RechtsPediaWissen

Due Diligence beim Immobilienkauf in Spanien

Erstveröffentlichung: 02. Dezember 2021 · Letzte Aktualisierung: 09. Oktober 2026
Lesezeit: 30 Min.

Kurz & klar

Due Diligence (sorgfältige Prüfung) ist die systematische Prüfung einer Immobilie in den Bereichen Recht, Bau, Technik und Steuern, bevor eine bindende Reservierungs-, Options-, Arras- oder Kaufvereinbarung abgeschlossen wird. Sie ist relevant für Käufer von Immobilien auf Mallorca und in Spanien sowie deren Berater. Ohne Prüfung drohen u.a. Schwarzbauten, baurechtliche Nutzungssperren, ungeplante Steuerbelastungen und Streit über Mängel. Die strukturierte Prüfung reduziert Informationsasymmetrien und schafft belastbare Entscheidungsgrundlagen.

Fachlicher Stand: 02. Dezember 2021 - Erstveröffentlichung: 02. Dezember 2025

Für wen ist dieser Artikel?

  • Immobilienkäufer (Privatpersonen, Gesellschaften und Family Offices)
  • Immobilienarten: Wohnungen, Häuser, Fincas, Bauprojekte, Grundstücke, Portfolios
  • Ab einem Kaufpreis von 1 Mio. € sollte eine DD obligatorisch sein
  • Die Optimierung eine Möglichen Vermögensteuerbelastung steht häufig im Vordergrund
  • Jurisdiktion: Balearisches und Spanisches Recht; Recht des Heimatlandes

Was versteht man unter „Due Diligence“ beim Immobilienkauf in Spanien?

Die „Sorgfältige Prüfung“, auch „Due Diligence“ (DD) genannt, beschreibt die Prüfung und Bewertung einer Immobilie im Rahmen einer Transaktion (Kauf einer Immobilie) durch einen potenziellen Investor. Die „Sorgfältige Prüfung“ hat zum Ziel, eine detaillierte und systematische Analyse von qualitativen und quantitativen Informationen und Daten eines Objektes zu erlangen. Somit wird die Informationsasymmetrie zwischen zwei Parteien vermindert und die Qualität von Entscheidungsgrundlagen erhöht. Bei dem zu prüfenden Objekt kann es sich um eine Immobilie, ein Bauprojekt, ein Grundstück oder sogar um ein ganzes Portfolio von Objekten handeln. Nur mit Hilfe dieser Prüfung werden zum einen die Risiken transparenter und fassbarer, und zum anderen die Chancen deutlicher sichtbar. Die „Sorgfältige Prüfung“ kann je nach Anlass und Kundenbedürfnis unterschiedlich ausgelegt werden in der Breite, sodass nur einzelne Elemente geprüft werden, oder in der Tiefe, was wiederum eine Zeit- oder/und Kostenfrage ist.

Es ist kein Geheimnis, dass auf Mallorca und Ibiza so manche Immobilie nicht unbedingt alle baurechtlichen Vorschriften erfüllt. Mannigfaltige Rückbauten und /oder Abrissverfügungen sind ergangen und auch behördlich kontrolliert umgesetzt worden. Jeder, der sich mit dem Erwerb einer Immobilie auf diesen wunderbaren Inseln auseinandersetzt, sollte vor der ersten bindenden Unterschrift eine sorgfältige Prüfung (Due Diligence) der Immobilie durchführen. Bereits ein Options- oder Arrasvertrag kann Pflichten auslösen; ist die Prüfung noch offen, sind ein eindeutiger Prüfungsvorbehalt mit Frist und Rechtsfolgen oder andere vertragliche Sicherungen nötig. Ein weiterer Grund ist, dass nach dem Kauf einer Immobilie in Spanien die Möglichkeiten des Erwerbes hinsichtlich Rücktritt, Minderung und Schadensersatz beschränkt sind. Nur durch eine sorgfältige Prüfung vor dem Kauf der Immobilie kann ein möglicher Schäden abgewendet werden. Im Folgenden haben wir die wesentlichen Inhalte einer sorgfältigen Prüfung dargestellt.

Fristen

Thema Frist / Zeitraum Rechtsgrundlage Konsequenz
Besondere Haftung für verborgene Mängel 6 Monate ab Übergabe Código Civil, Art. 1484–1490 Diese besonderen Mängelklagen erlöschen; andere Anspruchsgrundlagen gesondert prüfen
Nachbarrechte bei Finca rústica CC: 9 Tage ab Eintragung, sonst Kenntnis; Agrargesetz: 1 Jahr ab Eintragung, bei vorheriger Mitteilung 60 Tage Código Civil, Art. 1523–1524; Ley 19/1995, Art. 27 Unterschiedliche Rückkaufsrechte mit eigenen Flächen- und Erwerbervoraussetzungen
Gemeindliche Erwerbsrechte auf den Balearen Tanteo: 60 Tage ab Verkaufsanzeige; Retracto: 60 Kalendertage ab Folgetag der Verkaufsmitteilung bzw. Kenntnis Ley 12/2017, Art. 107–112 Nur für entsprechend festgelegte Bereiche/Grundstücke; fehlende oder abweichende Anzeige kann Retracto auslösen
Plusvalía Municipal Bei Verkauf: Erklärung binnen 30 Arbeitstagen ab Steuerentstehung RDL 2/2004, Art. 104–110 Grundsätzlich Verkäufer steuerpflichtig; beim nichtresidenten natürlichen Verkäufer Käufer als Ersatzsteuerpflichtiger
Dezenalversicherung 10 Jahre ab vorbehaltloser Abnahme bzw. Beseitigung der Vorbehalte Ley 38/1999, Art. 6, 17–20, DA 2 Tragwerksschäden bei Beeinträchtigung von Festigkeit/Stabilität; Anwendungsbereich und Ausnahmen prüfen
Cédula de Habitabilidad i.d.R. 10 Jahre gültig Balearische Regelungen Ohne gültige Cédula Probleme bei Nutzung / Verkauf / Versorgung

Risiken & Stolperfallen

  • Baurechtliche Schwarzbauten oder nicht genehmigte Erweiterungen Teile der Immobilie wurden ohne oder entgegen einer Baugenehmigung errichtet. Die Folge können Nutzungsuntersagungen, Bußgelder, Rückbauverpflichtungen oder im Extremfall Abrissverfügungen sein.
  • Abweichungen zwischen Grundbuch, Kataster und Realität Flächen, Grenzen oder Gebäudeteile stimmen nicht überein. Das kann u.a. zu Problemen bei Finanzierung, Verkauf, Umbau oder bei der Erteilung von Genehmigungen führen.
  • Übersehene Vorkaufsrechte Vorkaufsrechte von Mietern, Miteigentümern, Nachbarn (finca rústica) oder der Gemeinde werden ignoriert. Im schlimmsten Fall wird der Erwerb nachträglich durch einen Vorkaufsberechtigten „übernommen“.
  • Unklare Lasten, Nießbrauch oder Hypotheken Nicht gelöschte Hypotheken, Nießbrauchrechte oder andere dingliche Belastungen bleiben bestehen und schränken die Nutzbarkeit bzw. Verwertbarkeit der Immobilie massiv ein.
  • Fehleinschätzung der Steuerbelastung Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Plusvalía Municipal, IBI, IVA) werden unterschätzt oder falsch verteilt (z.B. Plusvalía auf den Käufer abgewälzt). Das führt zu ungeplanten Liquiditätsbelastungen oder Streit mit Verkäufer und Behörden.
  • Bautechnische Mängel mit hohen Folgekosten Typische Probleme wie mangelhafte Abdichtung, Entwässerung, falsche Materialien in Nassräumen oder mangelhafte Statik werden nicht erkannt und können später erhebliche Sanierungskosten auslösen.

Es handelt sich hier nur um eine exemplarische Aufzählung möglicher Risiken

Hausinterner Arbeitsprozess: Unser vorgehen bei der Due Diligence

  1. Wunschobjekt definieren & erste Unterlagen anfordern
  2. Zivilrechtliche Prüfung (Vertragslage, Eigentumsverhältnisse, Vorkaufsrechte, Nießbrauch, Hypotheken…)
  3. Bau- und planungsrechtliche Prüfung (Genehmigungen, Bebauungsplan, Nutzung, Flächenabgleich, Bauvolumen…)
  4. Bautechnische Prüfung (häufige Baumängel auf den Balearen)
  5. Finanzielle & steuerliche Prüfung (Steuern, Nebenkosten, Finanzierung, Maklerhonorar)
  6. Gestaltungsberatung (Lebenszyklus der Immobilie, Vermögen-, Erbschaft-, Einkommensteuer, Strukturwahl)
  7. Entscheidung & Kaufvertragsgestaltung

Eine Detaillierte Ausarbeitung unseres hausinternen Arbeitsprozesses.

Prüfungsbausteine der DD

Immobilienbesitz auf Mallorca entwickelt sich immer mehr zu einer nachhaltigen Vorsorge mit Fundament und hoher emotionaler Rendite. Die Vermeidung von Risiken beim Aufbau und Erhalt dieses Fundaments ist einer der Zielsetzungen unserer Tätigkeit. Die technische Prüfung muss sich auf die Bau- und Nutzungsunterlagen sowie den tatsächlichen Bestand stützen; für projektpflichtige Bauten sind auch die Qualifikation der verantwortlichen Fachleute und die erforderlichen Abschlussbescheinigungen zu kontrollieren.

Im Rahmen der Anforderung und der Einsichtnahme in die bereitgestellten – oder auch zu beschaffenden – Dokumente erstellt unser Beraterteam für den potenziellen Investor einen „Bericht – Sorgfältige Prüfung“. Je nach dem Volumen der Transaktion kann dieser einen recht unterschiedlichen Umfang aufweisen, hat aber in der Regel immer denselben strukturellen Aufbau.

Dazu gehören insbesondere die folgenden Punkte:

  • Beschreibung des Prüfungsauftrags und -umfangs
  • Grundsätzliche Informationen über die beabsichtigte Transaktion
  • Kernberichte zu den Analysen: Rechtliche Prüfung
  • Baurechtliche & technische Prüfung
  • Finanzielle & steuerliche Prüfung
  • Gestaltungsberatung

Zusammenfassung des Ergebnisses und Handlungsempfehlung Erstellung des zivilrechtlichen und steuerlichen Konzeptes Anhänge

Bestandsaufnahme

Im Rahmen der rechtlichen Prüfung wird eine umfassende Bestandsaufnahme sowohl der externen als auch der internen Rechtsverhältnisse der Immobilie dargestellt. Die rechtliche Prüfung stellt eine Art Fundament des gesamten Prozesses der „Sorgfältigen Prüfung“ dar, um andere Teilanalysen wie z.B. die finanzielle und steuerrechtliche Prüfung abzusichern. Die primäre Aufgabe ist die Risiko-Identifizierung im Bereich der Umsetzbarkeit der geplanten nachhaltigen Nutzung der Immobilie. Im Folgenden nennen wir einige wesentliche Prüffelder der rechtlichen Prüfung:

Der privatschriftliche Vertrag:

Im Art. 1278 des Código Civil (spanisches Zivilgesetzbuch Cc) ist geregelt, dass Verträge, gleich in welcher Form sie geschlossen werden, rechtswirksam sind, wenn die vertragswesentlichen Voraussetzungen des Art. 1261 Cc erfüllt sind. Diese Voraussetzungen sind die Einigung der Vertragsparteien, die Bestimmtheit des Vertragsobjektes und der Rechtsgrund des Geschäftes.

Beschreibung des Vertragsobjektes:

Gemäß Art. 1261 Nr. 2 und Art. 1273 Cc muss das Vertragsobjekt bestimmt oder ohne erneute Vereinbarung bestimmbar sein. Für die Registereintragung verlangt Art. 9 Ley Hipotecaria insbesondere eine eindeutige Grundstücksidentifizierung mit Lage, Fläche, Grenzen und gegebenenfalls grafischer Darstellung. Aus Sicherheitsgründen sollte man einen amtlichen Lageplan beifügen. Abweichungen zwischen Escritura und Eigentumsregister führen nicht automatisch zur Ablehnung: Identität und gegebenenfalls ein gesetzliches Berichtigungsverfahren nach Art. 199 oder 201 Ley Hipotecaria sind zu prüfen.

Beschreibung eines unbebauten Grundstücks:

Erwirbt man ein unbebautes Grundstück zu Bauzwecken, ist darauf zu achten, dass jegliche Errichtung eines Gebäudes einer vorherigen Baugenehmigung („licencia de obra“) bedarf.

Nach Art. 28 des Real Decreto Legislativo 7/2015 setzt die Eintragung einer Neubauerklärung im regulären Verfahren die erforderlichen Genehmigungs- und technischen Nachweise voraus. Für bestimmte ältere Bauten eröffnet Art. 28 Absatz 4 einen besonderen Nachweisweg, wenn Maßnahmen zur Wiederherstellung der baurechtlichen Ordnung durch Abriss wegen Fristablaufs nicht mehr ergriffen werden können und die weiteren Voraussetzungen vorliegen. Eine solche Eintragung legalisiert den Bau nicht. Weiterhin gilt es, unbedingt zu überprüfen, ob die Angaben in der Neubauerklärung mit den tatsächlichen Bauten übereinstimmen.

Der Kaufpreis:

Artikel 1445 Cc bestimmt, dass der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet ist. Die Bedingungen, die vertraglich vereinbart sind, gelten für den Abwicklungsvorgang, der den Grundsätzen des Art. 1500 Cc folgt. Ist nichts vereinbart, gilt grundsätzlich die Übergabe der Sache als Zahlungszeitpunkt. Art. 1501 Nr. 3 Cc regelt die Verzugszinsen bei Zahlungsverzug.

Sachmängelhaftung:

Art. 1484 bis 1490 Cc regeln die besondere Haftung für erhebliche verborgene Mängel, nicht aber für erkennbare oder vom beruflich sachkundigen Käufer zu erkennende Mängel. Sie kann Altbauten, Neubauten und Grundstücke betreffen. Die besonderen Mängelklagen erlöschen sechs Monate ab Übergabe; das ist nicht die Verjährungsfrist sämtlicher vertraglicher oder baurechtlicher Ansprüche. Soll der Verkäufer erkennbare Mängel beheben müssen, so ist dies im Kaufvertrag ausdrücklich zu vereinbaren.

Die Dezenalversicherung:

Die Dezenalgarantie nach der Ley 38/1999 (LOE) ist grundsätzlich für hauptsächlich zu Wohnzwecken bestimmte Gebäude vorgeschrieben, deren Baugenehmigung ab dem 6. Mai 2000 beantragt wurde. Sie schützt auch spätere Erwerber zehn Jahre ab vorbehaltloser Bauabnahme bzw. Beseitigung der Vorbehalte gegen Tragwerksschäden, die Festigkeit und Stabilität beeinträchtigen. Der gesetzliche Nachweis ist für die Beurkundung und Eintragung der fertiggestellten Neubauerklärung maßgeblich, nicht allgemein schon vor Beginn der Fundamentarbeiten. Eine Ausnahme gilt für den individuellen Selbstbauer eines einzigen Einfamilienhauses zum Eigengebrauch; bei Verkauf binnen zehn Jahren muss die Restlaufzeit abgesichert werden, außer der Käufer verzichtet ausdrücklich und die tatsächliche Eigennutzung ist nachgewiesen. Für bestimmte Rehabilitationen mit vor Inkrafttreten der LOE beantragter ursprünglicher Wohngebäudegenehmigung besteht eine weitere Ausnahme. Police, Abnahme und Ausnahmegrund sind daher objektbezogen zu prüfen.

Vorkaufsrechte:

Im spanischen Recht kennen wir vertragliche und gesetzliche Erwerbsvorrechte. Eine Kaufoption ist davon zu unterscheiden: Sie gibt dem Berechtigten das vereinbarte Recht, durch fristgerechte Ausübung den Kauf herbeizuführen. Eine Arrasvereinbarung ist wiederum nicht automatisch ein Vorkaufsrecht oder eine Kaufoption. Nur entsprechend vereinbarte Rücktrittsarras ermöglichen nach Art. 1454 Cc die Lösung gegen Verlust der Anzahlung durch den Käufer bzw. doppelte Rückzahlung durch den Verkäufer. Auch eine Option schützt ohne weitere Sicherung nicht davor, dass ein Betrüger mehreren Interessenten widersprechende Rechte am selben Objekt verspricht.

Vorkaufsrecht des Mieters:

Art. 25 der Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos räumt dem Wohnungsmieter grundsätzlich ein Vorkaufsrecht (tanteo) und unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein Rückkaufsrecht (retracto) ein. Die Tanteofrist beträgt 30 Kalendertage ab dem Folgetag der nachweisbaren Mitteilung von Verkaufsabsicht, Preis und wesentlichen Bedingungen. Bei fehlender oder fehlerhafter Mitteilung oder günstigeren tatsächlichen Bedingungen läuft die Retractofrist 30 Kalendertage ab dem Folgetag der nachweisbaren Verkaufsmitteilung des Erwerbers mit Urkundenkopie. Bestimmte Gesamtverkäufe nach Art. 25 Absatz 7 sind ausgenommen. Ein vereinbarter Verzicht lässt die Pflicht zur Mitteilung der Verkaufsabsicht mindestens 30 Tage vor Kaufvertragsabschluss bestehen.

Vorkaufsrecht des Miteigentümers:

Verkauft ein Miteigentümer seinen Anteil an einer gemeinsamen Sache an einen Außenstehenden, steht den übrigen Miteigentümern ein Rückkaufsrecht (retracto) nach Art. 1522 Cc zu. Es ist nach Art. 1524 binnen neun Tagen ab Registereintragung, andernfalls ab Kenntnis des Verkaufs auszuüben. Wollen mehrere Miteigentümer zugreifen, geschieht dies im Verhältnis ihrer Anteile. Davon zu unterscheiden ist der Verkauf eines Erbrechts an einen Außenstehenden vor der Erbteilung: Hier sieht Art. 1067 Cc für die Miterben eine Monatsfrist ab Mitteilung des Verkaufs vor.

Vorkaufsrecht Finca Rústica:

Art. 1523 Cc gewährt Eigentümern benachbarter ländlicher Grundstücke bei Verkauf einer Finca rústica von höchstens einem Hektar ein Rückkaufsrecht (retracto). Es greift nicht bei Trennung durch Bäche, Bewässerungsgräben, Schluchten, Wege oder andere erkennbare fremdnützige Dienstbarkeiten. Die Frist beträgt nach Art. 1524 neun Tage ab Registereintragung, andernfalls ab Kenntnis. Davon unabhängig steht nach Art. 27 der Ley 19/1995 vom 4. Juli ein Nachbarretracto den Inhabern einer landwirtschaftlichen Vorzugsbewirtschaftung (explotación prioritaria) zu, wenn die verkaufte Fläche kleiner ist als die doppelte gesetzliche Mindestbewirtschaftungsfläche. Dafür gilt ein Jahr ab Eintragung des Verkaufs; erfolgt vorher eine verlässliche Verkaufsmitteilung, gelten 60 Tage ab dieser Mitteilung. Wer dieses besondere Recht ausübt, darf das Grundstück innerhalb von sechs Jahren nicht weiterveräußern.

Vorkaufsrecht der Gemeinde:

Auf den Balearen können Gemeinden nach Art. 107–112 der Ley 12/2017 bestimmte Bereiche oder Grundstücke für höchstens zehn Jahre gesetzlichen Erwerbsrechten unterstellen. Ein solches Recht besteht nicht unterschiedslos bei jedem Verkauf. Das Vorkaufsrecht (tanteo) läuft 60 Tage ab ordnungsgemäßer Anzeige der Verkaufsentscheidung. Fehlt diese, ist sie unvollständig oder wird zu günstigeren Bedingungen verkauft, kann ein Rückkaufsrecht (retracto) bestehen: 60 Kalendertage ab dem Folgetag der Mitteilung des vollzogenen Verkaufs durch den Erwerber, bei unterbliebener Mitteilung ab tatsächlicher Kenntnis der Gemeinde. Die Wirkungen der vorherigen Verkaufsanzeige erlöschen nach sechs Monaten.

Nießbrauch:

Art. 467 ff. Cc regelt den Nießbrauch in Spanien. Der Nießbraucher darf die fremde Immobilie grundsätzlich unter Erhaltung ihrer Form und Substanz nutzen und ihre Erträge ziehen, soweit Gesetz oder Bestellungsurkunde nichts anderes bestimmen. Der Eigentümer behält das „bloße Eigentum“. Nicht alle Eigentümerpflichten gehen auf den Nießbraucher über: Gewöhnliche Erhaltungsreparaturen treffen nach Art. 500 den Nießbraucher, außerordentliche Reparaturen nach Art. 501 grundsätzlich den Eigentümer; weitere Kostenfolgen richten sich nach Gesetz und Bestellungsurkunde.

Hypotheken:

Das spanische Hypothekenrecht kennt keine Briefhypothek, sondern nur Buchhypotheken. Im Gegensatz zum bisher beschriebenen Grundstücksrecht wird die Hypothek erst wirksam, wenn die Escritura, mit der die Hypothek errichtet werden muss, im Grundbuch eingetragen worden ist (Art. 1875 Abs. 1 Cc, 145 L.H.). Artikel 140 L.H. lässt zu, dass man in der Hypotheken-Bestellungsurkunde die persönliche Haftung des Schuldners nur auf die mit der Hypothek belasteten Grundstücke beschränkt, sodass ein darüber hinaus bestehendes Vermögen des Schuldners nicht in Anspruch genommen werden kann (hipoteca con responsabilidad limitada).

Die sorgfältige Prüfung

Die bau- und planungsrechtliche „sorgfältige Prüfung“ ist eine Untersuchung aller Aspekte, die beim Kauf einer Immobilie – hier im Speziellen auf den Balearen – zu berücksichtigen sind und die Einfluss auf deren bau- und planungsrechtliche Situation haben können, sowie der Dokumente und Genehmigungen, über welche die Immobilie verfügen sollte. Im Folgenden wird ein kurze Zusammenfassung dieser bau- und planungsrechtlichen Aspekte aufgestellt:

  • Baugenehmigung
  • Die technischen Bauabschlussbescheinigungen der Bauleitung mit dem erforderlichen Visum eines zuständigen Colegio nach RD 1000/2010
  • Kommunale Nutzungs- bzw. Erstbezugsgenehmigung; nicht mit der Bauabnahme zwischen Bauunternehmer und Bauherrn gleichzusetzen
  • Grundsteuerbescheid (aus dem z.B. auch die Katasterreferenz hervorgeht) und der entsprechende Zahlungsnachweis
  • Bei Wohngebäuden die “Cédula de Habitabilidad” (Bewohnbarkeitsbescheinigung) – diese hat eine Gültigkeit von 10 Jahren und es gibt 3 verschiedene Verfahren zur Ausstellung: der Erstbezug, die Erneuerung und wegen Nichtvorhandenseins (carència) bei vor dem 1. März 1987 fertiggestellten Gebäuden ohne frühere Cédula, sofern die zusätzlichen Voraussetzungen des Art. 10 Abs. 3 Decreto 145/1997 nachgewiesen sind
  • Bei Nichtwohngebäuden sind die für die konkrete Tätigkeit erforderlichen Betriebsnachweise zu prüfen.
  • Bescheinigung über den Elektroanschluss
  • Bescheinigung über den Wasseranschluss
  • Bescheinigung über den Gasanschluss (sofern vorhanden)
  • Bescheinigung über den Kanalanschluss

Das sogenannte “Libro de Edificio” (Gebäudebuch), dies beinhaltet unter anderem:

  • Benutzungs- und Instandhaltungsanweisungen
  • Installationspläne (Elektroinstallationen, Warm- und Kaltwasserinstallationen, Heizung, Lüftung und Klimatisierung sowie Gasinstallationen).

Identifizierung der Immobilie:

Die Lagebeschreibung der Immobilie sollte so beschaffen sein, dass diese eindeutig zu identifizieren ist. Wenn das Objekt nach der im Grundbuch eingetragenen Beschreibung nur mit Mühe auffinden ist, ist diese unzureichend. Gerade bei ländlichen Anwesen im Außenbereich ist das öfter der Fall. Hier sollten die Gebiets- und Parzellennummer angegeben sein (vergleichbar mit den Nummern von Flur und Flurstück).

Grenzbeschreibungen:

Die Grenzbeschreibungen müssen dergestalt sein, dass sie unmissverständlich nachzuvollziehen sind, da sonst eine Prüfung der Grundstücksfläche schwer möglich ist. Sind die Grenzbeschreibungen eindeutig und stimmen sie mit dem Lageplan überein, kann anhand dessen die Grundstücksfläche geprüft werden.

Bauliche Anlagen:

In Spanien wird üblicherweise jedes Gebäude im Grundbuch genau beschrieben im Hinblick auf Flächen, Geschossigkeit und Nutzung der jeweiligen Immobile. Der Eintrag erfolgt in der Regel auf der Basis einer sogenannten Neubauerklärung, kurz DON („Declaración de Obra Nueva“).

Lasten und Dienstbarkeiten:

Öffentliche Förderungen, die es auch in Spanien gibt, bedingen eine Einschränkung der möglichen Vermarktung der Immobilie. Diese sollten wie andere Lasten und Dienstbarkeiten auch im Grundbuch aufgeführt sein. Hier findet man z. B. Wegerechte zur Erschließung des zu untersuchenden Grundstücks oder der anliegenden bzw. solche zur Versorgung der Grundstücke und andere.

Katasterreferenz:

Die Katasterreferenz dient der offiziellen Identifizierung von Immobilien. Sie besteht aus einem alphanumerischen Code, der vom Katasteramt zugewiesen wird, sodass jede Immobilie eindeutig zugeordnet werden kann. Die Katasterreferenz besteht aus 20 Ziffern bzw. Buchstaben.

Vorhandene bauliche Anlagen:

Im Rahmen der Ortsbegehung ist die Übereinstimmung der baulichen Anlagen den im Grundbuch beschriebenen anhand von zur Verfügung gestellten Plänen bzw. durch Aufmaß zu klären. Für den Fall, dass keine Bestandspläne zur Verfügung stehen, gibt es die Möglichkeit, Kopien der Pläne zu beantragen, die sich in der Bauakte der Gemeinde befinden. Dies empfiehlt sich vor allem in jenen Fällen, in denen eine Einsicht in die Bauakte ohnehin ratsam ist.

Gegenüberstellung der Flächen:

Die Gegenüberstellung der im Grundbuch eingetragenen Flächen von Grundstück und baulichen Anlagen mit denen laut Kataster und den real vorhandenen geben Aufschluss über deren Übereinstimmung bzw. Diskrepanzen.

Baurechtliche Situation:

Die Feststellung der tatsächlich vorhandenen Flächen ist Grundlage für die Prüfung des Maßes der baulichen Nutzung und der damit verbunden Einhaltung oder Überschreitung der erlaubten maximalen Ausnutzung des Grundstücks. Die vorangegangene Identifizierung der Immobilie ist Voraussetzung für deren Lokalisierung im Bebauungsplan.

Bauvolumen (GFZ / GRZ):

Die anzuwenden Parameter für eine mögliche Bebauung sind die folgenden: Der Koeffizient der sogenannten “Ocupación” gibt den Anteil des Grundstücks in % wieder, der von baulichen Anlagen bedeckt sein darf und ist mit der deutschen Grundflächenzahl GRZ vergleichbar; die anzurechnenden Flächen bestimmen aber die örtlichen Vorschriften. Die sogenannte “Edificabilidad” – also Bebaubarkeit – gibt die maximale Bruttogrundfläche, d.h. die Summe aller Geschossflächen in Bezug auf die Grundstücksfläche in m2/m2 Grundstück an, und ist mit der deutschen Geschossflächenzahl GFZ vergleichbar, ohne deren Anrechnungsregeln zu übernehmen. In älteren Bauordnungen ist u.U. tatsächlich noch vom Bauvolumen in m3 die Rede. Eine Umrechnung zwischen Fläche und Volumen darf nur nach der jeweils einschlägigen örtlichen Planung erfolgen; eine allgemein anwendbare Geschosshöhe von 3 m gibt es hierfür nicht. In manchen Fällen gibt es maximale Bauvolumen pro Grundstück und/oder Baukörper obwohl die “Edificabilidad” (GFZ) rechnerisch eine größere Ausnutzung zulassen würde.

Resultat der Prüfungen:

Bei der baurechtlichen Prüfung können sich unterschiedlichste Szenarien ergeben. In der Regel ergeben sich aber die folgenden typischen Situationen:

  • Die vorhandene Bebauung wurde mit Baugenehmigung erstellt und ist nach aktueller Bauordnung genehmigungsfähig.
  • Die vorhandene Bebauung wurde mit Baugenehmigung erstellt und ist nach aktueller Bauordnung ganz oder teilweise nicht genehmigungsfähig.
  • Die vorhandene Bebauung wurde ganz oder teilweise ohne Baugenehmigung erstellt und ist nach aktueller Bauordnung genehmigungsfähig.
  • Die vorhandene Bebauung wurde ganz oder teilweise ohne Baugenehmigung erstellt und ist nach aktueller Bauordnung ganz oder teilweise nicht genehmigungsfähig.

UNTERLAGEN BAUABSCHLUSS

Die folgende Liste betrifft insbesondere Neubauten mit Erstbezug auf Mallorca. Je nach Bauvorhaben, genehmigtem Projekt und zuständiger Gemeinde können zusätzliche Nachweise nötig oder einzelne Punkte nicht einschlägig sein; die gesetzlichen Übermittlungs- und Ausnahmefälle sind zu berücksichtigen.

  1. Bauabschlussbescheinigung, geprüft durch die Architektenkammer (COAIB) oder die Berufskammer der technischen Architekten (COAATMCA).
  • Bauabschlussbescheinigung und Bewohnbarkeitsbescheinigung (Bauleitung)
  • Änderungen
  • Nutzungs- und Instandhaltungsanweisungen– I

2. Bewohnbarkeitsbescheinigung (INSELRAT – CONSELL DE MALLORCA)

  • Antragsformular mit markiertem Kästchen „Erstbezug“
  • Unterlagen zum Nachweis des Eigentums (notarielle Urkunde, Grundbuchbescheinigung etc.)
  • Baugenehmigung der Gemeinde (Erstgenehmigung, Verlängerungen, Lizenzen über Änderungen…)
  • Bauabschlussbescheinigung und Bewohnbarkeitsbescheinigung (Bauleitung)
  • Aktuelle Fotos der Fassaden, datiert und unterschrieben durch den Techniker
  • Lageplan des Gebäudes mit Katasterdaten, unterschrieben durch den Techniker

3. Katastererklärung (Vordruck 900D) (KATASTERAMT), soweit die Eintragung nicht bereits durch gesetzliche Mitteilung erfolgt

  • Amtlicher Identitätsnachweis (z. B. Reisepass) und spanische Steueridentifikationsnummer, bei Ausländern regelmäßig NIE
  • Kopie der notariellen Neubauerklärung, sofern vorhanden; Originale sind nicht generell vorzulegen.
  • Nachweis des Fertigstellungsdatums, etwa Bauabschlussbescheinigung, Fertigstellungsurkunde oder anderes geeignetes Dokument nach Art. 4.2 der Orden HAC/1293/2018
  • Farbige Fassadenfotos in ausreichender Qualität; bei mehreren Fassaden ein Foto jeder Fassade, ohne allgemeine Pflicht zum Format 10 x 15 cm
  • Lageplan
  • Maßzeichnung der Parzelle mit Angabe der Flächen
  • Maßzeichnungen der einzelnen Stockwerke mit Angabe der bebauten Flächen
  • Material- und Qualitätsbeschreibung des ausgeführten Projekts.
  • Unterlagen zum Nachweis der tatsächlichen Bauausführungskosten nach Art. 4 Abs. 2 Buchstabe g Orden HAC/1293/2018; ein Abnahmeprotokoll ist dafür nicht ausnahmslos vorgeschrieben.

4. Genehmigung zum Erstbezug (RATHAUS)

  • Antragstellung
  • Bauabschlussbescheinigung und Bewohnbarkeitsbescheinigung (von der Bauleitung geprüft)
  • Bewohnbarkeitsbescheinigung – 2
  • Bescheinigung über ein getrenntes Wasserversorgungsnetz, soweit dies nach örtlichen Vorschriften und genehmigtem Projekt vorgeschrieben ist
  • Katastererklärung (Vordruck 900D) oder Nachweis der gesetzlichen Mitteilung – 3
  • Nutzungs- und Instandhaltungsanweisungen mit Bestätigungsvermerk – I

5. Gebäudebuch (BAUTRÄGER)

  • Überblick der Gebäudedaten und Eigenschaften
  • Fotos
  • Genehmigungen
  • Beteiligte Unternehmen/-er
  • Garantien
  • Nutzungs- und Instandhaltungsanweisungen mit Bestätigungsvermerk – I

6. Neubauerklärung (NOTAR)

  • Genehmigungen
  • Bescheinigung der Beschreibung des Architekten
  • Geolokalisierung
  • Bescheinigung über die Energieeffizienz
  • Zehnjährige Bauversicherung, soweit gesetzlich vorgeschrieben, sonst Nachweis der einschlägigen Ausnahme
  • Gebäudebuch – 5
  • Grundbuchauszug
  • Wert des Bauvorhabens

A Abnahmeprotokoll (BAUTRÄGER + BAUUNTERNEHMER) I Nutzungs- und Instandhaltungsanweisungen (BAULEITUNG)

DOCUMENTACIÓN FINAL DE OBRA

  1. Visado Certificado final de obra (COAIB / COAATMCA).
  • Certificado del final de obra y de habitabilidad (Dirección facultativa)
  • Modificaciones
  • Instrucciones de uso y mantenimiento - I

2. Cédula de habitabilidad (CONSELL DE MALLORCA)

  • Formulario de solicitud con casilla “Primera ocupación” marcada
  • Documentación acreditativa de la propiedad (escritura de propiedad, certificado registral etc.)
  • Licencia municipal de obras (licencia inicial, prórrogas, licencias de modificaciones…)
  • Certificado de final de obra y de habitabilidad (Dirección facultativa)
  • Fotografía actual de fachadas, fechada y firmada por el técnico
  • Plano del emplazamiento del edificio, con datos catastrales, firmado por el técnico

3. Declaración catastral (modelo 900D) (CATASTRO), cuando no proceda la incorporación por comunicación legal

  • Documento oficial de identidad (por ejemplo, pasaporte) y número de identificación fiscal español, normalmente NIE para extranjeros
  • Copia de la escritura de obra nueva, si se ha otorgado; no se exige con carácter general aportar originales.
  • Acreditación de la fecha de terminación: certificado final de obra, escritura de obra terminada u otro documento válido conforme al art. 4.2 de la Orden HAC/1293/2018
  • Fotografías en color de cada fachada con calidad suficiente, sin exigencia general de formato 10 x 15 cm
  • Plano de emplazamiento
  • Plano de la parcela, acotado e indicando superficies
  • Planos acotados por planta con las superficies construidas
  • Memoria de materiales y calidades del proyecto ejecutado
  • Documentación acreditativa del coste de ejecución material de las obras conforme al art. 4.2.g de la Orden HAC/1293/2018; no se exige en todos los casos un acta de recepción como justificante.

4. Licencia de primera ocupación (AYUNTAMIENTO)

  • Instancia de solicitud
  • Certificado de final de obra y de habitabilidad (Dirección facultativa) visado – 1
  • Cédula de habitabilidad – 2
  • Certificado del técnico o instalador sobre la doble red de suministro de aguas, cuando lo exijan la normativa local y el proyecto autorizado
  • Declaración catastral (modelo 900D) o justificante de comunicación legal – 3
  • Instrucciones de uso y mantenimiento visado - I

5. Libro del edificio (PROMOTOR)

  • Datos reseña y propiedad
  • Fotografías
  • Licencias
  • Agentes
  • Garantías
  • Instrucciones de uso y mantenimiento visado - I

6. Declaración de obra nueva (NOTARIO)

  • Licencias
  • Certificado descripción arquitecto
  • Geolocalización
  • Certificado de eficiencia energética
  • Seguro decenal cuando sea obligatorio, o acreditación de la excepción legal aplicable
  • Libro del edificio – 5
  • Nota registral
  • Valor de la obra

A Acta de recepción (PROMOTOR + CONSTRUCTOR) I Instrucciones de uso y mantenimiento (DIRECCIÓN FACTULTATIVA)

Bautechnische Mängel gehören zu den wichtigsten Problemfeldern für Immobilienkäufer. Gerne geben wir Ihnen eine kurze Auflistung jener Baufehler wieder, die wir während unserer langjährigen Tätigkeit auf Mallorca am häufigsten festgestellt haben:

  • Mangelhafte oder zu kleine Entwässerungsleitungen führen zum Beispiel bei Flachdächern, Terrassen, Balkonen und Einfahrten regelmäßig zu Wasserstaus und somit zu Problemen. Auch Grundstücksentwässerungen lassen oft zu wünschen übrig. Unterschätzen Sie nicht, wie stark es auf den Balearen gelegentlich regnen kann. Mangelhafte oder fehlende plastoelastische Fugenausbildungen sind vor allem in Bädern wichtig: Dehnungs- oder Dichtungsfugen sorgen dafür, dass keine Risse entstehen und keine Feuchtigkeit eindringt.
  • Falsches Material für Trockenbauwände und -decken – Thema Gipskarton (vulgo: Rigips), wobei Trockenbauwände und -decken auch aus anderem Material bestehen können, z.B. zementären Werkstoffen. Wichtig: Es darf nicht das falsche Material sein. Ob eine Platte eingesetzt werden darf, hängt von Wasserbeanspruchung, Produkteignung und dem vorgesehenen Abdichtungssystem ab. Eine feuchtebeständige Gipsplatte ist nicht allein schon wasserdicht; bei stärkerer Beanspruchung muss die Eignung des gesamten Wand- oder Deckensystems nachgewiesen sein.
  • Mangelhafte Abdichtung von Nass- und Feuchträumen – Der Klassiker: Eine Dusche, die unter dem Fliesenbelag keine ordentliche Abdichtung hat. Fliesen und Fugen allein belegen keine funktionsfähige Abdichtung. Zu prüfen sind insbesondere der vorgesehene Abdichtungsaufbau unter dem Belag, die Anschlüsse an Abläufe und Durchdringungen sowie Bewegungsfugen; die Eignung muss zur Wasserbeanspruchung passen.
  • Mangelhafte Untergrundvorbereitung bei Oberflächenbearbeitungen – Wenn sich Fliesen lösen oder der Putz sich ablöst, kann eine mangelhafte Untergrundvorbereitung die Ursache sein; auch Feuchtigkeit, Materialunverträglichkeit oder Bewegungen kommen in Betracht. Eine Grundierung ist nach Untergrund und vorgesehenem Beschichtungssystem auszuwählen, nicht unterschiedslos anzuwenden. Wer z.B. eine von Bauarbeiten verschmutzte Fassade streicht, ohne den Untergrund gereinigt und vorbereitet zu haben, wird sich nur kurz über die Farbe freuen können – die Farbe bindet sich mit dem Dreck anstatt mit der Wand. Die Folge: Sie löst sich sehr bald ab.
  • Mangelhafte Horizontal- und Vertikalsperren – Im Volksmund Abdichtungen genannt. Beispiele: Dächer, Terrassen. Ein Rohr führt durch die Außenhaut des Gebäudes und lässt Wasser rein – Schutzrohre für Elektroleitungen können bei ungeeigneter Ausführung ein Einfallstor für Wasser darstellen. Das spanische Niederspannungsregelwerk erlaubt je nach Voraussetzungen auch andere Verlegesysteme; eine ausnahmslose Leerrohrpflicht besteht nicht. Bei Leitungsdurchführungen sind die Eignung von Rohr, Verbindungen und Wandanschluss für die tatsächliche Wasserbeanspruchung zu prüfen. Wenn es regnet, fließt das einsickernde Wasser direkt durch das Rohr ins Haus.
  • Fenster und bodentiefe Terrassentüren ohne ordentliche Abdichtung – Dichtungen gegen Wind und Wasser lassen oft zu wünschen übrig. Ein bloßes Ausschäumen der Fuge belegt noch keine dauerhafte Luft- und Schlagregendichtheit. Entscheidend ist ein für den Fensteranschluss geeignetes, nach Herstellervorgaben ausgeführtes Gesamtsystem mit den erforderlichen Dichtfunktionen.
  • Wenn Maurer sich an einer Wand vergehen … Selbst tragende Wände sind nicht vor Anwandlungen mancher Handwerker sicher, die unter dem Motto „no pasa nada“ (passiert schon nichts) Löcher und Schlitze fabrizieren und damit sogar die Statik aus dem Gleichgewicht bringen können. Auch an nichttragenden Wänden ist nicht alles erlaubt.
  • Materialverarbeitung bei zu hohen Temperaturen oder starkem Wind – Praktisch jeder Hersteller gibt in der Verarbeitungsanleitung an, in welchem Temperaturbereich sein Material zu verarbeiten ist. Werden diese Vorgaben nicht eingehalten, kann das gravierende Folgen haben. Und genau darin liegt das Problem, wenn etwa auf Mallorca von Juni bis September ohne Blick aufs Thermometer auf der Baustelle angerührt und gemischt und angebracht wird. Sind die Temperaturen zu hoch oder bläst ein starker Wind, trocknet das Material zu schnell. Bei Putz beispielsweise führt das dazu, dass sich das Material nicht mit dem Mauerwerk verbindet und es kommt zu spinnwebenartigen Rissen. Geeignete Schutz- und Nachbehandlungsmaßnahmen richten sich nach dem konkreten Material und seinen Verarbeitungsvorgaben, etwa Verschattung oder Windschutz. Nässen ist nur anzuwenden, wenn es für das betreffende Material und die Ausführungsphase vorgesehen ist; eine allgemeine Empfehlung zum Abspritzen wäre ungeeignet.

Bei der finanziellen Prüfung ist zunächst der Kaufpreis ausschlaggebend. Zum Kaufpreis, der in der notariellen Urkunde benannt ist, kommen noch die Erwerbsnebenkosten hinzu. Dazu zählen auf Mallorca folgende Positionen:

Die Grunderwerbsteuer:

Beim unmittelbaren Erwerb einer gebrauchten Immobilie fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer (TPO) an; bei einer steuerpflichtigen Erstlieferung durch den Bauträger grundsätzlich IVA und gegebenenfalls variable AJD. Anteilsübertragungen sind nach dem am 2. Dezember 2021 geltenden Art. 314 des RDL 4/2015 grundsätzlich von IVA und ITP/AJD befreit. Für nicht börsennotierte Anteile entfällt die Befreiung jedoch bei Immobiliensteuerumgehung. Widerlegbar vermutet wird sie insbesondere beim Erwerb oder Ausbau der Kontrolle über eine Gesellschaft mit mindestens 50 % nicht betrieblich genutzten spanischen Immobilien im Aktivvermögen, auch über Zwischengesellschaften, sowie bei bestimmten Anteilsverkäufen innerhalb von drei Jahren nach einer Immobilieneinbringung. Eine Immobilieneinlage bei Gründung oder Kapitalerhöhung ist grundsätzlich ein von der Steuer auf Gesellschaftsvorgänge (OS) befreiter Vorgang, nicht automatisch TPO-pflichtig; andere Steuern und gesonderte Vorgänge, etwa eine Schuldübernahme, sind davon getrennt zu prüfen.

Grunderwerbsteuer bei Möbelkauf:

Die auf Mallorca verkauften Häuser werden häufig möbliert verkauft. Der auf tatsächlich mitverkauftes bewegliches Inventar entfallende Preis ist gesondert und nachvollziehbar anhand einer Inventarliste auszuweisen; eine getrennte Abrechnung beseitigt die Steuerpflicht nicht. Beim privaten Verkauf gebrauchter Möbel fallen grundsätzlich 4 % TPO für den Erwerber an. Eine künstliche Verlagerung des Immobilienpreises auf Möbel ist dadurch nicht zulässig.

Die Wertzuwachssteuer:

Plusvalía Municipal ist eine von Gemeinden nach ihrer Satzung erhobene Steuer auf bestimmte Wertzuwächse städtischen Grund und Bodens. Maßgeblich sind Art. 104–110 des RDL 2/2004, nicht mehr das Gesetz 39/1988. Bei einem entgeltlichen Verkauf ist grundsätzlich der Verkäufer steuerpflichtig; ist er eine nichtresidente natürliche Person, ist der Käufer Ersatzsteuerpflichtiger. Die Erklärung ist grundsätzlich binnen 30 Arbeitstagen nach Steuerentstehung abzugeben. Nach der seit 10. November 2021 geltenden Regelung ist ein nachgewiesener fehlender Wertzuwachs nicht steuerbar. Eine privatrechtliche Kostenabrede ändert den gesetzlichen Steuerschuldner nicht. In einem Verbraucherkauf vom Unternehmer ist die missbräuchliche Abwälzung dessen eigener Steuerlast nach Art. 89.3.c des Verbraucherschutzgesetzes unwirksam. Daraus folgt nach Art. 83 grundsätzlich die Unwirksamkeit der Klausel, nicht automatisch ein Rücktrittsrecht vom gesamten Kaufvertrag.

Umsatzsteuer-Umkehr:

Beim Erwerb und bei Bauarbeiten ist zwischen Steuersatz und Steuerschuldnerschaft zu unterscheiden. Der allgemeine IVA-Satz beträgt 21 %; 10 % gelten nur bei den Voraussetzungen des Art. 91 Ley 37/1992, etwa für bestimmte Wohnungsbau- oder Renovierungsleistungen. Die durch Ley 7/2012 eingeführte Umkehr der Steuerschuldnerschaft steht in Art. 84.Uno.2.f der Ley 37/1992. Sie betrifft bestimmte Bauleistungen zur Grundstückserschließung, Errichtung oder steuerrechtlich qualifizierten Rehabilitation bei einem als Unternehmer handelnden Leistungsempfänger und erfasst auch die entsprechende Nachunternehmerkette. Nicht jede Reparatur oder jeder Ausbau fällt darunter; bei Leistungen an einen privaten Bauherrn ohne Unternehmerstellung greift diese Regel nicht.

Grundsteuer:

In Spanien belegene Grundstücke unterliegen grundsätzlich der kommunalen Grundsteuer IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), vorbehaltlich gesetzlicher Nichtsteuerbarkeiten und Befreiungen. Die Verwaltung und Einziehung kann auf eine andere zuständige Stelle übertragen sein. Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Katasterwert; bei anwendbaren Ermäßigungen wird der gemeindliche Steuersatz auf die reduzierte Bemessungsgrundlage (base liquidable) angewandt. Bei Nießbrauch und anderen vorrangigen Rechten ist auch die Steuerschuldnerschaft nach Art. 61 und 63 RDL 2/2004 gesondert zu prüfen.

Maklerhonorar:

Wer das Maklerhonorar schuldet und wie hoch es ist, richtet sich nach dem wirksam vereinbarten Vermittlungsauftrag. Ein Käufer ist daher nicht generell von Maklerkosten frei. Ein gesetzlicher Einheitssatz von 5 % bis 6 % besteht nicht; vereinbarter Betrag bzw. Prozentsatz, Fälligkeit und Umsatzsteuer sind vor der Bindung zu klären. Die regelmäßig steuerpflichtige Vermittlungsleistung unterliegt grundsätzlich 21 % IVA.

Notargebühren & Grundbuchkosten:

Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach den gesetzlichen Arancelen (RD 1426/1989 und RD 1427/1989), dem Geschäftswert und den tatsächlich anfallenden Urkunds- bzw. Registerleistungen. Ein einheitlicher Satz von 1 % des Kaufpreises gilt hierfür nicht; für die Kalkulation sind die konkrete Urkunde, Eintragungen und Ausfertigungen zugrunde zu legen.

Finanzierung:

Sollte der Kaufpreis durch ein Hypothekendarlehen mitfinanziert werden, können vereinbarte Kosten für die Finanzierungsvermittlung hinzukommen. Der allgemeine variable AJD-Satz auf den Balearen beträgt am hier behandelten Rechtsstand 2. Dezember 2021 bereits 1,5 %, nicht 1,2 %. Bemessungsgrundlage der Hypothekenurkunde ist die gesamte gesicherte Haftung einschließlich mitgesicherter Zinsen und weiterer Beträge. Für Hypothekendarlehensurkunden bestimmt Art. 29 des ITP-/AJD-Gesetzes seit 10. November 2018 den Darlehensgeber als Steuerpflichtigen; dies beruht auf einer Gesetzesänderung, nicht nur auf Rechtsprechung.

Beim Kauf von einem steuerlich Nichtresidenten ohne spanische Betriebsstätte muss der Erwerber grundsätzlich 3 % der vereinbarten Gegenleistung einbehalten und als Vorauszahlung auf die Nichtresidentensteuer des Verkäufers abführen. Dieser Betrag wird vom Kaufpreis einbehalten und ist keine zusätzliche eigene Erwerbsteuer.

Nachdem die wesentlichen Grundlagen der Immobilie erfasst und bewertet sind, die Kaufentscheidung auch weiterhin besteht, müssen die persönlichen Gegebenheiten der Käuferseite diskutiert, bewertet und optimiert werden. Es erfolgt eine Analyse der Lebenszyklen (Erwerb, Nutzung, Schenkung, Erbe, Verkauf) der Immobilie. Damit eine fundierte und zukunftsfähige Struktur gefunden wird, empfehlen wir unbedingt den Kontakt mit dem heimischen Steuerberater. Nur mit einer länderübergreifenden Betrachtung und Optimierung kann eine sinnstiftende Gestaltungsberatung erfolgen. Weitere Aspekte die berücksichtigt werden, sind die

  • Vermögensteuer
  • Erbschaft- und Schenkungsteuer
  • Einkommensteuer während der Nutzungsphase
  • Steuerbelastung beim Verkauf
  • Risikobetrachtung beim Kauf über eine Gesellschaft
  • Niessbrauch

FAQ zu Due Diligence

Due Diligence (auf Deutsch „sorgfältige Prüfung“) ist die systematische Prüfung einer Immobilie vor dem Kaufvertrag. Dabei werden rechtliche, baurechtliche, technische und steuerliche Aspekte analysiert, um Chancen und Risiken transparent zu machen. Ziel ist es, Informationsasymmetrien zwischen Käufer und Verkäufer zu verringern und eine belastbare Entscheidungsgrundlage zu schaffen. Gerade auf Mallorca und Ibiza, wo nicht jede Immobilie allen baurechtlichen Vorschriften entspricht, hilft eine Due Diligence, böse Überraschungen wie Schwarzbauten, Nutzungseinschränkungen, ungeplante Steuerbelastungen oder Streit über Mängel zu vermeiden.

Die Due Diligence sollte vor der ersten bindenden Unterschrift stattfinden – idealerweise, sobald Sie sich für ein konkretes Objekt entschieden und erste Unterlagen erhalten haben. Ein bereits unterschriebener Options- oder Arrasvertrag kann schon Pflichten auslösen; offene Prüfungen benötigen daher einen vereinbarten Vorbehalt mit Frist und Rechtsfolgen. Typischer Ablauf:

  1. Wunschobjekt definieren & erste Unterlagen anfordern
  2. Zivilrechtliche Prüfung (Vertragslage, Eigentumsverhältnisse, Vorkaufsrechte, Nießbrauch, Hypotheken)
  3. Bau- und planungsrechtliche Prüfung (Genehmigungen, Bebauungsplan, Nutzung, Bauvolumen, Abgleich Grundbuch/Kataster)
  4. Bautechnische Prüfung (typische Baumängel auf den Balearen)
  5. Finanzielle & steuerliche Prüfung (Steuern, Nebenkosten, Finanzierung, Maklerhonorar)
  6. Gestaltungsberatung (Lebenszyklus der Immobilie, Vermögen‑, Erbschaft‑, Einkommensteuer, Strukturwahl)
  7. Entscheidung & Kaufvertragsgestaltung

Beim Immobilienkauf in Spanien spielen mehrere Fristen eine Rolle, die im Rahmen der Due Diligence geprüft werden sollten:

  • Sachmängelhaftung: Die besonderen gesetzlichen Klagen wegen verborgener Mängel erlöschen 6 Monate ab Übergabe. Andere Anspruchsgrundlagen und deren Fristen sind gesondert zu prüfen.
  • Nachbarrechte bei Fincas: Art. 1523–1524 Cc: bei höchstens einem Hektar grundsätzlich 9 Tage ab Eintragung, andernfalls Kenntnis. Art. 27 Ley 19/1995: für berechtigte Inhaber prioritärer landwirtschaftlicher Betriebe 1 Jahr ab Eintragung, bei vorheriger verlässlicher Mitteilung 60 Tage. Die jeweiligen Flächen- und Nachbarvoraussetzungen dürfen nicht vermischt werden.
  • Gemeinden: Auf den Balearen setzen die Erwerbsrechte eine entsprechende Festlegung nach Art. 107–112 LUIB voraus. Die 60-Tage-Fristen und die unterschiedlichen Mitteilungen für Tanteo und Retracto sind gesondert zu beachten.

Plusvalía Municipal (gemeindliche Wertzuwachssteuer): Beim Verkauf gilt grundsätzlich eine Erklärungsfrist von 30 Arbeitstagen. Gesetzliche Steuerpflicht, eine etwaige Ersatzsteuerpflicht des Käufers und die Wirksamkeit privater Kostenabreden sind zu trennen; eine missbräuchliche Klausel begründet nicht automatisch ein Rücktrittsrecht vom ganzen Kaufvertrag.

Dezenalversicherung: Die zehnjährige Deckung betrifft gesetzlich erfasste Tragwerksschäden und beginnt mit der vorbehaltlosen Bauabnahme bzw. Beseitigung der Vorbehalte, nicht schon mit dem bloßen Bauabschluss. Bei Wohngebäuden im zeitlichen Anwendungsbereich der LOE sind die Pflicht und insbesondere die Selbstbauer- und Rehabilitationsausnahmen zu prüfen.

Cédula de Habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung): In der Regel 10 Jahre gültig. Ohne gültige Cédula kann es Probleme bei Nutzung, Versorgung (Strom, Wasser) oder späterem Verkauf geben.

Eine gründliche Due Diligence hilft, typische Risiken frühzeitig zu erkennen, zum Beispiel:

  • Baurechtliche Schwarzbauten oder nicht genehmigte Erweiterungen → Gefahr von Nutzungsuntersagungen, Bußgeldern, Rückbau oder im Extremfall Abrissverfügungen.
  • Abweichungen zwischen Grundbuch, Kataster und Realität → Flächen, Grenzen oder bauliche Anlagen stimmen nicht überein; das erschwert Finanzierung, Umbau, Genehmigungen und späteren Verkauf.
  • Übersehene Vorkaufsrechte (Mieter, Miteigentümer, Nachbarn, Gemeinde) → Im schlimmsten Fall kann ein Vorkaufsberechtigter den Kauf nachträglich „übernehmen“.
  • Unklare Lasten, Nießbrauch oder Hypotheken → Nicht gelöschte Belastungen schränken die Nutzbarkeit und Verwertbarkeit der Immobilie massiv ein.
  • Fehleinschätzung der Steuerbelastung → Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Plusvalía Municipal, IBI, IVA) werden unterschätzt oder vertraglich ungünstig verteilt – das führt zu ungeplanten Liquiditätsbelastungen oder Streit mit Verkäufer und Behörden.
  • Bautechnische Mängel mit hohen Folgekosten → Typische Probleme wie mangelhafte Abdichtung, Entwässerung, falsche Materialien in Nassräumen oder unzureichende Statik können später teure Sanierungen nach sich ziehen.

Quellen & Rechtsgrundlagen

Die folgenden Fundstellen tragen die Aussagen zum fachlichen Stand 2. Dezember 2021; Abruf am 16. September 2026. Bei später aktualisierten Gesamtausgaben wurden die für diesen Stand maßgeblichen Regelungen und Änderungshinweise berücksichtigt.

Alle Menschen sind klug.
Die einen vorher, die anderen nachher.

PlattesGroup – auf Mallorca verankert, weltweit vernetzt

Unsere Kompetenzzentren

Wissen & Networking