Energieeffizienz von Immobilien in Spanien

Die Energieeffizienz von Immobilien in Spanien wird durch ein gesetzlich geregeltes Zertifizierungsverfahren sichtbar gemacht. Der Gebäudeenergieausweis (certificado de eficiencia energética) bewertet das Objekt unter standardisierten Bedingungen und ist mehr als das farbige Energieetikett. Für Eigentümer sind Pflichtfall, Registrierung, Gültigkeit und richtige Verwendung in Werbung und Vertrag entscheidend.

Was misst der Energieausweis einer Immobilie?

Der geltende nationale Verfahrensrahmen ist das konsolidierte Real Decreto 390/2021. Seit dem 23. Juli 2026 gelten darin auch die durch Real Decreto 659/2025 eingeführten Regeln für qualifizierte Techniker und Verantwortlichkeitserklärungen.

Die Gebäudeenergiezertifizierung (certificación de eficiencia energética de los edificios) umfasst das Zertifikat, das Energieetikett (etiqueta de eficiencia energética), den elektronischen Bewertungsbericht im XML-Format, die für die Berechnung benötigten digitalen Dateien, erläuternde Anhänge und Berechnungen sowie Nutzungsempfehlungen.

Auf den Balearen wird die Bewertung mit sieben Buchstaben von A bis G erläutert. Sie beruht auf dem für normale Betriebs- und Nutzungsbedingungen berechneten Energiebedarf beziehungsweise -verbrauch und den CO2-Emissionen im Vergleich zu einem typologisch und örtlich ähnlichen Referenzgebäude. Die Klasse ist deshalb keine Vorhersage der persönlichen Strom- oder Heizkosten: Verhalten, Belegung, Komfortniveau, Tarife und Wetter können den tatsächlichen Verbrauch verändern.

Wann ist ein certificado de eficiencia energética in Spanien vorgeschrieben?

Das Zertifizierungsverfahren gilt für Neubauten. Es gilt außerdem für bestehende Gebäude oder Gebäudeteile, die verkauft oder an einen neuen Mieter vermietet werden. Liegt für das konkret betroffene Gebäude oder den Gebäudeteil bereits ein gültiges Zertifikat vor, muss nicht allein wegen dieses neuen Pflichtanlasses ein weiteres eingeholt werden.

Welche Renovierungen und Erweiterungen lösen die Pflicht aus?

Bei Renovierungen oder Erweiterungen greift das Verfahren, wenn mindestens eine der folgenden Alternativen erfüllt ist:

• Für die thermischen Anlagen ist ein Projekt erforderlich oder zu ändern.
• Mehr als 25 Prozent der endgültigen thermischen Gebäudehülle sind betroffen.
• Eine Erweiterung erhöht Fläche oder Volumen um mehr als 10 Prozent und die erweiterte Nutzfläche beträgt insgesamt mehr als 50 Quadratmeter.

Nicht jede beliebige Renovierung wird damit automatisch zum Zertifizierungsfall. Die jeweilige gesetzliche Alternative muss tatsächlich erfüllt sein.

Welche weiteren Gebäude fallen unter das Verfahren?

• Gebäude oder Gebäudeteile im Eigentum oder in Nutzung einer öffentlichen Verwaltung mit mehr als 250 Quadratmetern Gesamtnutzfläche,
• Gebäude oder Gebäudeteile mit mehr als 500 Quadratmetern Gesamtnutzfläche in den gesetzlich aufgezählten Nutzungsarten sowie
• Gebäude, für die eine technische Gebäudeinspektion oder eine gleichwertige Inspektion vorgeschrieben ist.

Die Schwellen von 250 und 500 Quadratmetern gehören zu unterschiedlichen Fallgruppen. Die zweite Gruppe kann auch private Gebäude in den gesetzlich genannten Nutzungen erfassen.

Welche Ausnahmen gelten?

Die Ausnahmen sind eng an ihre jeweiligen Voraussetzungen gebunden. Ausgenommen sind unter anderem:

• offiziell geschützte Gebäude nur dann, wenn eine Effizienzverbesserung ihren Charakter oder ihr Erscheinungsbild unvertretbar verändern würde und die Schutzbehörde die unveränderbaren Elemente bestimmt,
• provisorische Bauten mit einer vorgesehenen Nutzungsdauer von höchstens zwei Jahren sowie
• nicht zu Wohnzwecken dienende Industrie-, Verteidigungs- und Landwirtschaftsgebäude oder entsprechende Bereiche mit geringem Energiebedarf.

Befreit eine Fläche unter 50 Quadratmetern?

Nur ein eigenständiges Gebäude ohne Kontakt zu anderen Gebäuden und mit weniger als 50 Quadratmetern Gesamtnutzfläche fällt unter diese Ausnahme. Eine kleine Wohnung, ein Apartment oder ein Geschäftslokal innerhalb eines anderen Gebäudes ist nicht allein wegen seiner Fläche befreit.

Gibt es eine pauschale Ausnahme für saisonal genutzte Wohnungen?

Nein. Die aktuelle Ausnahmenliste enthält keine allgemeine Befreiung für Wohngebäude, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden. Auch Denkmalschutz, Leerstand oder eine industrielle Bezeichnung reichen für sich allein nicht aus.

Was gilt beim Kauf zur Beseitigung oder qualifizierten Renovierung?

Ein Gebäude, das zur Beseitigung oder zur Durchführung einer qualifizierten Renovierung nach Artikel 3 Absatz 1 Buchstabe d gekauft wird, kann vom Zertifikat für das bestehende Gebäude ausgenommen sein. Seit dem 23. Juli 2026 muss der Eigentümer dafür eine Verantwortlichkeitserklärung (declaración responsable) bei der zuständigen autonomen Behörde abgeben; diese darf ein strengeres Verfahren vorsehen. Eine später erforderliche Projekt- oder Fertigstellungszertifizierung der Renovierung entfällt dadurch nicht automatisch.

Wer ist für Zertifizierung und Unterlagen verantwortlich?

In den Pflichtfällen muss der Bauträger oder Eigentümer die Zertifizierung beauftragen und die zugehörigen Unterlagen aufbewahren. Der zuständige Techniker muss das Objekt während des Zertifizierungsprozesses mindestens einmal besichtigen. Diese Besichtigung darf höchstens drei Monate vor Ausstellung des Zertifikats liegen und dient der Datenerhebung, Prüfung und Kontrolle.

Seit dem 23. Juli 2026 gelten unterschiedliche Qualifikationsregeln für Projektzertifikate einerseits sowie Fertigstellungs- und Bestandszertifikate andererseits. Für die beiden letztgenannten Gruppen bestehen mehrere gesetzliche Zugangswege. Neben entsprechend qualifizierten Baufachleuten können unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch weitere Hochschulabsolventen sowie Inhaber bestimmter höherer Berufsbildungs- oder Berufszertifikate mit den erforderlichen Kenntnissen zugelassen sein.

Vor Aufnahme der Tätigkeit muss sich der Techniker durch eine Verantwortlichkeitserklärung bei der Behörde der autonomen Gemeinschaft seines steuerlichen Wohnsitzes akkreditieren. Eine wirksame Erklärung berechtigt grundsätzlich zur Tätigkeit im gesamten spanischen Staatsgebiet, ersetzt aber nicht die materiellen Qualifikations- und Ausbildungsanforderungen. Für bereits vor Inbetriebnahme des neuen Registerverfahrens eingetragene Techniker gilt eine Ausnahme: Wurde bei der früheren Eintragung schon eine Verantwortlichkeitserklärung verlangt oder die Qualifikation amtlich bestätigt, gelten sie nach der ersten Zusatzbestimmung des Real Decreto 659/2025 bereits als akkreditiert.

Welche Angaben muss das Zertifikat enthalten?

Zum Mindestinhalt gehören die Identifikation des Objekts einschließlich Katasterreferenz, das anerkannte Berechnungsverfahren, die bei Errichtung geltenden Energieregeln, die energetischen Eigenschaften, die Bewertung, technisch machbare und individualisierte Verbesserungsempfehlungen sowie Datum und Art der Objektprüfung. Besteht kein angemessenes wirtschaftliches Verbesserungspotenzial, kann statt der Empfehlungen eine entsprechende technische Begründung aufgenommen werden.

Für die Bewertung ist ein im staatlichen Register anerkanntes Verfahren in seiner grundsätzlich neuesten registrierten Version zu verwenden. Programmnamen wie HULC oder CE3X bilden deshalb keine abschließende gesetzliche Liste; eine veraltete Version ist nicht automatisch zulässig. Die vom Ministerium bereits veröffentlichten neuen Programmversionen für den 30. September 2026 dürfen allerdings erst ab diesem Datum zur Zertifizierung verwendet werden, nicht schon vorher.

Die Empfehlungen im Zertifikat begründen nach dem Real Decreto 390/2021 allein keine allgemeine Pflicht, sämtliche Maßnahmen umzusetzen. Der Ausweis bescheinigt außerdem nicht die Erfüllung anderer Anforderungen an das Gebäude. Baugenehmigung, Bewohnbarkeitsnachweis, technische Gebäudeprüfung und Energiezertifikat sind getrennt zu beurteilen.

Wie wird das certificado de eficiencia energética auf Mallorca registriert?

Für Immobilien auf Mallorca ist die Dirección General de Economía Circular, Transición Energética y Cambio Climático der Balearen die zuständige Registrierungsbehörde. Es gibt keinen eigenständigen Energieausweis nur für Mallorca; die Insel gehört zum Register der Illes Balears.

Das certificado de eficiencia energética wird auf Mallorca über das ausschließlich elektronische Verfahren 039 eingereicht. Das Verfahren umfasst die Erstregistrierung, Erneuerung oder Aktualisierung, Fehlerkorrektur, Anforderung einer Nachweiskopie und einen gesonderten Eigentümerwechsel.

Für die Registrierung werden unter anderem das Energiezertifikat, die XML-Daten, die Berechnungsdatei und die Verbesserungsmaßnahmen benötigt. Nach erfolgreicher Verarbeitung erhält der Eigentümer den Eintragungsnachweis, das Energieetikett und eine Kontrollseite; anschließend ist die registrierte Bewertung öffentlich abfragbar. Eine bloße Eingangsbestätigung ist noch nicht mit dem erzeugten Eintragungsnachweis gleichzusetzen.

Nach dem nationalen Recht reichen Bauträger, Eigentümer oder deren Bevollmächtigte Zertifikat und XML-Bericht bei der zuständigen autonomen Behörde ein. Rechtliche Gültigkeit erhält das Zertifikat erst durch die ordnungsgemäße Registrierung. Die autonome Gemeinschaft bestimmt die Einreichungsfrist; fehlt eine eigene Frist, beträgt sie einen Monat ab Ausstellung.

Wie lange gilt der Energieausweis?

Die maximale Gültigkeitsdauer beträgt zehn Jahre. Für ein Gebäude mit Energieklasse G gilt eine Höchstdauer von fünf Jahren. Die autonome Gemeinschaft legt die besonderen Bedingungen für Erneuerung oder Aktualisierung fest; verantwortlich ist der Eigentümer.

Der Eigentümer kann den Ausweis freiwillig aktualisieren, wenn sich bewertungsrelevante Eigenschaften des Gebäudes oder verwendete Berechnungsparameter verändert haben. Vor Verkauf, Vermietung oder Werbung sollte deshalb nicht nur das Datum, sondern auch geprüft werden, ob der registrierte Ausweis noch zum konkreten Objekt und seinem Zustand passt.

Was gilt für Werbung, Verkauf und Vermietung?

Das Energieetikett muss in jedes Angebot, jede Verkaufs- oder Vermietungsförderung und die entsprechende Werbung aufgenommen werden. Es muss klar erkennbar sein, ob es sich auf ein Projekt-, Fertigstellungs- oder Bestandszertifikat bezieht.

Jede natürliche oder juristische Person, die Informationen über einen Verkauf oder eine Vermietung veröffentlicht oder veröffentlichen lässt, muss die Energieeffizienzklasse angeben. Die Regel erfasst ausdrücklich unter anderem Immobilienagenturen, Werbetafeln, Websites, Immobilienportale, Kataloge und die Presse.

Beim Verkauf eines bestehenden Gebäudes oder Gebäudeteils werden eine Kopie des ordnungsgemäß registrierten Zertifikats und das Energieetikett dem Kaufvertrag beigefügt. Beim Mietvertrag wird das Etikett beigefügt; zusätzlich erhält der Mieter eine Kopie der Nutzungsempfehlungen. Darüber hinaus muss auch der Vermieter dem Mieter das gültige, registrierte Energiezertifikat übergeben; die unterlassene Übergabe ist nach der zwölften Zusatzbestimmung Absatz 4 Buchstabe e des Real Decreto Legislativo 7/2015 ein schwerer Verstoß.

Die öffentliche Ausstellung des Etiketts ist für Gebäude oder Gebäudeteile der genannten Verwaltungsfallgruppe über 250 Quadratmeter und der aufgezählten Nutzungsarten über 500 Quadratmeter verpflichtend. In anderen Fällen ist sie vorbehaltlich autonomer Regeln freiwillig.

Wie werden Zertifikate kontrolliert?

Die autonome Behörde muss ein unabhängiges Kontrollsystem mit Stichproben aus den jährlich ausgestellten Zertifikaten betreiben. Eine Kontrolle kann die vollständige Prüfung von Daten und Ergebnis einschließlich einer Vor-Ort-Besichtigung umfassen. Wird eine Abweichung nicht ausgeräumt, muss der Eigentümer ein neues Zertifikat beschaffen und registrieren.

Daneben darf die Behörde die Inspektionen durchführen, die zur Überwachung der Zertifizierungspflicht erforderlich sind. Ausstellung, Registrierung und behördliche Kontrolle sind daher drei unterschiedliche Schritte.

Welche Verstöße und Bußgelder drohen?

Die staatlichen gesetzlichen Tatbestände unterscheiden leichte, schwere und sehr schwere Verstöße. Werbung ohne Angabe der Energieklasse ist etwa ein leichter Verstoß. Zu den schweren Verstößen gehören unter anderem die unterlassene Registrierung sowie Verkauf oder Vermietung ohne Übergabe eines gültigen, registrierten und noch wirksamen Zertifikats. Das Fälschen von Zertifikatsdaten und Werbung mit einer nicht durch ein gültiges registriertes Zertifikat gedeckten Klasse sind sehr schwere Verstöße.

Übersteigt der durch den Verstoß erzielte Vorteil den jeweiligen Rahmen, wird die Geldbuße in Höhe dieses Vorteils festgesetzt. Das Zertifizierungsrecht ordnet dagegen nicht pauschal an, dass jeder Kauf- oder Mietvertrag wegen eines fehlenden oder fehlerhaften Ausweises automatisch anfechtbar oder unwirksam ist. Mögliche zivil-, straf- oder sonstige Folgen richten sich nach dem Einzelfall und weiteren Vorschriften.

Welche neuen EU-Regeln sind von geltendem spanischem Recht zu trennen?

Die Richtlinie (EU) 2024/1275 trat am 28. Mai 2024 in Kraft. Für die wesentlichen neuen oder geänderten Vorgaben setzte sie eine Umsetzungsfrist bis zum 29. Mai 2026; die Richtlinie 2010/31/EU wurde mit Wirkung vom 30. Mai 2026 aufgehoben. Adressaten der neuen Richtlinie sind die Mitgliedstaaten.

Artikel 19 sieht für das neue Zertifikatsmodell eine feste Skala von A bis G vor. A bezeichnet grundsätzlich Null-Emissions-Gebäude, G die schlechtesten Gebäude des nationalen Bestands; A+ ist eine optionale Zusatzklasse der Mitgliedstaaten. Diese neue EU-Definition ist von der oben beschriebenen, auf den Balearen erläuterten Bewertung anhand eines Referenzgebäudes zu unterscheiden.

Artikel 20 verlangt von den Mitgliedstaaten digitale Zertifikate unter anderem bei Neubau, größerer Renovierung, Verkauf, Vermietung an einen neuen Mieter und Verlängerung eines Mietvertrags. Die Ausstellungspflicht greift dabei nicht, wenn für das Gebäude oder die Einheit bereits ein gültiges Zertifikat vorliegt. Zudem sollen Indikator und Klasse in Online- und Offlineanzeigen erscheinen.

Für die Energieeffizienz von Immobilien in Spanien sind die an die Mitgliedstaaten gerichteten EU-Vorgaben von den konkret im Real Decreto 390/2021 geregelten Eigentümerpflichten zu unterscheiden. Dessen Artikel 3 Absatz 1 Buchstabe b nennt bei der Vermietung eines bestehenden Objekts einen neuen Mieter, nicht die bloße Verlängerung desselben Mietvertrags.

Häufige Fragen (FAQ)

Ist eine Wohnung unter 50 Quadratmetern vom Energieausweis befreit?

Nein, nicht allein wegen ihrer Größe. Die Ausnahme betrifft nur ein eigenständiges Gebäude ohne Kontakt zu anderen Gebäuden und mit weniger als 50 Quadratmetern Gesamtnutzfläche.

Entfällt die Pflicht bei einer Nutzung unter vier Monaten im Jahr?

Nein. Die aktuelle spanische Ausnahmenliste enthält keine pauschale Befreiung für Wohngebäude mit einer saisonalen Nutzung unter vier Monaten.

Muss bei einem noch gültigen Zertifikat für den Verkauf ein neuer Ausweis erstellt werden?

Nein, nicht allein wegen des Verkaufs. Das vorhandene Zertifikat muss aber weiterhin gültig sein und sich auf das konkret betroffene Gebäude oder den betroffenen Gebäudeteil beziehen.

Wie lange gilt ein Ausweis mit Klasse G?

Für Energieklasse G beträgt die maximale Gültigkeitsdauer fünf Jahre. Die besonderen Bedingungen für Erneuerung oder Aktualisierung legt die zuständige autonome Gemeinschaft fest.

Müssen alle empfohlenen Sanierungen umgesetzt werden?

Nein. Die Empfehlungen sind Bestandteil des Zertifikats, begründen nach dem Real Decreto 390/2021 allein aber keine allgemeine Pflicht zur vollständigen Umsetzung. Andere Bau-, Inspektions- oder Effizienzregeln können unabhängig davon gelten.

Erfordert die Verlängerung eines Mietvertrags bereits einen neuen Ausweis?

Das derzeit konsolidierte spanische Real Decreto 390/2021 nennt bei bestehenden Objekten die Vermietung an einen neuen Mieter. Die EU-Richtlinie erfasst auch eine Vertragsverlängerung, nimmt aber Fälle mit bereits gültigem Zertifikat aus und richtet sich an die Mitgliedstaaten. Die bloße Verlängerung desselben Mietvertrags ist nach Artikel 3 Absatz 1 Buchstabe b des Real Decreto 390/2021 kein eigener Zertifizierungsanlass.

Quellen

• Boletín Oficial del Estado: Real Decreto 390/2021 – konsolidiertes Verfahren für die Gebäudeenergiezertifizierung, abgerufen am 16. September 2026.
• Boletín Oficial del Estado: Real Decreto 659/2025 zur Änderung des Zertifizierungsverfahrens, abgerufen am 16. September 2026.
• Boletín Oficial del Estado: Real Decreto Legislativo 7/2015 – Verstöße und Sanktionen, abgerufen am 16. September 2026.
• Sede Electrónica del Govern de les Illes Balears: Verfahren 039 – Register der Gebäudeenergiezertifikate, abgerufen am 16. September 2026.
• Govern de les Illes Balears: Registrierung von Gebäudeenergiezertifikaten, abgerufen am 16. September 2026.
• Govern de les Illes Balears: Zertifizierung der Energieeffizienz von Gebäuden, abgerufen am 16. September 2026.
• Amtsblatt der Europäischen Union über das Boletín Oficial del Estado: Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, abgerufen am 16. September 2026.
• Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico: Konsultation zum Umsetzungsprojekt der Richtlinie (EU) 2024/1275 im Zertifizierungsrecht, insbesondere geplante Neuregelung von Skala und Ausstellung, abgerufen am 16. September 2026.
• Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico: Anerkannte Zertifizierungsverfahren und neue Programmversionen ab 30. September 2026, abgerufen am 16. September 2026.