Acta de transparencia

Die notarielle Voraburkunde zur materiellen Transparenz (acta notarial previa de transparencia material) ist bei vielen spanischen Immobilienkrediten die zwingende Kontrollstufe vor der öffentlichen Darlehensurkunde (escritura pública del préstamo). Der Notar prüft, ob die vorgeschriebenen Informationen rechtzeitig vorlagen, erläutert die entscheidenden Klauseln und dokumentiert die Beratung. Für Käufer auf Mallorca gelten dabei dieselben staatlichen Regeln wie im übrigen Spanien.

Was ist die notarielle Transparenzurkunde?

Die Voraburkunde ist in Artikel 15 der Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, dem spanischen Gesetz über Immobilienkreditverträge, geregelt. Sie ist nicht die eigentliche Darlehens- oder Hypothekenurkunde. Vielmehr hält der Notar vor deren Unterzeichnung fest, ob die vorvertraglichen Informationspflichten erfüllt wurden und ob der Darlehensnehmer die übergebenen Dokumente nach notarieller Beratung versteht und akzeptiert.

Der Inhalt der Urkunde wird gesetzlich als wahr und vollständig vermutet. Sie dient als Nachweis für die notarielle Beratung und für die Erklärung des Darlehensnehmers, den Inhalt der Dokumente verstanden und akzeptiert zu haben. Die Bank bleibt trotzdem verpflichtet, die Wirkungen und Belastungen des Kredits selbst angemessen zu erklären.

Wer ist von der Pflicht betroffen?

Die Ley 5/2019 gilt nach Artikel 2 Absatz 1 für professionell gewährte Darlehen, wenn der Darlehensnehmer (prestatario), Bürge (fiador) oder sonstige Garant (garante) eine natürliche Person ist und einer der folgenden Fälle vorliegt:

• Das Darlehen ist durch eine Hypothek oder ein anderes dingliches Sicherungsrecht (derecho real de garantía) an einer Wohnzwecken dienenden Immobilie (inmueble de uso residencial) gesichert. Dazu können auch Garagen, Abstellräume und andere Bestandteile mit häuslicher Funktion gehören.
• Das Darlehen dient dem Erwerb oder Erhalt von Eigentumsrechten an Grundstücken oder an bereits errichteten oder noch zu errichtenden Immobilien. In diesem Fall muss der Darlehensnehmer, Bürge oder Garant Verbraucher (consumidor) sein.

Damit kommt es nicht allein darauf an, ob die Immobilie der Hauptwohnsitz ist. Beim ersten Fall schützt das Gesetz natürliche Personen auch dann, wenn sie nicht als Verbraucher handeln. Staatsangehörigkeit und steuerliche Ansässigkeit sind keine Tatbestandsmerkmale des Artikels 2; daher können auch deutsche Nicht-Residenten erfasst sein.

Der Anwendungsbereich des Gesetzes ist allerdings weiter als die Pflicht zum notariellen Vorabakt: Bei einem persönlichen Darlehen ohne Hypothek, das unter den zweiten Fall fällt und in einer notariell intervenierten Darlehenspolice (póliza) oder einem privaten Dokument geschlossen wird, bleiben insbesondere FEIN, FiAE und die übrigen Informationspflichten erforderlich. Ein Vorabakt ist dafür nach Nummer 2 der amtlichen Instrucción vom 20. Dezember 2019 dagegen nicht vorgeschrieben.

Was gilt bei einer Gesellschaft als Darlehensnehmerin?

Eine juristische Person (persona jurídica) fällt als solche nicht unter den persönlichen Schutz des Artikels 15. Ist jedoch eine natürliche Person zusätzlich Darlehensnehmer, persönlicher Bürge oder dinglicher Garant (garante hipotecario), können die Transparenzpflichten ihr gegenüber greifen. Welche Vertragsbestandteile geschützt sind und welche Folgen ein Fehler für die Eintragung der Hypothek hat, hängt dann von der konkreten Rollen- und Sicherheitenstruktur ab.

Bei einem Unternehmenskredit an eine Gesellschaft, der durch eine Wohnimmobilie dieser Gesellschaft und zusätzlich durch die persönliche Bürgschaft einer natürlichen Person gesichert wird, sind die Transparenzpflichten nach der amtlichen Entscheidung vom 24. März 2026 gegenüber dem natürlichen Bürgen zu erfüllen. Ein allein den persönlichen Bürgen betreffender Fehler hindert in dieser besonderen Konstellation jedoch nicht die Eintragung der davon unabhängigen Hypothek der Gesellschaft. Bei einem natürlichen Mitschuldner oder einer natürlichen Person, die ihre eigene Wohnimmobilie als Sicherheit stellt, kann die Rechtsfolge anders ausfallen.

Welche Unterlagen müssen vorliegen?

Der Darlehensgeber (prestamista), Kreditvermittler (intermediario de crédito) oder benannte Vertreter muss dem Darlehensnehmer nach Artikel 14 Absatz 1 mindestens folgende Unterlagen und Hinweise übergeben:

• die Europäische Standardinformation (Ficha Europea de Información Normalizada, FEIN), die das konkrete Angebot und seine wesentlichen wirtschaftlichen Bedingungen in standardisierter Form darstellt;
• das standardisierte Warnblatt (Ficha de Advertencias Estandarizadas, FiAE) zu besonders wichtigen oder riskanten Klauseln und Merkmalen;
• bei variablem Zinssatz ein gesondertes Dokument mit Beispielen für die regelmäßigen Raten bei unterschiedlichen Zinsentwicklungen;
• eine Kopie des Vertragsentwurfs mit einer Aufschlüsselung sämtlicher Kosten im Zusammenhang mit der Unterzeichnung;
• klare und wahrheitsgemäße Angaben dazu, welche Kosten der Darlehensgeber und welche der Darlehensnehmer trägt;
• wenn Versicherungen verlangt werden, die schriftlichen Bedingungen der geforderten Versicherungsdeckung;
• bei vorgesehener Beurkundung den Hinweis auf die Pflicht zur persönlichen und kostenlosen Beratung durch den frei gewählten Notar.

Die Dokumente und die unterschriebene Bestätigung des Darlehensnehmers über ihren Erhalt und die Erläuterung ihres Inhalts werden dem gewählten Notar über ein sicheres elektronisches System übermittelt. Dieses System muss den Zeitpunkt der Einstellung nachweisbar machen und die freie Notarwahl gewährleisten.

Welche Fristen gelten?

Stellt der Notar Fehler oder Lücken bei Identität oder Informationen fest, beginnt die Frist von zehn Kalendertagen nach Artikel 12 des Real Decreto 309/2019 erst, wenn der Mangel behoben ist. Eine bloße Terminreservierung oder ein unvollständiger Datenupload setzt die Frist daher nicht sicher in Gang.

Wie läuft der Termin beim Notar ab?

1. Notar wählen: Der Darlehensnehmer wählt den Notar frei. Das elektronische Übermittlungssystem muss den Zugang zu allen Notaren ermöglichen. Der für den Vorabakt gewählte Notar beurkundet grundsätzlich auch die spätere Darlehensurkunde mit dinglicher Immobiliarsicherheit.
2. Identität und Unterlagen prüfen: Der Darlehensnehmer erscheint persönlich oder lässt sich ordnungsgemäß vertreten; gegenüber dem Notar ist ein von einer zuständigen Behörde ausgestelltes Identitätsdokument vorzulegen. Der Notar kontrolliert die übermittelten Daten, Unterlagen und Fristen.
3. Individuell beraten: Der Notar erläutert die konkreten Klauseln in FEIN und FiAE einzeln und mit ausdrücklichem Bezug auf jede Klausel. Eine allgemeine Bestätigung genügt nicht.
4. Fragen und Test dokumentieren: Die Fragen des Darlehensnehmers und die Antworten des Notars werden festgehalten. In Gegenwart des Notars beantwortet der Darlehensnehmer außerdem einen Test zu den erhaltenen Dokumenten und Informationen.
5. Ergebnis festhalten: Nach erfolgreicher Prüfung wird ein positives Ergebnis an den Darlehensgeber übermittelt und der Termin für die Darlehensurkunde abgestimmt. Bei negativem Inhalt teilt der Notar die maßgeblichen Umstände mit.

Für Sie heißt das: Vergleichen Sie FEIN, FiAE und Vertragsentwurf schon vor dem Termin. Notieren Sie offene Punkte zu Zins, Laufzeit, Raten, vorzeitiger Fälligkeit, Versicherungen und Kosten. Der Vorabtermin ist gerade dafür vorgesehen, konkrete Verständnisfragen zu klären.

Was passiert bei fehlenden Unterlagen oder einem versäumten Termin?

Ist nicht dokumentiert, dass die Pflichten aus Artikel 14 Absatz 1 rechtzeitig und ordnungsgemäß erfüllt wurden, oder erscheint der Darlehensnehmer beziehungsweise sein Vertreter nicht spätestens am Tag vor der Darlehensurkunde, muss der Notar dies in der Voraburkunde festhalten. In diesem Fall darf die öffentliche Darlehensurkunde nicht beurkundet werden.

Für die weitere Abwicklung müssen die Fehler behoben und die gesetzlichen Anforderungen einschließlich des erforderlichen Vorlaufs erfüllt werden. Artikel 22 Absatz 2 untersagt dem Notar die Beurkundung eines von der Ley 5/2019 erfassten Darlehens ohne den Vorabakt. Außerdem dürfen die Register eine solche Urkunde nicht eintragen, wenn die vorgeschriebene notarielle Bezugnahme (reseña identificativa) auf den Vorabakt fehlt. Die oben beschriebene Ausnahme für einen Fehler allein bei der persönlichen Bürgschaft zu einem Gesellschaftskredit bleibt hiervon unberührt.

Welche Kosten entstehen für den Vorabakt?

Die persönliche notarielle Beratung ist kostenlos. Nach Artikel 15 Absatz 8 löst die Voraburkunde über die Übergabe der Unterlagen und die unparteiische Beratung keine Kosten nach dem Notartarif (coste arancelario) aus. Auch die Kosten des elektronischen Übermittlungssystems dürfen weder unmittelbar noch mittelbar dem Darlehensnehmer oder Garanten auferlegt werden.

Die Aussage zur Kostenfreiheit ist präzise auf den Vorabakt und die gesetzlich genannte notarielle Tarifgebühr zu beziehen. Sie bedeutet nicht, dass jede andere Urkunde, später verlangte Kopie oder sonstige Leistung im gesamten Finanzierungsvorgang kostenlos sein muss.

Häufige Fragen (FAQ)

Darf die Bank den Notar bestimmen?

Nein. Der Darlehensnehmer hat das Recht auf freie Notarwahl. Die technische Plattform muss so eingerichtet sein, dass er sich an jeden Notar seiner Wahl wenden kann.

Kann der Vorabakt am selben Tag wie die Hypothekenurkunde stattfinden?

Nein. Der Darlehensnehmer oder sein Vertreter muss spätestens am Tag vor der Beurkundung des Darlehens erscheinen. Zusätzlich müssen die Pflichtunterlagen mindestens zehn Kalendertage vor der Vertragsunterzeichnung bereitgestellt worden sein.

Ist mit einem positiven Vorabakt der Kredit bereits abgeschlossen?

Nein. Der Vorabakt dokumentiert die vorgelagerte Transparenzprüfung und ersetzt nicht den Darlehensvertrag. Der Vertrag wird erst mit der dafür vorgesehenen Unterzeichnung geschlossen.

Darf ich dem Notar eigene Fragen stellen?

Ja. Die Fragen des Darlehensnehmers und die notarielle Beratung gehören ausdrücklich zum Inhalt des Vorabakts. Unklare oder von den bisherigen Absprachen abweichende Klauseln sollten deshalb konkret angesprochen werden.

Gilt die Pflicht auch für einen deutschen Nicht-Residenten?

Ja, soweit für den konkreten, unter die Ley 5/2019 fallenden Kredit ein Vorabakt erforderlich ist; die oben erläuterte Ausnahme für persönliche Darlehen ohne Hypothek gilt auch für Nicht-Residenten. Artikel 2 knüpft nicht an die spanische Staatsangehörigkeit oder steuerliche Ansässigkeit an, sondern insbesondere an die beteiligte natürliche Person, den professionellen Darlehensgeber, den Wohnimmobilienbezug und gegebenenfalls die Verbrauchereigenschaft.

Quellen

• Boletín Oficial del Estado, Ley 5/2019, insbesondere Artikel 2, 14, 15 und 22: https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5/con (abgerufen im Juli 2026).
• Boletín Oficial del Estado, Real Decreto 309/2019, insbesondere Artikel 11 und 12: https://www.boe.es/eli/es/rd/2019/04/26/309/con (abgerufen im Juli 2026).
• Boletín Oficial del Estado, Instrucción de 20 de diciembre de 2019 zur notariellen und registerrechtlichen Anwendung der Ley 5/2019: https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2019-18699 (abgerufen im Juli 2026).
• Boletín Oficial del Estado, Resolución de 24 de marzo de 2026, BOE-A-2026-14318, zu Unternehmenskrediten mit natürlichen Garanten: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-14318 (abgerufen im Juli 2026).