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Untervermietung Wohnimmobilien | Spanien

Autor: Willi Plattes LinkedIn
Erstveröffentlichung: 10. September 2021 · Letzte Aktualisierung: 09. Oktober 2026
Lesezeit: 10 Min.

Kurz & klar

In Spanien darf ein Hauptmieter Wohnraum nach der LAU grundsätzlich nur teilweise und mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters untervermieten. Der Untermietpreis darf die Hauptmiete nicht übersteigen. Auf Mallorca sind gewöhnliche Untervermietung und touristische Vermarktung strikt zu trennen; außerdem müssen IRPF- und IVA-Folgen gesondert geprüft werden.

Die Untervermietung einer Wohnimmobilie in Spanien ist kein formloser Nebenvertrag. Bei einer dauerhaft bewohnten Mietwohnung erlaubt das spanische Mietgesetz grundsätzlich nur die teilweise Untervermietung und verlangt zuvor die schriftliche Zustimmung des Vermieters. Für Saison- oder Tourismusnutzungen sowie für die steuerliche Behandlung gelten davon getrennte Regeln.

Was ist Untervermietung und was nicht?

Eine Wohnraummiete im Sinne der spanischen Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) liegt vor, wenn ein bewohnbares Gebäude hauptsächlich vermietet wird, um den dauerhaften Wohnbedarf des Mieters zu decken. Entscheidend ist der tatsächliche Zweck. Der Titel des Vertrags allein macht eine vorübergehende Nutzung nicht zur dauerhaften Wohnraummiete.

Mietverträge, deren Hauptzweck nicht die dauerhafte Wohnung ist, gelten als Miete zu einem anderen als Wohnzweck. Dazu zählt die LAU insbesondere Saisonmieten sowie gewerbliche, berufliche, freizeitbezogene und ähnliche Nutzungen. Für die rechtliche Einordnung muss daher zuerst geklärt werden, ob der Hauptvertrag überhaupt dem Wohnraummietrecht des Titels II unterliegt.

Wie unterscheidet sich die Vertragsabtretung?

Bei der Untervermietung bleibt der Hauptmieter Vertragspartner des Vermieters und begründet ein zusätzliches, vom Hauptvertrag abhängiges Nutzungsverhältnis mit dem Untermieter. Bei einer Abtretung wird dagegen die gesamte Mieterstellung übertragen: Der Übernehmer tritt gegenüber dem Vermieter an die Stelle des bisherigen Mieters. Auch diese Abtretung benötigt die schriftliche Zustimmung des Vermieters.

Wann ist eine Nutzung touristisch?

Eine gewinnorientierte, vorübergehende Überlassung einer vollständigen, möblierten und sofort nutzbaren Wohnung über touristische oder andere Vermarktungskanäle fällt aus dem gewöhnlichen LAU-Regime heraus, wenn sie einem besonderen touristischen Regelwerk unterliegt. Eine solche Nutzung ist weder durch das Etikett „Saisonmiete“ noch durch einen gewöhnlichen Untermietvertrag abschließend eingeordnet.

Wann ist die Untervermietung einer Wohnung in Spanien zulässig?

Für eine nach Titel II der LAU vermietete Wohnung gelten zwei zentrale Anforderungen: Der Hauptmieter darf nur einen Teil der Wohnung untervermieten, und der Vermieter muss vorher schriftlich zustimmen. Eine vollständige Überlassung der Wohnung ist damit keine gewöhnliche Wohnraum-Untervermietung nach Art. 8 Abs. 2 LAU. Auch eine bloß mündliche Duldung oder eine erst nach Vertragsschluss erklärte Genehmigung erfüllt den gesetzlichen Regelfall nicht.

Die Zustimmung sollte den betroffenen Wohnungsteil, den Untermieter, den Nutzungszweck, die Dauer und das Entgelt eindeutig bezeichnen. Diese Angaben folgen nicht als starres Formular aus Art. 8 LAU, helfen aber dabei, Reichweite und Voraussetzungen der Genehmigung nachzuweisen. Der Untervertrag sollte anschließend mit der erteilten Zustimmung übereinstimmen.

Dient der untervermietete Teil dem Untermieter als dauerhafte Wohnung, gelten für dieses Unterverhältnis die Wohnraummietregeln des Titels II der LAU. Fehlt der dauerhafte Wohnzweck, richtet sich das Unterverhältnis grundsätzlich nach der Vereinbarung der Parteien; andere zwingende Vorschriften bleiben anwendbar.

Wie hoch darf die Untermiete sein und wie lange läuft der Vertrag?

Der Preis des Unterverhältnisses darf in keinem Fall höher sein als der Preis des Hauptmietverhältnisses. Art. 8 LAU enthält allerdings keine eigene Formel, wie die Hauptmiete auf ein einzelnes Zimmer, Gemeinschaftsflächen und Nebenkosten aufzuteilen ist. Ein nachvollziehbarer Schlüssel sollte deshalb in Zustimmung und Untervertrag dokumentiert werden, ohne die gesetzliche Obergrenze zu überschreiten.

Das Nutzungsrecht des Untermieters endet in jedem Fall, wenn das Mietrecht des untervermietenden Hauptmieters endet. Ein Untervertrag kann daher keine längere gesicherte Laufzeit schaffen als der Hauptvertrag. Vor Abschluss sollten Laufzeit, mögliche frühere Beendigung des Hauptvertrags und die Folgen für vorausgezahlte Beträge eindeutig geregelt werden.

Zu einer belastbaren Vereinbarung gehören insbesondere:

  • genaue Bezeichnung des ausschließlich und gemeinsam genutzten Wohnraums,
  • dauerhafter oder anderer Nutzungszweck,
  • Beginn, Laufzeit und Bezug zum Bestand des Hauptvertrags,
  • Miete, Nebenkosten und Zahlungsweise,
  • Verweis auf die vorherige schriftliche Vermieterzustimmung,
  • Regeln zu Sorgfalt, Schäden, Rückgabe und Zugang zu Gemeinschaftsflächen.

Diese Vertragsangaben ersetzen weder die erforderliche Zustimmung noch eine tourismusrechtliche Erlaubnis. Sie machen aber sichtbar, welcher konkrete Gebrauch vereinbart wurde.

Welche Haftungs- und Kündigungsrisiken bestehen?

Eine Untervermietung oder Vertragsabtretung ohne die erforderliche Zustimmung berechtigt den Vermieter zur Auflösung des Hauptmietvertrags. Das Risiko betrifft somit nicht nur den Untervertrag. Der Hauptmieter kann sein eigenes Wohnrecht verlieren, und das abhängige Recht des Untermieters endet mit.

Ein weiteres Auflösungsrisiko besteht, wenn die Wohnung nicht mehr hauptsächlich den dauerhaften Wohnbedarf des Mieters oder einer nach Art. 7 LAU tatsächlich berechtigten Person deckt. Überlässt der Hauptmieter die Wohnung faktisch vollständig anderen Personen, kann neben der unzulässigen vollständigen Untervermietung auch der vereinbarte Wohnzweck gefährdet sein.

Der Untermieter ist dem Vermieter unmittelbar für Handlungen verantwortlich, die Nutzung und Erhaltung der Mietsache nach dem Hauptvertrag betreffen. Daneben bleibt der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter grundsätzlich für Verschlechterung oder Verlust verantwortlich, sofern er fehlendes eigenes Verschulden nicht nachweist. Die direkte Verantwortlichkeit des Untermieters entlastet den Hauptmieter deshalb nicht automatisch.

Untervermietung auf Mallorca: Wann wird sie touristische Vermarktung?

Auf den Balearen vermarktet ein Anbieter touristische Aufenthalte in Wohnraum, wenn er eine gesamte Wohnimmobilie kurzfristig, sofort nutzbar und mit Gewinnerzielungsabsicht touristisch anbietet. Die touristisch überlassene Einheit ist grundsätzlich die vollständige Wohnung. Das unterscheidet dieses Regime strukturell von der gewöhnlichen teilweisen Zimmer-Untervermietung nach Art. 8 LAU.

Regulierte touristische Aufenthalte werden für Tage oder Wochen vereinbart und dürfen 30 Nächte nicht überschreiten. Grundsätzlich dürfen nicht einzelne Zimmer mit getrennten Verträgen oder mehrere Buchungen gleichzeitig in derselben Wohnung angeboten werden. Das Gesetz enthält für eine besondere Hauptwohnungsmodalität des Eigentümers eine eng begrenzte Ausnahme beim Zusammenwohnen; daraus folgt keine allgemeine Erlaubnis für Hauptmieter.

Das balearische Tourismusgesetz vermutet eine touristische Vermarktung, wenn Wohnraum sofort nutzbar für kurze Zeiträume angeboten wird und kein anderer Überlassungszweck nachgewiesen werden kann. Ein Vertrag mit der Überschrift „Saisonmiete“ widerlegt diese Vermutung nicht für sich. Der tatsächliche Zweck sollte aus Vertrag, Aufenthaltsgrund und weiteren Unterlagen hervorgehen.

Reicht die Zustimmung des Vermieters?

Nein. Eine gewöhnliche Erlaubnis zur Untervermietung ersetzt nicht die tourismusrechtlichen Voraussetzungen. Soweit eine neue touristische Vermarktung überhaupt zulässig ist, setzt sie insbesondere eine ausdrücklich als geeignet ausgewiesene Zone, die Erfüllung der wohnungs-, städtebau- und tourismusrechtlichen Anforderungen sowie eine vorherige verantwortliche Aufnahmeerklärung (declaración responsable de inicio de actividad turística, DRIAT) bei der zuständigen Verwaltung voraus. Eine DRIAT legalisiert das Angebot nicht, wenn die materiellen Voraussetzungen fehlen.

Für Wohnungen im Regime des Wohnungseigentums (propiedad horizontal) gilt auf den gesamten Balearen grundsätzlich ein Verbot neuer DRIAT-Erklärungen. Ausgenommen sind Reihenhäuser und Doppelhäuser sowie freistehende Einfamilienhäuser, sofern Letztere ihr Grundstück mit anderen Gebäuden teilen. Ebenfalls ausgenommen sind Wohnungen, die für die besondere Vermietung der Hauptwohnung in Betracht kommen; diese Modalität richtet sich an Eigentümer und ist keine allgemeine Untervermietungserlaubnis für Hauptmieter. Maßgeblich ist die zweite Zusatzbestimmung des Decreto-ley 4/2025 in der Fassung der Ley 4/2026 vom 11. Juni 2026. Eine Eigentümer- oder Gemeinschaftszustimmung hebt dieses Neuanmeldungsverbot nicht auf.

Touristische Aufenthalte können nach dem balearischen Gesetz durch den Eigentümer oder über Betreiber und Vermarktungskanäle angeboten werden. Die vorgesehene Erklärung durch eine vermarktende Person setzt eine ausdrückliche Erlaubnis des Eigentümers voraus. Die Zustimmung im Hauptmietvertrag allein schafft daher keine tourismusrechtliche Anbieterstellung.

Was gilt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft?

Eine touristische DRIAT ist ausgeschlossen, wenn Teilungserklärung oder Gemeinschaftssatzung eine andere als dauerhafte Wohnnutzung verbieten. Fehlt ein solches Verbot, verlangt das balearische Gesetz grundsätzlich eine ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, sofern touristische Nutzung nicht bereits ausdrücklich zugelassen ist. Die aktuellen Gemeinschaftsunterlagen und die für den konkreten Fall vorgeschriebenen Mehrheiten müssen vor einer Vermarktung geprüft werden. Seit dem 3. April 2025 verlangen außerdem Art. 7 Abs. 3 und 17 Abs. 12 Ley de Propiedad Horizontal für die Aufnahme der touristischen Tätigkeit die vorherige ausdrückliche Genehmigung mit drei Fünfteln aller Eigentümer und zugleich drei Fünfteln der Miteigentumsquoten. Für eine schon vor diesem Datum ausgeübte, zuvor tourismusrechtlich ordnungsgemäß aufgenommene Tätigkeit enthält die zweite Zusatzbestimmung eine Fortführungsregel innerhalb ihrer bisherigen Bedingungen und Fristen.

Wer touristische Aufenthalte in Wohnraum vermarktet, muss außerdem die gesetzlich bezeichneten Reinigungs-, Wäsche- und Instandhaltungsleistungen gewährleisten und eine Haftpflichtversicherung für Personen- und Sachschäden der Gäste unterhalten. Bei Wohnungseigentum muss sie auch mögliche Gästeschäden an der Gemeinschaft abdecken.

Da Zulässigkeit und Kapazität territorial konkretisiert werden können, sind vor jeder touristischen Nutzung Insel, Gemeinde, konkrete Zone, Registerstatus und Gemeinschaftsbeschlüsse aktuell zu prüfen.

Wie werden Einnahmen des Untervermieters im IRPF behandelt?

Erzielt eine natürliche Person, die in Spanien der Einkommensteuer für natürliche Personen (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF) unterliegt, Einnahmen aus der Untervermietung, gelten diese grundsätzlich als Einkünfte aus beweglichem Kapital. Voraussetzung ist, dass die Untervermietung nicht bereits als wirtschaftliche Tätigkeit einzuordnen ist. Die Aussage betrifft den Untervermieter; die Einkünfte des Eigentümers aus dem Hauptmietvertrag werden dadurch nicht umqualifiziert. Diese Untervermietungseinkünfte gehören zur allgemeinen Bemessungsgrundlage, nicht zur Sparbemessungsgrundlage (Art. 25 Abs. 4 Buchst. c sowie Art. 45 und 46 Ley 35/2006). Die für bestimmte Wohnraumvermietungseinkünfte geltende Ermäßigung nach Art. 23 Abs. 2 lässt sich auf diese Einkünfte aus beweglichem Kapital nicht übertragen.

Abziehbar sind die Aufwendungen, die für die Erzielung dieser Untervermietungseinkünfte notwendig sind, und gegebenenfalls die Wertminderung der einkünfteerzeugenden Rechte. Kosten müssen der Untervermietung tatsächlich zugeordnet und belegt werden. Eine Gebäudeabschreibung kann der Untervermieter nicht geltend machen, weil ihm das Gebäude nicht gehört.

Für nicht in Spanien ansässige Personen, Gesellschaften oder eine als wirtschaftliche Tätigkeit organisierte Beherbergung darf diese IRPF-Einordnung nicht ungeprüft übernommen werden. Dann gelten andere persönliche und sachliche Steuerregeln.

Wann ist IVA auf Miete oder Untervermietung zu prüfen?

Die ausschließliche Überlassung von Wohnraum ist für die spanische Umsatzsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) grundsätzlich steuerbefreit. Diese Befreiung erfasst jedoch grundsätzlich nicht die Vermietung eines Gebäudes oder Gebäudeteils gerade zur Weitervermietung; das Gesetz nennt hierfür nur bestimmte Ausnahmen für Wohnungsprogramme und Spezialgesellschaften.

Hauptmietvertrag und Untervermietung sind deshalb als getrennte Leistungen anhand ihrer tatsächlichen Verwendung zu beurteilen. Es ist möglich, dass die Vermietung an einen Zwischenmieter zur Weitervermietung nicht befreit ist, während dessen anschließende ausschließliche Wohnraumüberlassung an den Endnutzer die Voraussetzungen der Wohnraumbefreiung erfüllt.

Auch bei touristischer Überlassung entscheidet die konkrete Leistung. Ohne hoteltypische Zusatzleistungen kann die Wohnraumüberlassung von der IVA befreit sein. Werden hoteltypische Leistungen erbracht, greift die Befreiung nicht; die amtliche Steuerinformation ordnet diese Beherbergungsleistung dem ermäßigten Satz von 10 Prozent zu. Reinigung und Wäschewechsel nur bei Ein- und Auszug sowie reine Reparaturbereitschaft gelten für sich genommen nicht als hoteltypische Leistungen.

Häufige Fragen (FAQ)

Genügt eine mündliche Erlaubnis des Vermieters?

Nein. Für die teilweise Untervermietung einer Wohnraummiete verlangt Art. 8 LAU die vorherige schriftliche Zustimmung. Sie sollte Wohnungsteil, Person, Zweck, Dauer und Entgelt möglichst eindeutig erfassen.

Darf ein Hauptmieter die komplette Wohnung untervermieten?

Nicht als gewöhnliche Wohnraum-Untervermietung nach Art. 8 Abs. 2 LAU. Diese ist nur teilweise zulässig. Eine vollständige Vertragsabtretung, Saisonmiete oder touristische Vermarktung folgt jeweils anderen Voraussetzungen.

Darf die Untermiete höher als die Hauptmiete sein?

Nein. Der Preis des Unterverhältnisses darf die Hauptmiete in keinem Fall überschreiten. Für die Aufteilung auf ein einzelnes Zimmer enthält Art. 8 LAU keine eigene Formel; der verwendete Schlüssel sollte nachvollziehbar dokumentiert werden.

Bleibt der Untervertrag bestehen, wenn der Hauptvertrag endet?

Nein. Das Recht des Untermieters endet in jedem Fall mit dem Mietrecht des untervermietenden Hauptmieters. Eine längere Laufzeit im Untervertrag kann diese gesetzliche Abhängigkeit nicht beseitigen.

Erlaubt eine Untervermietungsgenehmigung automatisch Feriengäste?

Nein. Die zivilrechtliche Zustimmung des Vermieters ersetzt keine tourismusrechtliche Zulässigkeit. Auf den Balearen sind insbesondere das Neuanmeldungsverbot samt gesetzlichen Ausnahmen, Eigentümerbeteiligung, geeignete Zone, DRIAT, materielle Anforderungen und Gemeinschaftsregeln eigenständig zu beachten.

Quellen

Alle Menschen sind klug.
Die einen vorher, die anderen nachher.

PlattesGroup – auf Mallorca verankert, weltweit vernetzt

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