Eigentümergemeinschaft: Protokolle, Schulden, Sonderumlagen und Nutzung

Die spanische Eigentümergemeinschaft ist kein bloßer Abrechnungsdienst für Hausgeld. Sie verwaltet gemeinschaftliches Eigentum, beschließt Budgets und Baumaßnahmen, setzt Nutzungsregeln durch und kann offene Beiträge gerichtlich einziehen. Für Eigentümer, Käufer und Vermieter ist daher entscheidend, aus welcher Regel eine Pflicht stammt, ob der zugrunde liegende Beschluss wirksam zustande kam und wann eine Zahlung fällig wird. Die folgenden Einzelregeln betreffen die staatliche Ley de Propiedad Horizontal (LPH), wie sie etwa auf den Balearen gilt; in Katalonien ist das eigenständige Wohnungseigentumsrecht der Artikel 553-1 ff. des katalanischen Zivilgesetzbuchs maßgeblich.

Das Wichtigste im Überblick

Eine belastbare Prüfung folgt fünf getrennten Fragen:

1. Welche Regel gilt? Gesetz, Teilungstitel, eingetragene Satzung, interne Hausordnung und Gemeinschaftsbeschluss haben unterschiedliche Funktionen und Reichweiten.
2. Was wurde tatsächlich beschlossen? Ein Protokoll muss Tagesordnung, Teilnehmer, Quoten und Abstimmung so wiedergeben, dass Mehrheit und Inhalt nachvollziehbar sind.
3. Wer durfte abstimmen? Eigentümer mit fälligen Gemeinschaftsschulden dürfen grundsätzlich mitberaten, aber nicht abstimmen, sofern sie die Forderung nicht gerichtlich angegriffen oder gerichtlich beziehungsweise notariell hinterlegt haben.
4. Wer trägt welche Kosten? Laufende Beiträge, zwingende Erhaltungsmaßnahmen, freiwillige Verbesserungen und Sonderumlagen folgen nicht immer derselben Regel.
5. Ist die Nutzung erlaubt? Die Nutzung einer Einheit wird durch den Teilungstitel, wirksame Satzungsverbote, das Wohnungseigentumsgesetz und das jeweilige Fachrecht begrenzt. Für eine neue touristische Nutzung gilt seit dem 3. April 2025 zusätzlich ein ausdrückliches vorheriges Zustimmungserfordernis der Gemeinschaft.

Ein Protokoll ist damit weder automatisch wirksam noch bedeutungslos. Es ist der zentrale Nachweis über die Willensbildung der Gemeinschaft, muss aber zusammen mit Einladung, Satzung, Zahlungsstand und der gesetzlichen Mehrheitsregel gelesen werden.

Welche Regelwerke zusammenspielen

Wohnungseigentumsgesetz

Die Ley de Propiedad Horizontal regelt insbesondere Rechte und Pflichten der Eigentümer, Verwaltung, Versammlungen, Mehrheiten, Beitragsforderungen und Anfechtung. Von zwingenden gesetzlichen Regeln kann die Gemeinschaft nicht durch eine einfache Hausordnung abweichen.

Teilungstitel und Satzung

Der Teilungstitel beschreibt das Gebäude, die einzelnen Einheiten, Nebenräume und Beteiligungsquoten. Eine Satzung kann etwa Nutzung, Kostenverteilung, Verwaltung oder Versicherungen näher regeln. Satzungsbestimmungen wirken gegenüber späteren Erwerbern nur zuverlässig, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Deshalb genügt eine nicht registrierte Kopie aus den Unterlagen des Verkäufers nicht immer.

Interne Hausordnung

Interne Regeln können das Zusammenleben und die angemessene Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen ordnen, etwa Öffnungszeiten eines Pools oder Vorgaben zur Müllentsorgung. Sie können jedoch nicht beliebig Eigentumsrechte entziehen, gesetzliche Mehrheiten umgehen oder den Teilungstitel ohne die dafür erforderliche Beschlusslage ändern.

Gemeinschaftsbeschlüsse

Ein Beschluss konkretisiert den Willen der Gemeinschaft für einen bestimmten Gegenstand. Seine Bindungswirkung hängt unter anderem von Zuständigkeit, Tagesordnung, Einberufung, erforderlicher Mehrheit und ordnungsgemäßer Dokumentation ab. Dass ein Beschluss im Protokoll steht, beantwortet diese Fragen noch nicht abschließend.

Protokolle richtig lesen

Welche Mindestangaben wichtig sind

Das Protokoll der Eigentümerversammlung muss nach Artikel 19 LPH unter anderem erkennen lassen:

• Datum und Ort der Versammlung;
• Einberufer und gegebenenfalls erste oder zweite Einberufung;
• ordentliche oder außerordentliche Versammlung;
• anwesende und vertretene Eigentümer sowie deren Beteiligungsquoten;
• Tagesordnung;
• Inhalt der Beschlüsse;
• Namen der dafür und dagegen stimmenden Eigentümer, soweit dies für die Wirksamkeit des Beschlusses bedeutsam ist;
• erreichte Stimmen- und Quotenmehrheit.

Für eine rechtliche Auswertung sind außerdem Vollmachten, die Einladung, Anlagen zu Angeboten oder Budgets und die Liste der bei Versammlungsbeginn säumigen Eigentümer relevant.

Abschluss und Übersendung

Das Protokoll wird vom Präsidenten und vom Sekretär geschlossen und unterzeichnet. Die LPH sieht dafür grundsätzlich das Ende der Versammlung oder spätestens zehn Kalendertage vor. Nach dem Abschluss sind die Beschlüsse vollziehbar. Anschließend muss das Protokoll den Eigentümern nach den gesetzlichen Zustellregeln übermittelt werden.

Formfehler führen nicht automatisch in jedem Fall zur Nichtigkeit. Sie können aber die Feststellung des Beschlussinhalts, der Mehrheit oder des Fristbeginns für eine Anfechtung erschweren. Berichtigungen sind nach Artikel 19 Absatz 3 LPH möglich, wenn unter anderem Datum, Ort, Teilnehmer, Beschlüsse, maßgebliche Stimmen und Quoten eindeutig feststehen und Präsident und Sekretär unterzeichnet haben. Die Berichtigung muss vor der nächsten Versammlung erfolgen und dort bestätigt werden.

Protokollbuch und Aufbewahrung

Die Protokolle werden in einem vom Grundbuchamt legalisierten Protokollbuch geführt. Der Sekretär verwahrt die Protokollbücher sowie Einladungen, Mitteilungen, Vollmachten und sonstige wesentliche Unterlagen. Das Gesetz verlangt für die Versammlungsunterlagen grundsätzlich eine Aufbewahrung von fünf Jahren.

Was ein Protokoll beweist – und was nicht

Ein ordnungsgemäßes Protokoll dokumentiert, was die Gemeinschaft beschlossen hat. Es beweist nicht ohne Weiteres,

• dass eine Baumaßnahme öffentlich-rechtlich genehmigt ist;
• dass ein Angebot technisch vollständig oder marktgerecht ist;
• dass die Satzung wirksam geändert und im Grundbuch eingetragen wurde;
• dass alle Eigentümer ihre Raten bezahlt haben;
• dass ein angefochtener Beschluss später Bestand hat.

Bei wirtschaftlich bedeutsamen Beschlüssen sollte daher die Dokumentenkette vom Antrag über Angebote und Abstimmung bis zu Vertrag, Rechnung und Zahlungsplan geprüft werden.

Versammlung, Einladung und Tagesordnung

Die Gemeinschaft muss mindestens einmal jährlich zusammentreten, um insbesondere Haushaltsplan und Rechnungslegung zu behandeln. Eine außerordentliche Versammlung kann der Präsident einberufen; außerdem können mindestens ein Viertel der Eigentümer oder Eigentümer mit mindestens 25 Prozent der Beteiligungsquoten eine Versammlung verlangen.

Für die ordentliche Jahresversammlung beträgt die gesetzliche Einladungsfrist mindestens sechs Tage. Bei außerordentlichen Versammlungen ist mit der nach den Umständen möglichen Vorlaufzeit einzuladen. Die Einladung muss Ort, Zeit und Tagesordnung nennen und auf Eigentümer hinweisen, die bei Versammlungsbeginn nicht stimmberechtigt sein könnten.

Die Tagesordnung ist mehr als eine Formalität. Eigentümer müssen erkennen können, worüber abgestimmt werden soll. Ein allgemein formulierter Punkt wie „Verschiedenes“ trägt regelmäßig keine überraschende, kostenintensive oder rechtsgestaltende Entscheidung. Bei einer Prüfung ist deshalb der genaue Wortlaut der Einladung mit dem späteren Beschluss abzugleichen.

Schulden und Stimmrecht

Beitragspflicht trotz Nichtbenutzung

Jeder Eigentümer muss entsprechend seiner Quote oder einer wirksamen besonderen Kostenregel zu den allgemeinen Aufwendungen beitragen. Dass eine Wohnung leer steht oder ein Eigentümer einen Dienst nicht nutzt, befreit grundsätzlich nicht von der Zahlung. Ausnahmen können sich aus Teilungstitel, Satzung oder einer rechtlich zulässigen Kostenbefreiung ergeben.

Bei einem Kauf haftet das erworbene Objekt nach Artikel 9 Absatz 1 Buchstabe e LPH außerdem für Gemeinschaftsschulden des Voreigentümers aus dem bereits abgelaufenen Teil des Erwerbsjahrs und den drei vorhergehenden Kalenderjahren. Der Verkäufer muss in der öffentlichen Erwerbsurkunde den Schuldenstand erklären und eine dazu passende Gemeinschaftsbescheinigung vorlegen, sofern der Käufer nicht ausdrücklich darauf verzichtet. Die Bescheinigung ist binnen sieben Kalendertagen vom Sekretär mit Sichtvermerk des Präsidenten auszustellen. Ein Verzicht auf die Bescheinigung beseitigt die gesetzliche Haftung des Objekts nicht.

Verlust des Stimmrechts bei Rückstand

Ein Eigentümer, der bei Beginn der Versammlung fällige Gemeinschaftsschulden hat, kann grundsätzlich an den Beratungen teilnehmen, darf aber nicht abstimmen. Seine Person und Quote werden für die erforderlichen Mehrheiten nicht mitgerechnet. Das Stimmrecht bleibt erhalten, wenn die Forderung gerichtlich angefochten oder der geschuldete Betrag gerichtlich beziehungsweise notariell hinterlegt wurde.

Die Versammlungsunterlagen sollten deshalb erkennen lassen:

• welcher Betrag fällig war;
• auf welcher Grundlage er beruht;
• ob Zahlung, Anfechtung oder Hinterlegung vorlag;
• ob die betreffende Stimme bei der Mehrheitsberechnung einbezogen wurde.

Eine spätere Zahlung heilt nicht automatisch jeden Fehler einer bereits durchgeführten Abstimmung.

Einziehung offener Beiträge

Die Gemeinschaft kann offene Beiträge, Rücklagenzuführungen und beschlossene Umlagen im gerichtlichen Mahnverfahren geltend machen. Grundlage sind regelmäßig der Beschluss über die Forderung, eine Bescheinigung über den offenen Betrag und der Nachweis der Mitteilung an den Schuldner. Verzugszinsen können ab Fälligkeit entstehen. Vor dem spanischen gerichtlichen Mahnverfahren ist seit dem 3. April 2025 grundsätzlich ein dokumentierter außergerichtlicher Verhandlungsversuch nach Artikeln 5 und 10 der Ley Orgánica 1/2025 erforderlich.

Die Versammlung darf außerdem nicht rückwirkende Maßnahmen zur Förderung der Zahlungsmoral beschließen, etwa einen über dem gesetzlichen Zinssatz liegenden Verzugszins oder den zeitweisen Entzug nicht wesentlicher Gemeinschaftseinrichtungen. Solche Maßnahmen dürfen weder missbräuchlich noch unverhältnismäßig sein und keine für die Bewohnbarkeit wesentlichen Leistungen sperren.

Budget, Rücklage und Sonderumlagen

Ordentliches Budget

Das jährliche Budget finanziert vorhersehbare laufende Kosten wie Verwaltung, Reinigung, Versicherung, Wartung und kleinere Reparaturen. Die Gemeinschaft muss außerdem einen Rücklagenfonds unterhalten, dessen gesetzliches Mindestvolumen grundsätzlich zehn Prozent des letzten ordentlichen Haushalts beträgt.

Eine vorhandene Rücklage bedeutet nicht, dass eine Maßnahme vollständig finanziert ist. Zu prüfen sind Kontostand, Zweckbindungen, Außenstände, bereits vergebene Aufträge und weitere geplante Maßnahmen.

Sonderumlage

Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche Zahlung außerhalb der gewöhnlichen laufenden Beiträge. Sie wird häufig für Fassaden, Dächer, Aufzüge, Leitungen, Energieprojekte oder Prozesskosten beschlossen. Für ihre Beurteilung sind mindestens sechs Angaben nötig:

1. Zweck und Rechtsgrundlage der Maßnahme;
2. Gesamtkosten oder Kostenrahmen;
3. Verteilungsschlüssel;
4. Zahl der Raten;
5. konkrete Fälligkeit jeder Rate;
6. Folgen von Mehrkosten oder Nachträgen.

Das Beschlussdatum allein bestimmt nicht immer, wer gegenüber der Gemeinschaft zahlen muss. Bei Umlagen für Verbesserungen ordnet Artikel 17 Absatz 11 LPH die Zahlung dem Eigentümer zu, der im Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist. Beim Verkauf sollte die wirtschaftliche Last deshalb ausdrücklich im Kaufvertrag geregelt und gegebenenfalls durch Einbehalt oder Vorabzahlung abgesichert werden.

Zwingende Arbeiten und freiwillige Verbesserungen

Nicht jede Baumaßnahme ist eine frei wählbare Verbesserung. Erhaltungs-, Sicherheits-, Bewohnbarkeits- und bestimmte Barrierefreiheitsmaßnahmen können kraft Gesetzes obligatorisch sein und bedürfen dann keiner vorherigen Zustimmung zur Durchführung. Die Gemeinschaft muss gleichwohl Kostenverteilung und Zahlungsweise organisatorisch festlegen.

Freiwillige Verbesserungen, die nicht für Erhaltung, Sicherheit, Bewohnbarkeit oder Barrierefreiheit erforderlich sind, folgen anderen Mehrheiten. Übersteigt der Anteil eines widersprechenden Eigentümers drei gewöhnliche Monatsbeiträge, kann er unter den gesetzlichen Voraussetzungen von der Zahlung befreit sein. Wer die neue Einrichtung später nutzen will, muss seinen Anteil einschließlich der gesetzlichen Anpassungen nachzahlen.

Welche Mehrheit ist erforderlich?

Die erforderliche Mehrheit hängt vom genauen Beschlussgegenstand ab. „Mehrheit“ ist keine einheitliche Kategorie, denn das Gesetz kombiniert Eigentümerstimmen und Beteiligungsquoten.

Bei bestimmten Beschlüssen können ordnungsgemäß benachrichtigte Abwesende nachträglich als zustimmend gelten, wenn sie nicht innerhalb von 30 Kalendertagen widersprechen. Diese Regel gilt jedoch nicht uneingeschränkt. Deshalb ist bei knappen Ergebnissen zu prüfen, ob der Gegenstand überhaupt für eine nachträgliche Stimmenzurechnung offensteht und wann die Mitteilung zugegangen ist.

Nutzung der privaten Einheit und gemeinschaftlicher Teile

Umbauten in der eigenen Einheit

Ein Eigentümer darf die bauliche Gestaltung innerhalb seiner Einheit verändern, solange Sicherheit, Tragwerk, äußeres Erscheinungsbild und Rechte anderer Eigentümer nicht beeinträchtigt werden. Vor Beginn ist der Gemeinschaftspräsident zu informieren. Eingriffe in Fassaden, Dächer, tragende Teile, gemeinschaftliche Leitungen oder andere Gemeinschaftselemente sind nicht allein deshalb zulässig, weil sie von der Wohnung aus vorgenommen werden.

Zusätzlich bleiben kommunales Bau- und Nutzungsrecht, Denkmalschutz, Küsten- oder Landschaftsschutz und gegebenenfalls die Bewohnbarkeitsbescheinigung zu prüfen. Eine Zustimmung der Gemeinschaft ersetzt keine behördliche Genehmigung; umgekehrt ersetzt eine Baugenehmigung keine erforderliche Gemeinschaftszustimmung.

Störende oder verbotene Tätigkeiten

Unzulässig sind Tätigkeiten, die in der Satzung wirksam verboten oder für das Gebäude schädlich sind oder gegen Vorschriften über Belästigung, Gesundheit, Gefahr oder Rechtmäßigkeit verstoßen. Nach vorheriger Aufforderung zur Unterlassung kann die Gemeinschaft gerichtlich auf Beendigung vorgehen. Je nach Schwere kann das Gericht weitere Rechtsfolgen anordnen.

Lärm, Partys, Gerüche oder Überbelegung sind daher nicht nur eine Frage persönlicher Toleranz. Entscheidend sind dokumentierte Vorfälle, einschlägige Regeln, behördliche Feststellungen und ein korrektes Vorgehen der Gemeinschaft.

Touristisches Vermieten seit dem 3. April 2025

Wer eine Tätigkeit nach Artikel 5 Buchstabe e LAU – die touristische oder vergleichbar kurzzeitige Vermietung einer vollständig ausgestatteten Wohnung unter einem besonderen Tourismusregime – neu aufnehmen will, braucht vorher die ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft. Erforderlich sind drei Fünftel aller Eigentümer und drei Fünftel der Beteiligungsquoten. Mit derselben Mehrheit kann die Gemeinschaft diese Tätigkeit begrenzen, Bedingungen aufstellen oder verbieten und einen besonderen Kostenanteil beziehungsweise eine Erhöhung gemeinsamer Kosten von höchstens 20 Prozent beschließen; rückwirkende Belastungen sind ausgeschlossen.

Der gesetzliche Bestandsschutz ist eng. Er erfasst Eigentümer, die die Tätigkeit bereits vor dem 3. April 2025 tatsächlich und rechtmäßig nach dem einschlägigen Tourismusrecht ausübten. Der bloße frühere Erwerb der Wohnung oder eine abstrakte Eignung genügt nicht. Ein vor dem Stichtag erteilter touristischer Titel kann dagegen den früheren Tätigkeitsbeginn belegen: Im Fall Pontevedra ließ die DGSJFP die touristische Registereintragung vom 10. Juni 2019 genügen, obwohl die kommunale Anzeige erst am 26. August 2025 erfolgt war. Dies ist keine Befreiung von den gesonderten kommunalen Voraussetzungen (Resolución vom 24. Februar 2026, BOE-A-2026-14955, Entscheidungsgrund 5). Zusätzlich sind eingetragene Satzungsverbote und das balearische beziehungsweise kommunale Tourismusrecht zu prüfen.

Beschlüsse anfechten

Ein Beschluss kann insbesondere angefochten werden, wenn er gegen Gesetz oder Satzung verstößt, die Interessen der Gemeinschaft zugunsten eines oder mehrerer Eigentümer schwer schädigt, einem Eigentümer einen erheblichen Nachteil zufügt, den dieser rechtlich nicht hinnehmen muss, oder rechtsmissbräuchlich ist. Klageberechtigt sind grundsätzlich Eigentümer, die gegen den Beschluss gestimmt haben, bei einer Enthaltung ihr Anfechtungsrecht vorbehalten haben, abwesend waren oder zu Unrecht von der Abstimmung ausgeschlossen wurden. Eine Gegenstimme erfordert keinen zusätzlichen ausdrücklichen Vorbehalt (Tribunal Supremo, Urteil 242/2013 vom 10. Mai 2013, Entscheidungsgrund 2 und Tenor 3).

Auch einer Anfechtungsklage muss seit dem 3. April 2025 grundsätzlich ein nachweisbarer außergerichtlicher Verhandlungsversuch über denselben Streitgegenstand vorausgehen. Für vor der Klage beantragte einstweilige Sicherungsmaßnahmen besteht diese Voraussetzung nicht (Artikel 5 Ley Orgánica 1/2025).

Für die Anfechtung gelten kurze Ausschlussfristen:

• grundsätzlich drei Monate;
• ein Jahr, wenn der Beschluss gegen Gesetz oder Satzung verstößt.

Die Frist beginnt für Anwesende grundsätzlich mit der Beschlussfassung, für Abwesende mit der Mitteilung. Wer Gemeinschaftsschulden hat, muss für die Klage grundsätzlich zahlen oder den Betrag gerichtlich hinterlegen; für Streit über die Festsetzung oder Änderung von Quoten gilt eine Ausnahme. Die Klage setzt den Beschluss nicht automatisch außer Vollzug. Eine einstweilige gerichtliche Maßnahme kann deshalb entscheidend sein.

Praktische Prüfreihenfolge

1. Stammdokumente beschaffen

Teilungstitel, aktuelle Grundbuchdaten, eingetragene Satzung, interne Hausordnung und Verwaltervertrag bilden die Grundlage. Bei Untergemeinschaften ist zu klären, welche Ebene für welchen Kosten- oder Nutzungsgegenstand zuständig ist.

2. Versammlungsakte vollständig lesen

Nicht nur das Protokoll, sondern Einladung, Tagesordnung, Teilnehmer- und Schuldnerliste, Vollmachten, Angebote und Anlagen prüfen. Bei späteren Berichtigungen beide Fassungen sichern.

3. Mehrheitsrechnung nachvollziehen

Für jeden kritischen Beschluss werden alle Eigentümer, Quoten, Anwesenden, Vertretenen, Stimmausschlüsse, Ja- und Nein-Stimmen sowie gegebenenfalls nachträglich zuzurechnende Abwesende erfasst. Eine reine Kopfzählung genügt nicht.

4. Zahlungsplan erstellen

Laufende Beiträge, Rückstände, Reserve, Sonderumlagen und bereits beauftragte Maßnahmen werden nach Fälligkeit und Verantwortlichkeit geordnet. Bei einem Eigentümerwechsel ist die interne Kaufvertragsregel von der Außenbeziehung zur Gemeinschaft zu trennen.

5. Nutzungskette prüfen

Für die beabsichtigte Nutzung sind Teilungstitel, Satzung, Beschlüsse, behördliche Genehmigungen und Fachrecht zusammenzuführen. Das gilt besonders für touristische Vermietung, gewerbliche Nutzung und bauliche Veränderungen.

6. Rechtsbehelf rechtzeitig sichern

Sobald ein möglicherweise rechtswidriger Beschluss bekannt wird, müssen Zustellung, Fristbeginn, Zahlungsstand und Klagebefugnis dokumentiert werden. Informelle Diskussionen mit Verwaltung oder Nachbarn hemmen die Anfechtungsfrist nicht automatisch. Eine hinreichend bestimmte Verhandlungsanfrage kann die Ausschlussfrist nach Artikel 7 der Ley Orgánica 1/2025 dagegen ab dem nachgewiesenen Kommunikationsversuch aussetzen. Nach dem gesetzlichen Ende des Verhandlungsversuchs läuft die verbleibende Frist weiter; es beginnt keine neue volle Anfechtungsfrist.

Praxisbeispiele

Fassadensanierung mit falscher Stimmenzählung

In einer Gemeinschaft mit 20 Einheiten wird eine umfangreiche Fassadensanierung beschlossen. Zwei Eigentümer mit offenen fälligen Beiträgen stimmen mit; ihre Stimmen und Quoten geben den Ausschlag. Waren sie weder mit der Forderung vor Gericht noch hatten sie den Betrag hinterlegt, durften ihre Stimmen grundsätzlich nicht mitgezählt werden. Ob der Beschluss anfechtbar ist, hängt außerdem von Art der Maßnahme, tatsächlich erforderlicher Mehrheit und fristgerechter Klage ab. Handelt es sich um zwingende Erhaltung, kann die Arbeit selbst auch ohne den fehlerhaften Beschluss verpflichtend sein; streitig bleiben dann insbesondere Ausgestaltung und Kostenverteilung.

Pool als freiwillige Verbesserung

Eine kleine Gemeinschaft beschließt mit der erforderlichen Drei-Fünftel-Mehrheit den Bau eines neuen Gemeinschaftspools. Der auf einen widersprechenden Eigentümer entfallende Betrag entspricht acht gewöhnlichen Monatsbeiträgen. Soweit die Maßnahme nicht erforderlich ist und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, kann dieser Eigentümer von der Zahlung befreit sein. Die Gemeinschaft muss dann Finanzierung, Nutzung und eine mögliche spätere Teilnahme sauber regeln.

Neue Ferienvermietung ohne Gemeinschaftszustimmung

Eine Eigentümerin erwirbt 2026 eine Wohnung auf Mallorca und möchte erstmals touristisch vermieten. Sie muss zunächst klären, ob ein neuer Betrieb nach dem balearischen und örtlichen Tourismusrecht überhaupt zulässig ist. Eine mögliche sektorale Berechtigung würde die erforderliche Befassung der Gemeinschaft nicht ersetzen; die balearische Regelung verlangt bei Wohnungseigentum zudem den Nachweis, dass die Gemeinschaft die touristische Vermarktung gestattet. Seit dem 3. April 2025 ist die vorherige ausdrückliche Zustimmung nach Artikel 7 Absatz 3 und Artikel 17 Absatz 12 LPH erforderlich. Ein bereits rechtmäßig ausgeübter Altbetrieb wäre anders zu beurteilen; der bloße Hinweis des Verkäufers, früher gelegentlich vermietet zu haben, belegt diesen Bestandsschutz nicht.

Typische Fehler

Nur die letzte Protokollseite lesen

Entscheidend sind Tagesordnung, Anlagen, Quoten und Abstimmungsdetails. Eine Zusammenfassung des Verwalters ersetzt die vollständige Akte nicht.

Jede Maßnahme als Sonderwunsch behandeln

Gesetzlich zwingende Erhaltungs- oder Barrierefreiheitsarbeiten folgen anderen Regeln als freiwillige Komfortverbesserungen. Eine falsche Einordnung verändert Mehrheit und Zahlungspflicht.

Beschlussdatum mit Fälligkeit verwechseln

Ein 2026 gefasster Beschluss kann Raten vorsehen, die erst 2027 fällig werden. Bei einem Verkauf muss deshalb jede Rate zeitlich zugeordnet werden.

Satzung und Hausordnung gleichsetzen

Eine Hausordnung kann das Zusammenleben ordnen, aber nicht ohne Weiteres eingetragene Eigentumsrechte oder den Teilungstitel ändern.

Auf eine automatische Sperrwirkung der Klage vertrauen

Ein angefochtener Beschluss bleibt grundsätzlich vollziehbar, solange das Gericht keine Aussetzung anordnet.

Deutsche Begriffe ungeprüft übertragen

Begriffe wie Hausgeld, Instandhaltungsrücklage oder Sonderumlage helfen bei der Orientierung, ersetzen aber nicht die spanischen gesetzlichen Kategorien und Mehrheitsregeln.

Häufige Fragen

Muss jede Versammlung sechs Tage vorher angekündigt werden?

Die Sechs-Tage-Frist gilt für die ordentliche Jahresversammlung. Eine außerordentliche Versammlung ist mit der nach den Umständen möglichen Vorlaufzeit einzuberufen. In beiden Fällen müssen Tagesordnung und gesetzlich erforderliche Angaben so rechtzeitig mitgeteilt werden, dass eine sachgerechte Teilnahme möglich ist.

Kann ein säumiger Eigentümer vertreten werden und dadurch abstimmen?

Eine Vollmacht beseitigt den gesetzlichen Stimmausschluss wegen fälliger Schulden nicht. Die vertretene Einheit bleibt grundsätzlich ohne Stimmrecht, sofern keine Zahlung, gerichtliche Anfechtung oder zulässige Hinterlegung vorliegt.

Bindet ein Beschluss auch den Eigentümer, der dagegen gestimmt hat?

Wirksam gefasste Beschlüsse binden grundsätzlich alle Eigentümer. Gesetzliche Zahlungsausnahmen, insbesondere bei bestimmten nicht notwendigen Verbesserungen, und eine erfolgreiche Anfechtung können etwas anderes ergeben.

Kann die Gemeinschaft jede Nutzung verbieten?

Nein. Eine Beschränkung braucht eine tragfähige gesetzliche, satzungsmäßige oder beschlussrechtliche Grundlage und muss die erforderliche Mehrheit wahren. Schädliche, belästigende, gefährliche oder rechtswidrige Tätigkeiten können unabhängig davon untersagt und verfolgt werden.

Reicht für touristische Vermietung ein Mehrheitsbeschluss der Anwesenden?

Nein. Artikel 17 Absatz 12 LPH verlangt drei Fünftel aller Eigentümer und drei Fünftel aller Quoten. Die Berechnung kann Regeln über ordnungsgemäß verständigte Abwesende einbeziehen, muss aber anhand des konkreten Beschlusses und der gesetzlichen Ausnahmen geprüft werden.

Darf die Gemeinschaft Strom oder Wasser eines Schuldners sperren?

Wesentliche Leistungen dürfen nicht als Druckmittel entzogen werden. Zulässig können nur verhältnismäßige, nicht missbräuchliche Maßnahmen bezüglich nicht wesentlicher Gemeinschaftseinrichtungen sein, wenn sie ordnungsgemäß beschlossen wurden.

Amtliche Quellen und Rechtsstand

Rechtsstand der Darstellung ist der 16. September 2026. Maßgeblich sind insbesondere:

• Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE): Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, insbesondere Artikel 5 bis 7, 9, 10, 13 bis 22 sowie die Zweite Zusatzbestimmung; konsolidierte Fassung, letzte ausgewiesene Aktualisierung vom 21. März 2026. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906
• BOE: Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, Artikel 5, 7 und 10 zur vorgeschalteten Streitbeilegung und Fristwirkung sowie Vierte Schlussbestimmung zur Änderung der Artikel 7 und 17 LPH und zur Übergangsregel für bereits ausgeübte touristische Vermietung; in Kraft seit 3. April 2025. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2025-76
• BOE / Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública: Resolución de 30 de julio de 2025, BOE-A-2025-21876, zur zeitlichen Anwendung des neuen Zustimmungserfordernisses und zum Nachweis einer bereits rechtmäßig ausgeübten touristischen Tätigkeit. https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2025-21876
• BOE / Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública: Resolución de 24 de febrero de 2026, BOE-A-2026-14955, insbesondere Entscheidungsgrund 5 zum Nachweis des touristischen Tätigkeitsbeginns vor dem 3. April 2025; Fall Pontevedra. Amtlicher Entscheidungstext
• BOE: Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo, soweit er die aktuelle Fassung der Abstimmungsregeln der LPH berührt; BOE-A-2026-6544, veröffentlicht am 21. März 2026. https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2026-6544
• BOE: Ley 5/2006, libro quinto del Código civil de Cataluña, Artikel 553-1 ff. zum eigenständigen katalanischen Wohnungseigentumsrecht. Gesetzestext
• Tribunal Supremo, Sala Civil (Pleno): Urteil 242/2013 vom 10. Mai 2013, recurso 1523/2009, ECLI:ES:TS:2013:3127, Entscheidungsgründe 2 und 6 sowie Tenor 3 zur Anfechtungsbefugnis. Vollständige Wiedergabe des Urteils über Iberley, nicht über den amtlichen Urteilsserver
• Balearen – Ley 8/2012 del Turismo, insbesondere Art. 50 Abs. 7 und 22 zur Gemeinschaftszustimmung und deren Nachweis: amtliche konsolidierte Fassung, abgerufen am 16. September 2026.