgentes de simplificación y racionalización administrativas de las administraciones públicas de las Illes Balears, insbesondere Siebte Zusatzbestimmung und einschlägige Übergangsregeln zur außerordentlichen Legalisierung im ländlichen Raum; BOE-A-2025-720. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2025-720
• BOE / Comunidad Autónoma de las Illes Balears: Ley 4/2026, de 11 de junio, de medidas urgentes para acelerar proyectos estratégicos que contribuyan a la transformación económica de las Illes Balears y de otras medidas de simplificación y racionalización administrativas, Änderung der Siebten Zusatzbestimmung der Ley 7/2024, insbesondere sechsmonatige Entscheidungsfrist, negative Wirkung des Verwaltungsschweigens und grundbuchliche Sicherung des touristischen Vermarktungsverbots; BOE-A-2026-15579. https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-15579
• Consell Insular de Mallorca / Butlletí Oficial de les Illes Balears: Acuerdo del Pleno del Consell Insular de Mallorca zur Aktivierung der außerordentlichen Legalisierung nach der Siebten Zusatzbestimmung der Ley 7/2024; BOIB Nr. 21 vom 15. Februar 2025. https://intranet.caib.es/eboibfront/pdf/es/2025/21/1183010
• BOE: Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, insbesondere Artikel 27 und 28 Absatz 4 zur Übertragung städtebaulicher Pflichten und Eintragung alter Bauten; konsolidierte Fassung, letzte ausgewiesene Aktualisierung vom 25. Mai 2023. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-11723
• BOE: Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, insbesondere Artikel 45, 46 und 52 zu grundbuchlichen Nachweisen bei Baumaßnahmen und alten Bauten. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1997-16469
• Tribunal Constitucional / BOE: Mitteilung über die Zulassung des Recurso de inconstitucionalidad Nr. 1840-2025 gegen Teile der Ley 7/2024, darunter die Siebte Zusatzbestimmung; BOE-A-2025-12196, veröffentlicht am 17. Juni 2025. https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2025-12196
• Tribunal Constitucional / BOE: Mitteilung über die Zulassung des Recurso de inconstitucionalidad Nr. 7410-2025 gegen Teile der Ley 4/2025, darunter deren Schlussbestimmung zur Änderung der Siebten Zusatzbestimmung der Ley 7/2024; BOE-A-2025-23827, veröffentlicht am 25. November 2025. https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2025-23827
• BOE: Ley Orgánica 2/1979, del Tribunal Constitucional, Artikel 30 zur Wirkung der Zulassung einer Normenkontrolle. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1979-23709