Legalisierung für Schwarzbauten?

Jörg Jung
Immer wieder sonntags kommt nicht die Erinnerung, sondern wir sitzen hier am schönen Mittelmeer auf Mallorca. Yvonne Plattes, die Geschäftsführerin der PlattesGroup, und ich.

Yvonne Plattes
Hallo, guten Morgen.

Jörg Jung
Wir schauen uns dann immer mal wieder hier vom Strand aus die Immobilienlandschaft an, natürlich auch auf Ibiza. Das ist die Kernkompetenz von Yvonne Plattes und der PlattesGroup. Und wenn du jetzt mal gerade nach rechts schaust, da ist doch wieder so eine illegale Baustelle auf der Terrasse, oder? Wir müssen dazu sagen, viele Bauten auf Mallorca haben irgendwie ein illegales Element – sei es etwas Kleines oder auch etwas Größeres.

Yvonne Plattes
Ja, das stimmt. Ich würde sogar sagen, dass wahrscheinlich 80 Prozent aller Immobilien hier irgendeine Illegalität aufweisen. Aber wie ich bereits im ersten Podcast gesagt habe, kommt es darauf an, was diese Illegalität bedeutet und welche Auswirkungen sie hat. Alles, was nicht genehmigt ist, ist im Grunde genommen illegal.

Jörg Jung
Nun kommen wir aber zur großen Frage dieses Jahres, und es war fast eine Breaking News aus Palma: Legal oder illegal – am Ende weiß man es nicht. Die neue Balearenregierung plant neue Immobiliengesetze, und es geht um das Thema Illegalität. Was ist da los?

Yvonne Plattes
Es ist tatsächlich so, dass die neue Balearenregierung eine Amnestie für illegale Bauten plant und auch eine Entschärfung der aktuellen Regelungen zur Ferienvermietung. Die Regierung arbeitet mit Hochdruck an einem neuen Gesetzesentwurf. Aber warum? Illegal ist ja illegal. Warum sollte es sie interessieren? Es gibt einfach sehr viele Immobilienbesitzer, bei denen irgendein Teil des Hauses illegal ist. Und wir müssen unterscheiden, ob es sich um eine Illegalität handelt, die Bestandsschutz hat, oder um eine frischere Illegalität. Die Regierung möchte hier jetzt ein bisschen Ordnung schaffen. Das ist übrigens kein neuer Gedanke. Schon 2014 gab es ein ähnliches Gesetz.

Jörg Jung
Das ist richtig. Aber die Regierung hat das noch nicht offiziell kommuniziert, wir wissen das nur durch Insider. Der Buschfunk hat da ordentlich getrommelt, und wir gehen alle davon aus, dass sich da etwas tut. Jetzt ist die Frage: Was könnte sich tun? Wir blicken zurück auf 2014. Was war damals los?

Yvonne Plattes
Im Jahr 2014 gab es bereits ein Gesetz zur Amnestie. Unter bestimmten Bedingungen konnte man illegale Bauten legalisieren. Es gab eine Frist von drei Jahren, um Schwarzbauten zu legalisieren. Doch dann endete die Regierungsperiode, eine neue Regierung kam, und nach etwa anderthalb Jahren wurde die Amnestie wieder aufgehoben. Jetzt möchte die neue Regierung an dieses Gesetz anknüpfen und möglicherweise etwas anderes umsetzen. Warum passiert das? Die Situation für Hausbesitzer ist unangenehm, wenn ihre Immobilie illegal ist. Die Gemeinde hat auch ihre eigenen Probleme, wenn illegale Bauten Bestandsschutz haben, aber nicht weiter renoviert oder restauriert werden können. Das führt zu Verfall und ist auch im Interesse der Gemeinde nicht gut.

Jörg Jung
Also wir spekulieren hier natürlich ein bisschen – auch mit deiner Fachkompetenz. Die politische Situation ist die: Es waren schon die Konservativen 2014, und jetzt haben wir eine neue balearische Regierung, die auch für Furore gesorgt hat, etwa durch den Wegfall der Erbschaftsteuer und die Anpassung der Vermögensteuer. Seit letztem Jahr sind wir in einer Regierung der PP – eine Minderheitsregierung, die aber durch die Rechtspopulisten von Vox gestützt wird. Vox bringt da eine Menge Energie rein und sorgt dafür, dass die PP von ihnen vorangetrieben wird. Das bedeutet, 2014 könnte ein Hinweis auf die mögliche Zukunft der Illegalität zur Legalität sein. Aber was müsste da beachtet werden? Einfach nur ein Wunschdenken ist das ja nicht.

Yvonne Plattes
Natürlich nicht. Die Voraussetzungen für eine Legalisierung müssen sein, dass sich die Immobilien nicht auf geschütztem Boden befinden, nicht im Küstenschutzgebiet oder in öffentlichem Eigentum stehen. Auch laufende baurechtliche Verfahren dürfen nicht anhängig sein. Wenn all diese Punkte zutreffen, hat man gute Chancen, dass die Immobilie legalisiert werden kann. Aber es wird natürlich nicht gratis sein. Das Gesetz von 2014 besagte, dass eine Baugenehmigung nachträglich eingereicht werden musste, was mit Kosten verbunden war. Im ersten Jahr musste man 15 Prozent des Immobilienwertes zahlen, im zweiten Jahr 20 Prozent und im dritten Jahr 25 Prozent. Wir glauben, dass es eine ähnliche Lösung geben wird – eventuell mit zusätzlichen Auflagen, etwa zur Klimaneutralität oder zur Verbesserung des Wasserverbrauchs. Aber das sind alles nur Spekulationen.

Jörg Jung
Wir sind also gespannt. Es könnte sein, dass es eine Liberalisierung gibt, aber es wird auch striktere Kontrollen geben. Die Regierung ist derzeit dabei, die Details zu klären, und da werden wohl noch viele Diskussionen geführt. Was passiert mit den Eigentümern von Immobilien ohne Bestandsschutz?

Yvonne Plattes
Die Gemeinden haben die baurechtliche Kompetenz an ein Amt des Inselrates abgegeben, die "Agentur zur Verteidigung des Territoriums". Diese geht sehr aggressiv gegen illegale Bauten ohne Bestandsschutz vor. Hier können zum Beispiel Pools, die nicht legalisierbar sind, nicht einfach abgerissen werden, sondern müssen versiegelt werden. Es wird also noch einige Herausforderungen geben. Wir gehen aber davon aus, dass bald klare Aussagen dazu gemacht werden.

Jörg Jung
Also schwanken wir zwischen "Juhu" und "Ich kann es mir nicht leisten".

Yvonne Plattes
Ja, es wird sicherlich viele Eigentümer geben, die sagen, dass sie sich das nicht leisten können oder es ihnen nicht wichtig ist. Aber es gibt auch viele, die sagen werden: "Super, das ist meine Chance, die Immobilie endlich legal zu machen und bei einem Verkauf ein besseres Ergebnis zu erzielen." Wir glauben, dass wir bis zum Sommer mehr wissen werden, aber nicht unbedingt schon im Frühjahr.

Jörg Jung
Die Balearenregierung wird noch ein bisschen diskutieren. Aber es könnte sein, dass wir im Sommer konkrete Entwicklungen sehen. Und wie du sagst, bei der PlattesGroup sind Immobilienbesitzer in besten Händen, wenn es darum geht, diese Themen zu klären.

Yvonne Plattes
Absolut. Wenn das Gesetz tatsächlich kommt, wird der erste Schritt sein, zu prüfen, ob die Immobilie legalisierbar ist. Ein Architekt muss dann herausfinden, ob die Illegalität beispielsweise eine nachträglich angebaute Garage betrifft, die nun als Gästezimmer genutzt wird. Dann wird man sehen, was dies kosten wird und wie der gesamte Prozess aussieht.

Jörg Jung
Es gibt noch mehr, was in diesem Jahr passieren soll. Es wurde auch angekündigt, dass die Ferienvermietung reformiert werden soll. Habe ich das richtig gehört?

Yvonne Plattes
Ja, es wird gemunkelt, dass die Ferienvermietung entschärft wird, da viele betroffen sind, die im rechtlichen Graubereich agieren oder einfach keine Lizenz erhalten haben. Die vorherige Regierung versuchte, die Bettenkapazität zu reduzieren, um den Massentourismus einzudämmen. Doch mit dem Moratorium 2022 wurde die Lizenzvergabe gestoppt. Die neue Regierung möchte diese Beschränkungen lockern, aber immer unter der Prämisse, was verträglich ist und was nicht. Wir vermuten, dass die Obergrenze der Bettenzahl erhöht wird und dass es auch wieder eine Möglichkeit für neue Lizenzen gibt. Aber das wird von den Inselräten entschieden, je nach Prüfung der Kapazitäten in den jeweiligen Gebieten.

Jörg Jung
Es wird noch Diskussionen geben, besonders mit den konservativen Politikern, die vor der Wahl betont haben, mehr Wohnraum zu schaffen. Aber gleichzeitig könnte die Liberalisierung der Ferienvermietung für einige Eigentümer attraktiv sein, die von langfristiger Vermietung zu Ferienvermietung wechseln wollen. Da wird es sicher noch spannende Auseinandersetzungen geben.

Yvonne Plattes
Vergessen wir nicht, dass die Hoteliers eine starke Lobby haben und die Ferienvermietung immer ein Dorn im Auge war. Die Frage wird sein, wie großzügig die Liberalisierung gestaltet wird, ohne die Hoteliers zu verärgern. Auch die fünfjährige Sperre für Neubauten könnte aufgehoben werden. In Palma jedoch bleibt vermutlich das Verbot von Ferienwohnungen bestehen. Doch das große Problem ist wie immer die Schattenwirtschaft – die vielen schwarzen Schafe, die ohne Lizenz vermieten. Die Regierung wird wohl härter gegen diese illegale Vermietung vorgehen.

Jörg Jung
Wie im alten Rom: Zuckerbrot und Peitsche. Es wird mehr Freiheiten geben, aber auch strengere Kontrollen und Strafen. Aber wie du sagst, es ist noch nichts offiziell, wir müssen abwarten, was sich bei der Balearenregierung tut.

Yvonne Plattes
Genau. Wir glauben, dass es noch eine Weile dauern wird, bis ein einheitlicher Plan vorliegt. Aber wir werden auf jeden Fall in diesem Jahr etwas davon hören und es wird abgeschlossen werden. Sobald wir mehr wissen, informieren wir euch.

Jörg Jung
Das ist die Kernkompetenz der PlattesGroup und von Yvonne Plattes. Wir bleiben dran und melden uns sofort, wenn es Neuigkeiten gibt. Wir sehen uns nächsten Sonntag wieder, immer wieder sonntags, hier am Meer bei "MEERWERT-Immobilien Mallorca & Ibiza". Dann haben wir ein neues, spannendes Immobilienthema. Es gibt noch so viel zu besprechen. Bis Sonntag!

Yvonne Plattes
Bis dann, tschüss!

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: Thomas Fitzner, C. Schittelkopp