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Maklerprovision auf Mallorca | Immobilienmakler

Autor: Willi Plattes LinkedIn
Erstveröffentlichung: 09. September 2021 · Letzte Aktualisierung: 18. September 2026
Lesezeit: 7 Min.

Kurz & klar

Die Maklerprovision auf Mallorca ist weder gesetzlich festgelegt noch automatisch Verkäufer- oder Käufersache. Entscheidend sind Auftrag, transparente Honorarvereinbarung, kausal relevante Maklerleistung und Rechnung. Gewöhnliche Maklerleistungen unterliegen grundsätzlich 21 Prozent spanischer IVA. Die Registereintragung ist seit 14. Juni 2026 freiwillig; die übrigen Berufsausübungs- und Transparenzpflichten gelten weiter.

Die Maklerprovision auf Mallorca ist weder durch einen festen gesetzlichen Tarif noch automatisch durch die Rolle als Käufer oder Verkäufer bestimmt. In Spanien kommt es auf den konkreten Maklervertrag, die tatsächlich erbrachte Vermittlungsleistung und die vereinbarte Zahlungsweise an. Auf den Balearen gelten zusätzlich besondere Vorgaben für die schriftliche Auftragsnote und die Transparenz des Honorars.

Wer muss die Maklerprovision auf Mallorca in Spanien zahlen?

Entscheidend ist, wer sich gegenüber dem Immobilienmakler vertraglich zur Zahlung verpflichtet hat. Nach dem spanischen Zivilgesetzbuch (Código Civil) wirken Vertragsabreden grundsätzlich zwischen den Vertragsparteien. Sie können das Honorar und die Zahlungspflicht innerhalb der Grenzen von Gesetz, guten Sitten und öffentlicher Ordnung frei gestalten.

Deshalb schuldet nicht automatisch der Verkäufer und auch nicht automatisch der Käufer die Provision. Beauftragt nur eine Seite den Makler und übernimmt sie das Honorar, ist diese Vereinbarung maßgeblich. Soll auch die andere Seite zahlen, braucht es für deren eigene Zahlungspflicht eine entsprechende vertragliche Grundlage. Bei Verbrauchern muss eine solche Klausel vor Vertragsschluss klar, verständlich und wirtschaftlich nachvollziehbar sein. Für Wohnraummietverträge gilt dagegen die besondere Regel des Artikels 20 Absatz 1 der Ley de Arrendamientos Urbanos: Die Kosten der Immobilienvermittlung beziehungsweise -verwaltung und der Vertragsausfertigung trägt der Vermieter.

Wie werden die Maklerkosten auf Mallorca vereinbart?

Für die Höhe des Maklerhonorars gibt es keinen in den einschlägigen Gesetzen festgelegten Prozentsatz. Die Kosten sollten deshalb nicht aus einer vermeintlichen Marktquote abgeleitet werden, sondern aus dem konkreten Auftrag. Maßgeblich sind die vereinbarte Vergütung, die darauf entfallenden Steuern und die Zahlungsweise.

Was muss in der Auftragsnote stehen?

Zwischen Makler und Nutzer ist eine Auftragsnote (nota por encargo) zu unterzeichnen. Sie muss ihre gesetzlichen Mindestangaben klar von weiteren, frei vereinbarten Bestimmungen trennen. Zu den Mindestangaben gehören das Honorar des Immobilienmaklers, die darauf umzulegenden Steuern und die Form der Zahlung.

Der Makler muss außerdem die vollständigen Endpreise seiner Vermittlungsleistungen einschließlich Steuern veröffentlichen und eine nach den vereinbarten Preisen aufgeschlüsselte Rechnung ausstellen. So lassen sich Nettohonorar, spanische Mehrwertsteuer und Gesamtbetrag voneinander unterscheiden.

Wann entsteht und wann wird das Maklerhonorar in Spanien fällig?

Anspruchsentstehung und Fälligkeit sind zwei verschiedene Fragen. Nach der Rechtsprechung des spanischen Obersten Gerichtshofs (Tribunal Supremo) setzt der Vergütungsanspruch bei einer nicht exklusiven, erfolgsabhängigen Vermittlung eine wirksame und für das vermittelte Geschäft kausal relevante Mitwirkung des Maklers nach Maßgabe des Vertrags voraus. Fehlt eine solche Mitwirkung oder ist sie für das Geschäft irrelevant, besteht kein Honoraranspruch.

Der Makler muss nicht zwingend jeden einzelnen Schritt persönlich abwickeln. Hat seine Tätigkeit den für den Abschluss relevanten Verhandlungsrahmen geschaffen, kann sie genügen. War die Mitwirkung zwar relevant, aber nicht vollständig kausal, kann die Auslegung des konkreten Vertrags statt der vollen eine reduzierte Provision ergeben. Einen allgemeinen Kürzungssatz gibt es daraus nicht.

Besteht die vertragliche Zahlungspflicht, ist der Preis der beauftragten Maklerleistung auf den Balearen grundsätzlich bei Vorlage der Rechnung zu zahlen. Haben die Parteien Ort, Zeitpunkt oder Zahlungsweise anders vereinbart, geht diese Vereinbarung vor. Eine Beschwerde oder Reklamation befreit für sich allein nicht von einer bestehenden Zahlungspflicht.

Wie wird die Maklerprovision auf Mallorca in Spanien besteuert?

Für die Maklerprovision auf Mallorca gilt in Spanien bei einer gewöhnlichen entgeltlichen, grundstücksbezogenen Vermittlungsleistung grundsätzlich der allgemeine Satz der spanischen Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) von 21 Prozent. Der Makler muss die Steuer in der Rechnung getrennt von der Bemessungsgrundlage ausweisen und den angewandten Steuersatz nennen.

Diese Einordnung gilt für die gewöhnliche steuerbare und nicht befreite Vermittlung eines auf Mallorca belegenen Objekts. Bei grenzüberschreitenden Aufträgen, zusammengesetzten Leistungspaketen oder einer Leistung ohne hinreichenden Grundstücksbezug müssen Leistungsort und Steuerschuldnerschaft gesondert geprüft werden.

Ist das Immobilienmaklerregister auf den Balearen verpflichtend?

Seit dem 14. Juni 2026 ist die Eintragung in das offizielle Immobilienmaklerregister der Balearen ausdrücklich freiwillig. Die Registerregelung nennt für eine beantragte Eintragung alternativ einen Hochschulabschluss in Sozial- oder Rechtswissenschaften, Ingenieurwesen oder Architektur, mindestens 200 Stunden einschlägige Immobilienausbildung oder vier Jahre einschlägige Erfahrung unmittelbar vor der Antragstellung. Diese Wege betreffen die Eintragung in das freiwillige Register.

Die Schlussbestimmung 27 der Ley 4/2026 hat zugleich die frühere Zugangsvoraussetzung in der zusätzlichen Bestimmung 13 Absatz 9 aufgehoben. In der Auftragsnote ist die Registernummer nach Absatz 17.4 Buchstabe b nur bei eingetragenen Maklern anzugeben. Ältere Nummern- und Registerverweise in Absatz 7 Buchstabe m und Absatz 8.4 stehen zwar weiterhin im Wortlaut; aus ihnen lässt sich gegenüber der ausdrücklich freiwilligen Neuregelung keine allgemeine Eintragungspflicht ableiten. Die Ley 4/2026 hebt entgegenstehende gleich- oder niederrangige Vorschriften auf.

Unabhängig davon ist die Tätigkeit nicht regelungsfrei. Die balearischen Vorgaben zu Auftragsnote, Honorartransparenz, Endpreisen, Rechnung und Nutzerinformation bleiben ebenso zu beachten wie die fortgeltenden Garantie- und Haftpflichtversicherungspflichten. Der freiwillige Registerstatus ersetzt diese Pflichten nicht.

Welche Schutzregeln gelten für Verbraucher?

Bevor ein Verbraucher an einen Maklervertrag oder ein Angebot gebunden ist, muss er klar, verständlich und zugänglich über die wesentlichen rechtlichen und wirtschaftlichen Bedingungen informiert werden. Dazu gehören der Gesamtpreis einschließlich Steuern und Gebühren sowie weitere Kosten, die auf ihn umgelegt werden sollen. Lässt sich der Preis vernünftigerweise noch nicht berechnen, müssen zumindest die Berechnungsweise und mögliche Zusatzkosten erläutert werden.

Nicht individuell ausgehandelte Provisionsklauseln müssen konkret, klar, verständlich, vor Vertragsschluss zugänglich und ausgewogen sein. Missbräuchliche Klauseln sowie Bedingungen, die zum Nachteil des Verbrauchers intransparent einbezogen wurden, sind nichtig. Ob eine Klausel tatsächlich individuell ausgehandelt wurde, ist eine Frage des konkreten Vertragsschlusses; beruft sich der Unternehmer darauf, trägt er dafür die Beweislast.

Wie lässt sich eine Provisionsforderung praktisch prüfen?

Beim Maklerhonorar in Spanien für einen Immobilienkauf auf Mallorca sollten Vertrag und tatsächlicher Ablauf getrennt vom Kaufpreis geprüft werden. Besonders wichtig sind folgende Punkte:

  1. Vertragspartner: Wer hat den Makler beauftragt und wer hat eine Zahlungspflicht übernommen?
  2. Auftragsnote: Sind Honorar, Steuern und Zahlungsweise in der nota por encargo klar angegeben?
  3. Vermittlungsleistung: Welche Tätigkeit des Maklers war für das Geschäft kausal relevant?
  4. Fälligkeit: Gilt die Zahlung bei Rechnungsstellung oder wurde ein anderer Zeitpunkt vereinbart?
  5. Rechnung: Stimmen vereinbartes Honorar, Steueraufschlüsselung und Gesamtbetrag überein?
  6. Verbraucherschutz: Wurde eine Käuferprovision oder weitere Kostenposition vor der Bindung transparent und ausgewogen vereinbart?

Ein Abzug der Provision vom Kaufpreis oder eine Scheckübergabe beim Notartermin ist kein gesetzlich vorgegebenes Standardverfahren. Eine solche Abwicklung setzt eine passende Zahlungsvereinbarung und die erforderlichen Befugnisse voraus.

Häufige Fragen (FAQ)

Gibt es auf Mallorca eine feste Maklerprovision von 5 Prozent?

Nein. Die einschlägigen Gesetze legen keinen festen oder amtlichen Provisionssatz fest. Entscheidend ist das konkret vereinbarte Honorar, das zusammen mit den darauf entfallenden Steuern und der Zahlungsweise in der Auftragsnote stehen muss.

Kann auch der Käufer die Maklerprovision schulden?

Ja, wenn er selbst eine entsprechende vertragliche Zahlungspflicht übernimmt. Seine bloße Stellung als Käufer reicht dafür nicht aus. Bei einem Verbrauchervertrag muss die Provisionsklausel vor Vertragsschluss klar, zugänglich und wirtschaftlich verständlich sein.

Ist die volle Provision geschuldet, wenn der Makler nur teilweise mitgewirkt hat?

Nicht automatisch. Bei einer nicht exklusiven, erfolgsabhängigen Vermittlung kann eine relevante, aber nicht vollständige kausale Mitwirkung je nach Auslegung des konkreten Maklervertrags zu einer reduzierten Provision führen. War die Mitwirkung für das Geschäft nicht relevant, besteht kein Vergütungsanspruch.

Ist das balearische Maklerregister seit 2026 freiwillig?

Ja. Seit dem 14. Juni 2026 ist die Eintragung ausdrücklich freiwillig; zugleich wurde die frühere Zugangsvoraussetzung in der zusätzlichen Bestimmung 13 Absatz 9 aufgehoben. Verbliebene ältere Registerverweise begründen keine allgemeine Eintragungspflicht entgegen dieser Neuregelung. Die übrigen Berufsausübungs-, Absicherungs- und Transparenzpflichten gelten unabhängig davon.

Wird die Provision automatisch beim Notartermin gezahlt?

Nein. Grundsätzlich ist eine bestehende Zahlungspflicht bei Vorlage der Rechnung zu erfüllen, soweit die Parteien keinen anderen Ort, Zeitpunkt oder Zahlungsweg vereinbart haben. Eine Zahlung über Kaufpreiseinbehalt oder Scheck setzt daher eine konkrete Vereinbarung voraus.

Werden auf das Maklerhonorar 21 Prozent IVA berechnet?

Bei der gewöhnlichen steuerbaren und nicht befreiten Vermittlung eines auf Mallorca belegenen Objekts gilt grundsätzlich der allgemeine IVA-Satz von 21 Prozent. Die Steuer muss in der Rechnung getrennt ausgewiesen werden. Sonder- und grenzüberschreitende Fälle benötigen eine eigene steuerliche Einordnung.

Quellen

Alle Menschen sind klug.
Die einen vorher, die anderen nachher.

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