Immobilienbewertung: keine Innenbesichtigung, keine Rechtssicherheit

Bei der Bewertung einer Immobilie durch Sachverständige muss in der Regel auch eine Innenbesichtigung stattfinden, damit die Rechtssicherheit bei der steuerlichen Einordnung garantiert ist. Das hat jetzt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshof Spaniens klargemacht. So hat der Tribunal Supremo eine Wertüberprüfung (comprobación de valores) aufgehoben, nachdem bei diesem Vorgang das Innere der Immobilien nicht in Augenschein genommen worden war.

Auch bei steuerlichen Sachverständigenbewertungen (tasaciones periciales tributarias) müsse eine Innenbesichtigung erfolgen, heißt es in der Entscheidung vom 17. September. Eine reine Außenbesichtigung, auch wenn sie durch Fotos dokumentiert werde, reiche nicht aus, um die Notwendigkeit einer Innenbesichtigung zu entkräften. Der Sachverständige (perito) müsse in seinem Gutachten begründen, warum eine Innenbesichtigung unmöglich oder entbehrlich sei.

Der Fall: eine geerbte Immobilie

Der Entscheidung zugrunde liegt ein Fall, in dem vier Geschwister eine von ihrer Mutter geerbte Immobilie als Sacheinlage (aportación no dineraria) in eine Gemeinschaft bürgerlichen Rechts (comunidad de bienes) zur Vermietung von Geschäftsräumen eingebracht hatten. Dabei beriefen sie sich auf das Sonderregime der steuerlichen Neutralität (régimen especial de neutralidad), wie es das spanische Körperschaftsgesetz vorsieht (TRLIS, Artikel 83 bis 96).

Die Steuerprüfung verneinte jedoch das Vorliegen einer wirtschaftlichen Tätigkeit mit Verweis auf Artikel 27.2 des spanischen Einkommensteuergesetzes und bemängelte insbesondere das Fehlen eines Geschäftssitzes sowie eines Vollzeitangestellten. Die Behörde lehnte folglich das Neutralitätsregime ab und nahm Korrekturen in der Einkommensteuer (IRPF) jedes Gesellschafters vor.

Dabei beruhte die Gewinnermittlung auf einem Gutachten von Sachverständigen, die nur den Außenbereich der Immobilie besichtigt hatten, den Innenzustand entsprechend dem Außenzustand voraussetzten, ohne Zugang beantragt oder eine Verweigerung des Zugangs dokumentiert zu haben, und sich ansonsten auf Kataster- und Grundbuchdaten stützten. In dem Fall wurden zudem auch Strafen verhängt.

Der Weg durch die Instanzen

Das Vorgehen der Steuerprüfer wurde zunächst in erster Instanz bestätigt, durch das Steuerverwaltungsgericht der Kanaren (TEAR Canarias) und den zentralen Steuerverwaltungsgerichtshof (TEAC). Auch der Nationale Gerichtshof (Audiencia Nacional) wies die Klage mit einem Urteil vom 13. April 2022 ab und stufte die Außenbesichtigung als ausreichend ein.

Anders in der Revision: Der Oberste Gerichtshof hat dieser stattgegeben, hebt das Urteil der Audiencia Nacional auf und annulliert die Entscheidung des TEAC vom 18. September 2018. Gleichzeitig legen die Richter als Doktrin fest, dass Sachverständige bei einer Wertüberprüfung das Innere und Äußere einer Immobilie in Augenschein nehmen müssen.

Die Unterlassung der Innenbesichtigung sei nur zulässig, wenn der Sachverständige dies in seinem Gutachten ausdrücklich und nachvollziehbar begründe, etwa durch eine dokumentierte Verweigerung des Zugangs oder eine nachvollziehbar begründete Entbehrlichkeit. Eine Außenbesichtigung und einige Fotos reichten dafür nicht aus. Die Beweislast liege bei der Verwaltung.