Due Diligence | Sorgfältige Prüfung | Immobilienkauf in Spanien

Eine Immobilienprüfung vor dem Kauf soll nicht nur bestätigen, wer im Grundbuch steht. Sie muss rechtliche Bindung, Register- und Katasterdaten, tatsächlichen Bestand, Baurecht, Nutzung, Schulden, Mietverhältnisse, Steuern und Bauhaftung zusammenführen. Besonders wichtig ist der Zeitpunkt: Ein privater Vertrag kann den Käufer schon lange vor dem Notartermin binden.

Warum muss die Due Diligence beim Immobilienkauf in Spanien vor der Unterschrift beginnen?

Ein Vertrag ist nach dem spanischen Zivilgesetzbuch (Código Civil) grundsätzlich unabhängig von seiner Form verbindlich, sobald Einigung, ein bestimmter Vertragsgegenstand und ein Rechtsgrund vorliegen. Deshalb können bereits eine Reservierungsvereinbarung, ein Anzahlungsvertrag oder ein privater Kaufvertrag erhebliche Pflichten auslösen.

Verträge über die Begründung, Übertragung, Änderung oder Beendigung dinglicher Rechte an Immobilien sollen in einer öffentlichen Urkunde (escritura pública) festgehalten werden. Ist der Vertrag bereits wirksam, können die Parteien die Herstellung dieser Form gegenseitig verlangen. Der Notartermin ist daher nicht automatisch der Moment, in dem erstmals eine Bindung entsteht.

Eine Due Diligence sollte vor jeder bindenden Unterschrift abgeschlossen sein. Ist das praktisch nicht möglich, kann der Vertrag seine Wirksamkeit ausdrücklich von einem zufriedenstellenden Prüfergebnis abhängig machen. Dafür müssen Prüfgegenstand, Nachweise, Fristen, Entscheidungsmaßstab und Rechtsfolgen klar vereinbart werden; eine gesetzliche Standardklausel gibt es dafür nicht.

Welche Wirkung können Arras haben?

Artikel 1454 des Código Civil sieht für entsprechend vereinbarte Rücktritts-Arras (arras penitenciales) vor: Der Käufer kann sich unter Verlust des Betrags und der Verkäufer gegen Rückzahlung des Doppelten lösen. Nicht jede Vorauszahlung hat diese Wirkung. Vertragswortlaut und Zweck müssen erkennen lassen, welche Funktion die Zahlung erfüllt.

Was prüft eine belastbare Immobilien-Due-Diligence?

Die Due Diligence beim Immobilienkauf in Spanien verbindet mindestens vier Informationsquellen: den aktuellen Grundbuchstand, die Katasterbeschreibung, die tatsächlichen Flächen und Baukörper sowie kommunale Bau- und Nutzungsunterlagen. Keines dieser Systeme belegt allein zugleich Eigentum, geometrische Übereinstimmung, baurechtliche Legalität und technische Beschaffenheit.

Ein sinnvoller Ablauf führt vom Vertrag und den Parteien über das Objekt bis zu den finanziellen und technischen Risiken:

1. Bindungsstand klären: Reservierung, Arras, Kaufoption und sonstige Vorverträge einschließlich Zahlungen und Fristen prüfen.
2. Eigentum und Verfügungsbefugnis feststellen: aktuellen Registerstand, Vertretungsmacht und eingetragene Rechte auswerten.
3. Objekt identifizieren: Grundbuch, Kataster und tatsächliche Grenzen, Flächen, Gebäude und Nutzung vergleichen.
4. Baurecht und Nutzbarkeit prüfen: Planungsstatus, Genehmigungen, Bewohnbarkeit und beabsichtigten Gebrauch bei der zuständigen Gemeinde und nach balearischem Recht einordnen.
5. Dritt- und Zahlungsrisiken erfassen: Gemeinschaftskosten, Grundsteuer, Mieterrechte, Bauhaftung und Versicherung kontrollieren.
6. Steuern und Vertragsschutz bestimmen: Neu- oder Gebrauchtimmobilie einordnen und erkannte Risiken durch eindeutige Bedingungen, Nachweise oder Vollzugsvoraussetzungen absichern.

Welche Informationen liefert die nota simple?

Die einfache Grundbuchinformation (nota simple informativa) beschreibt die Immobilie, die eingetragenen Rechtsinhaber sowie Art, Umfang und Beschränkungen ihrer Rechte. Dazu können etwa Hypotheken oder ein Nießbrauch (usufructo) gehören.

Die nota simple ist informativ und bildet den Registerstand zum Zeitpunkt ihrer Ausstellung ab. Spätere Eintragungen, tatsächliche Nutzer, nicht registrierte Bauten, Katasterabweichungen und der technische Zustand ergeben sich daraus nicht automatisch. Deshalb sollte die Registerinformation zeitnah vor einer vertraglichen Bindung und erneut vor dem Vollzug kontrolliert werden.

Warum müssen Grundbuch, Kataster und Realität verglichen werden?

Der spanische Kataster (Catastro Inmobiliario) ist ein verpflichtendes und kostenloses Verwaltungsregister. Seine beschreibende und grafische Bescheinigung enthält unter anderem Lage, Fläche, Nutzung, Bauangaben und eine georeferenzierte Darstellung. Er erfüllt damit eine andere Funktion als das Eigentumsregister.

Das spanische Recht koordiniert beide Systeme über georeferenzierte Grundstücksdarstellungen. Ein Registerhinweis auf grafische Koordination ist hilfreich, ersetzt aber nicht den tatsächlichen Vergleich. Stimmen Grenzen, Grundstücksfläche, Gebäude, Anbauten oder Nutzung nicht überein, kann weiterer Vermessungs- und Berichtigungsbedarf entstehen.

Bei einer Immobilie auf Mallorca umfasst die Due Diligence beim Immobilienkauf in Spanien deshalb immer den Abgleich von Register, Kataster, realem Bestand und kommunalen Unterlagen. Erst die Zusammenschau zeigt, ob Eigentum, Geometrie, Baukörper und Nutzung widerspruchsfrei dokumentiert sind.

Welche Bau- und Nutzungsnachweise sind auf Mallorca wichtig?

Der Eigentümerwechsel beseitigt städtebauliche Pflichten nicht. Der Käufer tritt nach dem spanischen Bodenrecht in die Rechte und Pflichten des bisherigen Eigentümers sowie in registrierte immobilienbezogene Verpflichtungen gegenüber der Verwaltung ein. Ein älterer Verstoß kann daher auch nach dem Kauf relevant bleiben.

Der Übertragungstitel muss besondere städtebauliche Situationen offenlegen. Dazu gehören unter anderem Grundstücke, die nicht privat nutzbar oder bebaubar sind, Gebäude außerhalb der planungsrechtlichen Ordnung und preisgebundener Wohnraum. Diese Angaben ersetzen keine aktuelle Auskunft der zuständigen Gemeinde und keinen Abgleich mit dem tatsächlichen Bestand.

Auf den Balearen müssen Eigentümer ihre Immobilie entsprechend der städtebaulichen Planung nutzen und Anforderungen an Sicherheit, Zugänglichkeit, Gesundheit, Erhaltung und Bewohnbarkeit erfüllen. Der rechtmäßige Bestand und der beabsichtigte künftige Gebrauch sind getrennte Prüffragen.

Was beweist die cédula de habitabilidad?

Ein Gebäude auf den Balearen, das Menschen beherbergen soll, benötigt nach Artikel 158 LUIB eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad), eine Nutzungs- oder Erstbezugsgenehmigung (licencia de ocupación o de primera utilización) oder gegebenenfalls die Bescheinigung, dass eine solche Genehmigung nicht erforderlich ist. Auch für die endgültige Versorgung mit Strom, Wasser, Gas und Telekommunikation ist einer der gesetzlich vorgesehenen Nachweise erforderlich.

Die Bescheinigung beweist jedoch nicht allein, dass jede Erweiterung, jeder Anbau und jede gewünschte Nutzung baurechtlich zulässig ist. Ausstellungsgrund, Gültigkeit, ausgewiesener Bestand und tatsächliches Objekt müssen zusammen mit Genehmigungen und Planungsrecht geprüft werden.

Welche Zusatzprüfung braucht eine Finca rústica?

Bei einer ländlichen Immobilie (finca rústica) genügt der allgemeine Standardablauf nicht. Bodenklassifikation, rechtmäßiger Bestand, Wasser, Zufahrt, Grenzen und die beabsichtigte Nutzung verlangen eine objektbezogene Vertiefung. Kataster- oder Verkaufsangaben allein beantworten diese Fragen nicht.

Welche Gemeinschafts- und Grundsteuerschulden können die Immobilie treffen?

Beim Erwerb einer Wohnung oder eines Lokals haftet die Immobilie nach dem staatlichen Wohnungseigentumsgesetz, das etwa auf Mallorca gilt, für offene Gemeinschaftskosten des bereits fälligen Teils des Erwerbsjahres und der drei vorherigen Kalenderjahre. Abweichendes regionales Wohnungseigentumsrecht ist gesondert zu prüfen. Der Verkäufer muss bei der öffentlichen Übertragung grundsätzlich eine passende Schuldenbescheinigung vorlegen, sofern der Käufer nicht ausdrücklich darauf verzichtet. Die Bescheinigung ist binnen höchstens sieben Kalendertagen nach Anforderung auszustellen.

Auch die spanische Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) ist objektbezogen wichtig. Bei einem Eigentümerwechsel bleibt die Immobilie nach Artikel 64 des Kommunalsteuergesetzes subsidiär für noch durchsetzbare IBI-Steuerquoten haftbar; diese Objektbindung erfasst nicht unterschiedslos sämtliche Nebenforderungen. Notare müssen Informationen über Rückstände anfordern und auf bestehende Rückstände sowie die dingliche Haftung hinweisen. Ein einzelner aktueller Zahlungsbeleg schließt frühere Schulden nicht zwingend aus.

Welche Rechte bestehender Mieter sind zu beachten?

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung besitzt der Mieter grundsätzlich gesetzliche Vorkaufs- und Rückkaufsrechte (tanteo y retracto). Das Vorkaufsrecht läuft 30 Kalendertage ab dem Folgetag der nachweisbaren Mitteilung von Verkaufsabsicht, Preis und wesentlichen Bedingungen. Fehlt eine ordnungsgemäße Mitteilung oder wird günstiger verkauft, läuft die 30-tägige Rückkaufsfrist ab dem Folgetag der nachweisbaren Mitteilung des Erwerbers über den vollzogenen Verkauf samt Urkundenkopie. Artikel 25 Absatz 7 LAU nimmt bestimmte Gesamtverkäufe innerhalb eines Gebäudes aus. Bei wirksam vereinbartem Verzicht muss der Vermieter seine Verkaufsabsicht mindestens 30 Tage vor Abschluss des Kaufvertrags mitteilen.

Für die Grundbucheintragung müssen die gesetzlich erforderlichen Mitteilungen an den Mieter nachgewiesen werden. Ist die Wohnung nicht vermietet, erklärt der Verkäufer dies in der Urkunde. Besitzlage, tatsächliche Nutzer, Mietvertrag, Verzicht, Verkaufsumfang und erfolgte Benachrichtigungen gehören daher vor dem Notartermin auf die Prüfliste.

Wann fallen IVA oder ITP beim Kauf an?

Der erstmalige Verkauf einer fertiggestellten Wohnung durch den Bauträger unterliegt grundsätzlich der spanischen Umsatzsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA). Für die erste Lieferung einer Wohnung beträgt der Satz grundsätzlich zehn Prozent; für bestimmte besonders geförderte Wohnungen gelten vier Prozent.

Der Kauf einer gebrauchten Wohnung unterliegt grundsätzlich der entgeltlichen Vermögensübertragungssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, ITP). Der Käufer entrichtet sie an die Steuerverwaltung der autonomen Gemeinschaft, in der die Immobilie liegt. Der konkrete balearische Satz und mögliche Vergünstigungen hängen von Transaktion, Wert, Objekt, Erwerber und der am Transaktionstag geltenden Regelung ab.

Bei einem IVA-pflichtigen Erwerb kann zusätzlich die variable Urkundensteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) anfallen, wenn die Voraussetzungen des Artikels 31 Absatz 2 des ITP-/AJD-Gesetzes vorliegen: eine erste notarielle Ausfertigung über einen bewertbaren, registerfähigen Vorgang, der weder der Erbschaft-/Schenkungsteuer noch TPO oder Gesellschaftsvorgängen (OS) unterliegt.

Verkauft ein in Spanien steuerlich Nichtresidenter ohne spanische Betriebsstätte die Immobilie, muss der Käufer grundsätzlich drei Prozent der vereinbarten Gegenleistung einbehalten und als Vorauszahlung auf dessen Nichtresidentensteuer abführen. Dieser Einbehalt ist vom Kaufpreis abzuziehen und keine zusätzliche Erwerbsteuer des Käufers.

Ein pauschaler Gesamtprozentsatz für alle Kaufnebenkosten ist deshalb keine belastbare Kalkulation. Schon die Einordnung als Erst- oder Folgeübertragung kann die Steuerart ändern; Sonderfälle wie eine lange Vorvermietung, Unternehmergeschäfte oder ein zulässiger Verzicht auf eine Steuerbefreiung benötigen eine gesonderte Prüfung.

Welche Fristen gelten bei Mängeln und Bauhaftung?

Der Verkäufer haftet nach dem Código Civil für verborgene Mängel, welche die Immobilie für den vorgesehenen Gebrauch untauglich machen oder ihre Nutzbarkeit so mindern, dass der Käufer sie sonst nicht oder nur günstiger erworben hätte. Die besonderen gesetzlichen Mängelklagen erlöschen sechs Monate nach Übergabe. Erkennbare Mängel und solche, die ein fachkundiger Käufer aufgrund seines Berufs hätte erkennen müssen, sind von dieser speziellen Haftung ausgenommen.

Diese Sechsmonatsfrist ist nicht mit sämtlichen möglichen Ansprüchen gleichzusetzen. Je nach Sachverhalt können andere vertragliche Ansprüche oder die besondere Bauhaftung nach dem spanischen Bauordnungsgesetz (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE) hinzukommen.

Die Haftungszeiträume beginnen mit der Bauabnahme ohne Vorbehalte oder, wenn bei der Abnahme Vorbehalte erklärt wurden, mit deren Beseitigung. Ansprüche aus dieser besonderen Bauhaftung verjähren grundsätzlich zwei Jahre ab Eintritt des jeweiligen Schadens. Haftungszeitraum und Anspruchsverjährung sind also nicht dasselbe. Bei einem Neubau oder größeren Umbau müssen Bauabnahme, Zeitpunkt des Schadenseintritts und mögliche verjährungsunterbrechende Schritte dokumentiert werden.

Wann ist die Zehnjahresgarantie zu prüfen?

Für hauptsächlich zu Wohnzwecken bestimmte Gebäude im Anwendungsbereich der LOE ist grundsätzlich eine zehnjährige Versicherung oder Garantie gegen strukturelle Schäden vorgeschrieben. Zeitlich erfasst sind Bauvorhaben, deren Baugenehmigung ab dem 6. Mai 2000 beantragt wurde. Eine enge Ausnahme gilt für den individuellen Selbstbauer eines einzigen Einfamilienhauses zum Eigengebrauch. Beim Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist ist die Garantie für die Restlaufzeit nachzuweisen, sofern der Käufer nicht ausdrücklich darauf verzichtet und der Selbstbauer seine tatsächliche Eigennutzung belegt. Eine weitere gesetzliche Ausnahme betrifft bestimmte Rehabilitationsmaßnahmen an Wohngebäuden, deren ursprüngliche Baugenehmigung vor Inkrafttreten der LOE beantragt wurde. Bei Neubauten, umfassenden Umbauten und Selbstbauerobjekten sind daher Police, versicherter Zeitraum, Bauabnahme und mögliche Ausnahmeunterlagen zu kontrollieren.

Wie sichert die Due Diligence beim Immobilienkauf in Spanien erkannte Risiken ab?

Der Prüfbericht sollte jeden Befund einem Nachweis, seiner Bedeutung für Nutzung oder Wert und einer vertraglichen Folge zuordnen. Ein Risiko lässt sich je nach Fall durch die Beschaffung fehlender Unterlagen, eine Berichtigung vor Vollzug, eine ausdrückliche Bedingung, eine klare Kostenzuweisung oder den Verzicht auf den Erwerb behandeln. Welche Lösung passt, hängt vom Befund und der gewünschten Risikoverteilung ab.

Besondere Objektarten brauchen zusätzliche Prüftiefe. Bei Fincas stehen Bodenklassifikation, Wasser und Zufahrt im Vordergrund; bei Neubauten Bauabnahme, Haftungszeiträume und Zehnjahresgarantie; bei vermieteten Objekten Besitzlage und Mieterrechte. Eine touristisch genutzte Immobilie verlangt zusätzlich eine eigenständige Prüfung des Tourismusrechts und gegebenenfalls der Eigentümergemeinschaft.

Häufige Fragen (FAQ)

Reicht die notarielle Urkunde als Immobilienprüfung?

Nein. Die öffentliche Urkunde ist für die Übertragung und den Grundbuchvollzug zentral, ersetzt aber nicht den Abgleich von Register, Kataster, realem Bestand, Baurecht, Nutzung, Schulden, Mietverhältnissen und technischer Beschaffenheit.

Ist eine nota simple ein Eigentums- und Lastenfreibrief?

Nein. Sie informiert über den Registerstand zum Zeitpunkt ihrer Ausstellung. Spätere Eintragungen, Katasterabweichungen, nicht registrierte Bauten, tatsächliche Nutzer und technische Mängel werden dadurch nicht ausgeschlossen.

Kann der Käufer erst nach dem Notartermin gebunden sein?

Nein. Auch ein privater Reservierungs-, Arras- oder Kaufvertrag kann bereits verbindlich sein. Die Prüfung sollte daher vorher abgeschlossen oder der Vertrag ausdrücklich von einem zufriedenstellenden Ergebnis abhängig gemacht werden.

Bedeutet jede Anzahlung ein Rücktrittsrecht?

Nein. Die Rechtsfolge von Verlust beim Käufer und doppelter Rückzahlung beim Verkäufer gilt für entsprechend vereinbarte Rücktritts-Arras. Ob eine Zahlung diese Funktion hat, hängt vom Vertrag und seinem Zweck ab.

Beweist die cédula de habitabilidad die vollständige Baurechtskonformität?

Nein. Sie ist ein wichtiger Nachweis für Bewohnbarkeit und Versorgung, bestätigt aber nicht automatisch die Legalität jeder Erweiterung oder jeder beabsichtigten Nutzung. Genehmigungen, Planung und tatsächlicher Bestand sind zusätzlich zu prüfen.

Werden Gemeinschafts- und IBI-Schulden mit dem Kauf bedeutungslos?

Nein. Nach dem staatlichen Wohnungseigentumsgesetz haftet die Immobilie für offene Gemeinschaftskosten des bereits fälligen Teils des Erwerbsjahres und der drei vorherigen Kalenderjahre. Bei der IBI besteht die subsidiäre objektbezogene Haftung für noch durchsetzbare Steuerquoten.

Gilt für alle Baumängel dieselbe Frist?

Nein. Die besondere Haftung für verborgene Mängel, die Bauhaftungszeiträume der LOE und die zweijährige Verjährung von LOE-Ansprüchen sind voneinander zu unterscheiden. Weitere vertragliche Ansprüche können je nach Sachverhalt hinzukommen.

Quellen

• BOE: Código Civil, konsolidierte Fassung, abgerufen am 16. September 2026.
• Colegio de Registradores de España: Registro de la Propiedad und nota simple, abgerufen am 16. September 2026.
• Dirección General del Catastro: Kataster, Bescheinigungen und grafische Beschreibung, abgerufen am 16. September 2026.
• BOE: Real Decreto Legislativo 7/2015, Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, abgerufen am 16. September 2026.
• BOE: Ley 12/2017 de urbanismo de las Illes Balears, abgerufen am 16. September 2026.
• BOE: Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal, abgerufen am 16. September 2026.
• BOE: Ley Reguladora de las Haciendas Locales, abgerufen am 16. September 2026.
• BOE: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, abgerufen am 16. September 2026.
• AEAT: Compro una vivienda, ¿tengo que pagar IVA o ITP?, abgerufen am 16. September 2026.
• BOE: Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, abgerufen am 16. September 2026.
• BOE: ITP-/AJD-Gesetz, insbesondere Artikel 31 Absatz 2, abgerufen am 16. September 2026.
• BOE: Nichtresidentensteuergesetz, Artikel 25 Absatz 2, abgerufen am 16. September 2026.