Wohnraummietgesetz Spanien LAU: Rechte im Überblick

Die spanische Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ordnet Wohnraummietverträge und legt fest, welche Schutzrechte nicht zulasten des Mieters abbedungen werden dürfen. Entscheidend ist dabei nicht nur die Bezeichnung des Vertrags, sondern vor allem der tatsächliche Zweck der Nutzung. Auf Mallorca gilt das staatliche Mietrecht ebenfalls; bei Kautionen und touristischer Nutzung kommen jedoch balearische Vorgaben hinzu.

Was regelt das Wohnraummietgesetz Spanien LAU?

Eine Wohnraummiete liegt nach Artikel 2 LAU vor, wenn ein bewohnbares Gebäude vorrangig dazu überlassen wird, den dauerhaften Wohnbedarf des Mieters zu decken. Mitvermietete Möbel, Abstellräume und Stellplätze können diesem rechtlichen Regime folgen. Zwingende Schutzvorschriften des Titels II dürfen grundsätzlich nicht zum Nachteil des Mieters verändert werden, sofern das Gesetz keine abweichende Vereinbarung ausdrücklich zulässt. Eine wichtige Ausnahme enthält Artikel 4 Absatz 2 LAU für die Vermietung der gesamten Wohnung mit mehr als 300 Quadratmetern oder einer anfänglichen Jahresmiete von mehr als dem 5,5-Fachen des jährlichen gesetzlichen Mindestlohns: Hier haben Parteivereinbarungen Vorrang vor Titel II. Die zwingenden Titel I und IV bleiben anwendbar. Die folgenden Schutzregeln betreffen den allgemeinen Wohnraummietfall außerhalb dieser Ausnahme.

Davon zu unterscheiden ist die Nutzung zu einem anderen Zweck als Wohnen. Dazu zählen nach Artikel 3 LAU insbesondere Saisonmieten sowie Nutzungen für industrielle, gewerbliche, handwerkliche, berufliche, Freizeit-, Betreuungs-, Kultur- oder Bildungszwecke. Eine kurze Vertragsdauer allein macht eine tatsächlich auf Dauer angelegte Wohnraummiete jedoch noch nicht zur Saisonmiete.

Nutzungsart	Entscheidendes Merkmal	Rechtliche Einordnung
Wohnraummiete	Dauerhafter Wohnbedarf des Mieters	Grundsätzlich Schutzregeln des Titels II LAU; Ausnahme nach Artikel 4 Absatz 2 beachten
Saison- oder sonstige Nutzung	Vorübergehender Anlass oder anderer Nutzungszweck	Nutzung zu einem anderen Zweck als Wohnen nach Artikel 3 LAU
Touristische Vermietung	Gewinnorientierte vorübergehende Überlassung der gesamten möblierten, sofort nutzbaren Wohnung; touristischer oder anderer Vermarktungsweg	Vom LAU-Regime ausgeschlossen, wenn eine eigene touristische Regelung greift

Bei Ferienvermietungen ist die Abgrenzung besonders wichtig. Die vorübergehende Überlassung der gesamten möblierten und sofort nutzbaren Wohnung mit Gewinnerzielungszweck fällt nach Artikel 5 Buchstabe e LAU nicht unter dieses Mietregime, wenn sie über touristische Vertriebskanäle oder auf anderem Weg vermarktet beziehungsweise beworben wird und einer eigenen touristischen Regelung unterliegt. Auf Mallorca ist deshalb zusätzlich zu prüfen, ob balearisches Tourismusrecht anwendbar ist; eine Saisonmiete ist nicht automatisch eine touristische Vermietung.

Wie lange läuft ein Wohnraummietvertrag und wann verlängert er sich?

Die Parteien können eine Vertragsdauer vereinbaren. Ist sie kürzer als die gesetzliche Mindestdauer, verlängert sich der Vertrag grundsätzlich jährlich, bis fünf Jahre erreicht sind, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist. Ist der Vermieter eine juristische Person, beträgt diese Mindestdauer sieben Jahre. Der Mieter kann die jeweilige Verlängerung mit mindestens 30 Tagen Vorlauf ablehnen.

Nach Ablauf dieser Mindestdauer schließt sich grundsätzlich eine weitere Verlängerungsphase an. Widerspricht keine Partei rechtzeitig, läuft der Vertrag in Jahresperioden bis zu insgesamt drei weiteren Jahren fort. Der Vermieter muss für den Widerspruch gegen den Eintritt in diese weitere Verlängerungsphase mindestens vier Monate, der Mieter mindestens zwei Monate Vorlauf einhalten. Innerhalb dieser Phase kann der Mieter jede weitere Jahresverlängerung mit mindestens einem Monat Vorlauf zum Ende des laufenden Verlängerungsjahres ablehnen. Sonderregeln für förmlich erklärte angespannte Wohnungsmärkte dürfen nur auf einen konkreten Ort und Zeitraum angewendet werden, wenn deren Voraussetzungen tatsächlich vorliegen.

Für einen Mietvertrag auf Mallorca gelten diese staatlichen Mindest- und Verlängerungsregeln ebenso wie im übrigen Spanien. Bei älteren Verträgen ist dennoch Vorsicht geboten: Die LAU enthält Übergangsbestimmungen, sodass heutige Fristen nicht ungeprüft auf jeden Altvertrag übertragen werden dürfen.

Wann darf der Mieter vorzeitig kündigen?

Der Mieter darf den Wohnraummietvertrag nach mindestens sechs Monaten mit einer Frist von 30 Tagen beenden. Eine Entschädigung für die vorzeitige Beendigung kann nur verlangt werden, wenn sie im Vertrag vereinbart wurde. Sie ist auf einen Monatsmietbetrag für jedes verbleibende Vertragsjahr beziehungsweise auf den entsprechenden anteiligen Betrag begrenzt.

Wie werden Miete, Anpassungen und Nebenkosten geregelt?

Die Anfangsmiete wird grundsätzlich frei vereinbart. Üblicherweise ist sie monatlich innerhalb der ersten sieben Tage des Monats zu zahlen; eine Vorauszahlung von mehr als einer Monatsmiete darf der Vermieter nicht verlangen. Für wirksam erklärte angespannte Wohnungsmarktgebiete können besondere Begrenzungen gelten, die nicht ohne Prüfung der konkreten Gebietserklärung verallgemeinert werden dürfen.

Eine jährliche Mietanpassung ist nur möglich, wenn der Vertrag sie ausdrücklich vorsieht. Sie wird ab dem Monat wirksam, der auf eine schriftliche Mitteilung mit dem angewandten Prozentsatz folgt. Für Wohnraummietverträge, die nach dem 26. Mai 2023 geschlossen wurden, veröffentlicht das spanische Statistikamt INE den Referenzindex IRAV als gesetzliche Obergrenze der jährlichen Anpassung. Welche Anpassung im Einzelfall zulässig ist, hängt vom Abschlussdatum, der Vertragsklausel und dem für den maßgeblichen Zeitraum veröffentlichten Wert ab.

Allgemeine Kosten, Abgaben und nicht individuell messbare Leistungen können dem Mieter nur durch eine schriftliche Vereinbarung auferlegt werden. Bei einer Wohnraummiete muss darin der Jahresbetrag zum Vertragsbeginn beziffert sein. Individuell gemessene Versorgungsleistungen trägt grundsätzlich der Mieter. Die Kosten der Immobilienvermittlung und der Vertragsformalitäten trägt dagegen bei Wohnraummieten der Vermieter.

Welche Mieterrechte in Spanien gelten bei Reparaturen?

Der Vermieter muss die notwendigen Reparaturen ausführen, damit die Wohnung bewohnbar bleibt, sofern der Schaden nicht dem Mieter zuzurechnen ist. Kleine Reparaturen, die auf gewöhnlicher Abnutzung beruhen, trägt der Mieter. Die Abgrenzung hängt insbesondere von der Schadensursache, dem Umfang der Arbeit und den Umständen des Einzelfalls ab.

Ist eine Reparatur dringend erforderlich, um einen unmittelbar bevorstehenden Schaden oder eine schwere Unannehmlichkeit zu vermeiden, darf der Mieter sie nach vorheriger Mitteilung selbst ausführen lassen und die erforderlichen Kosten vom Vermieter verlangen. Anlass, Mitteilung, Arbeiten und Kosten sollten dafür nachvollziehbar dokumentiert werden.

Bauliche Veränderungen, welche die Gestaltung der Wohnung oder ihrer Zubehörteile verändern, darf der Mieter nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters vornehmen. Stabilität und Sicherheit des Gebäudes dürfen niemals beeinträchtigt werden. Für Maßnahmen zur Barrierefreiheit enthält die LAU eine besondere Regelung.

Wann sind Untervermietung und Abtretung erlaubt?

Die Abtretung eines Wohnraummietvertrags setzt die schriftliche Zustimmung des Vermieters voraus. Auch eine Untervermietung ist nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung zulässig und darf sich lediglich auf einen Teil der Wohnung beziehen. Der Untermietzins darf den Hauptmietzins nicht übersteigen.

Diese Regeln sollten nicht durch unklare Vertragsbezeichnungen umgangen werden. Für die rechtliche Einordnung bleiben der tatsächliche Nutzungszweck und die konkrete Überlassung maßgeblich.

Welche Vermieterpflichten in Spanien gelten für die Kaution auf Mallorca?

Bei Abschluss einer Wohnraummiete ist eine Barkaution in Höhe einer Monatsmiete vorgeschrieben. Bei einer Nutzung zu einem anderen Zweck als Wohnen beträgt sie zwei Monatsmieten. Bei Wohnraummietverträgen mit einer vereinbarten Dauer von bis zu fünf Jahren beziehungsweise bis zu sieben Jahren bei einem Vermieter als juristischer Person dürfen zusätzliche Sicherheiten neben der gesetzlichen Kaution insgesamt höchstens zwei Monatsmieten betragen. Für von Anfang an länger vereinbarte Verträge gilt diese Höchstgrenze des Artikels 36 Absatz 5 LAU nicht.

Auf den Balearen muss der Vermieter oder Untervermieter die gesetzliche Mietkaution beim zuständigen Wohnungsinstitut IBAVI hinterlegen. Die amtliche Information nennt dafür grundsätzlich 30 Arbeitstage ab Vertragsschluss beziehungsweise Vertragsbeginn. Diese Hinterlegung ist von der Zahlung der Kaution durch den Mieter an den Vermieter zu unterscheiden.

Häufige Fragen (FAQ)

Wird ein auf sechs Monate befristeter Vertrag automatisch zur Saisonmiete?

Nein. Die kurze Dauer allein entscheidet die Einordnung nicht. Maßgeblich ist, ob die Wohnung den dauerhaften Wohnbedarf des Mieters decken soll oder ob ein tatsächlich vorübergehender beziehungsweise anderer Nutzungszweck besteht.

Kann ein Mieter bereits im ersten Vertragsjahr ausziehen?

Nach mindestens sechs Monaten darf der Mieter mit einer Frist von 30 Tagen kündigen. Eine begrenzte Entschädigung fällt nur an, wenn der Vertrag eine entsprechende Klausel enthält.

Darf der Vermieter die Maklerkosten auf den Mieter umlegen?

Bei Wohnraummieten trägt der Vermieter die Kosten der Immobilienvermittlung und der Vertragsformalitäten. Eine pauschale Mietergebühr darf diese gesetzliche Zuordnung nicht umgehen.

Wer bezahlt eine dringend notwendige Reparatur?

Grundsätzlich ist der Vermieter für notwendige Erhaltungsreparaturen verantwortlich. Bei unmittelbar drohendem Schaden oder schwerer Unannehmlichkeit darf der Mieter nach vorheriger Mitteilung handeln und die erforderlichen Kosten zurückverlangen.

Ist die Zahlung der Kaution an den Vermieter bereits die behördliche Hinterlegung?

Nein. Auf den Balearen sind dies zwei getrennte Vorgänge: Der Mieter zahlt die Kaution an den Vermieter, und der Vermieter beziehungsweise Untervermieter hinterlegt sie beim IBAVI.