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Notarvertrag | Aufgaben des Notars | Immobilienkauf Spanien

Autor: Willi Plattes LinkedIn
Erstveröffentlichung: 09. September 2021 · Letzte Aktualisierung: 18. September 2026
Lesezeit: 8 Min.

Kurz & klar

Die spanische Kaufurkunde dokumentiert Vertrag, Parteien, Immobilie, Preis, Zahlung und Belastungen. Der Notar prüft Identität, Vertretung, freien Willen, Legalität und Registerlage; er ist nicht bloß Unterschriftsbeglaubiger. Nicht registrierte Bau-, Nutzungs-, Besitz- und Steuerrisiken benötigen zusätzliche Prüfung. Nach dem Termin folgen Steuerabwicklung und Grundbucheintragung.

Die öffentliche Kaufurkunde ist beim spanischen Immobilienkauf mehr als eine Beglaubigung von Unterschriften. Der Notar dokumentiert den Vertrag, prüft Identität, Vertretung und Legalität, kontrolliert die Registerlage und schafft einen eintragungsfähigen Erwerbstitel.

Notarvertrag Immobilienkauf Spanien: Was regelt die Urkunde?

Der umgangssprachliche „Notarvertrag“ ist die öffentliche Kaufurkunde (escritura pública de compraventa). Sie hält die übereinstimmenden Willenserklärungen von Käufer und Verkäufer verbindlich fest und gibt dem Geschäft die Form eines öffentlichen Dokuments.

Die Urkunde enthält je nach Fall insbesondere:

  • Identität, Familienstand, Steueridentifikationsdaten und gegebenenfalls Vertretung der Beteiligten,
  • Beschreibung der Immobilie und Zuordnung zu Grundbuch und Kataster,
  • Eigentumstitel des Verkäufers und eingetragene Belastungen,
  • Kaufpreis, bereits geleistete Beträge und verwendete Zahlungsmittel,
  • Vereinbarungen über Übergabe, Besitz, Schlüssel, Kosten und Behandlung von Belastungen,
  • gesetzliche Hinweise und Erklärungen sowie
  • Unterschriften der Parteien, einer gegebenenfalls beteiligten Dolmetschperson und des Notars.

Es gibt keine für jeden Kauf identische starre Fünf-Abschnitt-Form. Inhalt und Umfang richten sich nach Parteien, Immobilie, Finanzierung, Vertretung, Belastungen und den getroffenen Vereinbarungen.

Welche Rechtswirkung hat die öffentliche Kaufurkunde?

Beim Verkauf gilt die Beurkundung grundsätzlich zugleich als Übergabe der Immobilie. Zusammen mit dem wirksamen Kaufvertrag kann sie daher den Eigentumsübergang bewirken, sofern aus der Urkunde nicht klar hervorgeht, dass die Übergabe oder Übertragung aufgeschoben werden soll.

Die escritura pública ist außerdem der übliche öffentliche Titel für die anschließende Grundbucheintragung. Die Eintragung im Registro de la Propiedad vermittelt Rang, gesetzliche Vermutungswirkungen und Schutz gegenüber Dritten. Gerade deshalb sollte die Urkunde unmittelbar nach dem Termin eingereicht werden.

Aufgaben Notar Spanien: Was muss geprüft werden?

Der spanische Notar ist Rechtsfachmann und Amtsträger. Er ermittelt den gemeinsamen Willen der Beteiligten, legt ihn aus, passt ihn an die Rechtsordnung an und informiert über Wert und Tragweite der Urkundenfassung. Seine Funktion erschöpft sich nicht in der Feststellung, dass Unterschriften geleistet wurden.

Wie werden Identität, Fähigkeit und Zustimmung geprüft?

Der Notar stellt die Identität der Beteiligten fest und beurteilt ihre Geschäftsfähigkeit und Legitimation. Er muss sich davon überzeugen, dass die Zustimmung frei und informiert erteilt wird und dass die Beurkundung dem Gesetz sowie dem ordnungsgemäß ermittelten Willen entspricht.

Handelt eine Gesellschaft, Erbengemeinschaft oder andere Person durch Vertreter, wird die Vollmacht geprüft. Der Notar beurteilt, ob sie für genau dieses Kaufgeschäft ausreicht. Eine allgemeine Vollmacht ist nicht automatisch für jede Veräußerung, Belastungsfreistellung oder Zahlungsvereinbarung passend.

Was geschieht bei Sprachproblemen?

Versteht ein ausländischer Beteiligter die Urkundssprache nicht und beherrscht der Notar dessen Sprache, kann der Notar den Inhalt übersetzen und dies dokumentieren. Kann er nicht selbst ausreichend kommunizieren, ist eine vom Beteiligten benannte Dolmetschperson erforderlich; sie übersetzt, bestätigt die Übereinstimmung und unterzeichnet die Urkunde mit.

Auch wenn eine mündliche Übersetzung rechtlich ausreichen kann, sollten Käufer den Entwurf frühzeitig in einer für sie verständlichen Fassung prüfen. Der eigentliche Notartermin ist kein guter Zeitpunkt, erstmals über Kaufpreisfälligkeit, Besitzübergang oder Lastenfreistellung zu verhandeln.

Wie prüft der Notar Eigentümer und Belastungen?

Vor der Beurkundung muss der Notar grundsätzlich die eingetragene Rechtsinhaberschaft und den Belastungsstand der Immobilie prüfen. Die Information wird grundsätzlich telematisch beim Grundbuch eingeholt. Nur bei technischer Unmöglichkeit ist ein anderer gesetzlich zugelassener Übermittlungsweg vorgesehen. Artikel 175 Absatz 5 des Reglamento Notarial nimmt hiervon unentgeltliche Geschäfte sowie Fälle aus, in denen der Erwerber erklärt, mit den Angaben im Erwerbstitel, den Erklärungen des Veräußerers und den Vereinbarungen der Parteien zufrieden zu sein.

Geprüft wird, wer im Register als verfügungsbefugt erscheint und welche Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten, Nießbrauchsrechte oder Verfügungsbeschränkungen eingetragen sind. Die Urkunde muss klar regeln, welche Belastungen bestehen bleiben und welche vor, bei oder nach Zahlung gelöscht werden sollen.

Eine angekündigte Löschung ist noch keine vollzogene Registerlöschung. Wenn ein Teil des Kaufpreises zur Ablösung einer Hypothek verwendet wird, müssen Zahlungsweg, Bankunterlagen, Löschungsurkunde und spätere Löschung organisatorisch zusammenpassen.

Welche Angaben zu Immobilie und Unterlagen gehören dazu?

Die Immobilie und das übertragene Recht müssen so beschrieben sein, dass die für die Eintragung nötigen Angaben vorliegen. Registerbeschreibung, Katasterdaten, tatsächliche Anschrift und Kaufgegenstand sollten deshalb vor dem Termin abgeglichen werden.

Welche Katasterunterlagen sind wichtig?

Die beschreibende und grafische Katasterbescheinigung (certificación catastral descriptiva y gráfica) enthält unter anderem Lage, Fläche, Nutzung und grafische Darstellung. Bei Vorgängen, die eine Änderung im Kataster auslösen können, wird sie nach den gesetzlichen Regeln in die öffentliche Urkunde aufgenommen.

Kataster und Grundbuch haben unterschiedliche Funktionen. Eine Übereinstimmung der Namen allein beweist nicht, dass Flächen, Grenzen, Bebauung und Nutzung korrekt erfasst sind. Abweichungen sollten vor der Beurkundung fachlich eingeordnet werden.

Welche Gebäude- und Gemeinschaftsnachweise werden benötigt?

Beim Verkauf eines bestehenden Gebäudes oder Gebäudeteils ist grundsätzlich eine registrierte Kopie des Energieausweises mit Energieetikett dem Kaufvertrag beizufügen, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift.

Bei Wohnungseigentum muss der Verkäufer erklären, ob Gemeinschaftskosten offen sind, und grundsätzlich eine Bescheinigung über den Schuldenstand vorlegen. Der Käufer kann auf die Vorlage ausdrücklich verzichten. Ein Verzicht beseitigt jedoch nicht mögliche Rückstände oder gesetzliche Haftungsfolgen. Nach Artikel 9 Absatz 1 Buchstabe e der Ley de Propiedad Horizontal haftet die erworbene Wohnung oder Gewerbeeinheit für Gemeinschaftsschulden früherer Eigentümer aus dem bereits abgelaufenen Teil des Erwerbsjahres und den drei vorherigen Kalenderjahren.

Zum Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) muss der Notar Informationen anfordern und über offene Beträge sowie die subsidiäre Sachhaftung der Immobilie warnen. Der letzte Zahlungsbeleg allein beantwortet nicht in jedem Fall, ob für frühere Perioden noch Forderungen bestehen.

Wie werden Kaufpreis und Zahlungsmittel nachgewiesen?

Die Urkunde muss bei entgeltlichen Immobiliengeschäften die Zahlungsmittel identifizieren. Festgehalten werden insbesondere bereits gezahlte und beim Termin gezahlte Beträge, Zahlungszeitpunkte sowie die verwendete Form wie Überweisung oder Scheck. Je nach Zahlungsweg sind weitere Kerndaten erforderlich.

Die Parteien sollten Konto-, Überweisungs- und Scheckdaten sowie Belege rechtzeitig bereitstellen. Werden Zahlungsmittel nicht ausreichend identifiziert oder verweigert jemand die Angaben, dokumentiert der Notar dies und warnt vor den Folgen. Eine solche Verweigerung kann die spätere Grundbucheintragung sperren.

Welche Prüfungen übernimmt der Notar nicht vollständig?

Die notarielle Kontrolle ist weitreichend, aber objektbezogen begrenzt. Die Grundbuchabfrage zeigt eingetragene Rechte und Belastungen; sie belegt nicht automatisch, dass die tatsächliche Bebauung genehmigt, die Nutzung zulässig, das Gebäude mangelfrei oder die Immobilie unbesetzt ist.

Zusätzlich zu prüfen sind je nach Objekt insbesondere:

  • Baugenehmigungen, Fertigstellungs- und Nutzungsnachweise,
  • Übereinstimmung von tatsächlichem Bestand, Kataster und Grundbuch,
  • Miet-, Nutzungs- und Besitzverhältnisse,
  • Gemeinschaftsbeschlüsse, Sonderumlagen und laufende Verfahren,
  • steuerliche Folgen für Käufer und Verkäufer sowie
  • regionale und kommunale Einschränkungen.

Der Notar ist neutral. Er vertritt nicht einseitig die wirtschaftlichen Interessen des Käufers oder Verkäufers und führt keine technische Gebäudeprüfung durch.

Escritura pública Immobilienkauf: Wie geht es in Spanien weiter?

Schritt Zeitpunkt oder Ablauf Zweck
Elektronische Vorlage Grundsätzlich am Tag der Beurkundung oder am folgenden Werktag Sicherung des Eingangs und Rangs beim Grundbuch
Steuererklärung und Zahlung Nach der für den Erwerb geltenden Steuerregel Voraussetzung für die Grundbucheintragung
Registerprüfung Prüfung der Eintragungsfähigkeit durch den Grundbuchführer Eintragung oder begründete Beanstandung
Abschlusskontrolle Prüfung des neuen Registerstands Kontrolle von Eigentümer, Objekt und Belastungen

Die notarielle elektronische Kopie wird grundsätzlich noch am Tag der Beurkundung oder spätestens am folgenden Werktag eingereicht, sofern die Beteiligten dem nicht widersprechen und keine technische Unmöglichkeit besteht. Danach müssen die für den Erwerb einschlägigen Steuern erklärt oder bezahlt werden; ohne den erforderlichen Nachweis darf die Eintragung grundsätzlich nicht erfolgen.

Was gilt bei einem nichtresidenten Verkäufer?

Erwirbt der Käufer eine spanische Immobilie von einem nichtresidenten Verkäufer ohne Betriebsstätte, muss er grundsätzlich 3 Prozent der vereinbarten Gegenleistung einbehalten. Der Betrag ist binnen eines Monats ab der Übertragung mit Modelo 211 als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers einzuzahlen. Für gesetzliche Ausnahmefälle, etwa bestimmte Sacheinlagen bei residenten Gesellschaften, ist gesondert zu prüfen, ob der Einbehalt entfällt.

Notar Mallorca Immobilienkauf: Was ist zusätzlich zu prüfen?

Auf Mallorca gelten für die notarielle Kaufurkunde dieselben staatlichen Regeln wie im übrigen Spanien. Der Notar hat dort keine geringere oder auf eine Unterschriftsbeglaubigung beschränkte Rolle.

Die Immobilie selbst kann jedoch balearischen und kommunalen Bau-, Nutzungs-, Küsten-, Schutz- oder Abgabenregeln unterliegen. Vor dem Termin sollten deshalb insbesondere tatsächliche Bebauung, Genehmigungen, zulässige Nutzung und mögliche Vermietungsbeschränkungen geprüft sein. Diese Objektprüfung lässt sich nicht durch einen unauffälligen Grundbuchauszug ersetzen.

Häufige Fragen (FAQ)

Muss ich den spanischen Urkundstext verstehen?

Ja, die Zustimmung muss informiert erteilt werden. Wer die Urkundssprache nicht versteht, benötigt eine rechtlich geeignete Übersetzung durch den sprachkundigen Notar oder eine Dolmetschperson. Eine eigene frühzeitige Prüfung des Entwurfs verhindert Überraschungen im Termin.

Ist die Immobilie nach der Beurkundung automatisch lastenfrei?

Nein. Die Urkunde kann eine Lastenfreistellung vereinbaren, doch eingetragene Belastungen verschwinden erst durch den erforderlichen Löschungstitel und die Registerlöschung. Zahlungs- und Löschungsablauf müssen deshalb konkret organisiert und kontrolliert werden.

Kann der Notar für mich die gesamte Kaufprüfung übernehmen?

Nein. Er prüft Identität, Fähigkeit, Willen, Legalität, Urkundenangaben sowie die eingetragene Rechts- und Belastungslage. Baurecht, tatsächlicher Zustand, Nutzung, Besitz, regionale Genehmigungen und individuelle Steuerfolgen benötigen zusätzliche Fachprüfung.

Quellen

Alle Menschen sind klug.
Die einen vorher, die anderen nachher.

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